创优工作计划表.docx

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创优工作计划表

悦华置地西南地区物业管理优秀项目创优实施细则自查表

项目名称：

分公司名称：

分管总经理：

项目经理：

工程经理：

工程主管：

序

号

标准内容

达标内容目录

负责

部门

直接负责人

完成

时间

检查

时间

备注

一

基础管理

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

①建设用地规划许可证

②各分项验收报告

③综合验收报告

④总平面图

⑤所有设备清单

⑥建设工程规划许可证

2、已办理接管验收手续，具有完整的验收资料、图纸、档案

①移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）

②移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）

③固定资产交接证明

④办公（商品）用房验收交接表

⑤红线图.

3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理

①物业管理有限公司简介

②物业管理有限公司组织机构

③物业管理有限公司营业执照

④物业管理有限公司税务登记

⑤物业管理有限公司法人代码书

⑥物业管理有限公司资质证书

⑦管理处组织机构及人员分布图

⑧管理处办公场所产权证明

4、设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

①物业管理合同

（开发建设单位、顾问公司与选聘的物业管理企业签订管理合同）

5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

①前期物业管理协议

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）

①大楼基金的管理（政府文件：

管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）

②基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）

7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

①装修管理规定等公众管理制度

②房屋使用手册

③业主公约

④业主公约签名表

8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

10、物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案

①创建“成都物业管理示范大厦”的请示

②争创“成都物业管理示范大厦”的规划 

③创建“全国物业管理示范大厦”实施方案

④实施情况记录

11、建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

①各项管理制度

②公众管理制度

③内部管理制度

④行政管理制度

⑤设备管理制度

⑥设备服务质量标准

⑦设备巡视维护、维修保养规定

⑧各岗位工作标准

⑨员工职责

⑩考核方法及落实措施

考核制度

员工培训管理程序文件、公司年度培训实施计划、培训大纲、员工培训记录表、员工培训考核表、培训签到表、

员工月考核评分表、员工考核试卷

管理工作流程图

物业管理服务工作程序

12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

①人员资质情况登记表

②个人资料档案

③物业管理岗位培训证书（管理人员）

④人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）

⑤员工有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）

⑥职业道德规范

⑦文明礼貌用语

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率得到提高

①物业管理软件简介

②消防报警系统简介

③通讯、机动能力简介

④保安监控系统简介

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况

①财务管理制度

②会计核算制度

③年上（下）半年财务收支情况表

④年度财务明细表

⑤维修基金收支情况

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

①房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）

②房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）

③设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）

④设备移交资料目录（把移交资料目录细分）

⑤设备台帐

⑥大中修标准、大中修记录

⑦房屋数量、种类、用途分类统计表

16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

①用户登记表（单位和个人用户）

②入伙通知书

③购房合同（复印件）

④业主通讯表

⑤房屋及配套设施权属清册（业主签章）

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，受理业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等并及时处理，有回访制度和记录

①值班制度（制度上要明确上、下班时间的值班情况）

②回访制度

③用户投诉处理程序

④灾害事故应急处理方案及流程图

⑤值班记录表

⑥应急情况处理记录表

⑦用户投诉登记表

⑧服务/投诉/应急处理维修报告单

⑨报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）

⑩报修登记表

回访记录表

工程维修单

管理处常用电话联系表

服务电话标签（提醒牌）

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，满意率达90%以上

①用户意见调查和分析程序文件

②用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）

③用户意见调查分析统计表

④用户意见调查分析报告（要求报告要详细）

⑤用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%）

⑥意见处理措施及回访记录

19、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率95%以上、返修率不高于2%，并有回访记录

①服务承诺（公布并有业主确认）

②零修及时率、零修合格率计算表

③返修率计算表

④回访记录

组别:

房屋管理、共用设备、设施及维修养护小组

序

号

标准内容

达标内容目录

负责

部门

直接负责人

完成

时间

检查

时间

备注

二

 房屋管理及维修养护

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

 1.1 区域分布图（现场及复印件）

1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）

 2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）

3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象（现场）

4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）

5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）

6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）

7.楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好

 7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）

7.2装修管理规定（见公众制度） 

7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图） 

7.4装修巡视记录表及整改措施 

7.5装修施工人员登记表

 8.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

三

共用设施设备管理

（一）综合要求

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等） 

1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册） 

1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）

 1.4档案管理相关规定（见行政管理制度） 

 1.5执行情况（见以下各系统质量记录）

2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）

 3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

 3.1机电（技术）人员统计表

3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）

4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）

（二）供电系统

1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

 1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度）

1.2供配电系统管理程序（见程序文件） 

2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

 2.1临时用电管理规定

2.2临时用电申请表

2.3停电应急处理方案及流程图

2.4应急情况处理记录表

 3.备用应急发电机，可随时起用（现场）

 3.1发电机操作规程

3.2发电机运行记录表

（三）弱电系统

1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 

1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存 

2.1设备设施清单

2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）

2.3完好率评定表（完好率≥98%）

2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录）

2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）

（四）消防系统

1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场） 

1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）

1.2设备设施清单（消防报警、气体消防）

1.3消防栓封签（现场）

1.4灭火器合格证（现场）

1.5消防电话一览表

 1.6消防通讯工具一览表

1.7值班安排表

1.8值班记录表

1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

 1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）

 1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录）

1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录）

1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）

2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 

2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员）

2.2消防标准用语（LS-17）

2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次）

2.4消防演习总结报告

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

3.1组织消防法规学习计划

3.2消防学习报告

3.3防火区域管理规定（LS-16）

3.4区域防火责任人划分表

3.5消防宣传图片

4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 

4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图

4.2消防疏散示意图（现场及复印件）

4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）

4.4用户安全责任人和联系人名单 

4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10） 

4.6重点防火部位登记表 

4.7应急情况处理记录表 

4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%）

4.9完好率评定表（完好率≥98%）

4.10动火申请表

 5.无火灾安全隐患

5.1无火灾事故证明（年发生率≤1‰，派出所出具证明）

5.2无其它安全隐患（现场）

（五）电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1.1电梯准用证

1.2电梯合格证 

1.3保养合同

 2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 

2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书） 

2.2设备设施清单 

2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录）

2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供） 

 2.5完好率评定表（完好率98%）

2.6分包方质量检查记录表 

2.7整改通知

2.8安全设施齐全、有效（现场）

2.9 通风、照明及其它附属设施完好（现场）

3.轿厢、井道、机房清洁（现场）

4.电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 

4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）

4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）

5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 

5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）

6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 

6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<1%）

6.2应急情况处理记录表

（六）给排水系统

 1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 

1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 

1.2设备设施清单（供水、排水） 

1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度） 

1.4用水、节水计划（LS-08）

1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 

1.6供水系统巡视维护表（见质量记录） 

 1.7供水系统维修保养表（见质量记录）

1.8排水系统巡视维护表（见质量记录）

1.9完好率评定表（完好率≥98%）

1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）

2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）

 3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 

3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）

3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供） 

3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）

 3.4二次供水卫生许可证

3.5操作人员健康合格证

 3.6水质化验单

3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）

4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 

4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）

4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）

5.限水、停水按规定时间通知住用户 

5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度）

5.2停水通知单

6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）

7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 

7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）

7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）

8.制定事故应急处理方案 

8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图

8.2应急情况处理记录表

（七）空调系统

1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 

1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

1.2空调主机保养合同 

1.3设备设施清单 

1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认） 

1.5冷水机组运行记录表

1.6空调系统巡视维护表（见质量记录）

1.7空调系统维修保养表（见质量记录） 

1.8完好率评定表（完好率≥98%）

 1.9分包方质量检查记录表 

1.10整改通知 

1.11空调水处理报告单（分包方）

1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）

2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修

2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）

 2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同） 

2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）

3.制订中央空调发生故障应急处理方案 

3.1中央空调应急处理方案及流程图 

3.2应急处理情况记录表

（八）锅炉供暖系统

1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常 

1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

1.2设备设施清单 

1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）

1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）

1.5完好率评定表（完好率≥98%）

1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）

2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）

四

 共用设施管理

 1.共用配套服务设施完好（现场）

1.1公共设施管理制度（见内部管理制度）

1.2公共设施巡视维护表

2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）

3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）

4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）

组别：

保安及车辆管理组

序

号

标准内容

达标内容目录

负责

部门

直接负责人

完成

时间

检查

时间

备注

主办

协办

五

保安及车辆管理

1有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度：

保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

楼巡记录

巡更系统操作流程

各岗位交班记录本

楼宇管理部月排班表

每周培训计划表

来访人员登记表

2结合大厦特点，制订安全防范措施

各种应急预案

3大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行，室内停车场管理严格

车辆异常情况登记表

闲置车辆登记表

机动车场管理制度

车辆出入登记表

4非机动车场管理制度落实，

非机动车场管理制度

5消防控制中心24小时值班，消防设备设施齐全完好无损，随时可以启用

消防管理制度

消防运行日登记表

消防日检表

消防设备设施清单

消防栓封签

消防电话一览表

6消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法并能及时处理各种问题

义务消防队员名单

消防标准用语

消防演习记录

消防演习总结

7组织开展消防法规及消防知识教育宣传教育，明确个区域防火责任人

消防培训计划

消防学习报告

防火区域管理规定

区域防火责任人划分表

消防宣传图片

8订有突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急