某别墅建设项目计划书项目管理实验.docx
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某别墅建设项目计划书项目管理实验
项目管理
别墅建设项目计划书
小组成员:
x年x月x日星期x
一、项目背景
1.1项目背景
1.1.1建设地概况
1.1.2建设地经济发展状况
1.1.3承建投资方式
1.2项目建设必要性
二、项目基本假设
2.1项目基本假设
2.2项目目标
三、项目可行性
3.1投资估算
3.1.1投资估算范围
3.1.2投资估算
3.2资金筹措
3.2.1用款计划估算方式
3.2.2资金筹措方案
3.3经济分析
3.3.1投资回报估计
3.3.2银行贷款还本付息计划
3.4结论
1.1.4承建单位背景
四、项目组织结构及管理模式
五、生命周期
六、项目WBS
七、项目范围说明书
八、项目网络计划
九、项目工作分配表及责任矩阵
一、项目背景
1.1项目背景
1.1.1建设地概况该地区交通方便,地理位置良好,风景优美,日照充足、夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人,是典型的温带气候,城区温度在0〜29C
之间。
民风纯朴,热情大方,文化底蕴高,有地方特色,是旅游佳地。
1.1.2建设地经济发展状况
改革开放以来,该区紧跟发展,经济建设取得了较快发展,在省内位列前茅,市民生活幸福度高。
1.1.3承建投资方式
本项目由xxx投资1000万开发建设。
投资方式全部为现金投入资金筹措通过自有资金投入,银行信贷二条渠道解决。
1.1.4承建单位背景
XXX)集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司XXXX物业管理有限责任公司。
XX集团注册资本金为人民币Y2亿元,年可完成房地产开发建设投资额为人民币Y3亿元。
年开发及施工能力为100万平方米。
1.2项目建设必要性
1.2.1解决旅游居住问题,还节约成本。
1.2.2可作为长期投资,增加收入。
1.2.3提升家庭生活质量,改善生活条件
二、项目基本假设和目标
2.1项目基本假设
2.1.1自然条件:
明月湖是青岛八名胜之一,是繁华都市中一处难得的天然湖泊,
也是岛城重要风景名胜和开放窗口,闻名中外的旅游胜地,素有“岛
城明珠”的美誉。
它位于青岛市黄岛中心偏东北处、旧城区北部。
明月湖是一个由城内众泉汇流而成的天然湖泊,面积甚大,环境优美。
现今湖面46公顷(690亩),公园面积86公顷(1290亩),湖面约占百分之五十三,平均水深2米左右,最深处4米。
山水与人文交融是明月湖风景名胜的格调。
明月湖之妙,在于湖裹山中,山屏湖外,湖和山相得益彰;明月湖的美,在于晴中见潋滟,雨中显空蒙,无论雨雪晴阴都能成景。
因此,明月湖非常适合在湖畔边建一座别墅,供人住宿、钓鱼、赏景,打高尔夫球等。
2.1.2人才条件:
XX公司现有员工118人,其中高级工程师12人,注册岩土工程师5人,工程师32人,高级工、技师、助理工程师36人,二级、三级项目经理各6人共计12人,有职称的工程技术及管理人员80人,占全员职工的68%。
公司下设建筑、勘查两个专业工程队和地基基础工程检测有限公司、青岛市桩基工程有限责任公司、青岛市恒艺建设工程有限公司三个公司。
2.1.3经济条件:
在经过08年经济危机5年后的今天,全国经济条件开始复苏,手头资金比较宽裕,近期也无重大投资项目,因此,拿出1000万资金修建别墅。
2.1.4技术条件:
XX公司拥有专业的别墅设计工程师,曾多次承揽别墅工程业务,拥有丰富的关于别墅建设经验,2010年东营市河口别墅群设计获得2010年全国优秀建筑设计二等奖,工程合格率达到98%,得到了顾客的满意与好评,在业内也享有崇高的声誉。
2.1.5政治条件:
近年来,政府鼓励民间资本自行进行房地产项目投资,此次湖畔建设别墅,美化了周围环境,政府相当支持,在建设过程中,有关部门将会鼎立支持,为项目开绿灯,因此建设环境比较好,能保证工期,节约成本。
2.2项目目标总体目标:
在湖畔边建造一座豪华度假别墅
1.功能目标:
(1)具有适宜度假居住的基本功能;
(2)日常生活配套功能:
配有车库,卫生间,取暖设备,小花园等;
(3)安全功能:
人身财产安全有保障,私密性较好;
(4)娱乐配套功能:
配有健身房,高尔夫球场,游泳池等
2.技术目标:
(1)建筑面积共500平方米,包括上下两层;
(2)各配套项目经向有关单位征询,符合国家别墅建设标准;
(3)单从地理位置看要考虑地基因为离湖太近的地方土质比较松软,还有防洪要考虑极端天气湖水溢出等;
3.经济目标:
(1)总投资(建设成本):
1000万人民币
(2)为实现在2014年新年到来之际搬入新房,需适当提高施工速度而增加的成本;
4.社会目标:
(1)考虑建筑与周围环境的相容,符合国家相关规定,不加盖违章附加建筑物;
5.生态目标:
(1)符合我国环境保护法的要求;
(2)合理处理建筑垃圾,对湖水不造成任何污染;
3)合理建设排污设施,防止入住后生活对环境产生较大污染;
三、项目可行性
3.1投资估算
3.1.1投资估算范围:
本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算,项目内的部分城市基础设施,如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。
3.1.2投资估算
全部投资大约1000万。
土地购置费用包括土地征购,出让金及契税,各种补偿等,大约50万。
工程前期费用30万。
基础建设费用大约80万。
主体建设费用150万。
安装费用大约150万。
装修费用大约280万。
税费等50万。
3.2资金筹措
3.2.1用款计划估算方式为简化各年度用款计划的计算,各年度用款按以下原则计算:
1.建安工程资金投入量按单方成本与完成工作量之积确定。
2.计价用单方成本不含土地购置费用。
3.当年开工而且当年竣工的项目按该项目全价投入计入投资资金。
4.当年开工次年竣工项目,当年投入资金量按该项目投资价款百分之五十计入投资,其余百分之五十计入次年资金投入。
3.2.2资金筹措方案
本项目计划以三条渠道筹集解决建设用资金,首先是银行信贷。
银行信贷占总投资百分之四十。
本项目静态直接投资总额为1000万元,计划通过银行信贷解决400.00万元,信贷比例为40%;其次是由自筹资金方式解决其余资金。
本项目计划通过企业自筹解决500.00万元,朋友赞助100万。
3.3经济分析
3.3.1投资回报估计
该地区未来会有大规模土建项目,会成为一个旅游度假胜地,房屋价格也会比起地区增值性强,因此保值性很高,具有高回报率,十年内增值60%-100%左右。
3.3.2银行贷款还本付息计划
根据本人收入及支出情况,一年可以还款50—80万,但考虑有更高回报的项目,决定每年还款30-40万十年内还完。
3.4结论
通过上述计算分析得出如下结论:
即本项目可行。
在本次可行性研究当中,数据采集,成本核算,销售价格确定采用相对保守的标准和数椐,以求得利润水平的真实性。
在实际操作过程中,如采取科学和严谨的态度,其建设成本,资金投入量仍有下降的空间,从而获得更多的效益。
另外从社会效益与主环境效益方面讲,也是一个很好的投资项目。
四、项目组织结构及管理模式
4.1项目组织结构
设计院
建设工程指挥部
工程监理公司
kJ
项目工程主任
项目部经理
项目副经理
设计
图一项目组织结构图
4.2项目管理模式
本项目拟采用更替型合同模式
合同变更
分包商供应商
选取理由:
1•既可以保证业主对项目的总体要求,又可以保持设计工作的连贯性;
2•可以在施工详图设计阶段吸收承包商的施工经验,有利于加快工程进度、提高施工质量;
3•可减少施工中设计的变更;
4•由承包商更多地承担这一实施期的风险管理,为业主方减轻了风险;
5•后一阶段由承包商承担了全部设计建造责任,合同管理也较易操作。
五、生命周期
入住别墅
阶段1阶段二阶段三阶段四
豪华别墅建设项目生命周期示意图
可行性研究
实施
交付使用
--项目建议书
--可行性研究
--初步设计
--项目批准
--构件发运
--土建工程
--安装工程
--试车
<_
--最终试车完毕
--进入使用阶段
图二项目生命周期图
六、项目WBS
七、项目范围说明书
项目范围说明书
项目名称:
豪华度假别墅建设项目
项目编号:
0001
项目经理:
项目产品:
一栋建筑面积500m2的别墅,配套设施齐全
项目可交付成果:
项目计划说明书、别墅设计图纸、每月的项目进展报告、项目验收报告、
项目目标:
按期完工、花费在预算范围内、工程质量满足要求、配套设施齐全、项目施工安全进行
工期6个月
预算1000万兀
质量满足国家住宅质量要求
安全施工过程满足国家安全要求
所需资源:
人力、材料、设备、场地、技术、资金
约束条件:
按期完工、质量达标、不超支
假设前提:
已获得地块使用权;资金、施工人员已到位
重大里程碑事件:
2013年5月1日项目开工
2013年5月20日设计完成
2013年5月25日获得施工许可
2013年5月16日开始进行场地平整
2013年6月1日基础工程完工
2013年7月20日完成主体建设
2013年8月10日完成配套设施安装工程
2013年10月1日完成装修
2013年10月15日工程验收
八、项目网络计划
图四建设项目网络计划图
八项目工作分配表及责任矩阵
表一项目工作分配表
资源名
任务名称
称
工时
任务名称
资源名称
工时
建筑图纸设计
设计师
40工时
电缆
机械
40工时
结构图纸设计
设计师
40工时
电缆
电缆
40工时
安装图纸设计
设计师
24工时
给水管线
机械
120
工时
施工图纸设计
设计师
24工时
给水管线
工人
120
工时
机械设
场地平整
备
8工时
给水管线
管线
120
工时
场地平整
工人
8工时
供气管线
机械
120
工时
挖土方
机械
24工时
供气管线
工人
120
工时
挖土方
工人
24工时
供气管线
管线
120工时
做垫层
砂石
32工时
供暖管线
机械
120工时
做垫层
工人
32工时
供暖管线
工人
120工时
砼基础
砼
30工时
供暖管线
管线
120工时
砼基础
工人
30工时
墙壁粉刷
水泥灰
64工时
砼基础
机械
30工时
墙壁粉刷
工人
64工时
土方回填
机械
16工时
地板铺设
木地板
160工时
土方回填
工人
16工时
地板铺设
水泥
160工时
模板搭建
模板
56工时
地板铺设
工人
160工时
模板搭建
工人
56工时
家具装饰
家具
64工时
钢筋铺设
机械
53.33工时
家具装饰
工人
64工时
钢筋铺设
工人
53.33工时
车库建设
水泥
40工时
钢筋铺设
钢筋
53.33工时
车库建设
工人
40工时
混凝土浇注
机械
40工时
车库建设
机械
40工时
混凝土浇注
工人
40工时
车库建设
水泥灰
40工时
混凝土浇注
砼
40工时
花园图纸设计
设计师
40工时
砌体工程
砖
64工时
材料采购
采购人员
24工时
砌体工程
水泥
64工时
材料采购
资金
24工时
砌体工程
工人
64工时
设施安装
工人
48工时
钢结构工程
钢材
48工时
设施安装
花园设备
48工时
钢结构工程
机械
48工时
花草种植
草木
80工时
钢结构工程
工人
48工时
花草种植
工人
80工时
电缆
工人
40工时
工程验收
质检工程师
120工时
表二项目责任分配表(P:
主要责任S:
次要责任)
别墅建设项目
WBS
项目
设计部门副经理
建造部门副经理
安装部门副经理
绿化部门副经理
1
图纸设计
P
S
S
1.1
建筑图纸
S
P
S
1.2
结构图纸
S
P
S
1.3
安装图纸
S
S
P
1.4
施工图纸
S
P
S
2
安保系统
P
S
S
S
3
主体工程
P
S
S
3.1
地基与基础
S
P
S
S
3.1.1
场地平整
S
P
3.1.2
挖土方
P
S
3.1.3
做垫层
S
P
3.1.4
砼基础
P
S
3.1.5
土方回填
P
S
3.2
主体结构
P
3.2.1
混凝土工程
S
P
S
322
砌体工程
S
P
S
323
钢结构工程
S
S
P
3.3
屋顶
S
P
S
3.4
装修装饰
S
S
S
P
4
控制工程
P
S
S
4.1
车库
S
P
4.2
小花园
S
S
P
4.2.1
图纸设计
P
S
S
S
4.2.2
材料米购
P
4.2.3
设施安装
P
S
4.2.4
花草种植
P
5
室外工程
S
P
- 配套讲稿:
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