某项目市场调研分析报告Word文档格式.docx
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如奥奇丽公司借助外力改制,三威林产公司岑溪中纤板厂投产扩大生产能力,新华电池公司扩大出口产品生产以及各企业积极开拓市场,使企业生产出现高速增长的好势头。
★企业经济效益明显提高
1—3月,国有及规模以上非工业企业实现利税总额7221万元,比去年同期增加2664万元,增长58.5%;
盈亏相抵后实现利润总额由去年同期亏损1622万元,转为今年盈利306万元,净增1928万元;
亏损面为54.3%,比去年同期下降2.6个百分点。
3.人口与城镇化水平
2020年x市域总人口350万,城镇化水平预计达到50%—55%,城乡居民生活全面达到小康水平,并进入富裕阶段。
4.整体城市定位
两广地区的结合部,是承接粤、港、澳经济辐射和产业转移的前沿地带,发挥着“承东启西”的作用;
广西现代农业师范区,乡镇工业和外向型加工贸易基地,以及西南地区东向出海的门户和通道;
x是桂东地区最重要的区域,与玉林、贵港、贺州互为邻居,资源相系,文化相通,在环境保护、资源开发利用、区域交通网络建设等方面应加强协调。
5.城市交通规则
根据市政府的总体规划,规划期内,经过x市区的公路全部升格为一级公路,x成为水、陆、空交通枢纽。
x城区成为市域一级交通枢纽,岑溪为二级交通枢纽,加强太平与藤县;
藤县岑溪之间的交通联系,使道路发展成为网络状布局。
1.公路:
公路规则以x、岑溪、太平、藤县为节点,形成环状高等级公路(一级以上)骨架,辅以二级和三级公路构成网络。
★南宁至x高速公路
★广州至x高速公路
★桂林至x高速公路
★规划建设x至柳州的高速公路,
★x至贵港二级路扩建为高速公路,x至藤县二级公路扩建为高速公路。
★x至信都公路:
规划为一级公路,近期建为二级公路。
207国道x至岑溪段:
近期建为一级公路,岑溪至信宜段规划为一级,近期建二级。
此外,在规划期内,藤县至容县、太平至平南、x至桂林沿江公路、黄村至昭平,建成二级公路,所有乡镇对外公路建成三级公路。
2.铁路:
洛湛铁路成为近期国家重点建设项目,x段呈东北-西南走向在x市西北侧通过,途经竹溪、德安、宝安、平浪、龙华、龙新、龙平、石良角,其中在x市区玫瑰湖公园西北处设x站(区段站)。
修建桂林(柳州)-x-肇庆的铁路,以解决川东、贵州、湘西地区与广东的联系,从而使x成为承东启西的铁路枢纽。
3.水路:
要恢复x水路运输的地位。
一是航道整治,重点建设长洲水利枢纽;
二是码头建设,重点搞好集装箱码头建设;
三是搞好藤县深水港码头建设和蒙江码头建设。
4.机场:
2010年以前保留现x机场,远期考虑机场搬迁,在苍梧龙圩镇南部预留新机场用地。
x机场应以外地中转客运为主,发挥x通过公路和水路又以快速(四小时以内)直达珠江三角洲各市及港澳的特点,开辟x至大西南的航空线,成为国内重要的支线机场。
6.城镇区域规划
1.城镇空间发展总体格局
根据城镇发展战略要求,结合x市域城镇分布的现状特点,城镇空间发展的总体格局为:
“一主、一副、三节点、五轴”
★一主:
市域主中心——x市区(包括苍梧县城)
★一副:
市域副中心——岑溪市区(岑城—樟木)
★三节点:
藤城、太平、蒙山县城(蒙山镇)
★五轴:
五条城镇发展轴(①岑溪—苍梧—x城镇发展轴、②x—太平—蒙山城镇发展轴、③x—苍梧—藤城城镇发展轴、④岑城—藤城—太平城镇发展轴、⑤岑溪市域中部城镇发展轴)
2.城镇布局规划为三大经济区
在进行经济区规划的时候,充分考虑到城镇发展轴的联系问题,把x大致划分为三大经济区,南部经济区为岑溪市域。
产业发展导向是建立农林产业发展基地,打造规模经济;
提高技术层次,逐步改造传统产业、提高产品档次;
积极引进外向型加工业;
中部经济区为西江以南,岑溪以北、包括藤城南部,苍梧。
产业发展导向是加强区域协作,建立农林产业发展基地,打造规模经济;
发挥传统优势产业,积极发展资源型加工业,适当发展重化工业。
北部经济区为x、蒙县、藤县北部片区。
产业发展导向是积极发展外向型加工业、商贸旅游业;
建立“三高农业基地,积极发展郊区农业、经济林生产基地以及农副产品加工业。
二.
x商业物业市场细分研究
1.x主要商圈概况及分布
本次研究针对项目的规模、特征及其发展前景,主要调查x市区商业物业的分布状态、供求状况、经营水平、租金及出售情况等。
在不特别表明的情况下,本报告所分析的商业范围包括两个自然片区:
河东区和河西区。
商业市场仅指零售企业、专业市场及商业街区。
x主要商业型态有临街商铺、步行街、购物商场三种,临街商铺主要以经营生活用品为主,品牌专卖店较少,步行街外立面、道路刚完成改造,商铺整体形象、档次仍较差。
购物消费主要集中在购物商场,我们对现时较知名的三个商场进行了调查分析,这三个商场分别是三个不同商圈的商业代表。
主要调查对象如下:
1.
零售企业:
x市的百货商场、购物中心、超级市场、大型综合超市、专业店、专卖店;
2.x市的传统及中心商业街区、居住区域。
如下表:
x五大商圈分布及对比
商圈名称
所在行政区
主要商业物业
中山路商圈
河东
新中山百货商场、恒业国泰购物中心
西江路商圈
文华中心、西江路商业街
新兴路商圈
河西
太阳广场购物中心、梦之岛购物中心
大学路商圈
珠山地下广场、
蝶山路商圈
宝石城
2.河东商圈特点分析
河东两大商圈特点对比表
商圈
知名商业街区
以中山路、南环路、阜民路三条路,T字型相连而成商业区域。
大东下路、南堤路:
政府打造的未来商业步行街。
以西江路及其附近街区组成商业区域。
定位
由大众化路线转变为高端商业路线
低档路线、二手旧货、维修
主要商业功能
品牌服饰、首饰精品、饮食
五金机电、电讯电器、摩托维修
主要消费群
市区居民
外地游客
本区居民
存在问题
高端商品品牌较少;
大东下路步行街尚未成型,商品档次较低,业态繁琐
街道外立面较为残旧,布置零乱;
加上河东客运站,外地游客的不断往返,整体环境较差。
发展方向
对整个商业圈进行重新整合,强化商业步行街的建设,以中山路为主轴,南环路及阜民路两边扩散,辐射整个河东区,乃至带动整个x市的商业氛围。
属旧城改造项目,再加上未来x丽江港项目的落成,该商圈将会成为一道亮丽的风景线,以旅游、娱乐、购物为主的大型综合性商业圈
1.中山路商圈主要商业街区资料
◎中山路
ⅰ.商铺:
31间;
ⅱ.吉铺:
0间。
ⅲ.其中:
小食店11间,服饰10间,电脑8间,百货店6间,饼屋5间,精品饰物5间,玉器首饰5间等。
ⅳ.该路段主要有新中山百货商场、恒业国泰购物中心两大购物城。
新中山百货商场为三层,现只有首、二层营业。
首层主要经营:
鞋类、服饰、钟表及皮具等。
主要品牌:
鸿星尔克、奥克星、APPLE、中国大趾王、香港袋鼠王、澳杰皮鞋、红蜻蜓、PLAYBOY、鳄鱼恤。
(鞋类)
BALENO、时尚基地。
(服装)
中山路主要业态分布图例
从图例可看出,该路段主要以服装、鞋类及餐厅为主,另有新中山百货商场和恒业国泰购物中心两大购物城,是典型的休闲购物商业路。
该道路经改造加宽后,可容纳大量人流及车流,且出租率为100%,可见该路段出租率高,租金稳定,有上升的趋势。
◎
阜民路
101间;
10间。
餐厅11间,小食店9间,杂货5间,服装5间,书刊店5间,美容美发5间等。
阜民路业态分布图例
从图例可看出,该路段主要以餐厅及小食店为主,附带一些日常生活用品卖场,业态趋向多元化。
说明该区域有一定量的居住人口,但受到中山路商业氛围的影响,外来客流量的支撑,该路段的餐饮业畅旺。
但值得注意的问题,吉铺率达10%,业态会稍作调整。
南环路
52间
2间
服装10间,电讯4间,眼镜店4间,士多3间,小食店3间,药店3间等。
南环路业态分布图例
从图例可看出,该路段服装占大比例,延续了中山路的购物态势,业态都较为集中,经营商品有一定的档次。
因该路段出租率96.2%偏高,且与桂江一桥相连接,是连通河东与河西的主要路段,商铺租金会持续上升,有一定潜力。
◎大中路
99间
11间
小食店11间,服装11间,电脑8间,百货店6间,西饼5间,精品饰物5间,玉器首饰5间等。
大中路业态分布图例
接连南环路的大中路,也是河东区的主要路段。
从图例可看出,小食店与服装占主导,也可认为该路段是河东区北部的主要商业路段。
但值得注意,该路段附近有市图书馆、市文化宫及市二中等文化教育配套,因此电脑专营店也占大部分,但店铺分散,未能够形成大卖场,缺少竞争力。
大东下路
178间
14间
服装32间,杂货32间,鞋20间,小食店11间,美容美发8间,药店8间,音像6间,精品饰物6间等。
大东下路业态分布图例
从图例可看出,该路段主要经营杂货和服装,是未来市政府打造的商业步行街。
现时,该路段有农贸市场,杂货店等。
经营档次低,经营范围主要为附近居民的日常用品,因附近为旧城该造,部分原居民迁移到河西,该区域消费力逐渐减弱,该路段租金不高。
2.西江路商圈主要商业街区资料
西江路
138间
12间
五金机电53间,电讯16间,摩托维修11间,士多8间,美容美发8间,小食店6间。
西江路业态分布图例
从图例可看出,该路段以五金机电为主,占据绝大部分。
其次是电讯及摩托维修,兼有一个规模较小的旧货电器卖场。
历史原因,该路段是x市较为传统的五金机电一条街,经营档次较低,出租率为91.3%,租金偏低。
3.河西商圈特点分析
河西两大商圈特点对比表
以新兴一路及新兴二路组成商业圈
以大学路与文澜路相交连接而成商业圈
以蝶山路与步埠路相交而成商业圈
以形成中高档路线的综合服务商业圈
大众化特色经营
大众化的商业路线
装饰材料及五金机电
特色经营花卉、水族
装饰材料、五金及陶瓷
本市区高消费居民
以附近教育机构的学生为主
该商圈及其附近的居民
街区较杂乱、商业配套未能完善
街区较杂乱、业态趋单一
街区较为杂乱
集购物、娱乐、休闲为一体的现代化新城市商业中心
1.新兴路商圈主要商业街区资料
◎新兴一路
242间
五金机电48间,装饰材料25间,美容美发15间,小食店14间,电讯13间,摩托车行13间,士多11间,广告9间,打字8间,服装6间等。
新兴一路业态分布图例
从图例可看出,该路段业态主要以五金机电、装饰材料为主,业态明显呈现多元化。
属政府规划的重点商业区,但目前商业气氛不浓,面店大小不一,店面整体形象差。
大型的商场有太阳广场,广汇电脑城。
因该路段楼盘属较高档次,市民消费力高,支撑了该路段租金的价格。
◎新兴二路
190间
8间
五金机电56间,装饰材料33间,陶瓷13间,士多8间,美容美发8间,药店8间,银行7间等
新兴二路业态分布图例
从图例可看出,该路段主要以装饰材料及五金机电为主,延续了新兴一路的商业业态,经营五金陶瓷专业一条街。
该路段附近商业物业有梦之岛购物广场。
2.大学路商圈主要商业街区资料
◎文澜路
183间
1间
装饰材料23间,五金机电22间,小食店13间,家私12间,美容美发11间,酒楼10间,士多8间,家电维修7间,摩托车行7间,打字6间,电讯5间,药店5间等。
文澜路业态分布图例
从图例可看出,该路段主要呈现两大商业态势:
装饰五金和餐饮旅店。
◎大学路
168间
ⅱ吉铺:
ⅲ其中:
电脑20间,布艺18间,装饰材料16间,服装14间,小食店13间,精品饰物9间,花店8间,士多7间,家私7间,水族店5间,书画5间,美容美发5间等。
大学路业态分布图例
从图例可看出,该路段最多为电脑专营店,原因是附近学校较多,商家都会考虑做学生生意。
其次为布艺、装饰材料、服装等。
值得一提的是有较多的花店和水族店,是该路段的主要特色。
商业物业有珠山地下商场。
3.蝶山路商圈主要商业街区资料
◎蝶山路
203间
13间
装饰材料55间,五金机电21间,陶瓷15间,小食店14间,杂货10间,美容美发9间,士多5间,茶叶5间等。
蝶山路业态分布图例
从图例可以看出,该路段主要经营装饰材料、五金及陶瓷。
该路段属河西区的老城区,有居住生活气氛,且附近有多家学校,带动该路段的服务行业,业态除经营装饰材料外,主要以居民日常便利服务为主。
◎步埠路
128
15
小食店22间,美容美发14间,五金机电11间,士多10间,水果店10间,玉器首饰10间等。
步埠路业态分布图例
从该图例可看出,该路段小食店居多,业态基本上是居民的日常生活用品及物品。
该路段过去是宝石加工销售一条街,但因宝石城的落成,该路段大部分宝石经营店以搬迁于宝石城,造成该路段11.7%的商铺租赁空置率,影响了该路段的租金价格,有回落迹象。
◆主要临街商铺价格表
道路名称
所在区域
租金水平
(元/M2/月)
售价
(元/M2)
经营特色
中山路
河东区
120元/㎡/月
品牌服饰、鞋类及餐饮
100元/㎡/月
服装及电讯
70元/㎡/月
餐厅、小食及日常用品
60元/㎡/月
农贸市场、杂货及服装
30元/㎡/月
五金机电、摩托维修及旧货电器
大学路
河西区
75元/㎡/月
电脑、布艺、花店及水族
蝶山路
步埠路
珠宝加工及销售
文澜路
90元/㎡/月
装饰五金家具及酒楼旅店
新兴一路
50元/㎡/月
五金装饰材料
新兴二路
35元/㎡/月
五金装饰及陶瓷
4、x大型零售商场分析
x临街商铺主要以经营生活用品为主,品牌专卖店较少,步行街外立面、道路刚完成改造,商铺整体形象、档次仍较差。
名称
恒业国泰广场
太阳广场
梦之岛
位置
新兴三路
开业时间
200年月
2002年4月
2004年5月
规模
总建筑面积达1.52万平方米
总建筑面积达3.5万平方米
总建筑面积达2.5万平方米
物业管理
26元/平方米
—
功能分布
首层:
手机、玉器饰物、服装、床上用品、化装品等。
二层:
服饰、儿童服饰、化妆品、鞋类、精品店等
三层:
服饰、鞋类、精品、化妆品、内衣、皮具、钟表
四层:
音像
五层:
游乐场、书城
六层:
美食广场
首层:
品牌服饰、通讯、珠宝
服饰、皮具
电器、玩具
家私
负一层:
超市
钟表、珠宝、鞋、
皮具、精品、首饰、化妆品等。
女士服饰、内衣
电器、体育用品、床上用品、男装。
游乐场
娱乐
购物广场
集购物、休闲、文化、娱乐、饮食、体育、保健于一体的综合性购物天堂。
百货店
主要品牌
卡佛连、哥弟、柏琪、圣大保罗、皮尔卡丹、香港金苹果、特步、奥康
华联超市(6100㎡)
七匹狼、卡佛连、高尼奥、啄木鸟、鳄鱼恤、老爷车
德克士、圣大保罗、PLAYBOY、G2000、U2
经营状况
全x的购物消费集中地,以个体商铺经营为主,品牌较少,商户组合较杂乱。
首层以品牌专卖店为主,整体形象、档次较佳,四层以上为商场自营。
商场形象、档次是目前x最好的,刚开业,人流较少。
价格水平
租金:
90-200元/㎡
100-150元/㎡
50-100元/㎡
平均售价:
13000元/平方米
元/㎡
百货店统一经营
带租约出售,平均售价:
商铺空置现状
15%
5%
25%
5、专业市场
两广市场
广汇电脑城
西环路
建筑面积约6万平方米
建筑面积约2.5平方米
建筑面积约4000平方米
服装批发
宝石批发
电脑、电器城
目前主要经营低档服装、日用百货、粮油批发为主,人流少,多数商铺关门。
前店后厂式宝石加工及销售
稍具规模的电脑专业市场
平均租价30元/㎡
售价2000元-2600元/㎡
平均租价:
30元/㎡
售价6000元/㎡
70%
40%
6、x商业现状总结
★河东区
该区域原是x市区的老城区,商业贸易较其他地区发达,配套设施完善。
但随着市政府的重新规划整合,扩大城市规模,开展了旧城改造项目。
又因河东地区土地资源有限,拆迁居民多会选择迁往河西新城区,削弱了河东地区居民的消费购买力。
属旧城改造项目的河东区,街道陈旧零乱,店铺门面大小不一,形成不了档次。
西江路路段是x市区的交通主干道,有河东汽车站和多路公共汽车经过,人流车流较多,但商业气氛薄弱。
★河西区
该区是x市新开发区域,市容市貌好,在建楼盘多,受拆迁居民迁移的影响,拆迁居民重新置业,楼市一度畅旺,促使了该区五金机电、装饰材料等行业的发展。
该区最早的商业中心是珠山地下商场,以往是河西居民日常休闲购物的主要地方。
随着市政建设的加快,商业配套设施往西方向发展,太阳广场已成为河西的商业中心,主要经营中高档商品,该商圈的功能定位相当于河东区的中山路商圈。
太阳广场附近多为新开发的物业,档次较高,附近居住人群属中上阶层,从而支撑了该商圈的日常经营。
7、x商业未来发现分析
★现状特点
有利条件:
优越的自然环境、区域交通逐步改善、丰富的资源优势、西部大开发带来的契机。
制约因素:
经济基础比较薄弱,工业化程度较低;
城镇职能趋同,城镇特色不明显;
快速、最大的现代化路上运输的缺位,制约着x城镇的发展;
技术人才缺乏。
★城市性质
具有岭南山水特色,以工业、商贸、金融、旅游综合发展,外向型工业为主导的桂东地区中心城市,是广西乃至西南地区与粤港澳联系的交通枢纽。
★发
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