物业工作总结文档格式.docx
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适应居民消费需求,建立良达超市,并扩建良达超市近400平方米,商品品种更加齐全,方便职工家属购物;
利用闲置土地,筹建养殖场,现已形成规模,未来效益明显;
发挥绿博公司优势,培育、养植、出售各类花木,效益明显。
----社区文化建设呈现新格局。
建立社区文化阵地,在西岭花园设立大型宣传橱窗6块,坚持每月一次更换橱窗内容,及时传达集团公司、矿业公司有关精神、物业服务标准和相关生活知识,实现业主与物业的互动交流、理解沟通;
丰富文化活动,满足职工家属的精神文化需要,成功与集团公司物业部举办了和谐社区大家唱走进良庄社区活动和祝福祖国、奉献良矿歌咏比赛等活动。
总结一年来的工作,主要做好了以下几个方面:
一、整章建制,形成物业管理“三个体系”,奠定公司化运作的制度保证
围绕服务矿井、服务业主,按照公司化发展要求,结合物业工作实际,积极争取矿上支持,重新制定管理制度,形成了“物业服务价格结算体系、物业与基层单位考核管理体系和物业内部激励考核体系”,为实施物业制度化、正规化管理奠定了坚实基础。
一是建立物业服务价格结算体系。
积极争取矿业公司支持,与矿有关职能部门加强沟通,出台了物业服务价格结算体系,使物业服务与矿实现市场价格往来结算,做到了服务工作有章可循、有价可依、有帐可算。
二是建立物业与基层单位考核管理体系。
区分单位工作性质不同,实行一单位一政策,先后研究制定了十三个单位的管理考核办法,并与各单位签订安全服务责任书,明确了双方责权利关系,考核管理体系更趋细化。
三是建立物业内部激励考核体系。
实施激励考核机制,以单位班子成员缴纳服务抵押金制度为抓手,将各单位安全、服务、经营指标、材料消耗、卫生保洁、工作落实、计划生育、治安稳定等工作纳入“一体化”管理考核,分别制定奖罚考核标准,一月一考核兑现,有效调动了各单位管理服务的积极性。
在建立“三个体系”的基础上,加大监督考核力度,实行了现场巡查和周例会制度。
作为对三个体系的支撑,促进了体系的有效运转。
一是实施现场巡查、流程管理制度。
在各单位、各岗位建立流程巡查记录,要求各单位管理人员每天深入岗位检查考核,发现解决问题。
实行管理人员现场巡查,每天记录汇报,能处理的现场处理,不能处理的落实单位、落实时间整改,每月巡查发现处理问题在500条以上,落实罚款在2000元以上,确保了各项服务工作的有效落实。
二是建立周例会制度。
每周一、周五定期召开物业专业会议,及时了解各单位工作情况,根据实际调整工作重心和工作方式、方法,从而正确指导物业各项工作的顺利开展。
二、改造基础,以供水改造为龙头,实现了两项重点突破,为企业发展居民生活创造条件
始终坚持为矿井安全生产、为职工家属生活搞好优质服务的信念不动摇。
围绕矿井工作开展和职工家属生活质量的提高,以供水改造为龙头,抓重点,攻难点,办实事,求实效、出亮点,基础设施改造成效明显,实现了社区全天供水和井下反供水的重点突破,带动了其他改造项目的实施,促进了物业服务工作再上新水平。
一是社区供水实现重点突破,实现全天供水。
针对西岭社区供水管网年久老化,失水严重,影响供水水质和生产、生活用水的难题。
为彻底改善社区供水现状,提高供水质量,从广大群众的根本利益出发,将供水管网改造工程列入2009年“民心工程”。
组织相关部门对社区供水现状进行深入调研,提出改造方案。
不等不靠,自筹资金60余万元进行供水改造。
首先普查社区漏水点,对社区周边管道进行重点排查,利用人工查找和请专业人士使用探测仪器进行探漏的方式,共找到管道漏水点30余处,5处外接管道,一一进行了堵漏和拆除,月减少浪费400余立方米;
其次是优化社区供水分支管道,对西岭一排、二排、三排跃层楼房供水老化管道甩掉,重新敷设140米DN80钢管,安装敷设3600米PPR管路,对120户水表挪至户外集中管理。
再次是对西岭社区所有住户水表进行了检查、检测,更换坏表、无表、水表不灵敏的住户700余户。
对近3000余户水表重新封铅封加装管卡,保证了计量准确;
安装各支路水表38块。
大规模改造效益显现,实现了社区全天供水的重大突破。
二是井下反供水实现重大突破,保证了旱季枯水季节供水正常。
针对春季干旱缺水的实际,利用井下13层水量丰富的优势,变井下水害为水利,实施井下反供水,改造井下供水管道,将井下水调入河下泵房对矿里、社区等地点实施供水,在干旱季节保证了社区生活和矿里生产、洗浴用水,实现了旱季不旱,解决了春夏季缺水难题,经济、社会效益明显。
在抓好供水两个重大突破的同时,按照矿供暖会议要求,积极组织实施,抓好了今年冬季供暖改造和办公区域降温技术改造。
供暖改造方面。
提前召开供暖工作会议,安排落实供暖工作任务,公司和水电暖工区按照矿供暖平衡会议安排与要求,抓提前、提前抓,超前落实治理改造项目,集中力量进行治理改造。
合理调度施工,科学组织落实,完成了社区及矿里生产区2000余米供暖管道的更换。
联系厂家,靠上施工,提前完成了西岭、矿里、工业园三个换热站所有设备检修,使整个矿区具备了供暖条件,提前10天对矿里、社区供暖。
针对原集团公司一中宿舍划归良庄物业管理的实际,整合接管一中社区,对一中社区水电暖管线实施改造。
加班加点,抢抓进度,冒着雨雪天气,利用4天的时间更换原一中宿舍供暖管主管道450余米,保证了11月15日一中社区正常供暖,消除了不稳定因素,使一中社区管理与矿社区融为一体,统一管理。
供暖后及时对出现的问题进行维修处理,狠抓设备运转正常和软化水供应。
受到社区业主好评。
降温技术改造方面。
针对夏季炎热和井下水量丰富、温度低的特点,大胆设想,实施井下水反供降温改造。
组织技术人员对调研数据进行整理研究、论证,组织管路维修人员进行现场勘察,决定在循环泵房内将井下供水主管道与供暖供水管道连接,安装.一个Φ150mm的阀门调控水量,把水压调节在4公斤左右,防止水压过大对供暖管路造成的损坏。
为使暖气片达到降温的效果,在办公大楼、工区楼、人力资源部楼、调度室楼、澡堂等地点安装了排气口,定时对管网进行排气,确保管路内的冷水循环。
防止了水资源的浪费,在公司热电厂的晾水塔处安装了一个排水阀,将循环完的水排放到晾水塔中,进行重复利用。
经过不断地改造调试,矿井冷水循环系统终于正常运行。
矿井冷水循环系统运行后,经实际测量,温度降低了3—4摄氏度,减少了办公区域夏季降温用电。
三、挖潜创收,抓好内部管理,开拓好内部市场,抓两堂促创收,为搞好服务提供经济支持
按照“内抓管理,外抓创收”的方针,大搞内部挖潜降耗,狠抓服务收费管理,拓展经营创收项目,为搞好服务提供了经济支持。
一是内抓管理。
狠抓费用管理和内部降耗。
针对矿对物业补贴逐年减少的实际,严格内部资金使用和材料费用管理,做到精打细算,合理使用。
将物业全年材料费用指标层层分解落实到各单位,制定考核办法,超支按100%处罚,节约按50%奖励,调动了各单位节支降耗的积极性。
同时,充分发挥经营考核办公室的职能作用,对物业材料的使用实行统一审批、领取和发放,外购材料根据审批计划,由使用单位、考核办和验收人员一起采购,货比三家,降低采购费用。
同时调动基层降耗积极性,在职工澡堂进行综合治理,合并整治更衣区,将一楼澡塘和更衣区关闭,全部集中安置到二楼和三楼,经过整治共收回闲置换衣箱1500个,每月节约洗浴用水2700余立方,电费500余度,年节约资金88140元。
合并工区楼后车棚,实行摩托车集中存放,减少了看管人员,提高了看管效率。
二是狠抓有偿服务收费和清欠工作。
将住户有偿服务收费率与收费人员工资奖金挂钩考核,确定收费率,超出标准给予适当奖励,达不到标准扣减收费人员工资,有效调动了收费人员的工作积极性。
在抓好统一集中收费的基础上,制定政策,采取专职收费人员清欠与社区联合进行的方式,压担子、给政策,集体上门收取,有效提高了收费率,有偿服务收费率保持在94%以上,为历年最好水平。
狠抓对外单位供暖合同的签定和费用清欠工作,实行责任共担,联合清欠,分别落实单位与责任,明确收费任务,确保费用回收。
三是围绕发展壮大,狠抓经营创收。
按照“经营物业、自养发展”的思路,利用闲置资产,增加创收项目,不断壮大物业规模。
在抓好两堂创收的基础上,与新泰青云超市联合,创办矿区青云良达超市,方便了职工购物的需求,安置了部分待业人员,增加了物业收入。
根据市场和消费需求,投资20余万元,改扩建超市近400平方米,增加货物品种,扩大销售市场,实现日销售收入1万元目标,满足业主购物需求。
狠抓餐饮服务,实施竞争经营,投资近20余万元,创办良达餐厅,饭菜品种、服务水平争相提高,满足了职工就餐需要。
多元化发展,利用闲置土地,筹建养殖场,进行生猪养殖,现已初具规模,发展、效益前景良好。
成立物业建筑安装队,承揽矿里和社区建筑安装工程,减轻了矿地面零星建筑安装压力,方便了社区业主生活,增加了物业收入,省外物业管理与白石崖矿签订了服务价格合同,站稳了脚跟,受到了好评。
四、创新服务,关注社计民生,以服务促进和谐矿区建设
一是关注民生,做好房屋修缮工作。
始终把社区房屋修缮为促进社区稳定的大事来抓。
今年以来结合我矿社区房屋建筑使用年限长,维修量大的实际,提前筹划,特别是抓住雨季前和雨季后的有利时机,及时报矿审批,集中力量对社区房屋进行大修和修缮。
今年,共大修楼房18栋约8100平方米,正常维修面积3633平方米;
对社区内所有水沟加齐了盖板,保证了路面平整、安全,维护了职工群众的切身利益,受到职工家属好评,促进了社区秩序稳定和谐。
加强了对矿区周转房的管理,在矿业公司有关部门的配合下,对南岭周转房进行了全面清理清查,共计清出闲置房屋21间。
同时成立南岭周转房管理办公室,设专人进行管理,使我矿周转房管理更加规范有序。
加强了对社区改建房屋和违章建筑治理,房产办公室人员与社区管委会人员紧密协作,加大对社区住房建房的监督管理,杜绝了住户随意改建和违章建筑现象的发生,保证了社区房屋外观整齐,社区面貌美观。
二是着力提高收费服务质量。
在收费站设立优质服务监督台,实行文明服务,收费人员全部实行挂牌上岗,推行文明用语,设立举报电话,接受群众监督。
通过不断改进服务方式,转变服务作风,提高服务职能,极大的提高了业主的满意度。
三是改善两堂一舍一市服务环境。
成立良达餐厅,形成职工食堂与餐厅服务竞争机制,饭菜花样、服务质量争相提高。
对职工澡塘内部设施进行刷漆更新,狠抓水质管理,改善了洗浴环境。
在职工单身公寓单独成立大学生公寓,为入住大学生配置新的床铺、桌凳、橱子和床上用品,配置了彩电,安设了闭路和网线;
投资12万余元,为住宿单身职工更换了新的被褥等。
班中餐超市积极为职工着想,采取比质比价采购,让利职工,设立职工意见箱,并进工区听取职工对班中餐的意见,积极与职工沟通,减少了职工意见。
同时搞好了省外煤矿物业服务项目,陕西白石崖煤矿后勤服务稳定开展。
四是减少投诉渠道环节,创新服务形式,服务社区居民。
建立物业服务一站式服务大厅,实行社区服务综合投诉和问题集中处理。
配备人员,健全制度,设立投诉电话,实行全天接访。
对业主投诉的问题统一登记、现场落实、统一考核、实现问题提出到落实整改的闭合式管理格局。
方便了业主,提高了整改效率,有力的促进了公司各项工作的顺利开展。
通过加强服务阵地建设,进一步健全服务体系,提升服务功能,促进了公司物业管理市场化运作、规范化管理、人性化服务及信息化建设的步伐,对于方便社区居民生产生活、推动“和谐社区”建设起到了积极作用。
五、以创建全煤和谐社区为动力,发挥宣传文化阵地的作用,构建和谐稳定社区
一是抓好了和谐社区建设。
结合矿井安全工作实际,充分发挥物业工作优势,有针对性地抓好了稳定和谐社区建设、计划生育等工作。
为保证建国60周年及全运会期间社区安全稳定,充分发挥楼长和管委会人员的作用,做好了楼长巡查、信息上报,及时了解掌握职工家属的思想动态,做到了上情下达,下情上报,及时化解矛盾。
成立专职监控队伍严密盯防,签订责任书,重点抓好了对“法轮功”顽固分子、60年代下放人员的监控工作,杜绝了越级和集体上访,保持了社区稳定。
二是抓好了安全宣传教育和社区文化建设。
围绕矿井安全工作开展,积极组织开展安全宣传活动,先后组织开展了百户安全幸福家庭“大红灯笼高高挂,安全文化进家庭”、“致老公的一封安全信”、“致一线职工家属的一封信”“六月安全生产月”送温暖、“亲情友情,情注安全”、“仲秋节”送温暖,为下井职工送红腰带、平安鞋垫等活动,浓厚了矿井安全生产氛围,推动了矿井安全工作开展。
狠抓社区文化建设,丰富职工家属精神生活。
更换新上大型宣传橱窗6块,落实单位,每月定期更换宣传内容,内容涉及法规政策、矿井形势、计生保健、疾病预防、物业服务等。
积极开展各类文体活动,先后举办了集团公司物业系统和谐社区大家唱、祝福祖国--奉献良矿大合唱、计生、消防宣传等活动,搭建了业主与物业沟通交流的平台,融洽了与业主的关系,取得了良好效果。
三是充分发挥楼长及社区管委会的作用,建立楼长信息日报制度,及时发现处理社区居民中存在的矛盾、问题,消除了不稳定因素,有力的促进了和谐社区建设。
四是规范服务单位,将通讯公司三网服务纳入物业管理,物业管理体系更加规范。
总结2009年全年的工作,我们在抓好安全稳定、提高服务质量、创塑物业品牌、改善民生环境、努力经营创收、提升队伍素质等方面取得了可喜成绩,但也存在一些不足。
主要表现为在:
一是涉及群众利益的问题上处理问题上,办事情方法简单,办事效率不高,服务意识还不能很好的适应公司形势发展和业主生活需求。
二是鉴于物业公司成立时间较短,部分服务人员技能差、经验不足,管理人员创新意识不强,思路不够开阔,在走向市场的发展过程中缺乏具有经营创收能力、实践操作能力和管理创新能力及竞争能力的人才。
三是员工队伍整体素质较低,服务还有差距。
等等,这些都有待于在今后的工作中加以改进和提高。
二、关于2010年物业整体工作部署
2010年是实施“十一五”规划的最后一年,是良庄矿业公司全面贯彻党的十七届三中、四中全会精神,深入贯彻落实科学发展观,抢抓全球经济回暖机遇,全面推动矿井各项工作再上新台阶的关键一年;
是良达物业公司进一步规范推进物业公司市场化经营、社会化服务的一年;
是认真贯彻落实矿业公司新一年工作指示精神,深化物业改革的一年,是矿业公司对物业公司各项补贴全部到位的第一年,更是物业公司抓住机遇、推进改革、自主经营、自我发展、全面提升服务质量、提升职工满意度的关键一年。
抓好新一年工作,对于全面抓好矿业公司及物业公司全年总目标的实现,体现后勤物业坚强保障能力,促进企业发展具有十分重要的意义。
2010年,物业公司工作的整体思路是:
认真贯彻矿业公司和上级关于安全生产、经营发展、治安稳定等一系列会议、文件、指示精神,围绕物业发展,牢固树立服务就是效益,服务就是稳定,服务就是发展的的思想,以实施“围绕一个中心,坚持两个服务,完善三项体系,抓好三供、三网,做好六项重点工作”的“123336”工程为抓手,切实为企业发展和职工家属搞好后勤服务,真正实现服务是效益之源、是稳定之本、是发展之路、是生存之基的美好愿景。
具体目标即:
围绕一个中心:
以矿井安全生产经营工作开展为中心;
坚持两个服务:
坚持为矿井安全生产搞好优质服务;
坚持为矿区职工家属搞好优质服务;
完善三个体系:
继续完善物业服务价格结算体系、物业与基层单位管理考核体系和物业内部激励考核体系。
抓好三供三网:
继续抓好供水、供电、供暖系统改造;
改善电视、电话、网络系统输送质量。
围绕以上目标,重点抓好以下六项工作:
一、突出安全稳定工作,奠定服务发展的和谐环境
安全稳定是开展一切工作的前提和关键,没有安全的基础和稳定的环境,其他工作也难以开展,作为后勤物业工作尤其重要。
新的一年,物业公司要把安全稳定工作放在各项工作的首位来抓,按照矿业公司要求和部署,精心组织、明确责任、强化落实,实行安全稳定一票否决制度,各级管理人员严格执行现场巡查制度,建立长效机制,常抓不懈,把安全稳定工作作为抓好其他工作的基础来对待。
安全方面,严格抓好安全服务责任制的落实,完善安全管理制度,尤其是水电暖工区、建筑施工队等单位,在施工工作中一定要制定好安全施工规程,落实安全职责,抓好贯彻落实,确保供水、供电、供暖和施工安全。
其他单位也要针对各自工作特点,抓好安全工作。
稳定方面,层层签定好责任书,执行好稳定抵押金制度,严格考核兑现,调动全员力量抓好社区稳定。
各级人员要牢固树立“稳定是提供优质服务基础”的思想意识,决不能认为安全稳定就是开个会、看着几个人就能解决的思想,要把安全稳定工作作为常态性的工作抓实、抓牢,特别是重点做好60年代下放人员、法轮功习练人员的稳控工作。
二、关注社区民生,抓好三供三网等基础性服务工作
从涉及职工群众生活的供水、供电、供暖和房屋修缮等工作抓起,切实提高职工家属对物业服务工作的满意度。
一是三供改造。
供水方面:
在完成西岭全天供水改造的基础上,扩大全天供水范围,逐步实现小井、南岭社区全天供水,达到全部社区实现全天供水的目标。
完成原局一中社区及工业园供水管路的普查及改造,更换部分损毁的水表,确保计量的准确性,提高供水回收率和供水效益。
供暖方面:
按照集团公司及矿业公司的安排,做好原局一中社区供暖设施的改造工作,同时根据供暖面积不断增加和社区居民供暖要求不断增加,尤其是站内设施不能满足要求的实际,不断完善站内设施,对矿内及西岭换热站部分设施进行更换,保证站内设施热交换能力,同时重点做好医院、服务公司、南岭单身等薄弱地点的供暖改造工作,保证社区及矿内的正常供暖。
供电方面:
完善供电系统改造,做好西岭社区与局一中社区供电系统改造工作,彻底改变电压不稳等问题,提高线路的负荷能力,确保正常供电及用电安全。
二是三网改造:
制定三网改造方案,重点治理矿区三网线路的理顺,做到整齐、美观、规范。
电话、网络畅通。
抓好电视数字信号的推广、安装、调试、实施。
三、服务井下一线,抓好两堂一舍改造和服务管理
紧紧围绕企业发展和安全生产,针对两堂一舍设施设备陈旧、环境面貌差的实际,加强对食堂、澡塘和单身公寓的管理考核和基础设施改造,改善两堂一舍服务环境。
食堂在矿业公司统一要求下,积极争取矿业公司支持,有条件的进行整体改造、装修,改善就餐环境,吸引就餐人员,提高经济收入;
抓好职工澡堂及机关澡堂的改造,改善洗浴环境;
组织对单身公寓剩余五栋没有硬化单身楼的地面改造及环境治理。
在改造治理的基础上,打造一栋标准化公寓化宿舍楼,以点带面,推动单身公寓整体服务上台阶。
在搞好两堂一舍设施改造的基础上,抓好服务质量,提高服务人员素质。
一是加强学习培训,强素质、增技能,给做好服务工作奠定基础。
二是加强人员管理,对全部服务人员实行动态管理,严格工作质量考核,实行末位淘汰制,优胜劣汰,让好的进来,差的出去,保证服务队伍的优质高效。
三是开展技术比武活动,不断增强服务人员的工作技能,打造高效服务团队。
四、以开展活动为载体,抓好四型社区建设
按照四型社区建设要求,以抓好社区防火、防盗、防疫、防冻和净化、美化、绿化、亮化等“四防四化”为重点,扎实推进四型社区建设。
具体抓好以下工作:
一是加强现场巡查,发挥管委会和楼长作用,加快信息流通,及时发现解决问题,杜绝火灾、被盗事故。
二是改造社区厕所供水管道,所有进水管道改为地埋,解决冬季水管上冻结冰,影响冲刷问题。
三是方便业主缴费,将收费大厅由物业搬迁至幼儿园南原农村信用合作社房内,方便业主缴费,解决业主过路安全问题。
四是做好社区绿化、美化工作。
对煤气站新建楼房周围实施绿化、美化,同时做好社区其他地点的绿化工作,给业主创造优美的生活环境。
五是开展形式多样的评比竞赛活动,促进服务上台阶。
围绕社区服务工作上水平,在两个社区组织开展“十佳卫生街道、十佳文明楼道、十佳整洁厕所、十佳服务明星”活动,每月一评比,对评为十佳的岗位或人员给予50--100元奖励,以此推动社区整体工作上台阶。
六是加强社区文化建设,利用重大节日的有力时机,充分发挥幼儿园、两个社区及管委会的作用,丰富居民精神文化生活,如六一儿童节开展家庭才艺展,十月一开展社区文化书画摄影展等活动。
七是抓好社区计划生育工作和宣传教育活动,组织好每年三次的育龄妇女健康查体,杜绝计划生育问题发生;
配合矿搞好宣传教育,浓厚安全氛围,丰富社区业主文化生活。
五、优化管理机制,推动管理、服务机制创新
以服务矿井安全生产为中心,积极适应物业企业发展形势,不断完善适应市场化运作的后勤物业管理服务、管理体系,调整不适应市场经济、企业发展的管理、运行机制。
不断完善物业发展的制度建设、管理考核制度等。
首先做好物业资质的认证工作,为物业公司的发展打下基础,二是继续完善社区综合服务大厅的各项制度,建立巡查日报制度、整改日报制度、巡查汇报制度,由综合服务大厅统一汇总上报,建立服务调度值班制度和重大问题处理问责制,通过优化机制、推动创新,打造一支适应市场发展,团结高效,业主满意的物业管理、服务团队,切实为企业发展、职工家属生活搞好后勤服务。
六、加强学习培训,提高队伍素质
倡树学习之风,全面提高素质。
加强学习,强化物业各级人员思想观念的转变,强化物业人员服务、经营意识的提高。
通过加强教育和管理,促进转变观念,提高整体素质,适应矿井和物业改革发展需要,积极为矿井安全生产,为职工家属生活水平的提高提供优质服务,努力打造一支作风硬、素质高、服务优的物业服务团队。
主要形式以聘请专家授课、外出参观学习等,举办物业管理培训班,提高物业管理人员的服务、管理水平;
继续组织开展好以班子比和谐、干部比责任、员工比技能、工作比落实的“四比”为主要内容的“服务零缺陷、管理零失误”及“单位打造服务亮点,个人争当服务明星活动”一系列活动,进一步提升物业管理和服务水平。
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