预制房屋与集成建筑与住宅产业分析Word文档格式.docx

预制房屋与集成建筑与住宅产业分析Word文档格式.docx

《预制房屋与集成建筑与住宅产业分析Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《预制房屋与集成建筑与住宅产业分析Word文档格式.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

在广东深圳建筑施工现场、城市轨道交通建设工地的临建房屋几乎全部是轻型钢结构组合房屋。

上述临时性建筑的需要量很大而且逐年增加，是一个相当大的市场，但是安全质量事故时有发生。

其实，对于中国住宅工业化还未开始，在借鉴国际发展经验上，结合中国需要引导的多种市场，如何获得发展机会将是行业企业将要面临的挑战和机遇。

预制房屋体系

　集成建筑开发地产先锋

集成建筑开发地产先锋

开发集成建筑模式

经典成功案例

万科企业股份有限公司

　预制装配式混凝土结构住宅

　金色水岸、金域华府、慈城新区湖西地块项目、金色水岸Ⅲ·

御品、长阳半岛

海门中南世纪城开发有限公司

预制装配式混凝土结构住宅

　海门中南世纪城

南京栖霞建设集团

　东方城、月牙湖花园

宝业集团

轻钢结构集成房屋

苏州雅都大酒店、临江绿苑工业化多层住宅、鉴湖大酒店

中集天宇房地产发展有限公司

集装箱模块化房屋

荷兰学生公寓、青岛.经济型酒店等

米格方舱

茂名汽车野地商业

开发模式一：

预制混凝土结构房屋

什么是预制混凝土结构房（PC）

PC（PrefabricatedConcreteStructure）“预制装配式混凝土结构”，是以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接，结合部分现浇而形成的混凝土结构。

PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。

最早提出PC住宅产业化行为的是以美国为代表的欧美国家，于二战之后率先提出并实施的PC住宅产业化之路的。

PC住宅具有高效节能、绿色环保、降低成本、提供住宅功能及性能等诸多优势。

在当今国际建筑领域PC项目的运用形式，各国和各地区均有所不同，在中国大陆地区尚属开发、研究阶段。

万科推进“预制混凝土结构”住宅产业化。

万科是国内住宅产业化的先行者，早在认知阶段，万科经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的发展方向。

同时经过对欧洲、香港和日本三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，最终发现日本的预制混凝土结构住宅技术最适合我国的情况

开发模式二：

预制钢结构房屋

钢结构住宅前景广阔

　　如同汽车家庭化、电脑个人化一样，钢结构建筑正有从公建向民建转化的趋势。

这种被国人视为高档次、高投入的建筑类型将会为开发商带来怎样的市场机会和创新产品？

为此，记者采访了建设部中华建规划设计研究院六所所长秦小龙和北京交通大学土木建筑工程学院副教授、日本京都大学工学博士俞德明。

　　作为北京第一个将大跨度预应力技术运用于住宅的结构建筑师秦小龙，先后成功地为今日家园、今典花园二期等项目进行了结构创新，不仅为项目赢得了市场赞许和可观的商业回报，也为开发商通过技术解决方案寻找市场商机提供了可行的思路。

回国不久便受聘于北方交通大学建筑系的俞德明副教授，1986年留日深造，先后在日本、香港等著名的设计院所从事结构设计，他参与设计的项目中60％都是钢结构，在此方面具有很多的实践经验和极深的造诣。

　　记者：

能否从结构设计师的角度，概括一下钢结构建筑的特色。

　　俞德明：

钢结构建筑具有强度高、自重轻、抗震性能好（延性好）、塑性变形能力强、施工速度快、工业化程度高、环保等优点。

　　秦小龙：

钢结构建筑比传统建筑能更好地满足建筑上大开间灵活分隔的要求，并可通过减少柱的截面面积和使用轻质墙板提高面积使用率，立面变化也更多样。

钢结构住宅能为开发商带来怎样的商业机会？

从施工方面讲，最直接的优势是可以缩短工期。

封顶销售政策加大了建设资金压力，加快工程建设，可使项目销售更具市场竞争力，同时可加快资金回笼、降低风险。

采用钢结构建造住宅，平均3－4天（快的2－3天）可建一层，与传统住宅体系相比，至少可以缩短三分之一的工期。

　　在北方，常常因冬季施工使用防冻剂造成建筑污染，现代城的“氨气事件”已经让人们意识到建筑污染问题，随着人们的环保意识不断增强，源于建筑和装修污染的问题越来越受到各界关注。

而钢结构在建造过程中具有较强的灵活性，在冬季施工时，可以先搭钢骨架，在气温适宜的时候再填充墙体，可以减少防冻剂的使用。

　　钢结构住宅体系工业化程度高，现场湿作业少，为开发商做样板环境提供了更大空间。

同时，钢结构住宅体系自重轻，约为混凝土结构的一半，可以大大减少基础造价。

从安全可靠性方面讲，钢结构具有良好的抗震性能。

几年前，我曾亲身感受过日本的大地震，那次地震造成了不小的经济损失，很多建筑都遭受了破坏，在地震中，钢结构建筑经受了考验，与其他类型的建筑相比，它的受损程度最小。

除此之外，近年来震害频繁的台湾，也显现出钢结构在地震中的良好表现。

中国也是个地震频发的国家，防患于未然是十分必要的。

　　钢结构建筑在欧美、日本等发达国家已被广泛应用，在日本，100米以上的高层建筑几乎全部采用钢结构。

由于钢结构梁柱断面小，与混凝土柱相比，可减少7％的占用面积，开发商能够获得较大的销售面积。

哪类住宅最适宜采用钢结构？

从经济效益角度讲，楼层越高，造价越低；

规模越大，成本越小，6－7层的多层成本最高。

对空间变化复杂的设计，钢结构的优势更大。

什么原因阻碍了钢结构住宅的发展？

我国目前有36幢钢结构高层已建成或正在筹建，由国内院所完成设计的只有5栋。

存在这种现象的主要原因是，国内的设计院所在钢结构设计方面经验不足，尤其是钢结构住宅的设计更是缺乏经验。

　　我在日本、香港的知名设计机构从事多年结构设计工作，其中大部分是钢结构设计。

前不久我帮助一外地钢结构项目计算用钢量，发现他们设计方案中的用钢量大大超出，可能是结构建筑师过于保守或没有经验，这无形中增加了造价成本。

应该说钢结构住宅的市场前景非常好，设计院所要想赢得市场，与洋设计比拼高低，就要加强学习，尽快成熟起来。

市场需求与经济大环境密不可分。

长期以来，我国因缺少钢材而对建筑钢结构的运用加以限制，使建筑钢结构的使用和发展受到一定阻碍。

近几年，国内的钢材供求关系发生了巨大变化，钢材供过于求的新形势，为我国发展钢结构建筑创造了良好的局面。

当前亟待解决的问题是，具有钢结构住宅设计经验的技术人员和施工技术工人较缺乏，致使一些开发商不敢轻易尝试开发。

现在房地产市场最具有竞争力的部分就是产品创新及技术创新。

然而创新是有风险的，您认为发展商愿意做第一个吃螃蟹的人吗？

应该说，钢结构建筑的技术和施工技术是成熟的，只是在钢结构住宅开发方面国内尚没有成规模的项目，设计人员缺乏实践，经验太少，需要一段时间的磨合。

我正有意与象俞教授这样在专业上有特长，设计经验丰富的技术专家合作，以成熟的市场经验和技术把握，帮助开发商创造新的利益空间。

【房地产应用】别墅、多层住宅、度假村、会所等民用建筑

【代表供应商】北新集成房屋有限公司

【房地产开发先驱者】宝业集团

关于轻钢房屋

轻钢房屋具有自重轻、跨度大、抗风抗震性能好，保温隔热、隔声等各项指标卓越的特点，是一种高效、节能、环保、符合可持续发展方针的绿色建筑体系。

适用于别墅、多层住宅、度假村、会所等民用建筑及建筑加层、屋顶平改坡、轻质内隔墙等。

可预拼装，墙体包括事先安装好的外墙围护、保温和窗户。

屋架系统也可以预拼装的形式提供给开发商，与传统的建筑方式相比，大大缩短了工期。

开发模式三：

预制集装箱模块化房屋

集装箱房屋建造的另类“开发商”

提要：

投入低廉、回报不菲，是集装箱房“开发商”诞生的两大动因，而高房价、保障体系缺失间接为这条生财之路推波助澜。

集装箱房较早的试验场是英国和荷兰。

伦敦的集装箱酒店由91台特种箱组装而成，室内与一般酒店别无二致，外形独特的构架还成为某种潮流和时尚的先锋；

荷兰的阿姆斯特丹学生公寓则由1000台40尺箱组建，整齐划一的红色外墙，也成为了当地的特色建筑之一。

当然，与在国外以时尚和潮流的身份呈现的集装箱不同，国内似乎更迫切需要此类房屋来满足居住要求。

汶川灾后重建给集装箱房的规模应用提供了更大空间。

事实上，以中集集团为代表的一些国内企业已经把集装箱房屋建造作为重点发展方向之一了。

深究原因，与时下国情不无关联。

城市第五空间

国人集体震撼和认识集装箱房源于几个月前在网上的一个关于深圳蜗居者的火爆帖子，迫于高房价及高房租的压力，极少数人选择了在集装箱房中度日，有的时日高达7年。

这让愤懑的民众不由自主地将此作为与高房价对垒的最佳案例。

“每人每日6元”的集装箱房，让大众看到生活在大城市边缘族群的无奈与辛酸，却也让另一部分有心人嗅到了其间潜藏的巨大商机。

“在国内保障性住房体系仍不完善，供给不足、腐败滋生等现状下，集装箱房成为中低收入者过渡性住房有其存在的价值。

”经济学博士马红漫分析说。

这块市场有多大，没人做过具体统计。

但眼下居高难下的房价和城市不断扩张的居住需求之间的矛盾，已让以中集集团为代表的集装箱房“开发商”们跃跃欲试。

创业达是一家住人集装箱公司，公司负责人张木生称，由于价格低廉，且随时能移动，公司收到多个集装箱房屋订单。

“已经积压了40多个，忙不过来。

”

米格方舱是另一家将集装箱房开发作为公司重要业务的“开发商”。

公司在移动组合式别墅、汽车旅馆、部队、石油、气象等行业野外营地房屋、商业办公房、移动厕所等多个空间类别上发力。

还曾躬身示范将自身办公楼做成了集装箱房的组合形式。

楼顶板材料采用外玻璃钢＋钢骨架＋内玻璃钢，配备水、电线路和门窗等通风系统，内设办公室、会议室、洗手间等，功能布局及使用便捷性，与一般办公大楼相差无几。

该公司甚至还以集装箱改建了一间别具特色的酒吧，体现出别树一帜的自由与创意风格。

相较那些钢筋混凝土搭建的铁板一块的城市森林，这些住人集装箱，更像城市中的“第五空间”，游离在城市之间，可以暂且安稳，也可以随时移动搬迁。

这契合了部分人的生活需求。

而在部分学者要求政府为集装箱房出台配套政策的强烈呼吁下，集装箱房的发展势头更在有意无意中扩大。

实际上，在另一面，集装箱房也具备更多传统建筑所不具备的优势和作用。

譬如在用作酒店、度假村、度假别墅、汽车旅馆、洗手间、咖啡厅、便利店、休息亭等方面。

传统酒店、度假村、户外营地建设耗时长、花费高，无法立即满足市场的迫切需求。

受户外运动场地、环境等因素影响，对相关的配套设施也有着很高的要求，集装箱建筑和组合房屋的出现，却能以便捷讨巧的方式填补这一市场空白，抢得先机。

作为集装箱房的生产者则能以“另类”开发商的身份活跃在住宅、商业、旅游地产市场上。

而凭借低碳东风，集装箱房市场的发展和壮大似乎更显得顺风应时。

低碳家

集装箱房能够打动客户选择的绝佳理由，那就是低碳环保。

毕竟，在现代建筑污染严重，能耗过大以致破坏了城市生态环境的情况下，低碳已经被提到了一个前所未有的重要位置上。

以居住功能的身份与传统建筑住宅作比，集装箱房的部分优势让后者自愧弗如。

由于集装箱房屋采用了“工厂制造+现场安装”的模式，产品制造和地基处理可以同时进行，这基本相当于精简压缩版的产业化工序流程，在快速完成“住宅”建设后，也省却了大量物资、人力、财力的耗费。

以中集开发的珠海城市职业技术学院1万平方米的学生公寓为例，集装箱房屋与砖混结构房屋相比，施工用水量是砖混结构房屋的1/30，混凝土损耗则是1/50；

减少了施工垃圾和装修垃圾约99%，减少混凝土使用量约9800立方米，减少施工用水量约1450吨，减少建筑垃圾约495吨；

建材回收率比传统建筑提高70%，建筑工期缩短了约50%，与砖混结构房屋相比总体节能约50%。

此外，集装箱房采用的50mm岩棉板，比传统砖混结构房屋采用的250mm砖混墙体，保温性能仍高出2倍。

在节材减耗的巨大优势下，有理由相信，集装箱房作为新型节能降耗建筑，将以某种方式在全国各地铺陈开来。

政策边界线

不过在国内，集装箱房发展的真实情况是，市场积极先行，政策缓慢趋后。

相比集装箱房“开发商”的市场拓展之忧，相关政策的不到位，则更让人显得心焦。

在国外如鱼得水般地搭建集装箱房的米格方舱，在中国，颇有感悟地意识到“再好的种子，也要找到合适的土壤。

作为崭新的住房模式，集装箱房及活动房屋在国内房屋市场，更像个尴尬闯入者。

“目前中国市场上，运用得相对成熟的主要集中于一些特殊行业，如气象监测，极地考察、石油勘探、军用设施等野外后勤系统。

”米格方舱总经理马恩波说。

而集装箱房以住房的身份进行大批量使用和建设，则几无可能性。

“这主要受限于土地使用权问题。

”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰说。

“没有土地使用权，也许今天建好了，明天就被吊走了。

”张木生解释现实情况。

对于那些决心在集装箱房市场上有一番作为的“开发商”来说，他们并不愿将集装箱房的拓展范围变小，也不认同集装箱房的档次低端化，相反，在混凝土建筑重围中独辟蹊径，做出创意和特色才是他们开发这类住房的目标。

米格方舱紧盯的是如今火热兴盛的旅游地产，比如开发建设汽车营地。

以集装箱房和组合房屋的便捷和可移动性，似乎更适合旅游这个人次流动异常频繁的市场。

“会有比集装箱房更适宜在风景区建一个对环境破坏力最低，而又最具创意特色、最具灵活性的建筑形式吗？

”马恩波反问。

“集装箱房在这方面表现优异出色。

如果说它不能大规模地普及开来，也是因为人们对它不甚了解，或者应用的不够认真熟练。

或者，国外的集装箱房发展势头，让国人感受到了更多的信心。

国际已公认集装箱房为低碳环保的建筑形式。

在英国、日本、法国等不少城市，集装箱和组合房屋被广泛地用于制造住宅、博物馆、专卖店、办公楼、展馆、旅游区别墅、汽车旅馆和各类创意建筑，不仅在民间的运用相当普遍，政府也大力支持并积极参与其中，荷兰的首府阿姆斯特丹则是世界上拥有集装箱房屋最多的城市。

在美国，各大移动房屋制造商，每年都会针对市场需求推出一批移动房屋，而常常供不应求。

这些先例，让更多人看到了此类建筑方式的可行性。

在房价不断飙升、建筑污染日益严重的中国，集装箱房的出现或将为改善人居环境创造新的可能，为人们新的绿色生活模式创造价值。

【代表供应商】深圳中集投资控股有限公司

【房地产开发先驱者】中集天宇房地产发展有限公司

传统房屋与低碳集成房屋比较表

性能

轻钢结构低碳集成房屋

传统砖混房屋

工业化生产

　“工厂制造+现场安装”模式，产品制造和地基处理可以同时进行，模块化建筑施工用水量是砖混结构房屋的三十分之一。

减少施工垃圾和装修垃圾约99%。

　保温复合墙体热传性低，冬暖夏凉，140mm厚的轻钢结构复合墙体保温性能相当于610mm厚的传统夸混结构，节能约32%（3182千瓦时）。

　传热导性高，保温性能一般，能源消耗大（4135千瓦时）。

防潮透气

　防潮透气性良好

　建筑防潮墙措施一体化，无盲点，墙体附有单向呼吸纸使整个建筑成为会呼吸的房子。

　无整体防潮措施，透气性差。

抗震强度

　较好

　建筑自重轻、韧性大，由于采用“笼式”结构整体性好，在地震荷载下受到的损害微乎其微。

属脆性结构在地震荷载下破坏严重。

耐火等级

防火板等防火设施齐全

　耐火等级可达1.5小时，在火灾中给人们充分的逃生时间。

结构跨度

可摆成多种造型，结构形式变化丰富。

　可低成本实现大跨度，结构形式变化丰富。

实现大跨度结构耗费材料，形式单一。

预防白蚁

经防白蚁措施处理后可免除白蚁侵袭。

　经防白蚁措施处理后可免除白蚁侵袭。

白蚁高发区同样需要做防白蚁处理。

施工周期

相对于传统砖混房屋，节省一半或以上的建筑时间和费用。

　施工周期短（60—120天），受自然条件限制少。

受自然条件影响大，施工周期约190—300天。

工厂预制

　在工厂完成模块化建筑单元的改装和内部装修，再将模块化单元运到施工现场，完成安装和外部装饰，大分工作量在工厂完成。

　墙体、楼面、梁、屋架等大部分构件可在工厂预制。

很少有预制构件。

回收利用

　使用再生工业建材，可回收再利用。

结构主体构件均可回收再利用。

无法回收。

低碳环保

使用再生工业建材，减少施工现场产生的施工垃圾和装修垃圾。

　可再生资源，并可以自然降解，零污染、零排放。

房屋建造过程无粉尘、噪音。

产生大量建筑垃圾、粉尘、噪音及不可回收物。

使用率

　墙体薄，得房率高。

　钢结构复合墙体薄，得房率高于传统房屋18%左右。

墙体过厚，得房率低。

安装快捷

造型多样，摆成造型后，再进行切割和焊接钢梁以增强集装箱的承重能力形成整体空间。

　建筑过程即为将工厂的预制构件拼装过程，施工干净简单，无湿作业。

　施工过程复杂，需较长的养护周期。

外观式样

形式可以自由组合，创造多样化的组合模式。

　设计灵活，不必拘泥于传统房屋的诸多限制条件，房屋外观具有很强的艺术观赏性。

样式单一死板。

安美捷何达其：

预制房屋是未来房地产发展方向

佛山市安美捷轻钢房屋有限公司作为中国轻钢建筑产业的领航者，致力于轻钢结构节能建筑产品的开发、推广、研究和应用，推广和普及绿色、节能轻钢结构建筑，推动住宅产业化进程。

这次新浪地产网有幸采访到佛山市安美捷轻钢房屋有限公司何达其经理，探讨节能轻钢结构建筑的房地产应用。

安美捷今年主推的产品首先是轻钢龙骨别墅，该轻钢别墅是用澳洲的技术，全自动生产；

其次是板房，该次汶川地震，一部分板房是由安美捷所提供，输出有一万平方左右的活动板房；

第三种产品是集装箱房和钢结构厂房。

对于安美捷的钢结构产品，是引进先进的机器和技术，流水线般自动化生产，钢结构通过喷粉及高温烤漆，有良好的防锈保护作用；

而对于集装箱，形式更多样化，方便运输，安装简捷，如可使用吊机吊装和整船运输的产品形式，还有是可折叠型的集装箱，折叠后直接放入集装箱中运输，运输到目的地后，直接安装。

国外许多住宅逐渐由木结构房屋转为轻钢结构房屋，因为从抗震、隔音、隔热、环境保护方面，钢结构住宅都有比较好的解决方案，而且钢结构大部分都可以回收，建筑速度对比传统混凝土住宅，建筑速度要快，大大节省了开发商的工期。

目前，国外的钢制房比较高端，国内大部分还是低端产品，但是随着钢制房的推广，从低端向高端发展是必然之路，目前，国内钢制房，正渐从临时性建筑转向永久性建筑，故钢制房屋，在国内的建造水平正在逐渐提升。

而且，虽然目前人们传统人居观念还是混凝土建筑，但目前许多开发商和消费者也渐渐看到国外钢结构房屋抗震、防火，可再利用的优点，所以在未来几年或十年中，钢结构房屋在市场占有率方面会有一个飞跃的发展。

预制房屋或将是未来房地产的发展方向。

国内住宅产业基地目前有19个，第一种情况是由房地产企业联盟组成的。

第二，部品生产企业联盟。

第三，试点城市。

目前已经有19个，今年将会扩大力度来推。

我们国家也要学习日本，日本有很多好的经验值得我们研究。

他们其中有一个方面做得比较好，对住宅产业化有推动力的龙头企业，靠这些龙头企业的推动力量去做示范。

类似于航母的企业会推动产业化的发展。

还有一方面，我们要面临着突破，现在大家非常关注的一点，是否能够像98、99年一样出现整体宏观层面上的大的政策层面的东西。

我们目前的财政宏观政策如果不能实现一个大的突破的话，预制装配式房屋建设进程相对还是需要受到制约。

我们也能够看到，北京去年出台了关于推进住宅产业化（即预制装配式房屋）的指导意见。

万科也作为第一个试点项目，给补了建筑面积的3%。

今年还有可能出现一种情况，你在竞价一块地的时候，他事先会定下这块地只能做预制装配式房屋的建设房，如果你企业不能做，这块地不能竞。

目前还有一个难点，首先，如何激发企业的积极性。

目前我们国家精装修的比例相对来讲还是比较低的，如果能够