万科物业管理费测算指引文档格式.docx
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序号
名称
工资标准
人数
工资金额(月)
1
经理
工资标准×
人数
2
经理助理
3
行政管理人员
技术、维修人员
5
保安人员
6
保洁人员
7
绿化人员
8
其他人员
合计
5.1.4.奖金及双薪(单位:
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。
5.2.行政费用的测算(单位:
5.2.1.低值易耗品购置费用。
5.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况(包括饮用水):
使用水费金额=使用量(立方)/月×
水费收费单价
饮用水金额=饮用水(桶)/月×
桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况:
照明用电费用=办公照明的功率×
按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×
电费收费标准
办公电器用电费用=空调等办公设备的功率×
5.2.3.办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
5.2.4.通讯费。
物业管理所需的通讯费用,其中包括:
手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用。
5.2.5.公干车辆费。
根据管理服务业务的需要,确定每月固定外出办事的车辆费用。
5.2.6.交际应酬费。
5.2.7.电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费,包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
5.2.8.报刊资料费。
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
5.2.9.咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊,业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
5.3.财产费用的测算(单位:
5.3.1.折旧费用
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产(单价在2000元以上,使用年限超过一年),按使用年限进行折旧。
固定资产包括:
办公设备:
电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
清洁绿化工具:
洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用=固定资产的原值÷
固定的使用年限÷
12月
5.3.2.资产的摊销
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括:
前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具,以及办公场所的装修费等。
分摊费用=开办费发生的总额÷
委托的管理期限÷
5.3.3.固定资产的修理费
前期购置的固定资产,按固定资产折旧的15%计提修理费。
5.3.4.员工宿舍租金(地产提供宿舍,此项费用不计)。
5.3.5.(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)。
保险费=(须投保的公共设施、设备)总金额×
保险费率÷
保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段,所以必须计提,必须投保。
业主如有异议,必须经业主大会决定并形成法律文件,否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
5.4.物料消耗的测算(单位:
5.4.1.服装费的测算(单位:
元/月)。
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
服装费用构成表
服装成本
服装费用(月)
服装成本×
人数÷
使用月份
4
保安管理人员
保洁
5.4.2.保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料(可参考下表的测算方法),按照实际使用年限进行摊销。
保洁材料分摊明细表
名称
用途
单位
单价
月均消耗数量
月均消耗金额
备注
玻璃刮刀
清洁玻璃
把
25.00
3
75.00
所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进行测算。
5.4.3.环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种,按养护的需要测算材料的消耗,包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
5.4.4.物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单,按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算(可参考下表的测算方法)。
物业维修物料分摊表
项目
测算依据
费用构成
1.公共设施的维修养护
护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护,标识牌、指示牌的制作更换
公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。
车场设施养护材料。
所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进行测算
2.供配电系统
变压器
发电机
变压器、高压设备维修保养材料。
发电机运行保养材料费、油费
3.照明系统
楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等
按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4.消防系统
防排烟通风设施、烟感、温感探头,消防联动柜、
消防泵、喷淋泵、喷淋头,室内外消火栓箱、消火栓
按每年损坏比例核算烟感、温感采购费,消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5.给排水系统
生活供水变频泵
潜水泵
变频泵、潜水泵维修材料费,管道阀门维修材料费
6.防盗,监控系统
消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。
每年维修材料费
7.水景娱乐设施
维护材料费
8.空调及采暖
5.5.小区公共费用的测算(单位:
5.5.1.公共电费
根据小区设施、设备的清单,按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
5.5.1.1.电梯系统电费
电梯电费=电梯数量×
电梯功率×
30天×
电梯每天的使用时间(折算成小时数)×
电费单价(元/度)
电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量×
功率×
每天的使用时间(折算成小时数)×
5.5.1.2.公共照明系统电费
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费:
公共照明系统电费=照明器具的功率×
相应照明电器的每天的使用时间(折算成小时数)的总和×
5.5.1.3.供配电系统电费。
变压器的电费:
各地供电收费政策可能会有差异,依各地供电部门的收费标准为准,或:
变压器的电费=(变压器基本电费(总容量不同,基本电费有所差别)+超出基本电量的实际使用电量)×
电费单价;
变压器的电费=变压器功率×
电费单价×
24小时×
30天
5.5.1.4.消防系统电费。
消防水泵(按每季度检修2.5小时计算)=消防水泵的数量×
消防水泵的功率×
2.5小时÷
3月
送、排烟风机(元/月)(按每季度检修2.5小时计算)=送、排烟风机数量×
送、排烟风机功率×
中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率×
每天实际工作时间×
电费单价
5.5.1.5.给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率×
数量×
5.5.1.6.泳池系统电费。
(收费泳池不计此项)
泳池系统电费=循环系统的功率×
5.5.2.公共水费(单位:
5.5.2.1.绿化水费
根据小区绿化面积确定(如根据体系要求:
每月平均浇水15天,每次浇水渗透土壤3公分):
绿化水费=绿化面积×
0.03×
50%×
15天×
水费单价(含排污费、加压费)
5.5.2.2.清洁用水
根据清洁面积测算:
清洁用水=估算每天用水量×
5.5.2.3.泳池用水(收费泳池不计此项)
根据泳池容积测算泳池水费:
泳池用水=泳池容量×
3次(每年换水3次)÷
12月×
5.5.2.4.小区景观用水
根据小区景观的数量测算:
小区景观用水=小区景观每天耗用水量×
5.5.3.电梯运行费
电梯保养费:
每部电梯每月保养费单价的总和
如果每部保养费单价相同,则电梯保养费=电梯保养费单价×
电梯数量
电梯年检费:
电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合(或电梯年检单价相同时为单价×
电梯数量)÷
5.5.4.公共设施养护费
根据小区配置的设施、设备的清单,按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算(可参考下表的测算方法)。
2.供配电系统
5.5.5.社区文化费用
根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。
5.5.6.垃圾清运费
根据小区每天垃圾量确定:
垃圾清运费=垃圾量(桶)×
收费单价
5.6.其它
5.6.1.税金的测算(单位:
按最新增值税计算
5.6.2.管理酬金的测算(单位:
按照当地政府规定的比例计提管理酬金。
管理酬金=以上包括税金在内的所有费用×
酬金提取比例
5.6.3.不可预见费用
该项费用按总支出的3%(参考值)计提
不可预见费用=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额)×
3%
5.7.计算各类物业管理费的收费标准
根据测算出的总成本,按各类分摊管理面积,填写管理费构成明细表,计算出各类物业管理费的收费标准。
6.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。
万科物业管理成本构成比例经验值
项目
人工费用
行政费用
财产费用
物料消耗
小区公共费用
比例
40%
5%
10%
25%
15%
盛年不重来,一日难再晨。
及时宜自勉,岁月不待人。
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