房地产项目营销策划书精选多篇Word格式.docx
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与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
(详见附1:
郑汴路市场调研报告)
b、小户型市场概况。
自xx年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。
尤其是xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。
今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。
燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。
此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。
可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。
(小户型市场详见附2:
郑州市小户型的调查报告)
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。
目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。
凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。
人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一)优势
1)郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。
凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘。
凤凰城二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。
如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面
第二篇:
房地产营销项目策划书
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了。
郑汴路市场调研报告)。
如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
第三篇:
房地产项目营销方案
营销总原则:
信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润
创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销
走非常路策略钱用在刀刃上
走安利销售方式
具体策略:
一、老客户推荐策略
1、老客户上门或上单位,带上礼品(约200--300元),带上诚意,每推荐一个新客户,奖1000元,推荐10新客户,再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员,举行产品推介会,每个保险人员推荐一个新客户,奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐,增进感情,介绍产品优势,每推荐一个新客户,奖1000元,推荐10新客户,再补奖3000元。
二、教师策略
寻找热心教师,每推荐一个新客户,奖1000元,推荐10新客户,再补奖3000元。
三、单位策略
主动联系友好单位,到单位去推销,单位主要负责人推销十套房,自己购房在正常优惠上,再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略
1、发短信、进行派单,每个县,约需2万元。
2、寻找当地联络人,每推荐一个新客户,奖1000元,推荐10新客户,再补奖3000元。
3、在主要地段,考虑价格的基础上,可做些广告。
五、派单策略
继续原派单,到乡镇、县城去,到安阳市主要单位去。
六、其他
1、直接按排售楼员,到客户家里或单位里。
按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度,定房时,签定协议,协议上注明,一个星期内交到贷款40%。
一次付清全部交清。
否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆,中午考虑吃饭、送礼品等。
(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。
)
4、加大现有售楼员思想教育,提高信心。
5、单页上用词直接,如“安阳东区最优位最低价一口价”等。
如“无融资、无贷款公司”等。
6、每个购房户,在价格上,有原则,也要有方式。
7、提早回款,把银行贷款或个人款还了,我保证完全可行,也就是说把利息让给客户,我们也同时卖了房,一举两得,很好。
第四篇:
皇家壹号“6+1奖励计划”营销方案
一、对接项目
皇家壹号
二、项目工程进度依据目前的工程进展,预期可在XX年5月10日左右封顶,12月份交房
三、项目当前营销背景
1.金融危机对目前房地产市场的影响,客户购买欲望下降是重要原因之一
2.本地区对期房的抗性较大,持观望态度的比较多
3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而准备,目标客户少
四、整合营销的突破
1.由“公积金至函”引发的思考
由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章,针对公积金客户进行一个全方位的宣传,我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容,以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高,,必会翻看,不会随宜丢弃
2.新渠道,自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑,文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关
联。
显然,当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。
在此,将购房优惠金额与人民币进行概念置换,给客户一个“美丽的误导”,即:
收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领!
3.“6+1奖励计划”概念出炉及内容确定
非常6+1是中国老少皆知的电视节目,其诙谐欢快的主持风格受到大家喜
爱,其知名度非常高,借用“6+1”大标题吸引大众的眼球
同时隐射我们项目在西平做到6个第一
如何利用好此次的广告渠道,对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求?
这1.1万人愿意相信什么?
究竟什么才能重重触动这1.1万人的神经,让其
产生强烈的购买欲望?
人为放大“6000元购房优惠”这个概念,在“6000元”上做足文章!
计划
推出房源约284套,我们可以先算笔帐:
6000(元/套)×
284(套)=170(万元)
由此延伸出:
推出的“170万元购房优惠”。
“6+1奖励计划”很好地解决了文章的命题问题:
够大,醒目。
170万元的虚
拟总额足以引爆市场的兴奋点!
6+1奖励计划”来头虽大,但是否还可以对其内容体系继续丰富?
“6+1奖
励计划”身上承载的多重目的该如何逐步实现?
假如我们是在设计一个游戏,在游戏设定中:
第一关是“吸引到场”,通过“6+1奖励计划”广告公开宣传和公积金信函
吸引客户到达销售现场。
第二关是“放大诱惑”。
客户到销售中心后,可转让的“6000元购房现金卡
另外目的是留下个人基本资料。
借鉴前述“170万元”虚拟总额的思路形成,将“6000元购房现金卡,凭证
转让成交要予以奖励的“500元”概念同样放大:
500(元/套)×
284(套)=14.2
(万元)。
“14.2万元转介绍成交奖励计划”,也最终敲定!
简言之:
6+1奖励计划=170万元购房现金卡计划+14万元转介绍成交奖励计划
住房公积金客户凭XX年“公积金至函”至指定销售中心,在规定时间内
均可获得“6000元购房现金卡!
6+1奖励计划之二:
14万元转介绍成交奖励计划
“6000元购房现金卡,亦可由持有者授权他人享有;
若受让人持此卡购置旗
下皇家壹号产品成功,经置业核实无误后,销售人员在受让人签定正式购房合同
的第一时间内通知原持有者:
可随时至指定销售部领取500元现金奖励。
五、“6+1奖励计划”预期目的
鉴于房地产整体市场进入淡季,皇家壹号在客户积累情况不理想的现状,利
用“公积金至客户函”,凰凤置业针对“1.1万公积金用户”新开发的直效媒介
渠道,达到:
1.近期目标:
实现项目的客户积累和顺利销售;
2.远期目标:
紧抓该“1.1万公积金用户”,让其关注皇家壹号、了解并最终成
为置业铁杆客户;
3.企业品牌目标:
凰凤置业第一新作,回报社会,提升企业知名度、美誉度。
六、“6+1奖励计划”实施细则
1.营销节点划分
蓄水期3月15日(暂定)——→3月30日:
“6+1奖励计划”悬念导入
“6+1奖励计划”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。
此次对“1.1万公积金客户”的大型公关,是否能如期产生足够的销售势能,
其成败的关键决定于“6+1奖励计划”导入前期在整个西平楼市的影响力!
因此,
3月15日(暂定)-3.30日的“6+1计划”悬念导入期,必须做到高调!
高调!
“高调”体现在两个层面:
第一是要有足够时间造势,但目前的实际情况是时
间相对有限;
第二,也是目前我们唯一能够把控的,即概念的媒体释放必须做到
高度的集中和统一!
集中所有的声音,同时说一句话——“6+1奖励计划”!
活动开始期4月1日——→6月15日
经过一定阶段活动的蓄水期
宣传方面,3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1奖励计划”公开
客户方面:
4月1日第一个公积金客户将接到“6+1奖励计划”至函。
至4月15
日最后一个客户收到对帐单之后,时间向后顺延15天,即4月15日前:
基本可
以认定是“6+1奖励计划”目标客户的集中认购期。
2.各节点媒体投放组合
3月15日(暂定)——3月30日
主流媒体:
户外+飞播
小众媒体:
短信+电视飞播字幕+点对点派单
销售现场:
条幅+x展架
4月1日——4月15日(暂定)
(推荐打开:
)户外+夹报
条幅+x展架
直效媒体:
住房公积金至函(从3月24日开始投放分二到三批次投放,约一周到两周时间)
第五篇:
房地产项目营销策划
农家乐项目营销策划
第一阶段:
市场引导期时间:
两周左右,不宜过长。
主题:
南湖岸边、世外农家
阶段目标:
在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时,改变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象,激发潜在消费者的消费兴趣,形成市场预期,凝聚一定的人气,为开业期打好铺垫。
营销手段:
一、网络宣传:
1、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片,由各学校校园代理登陆校园bbs发帖,发布开业期活动信息。
2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边,一处世外农家”为主题,倡导悠闲、舒适的假日生活,以自然风光提升关注度。
二、校园宣传:
1、印发宣传单,在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校校园内进行宣传,推广健康生活理念,以环境吸引顾客。
第二阶段:
开业活动期
心灵氧吧
在前期宣传的基础上,集中广告攻势,力争开业期保持火爆的客流量,同时确保消费者得到非常满意的服务,塑造良好的口碑,进而扩大客源范围,形成良性循环。
营销手段:
1、与各大团购网站合作,主动出击,扩展销售渠道,以客流量弥补利润,赢得口碑。
2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校园征文(摄影)大赛,经过选拔后,邀请部分优秀选手亲临项目参观,并将作品在校园内展出,使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。
3、校园内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣传,突出本项目与竞争对手相比的优势所在,强调具体优惠信息。
三个季节、两个重点群体
一、春季
走出校园、此处春光无限
阶段目标:
抓住学生春游这一黄金时段,采取集中型宣传,在校园内形成一股消费潮流,促成引导性消费。
1、在校园内组织“风筝节”活动,制作印有农家乐广告语的风筝,在校园内同时放飞,形成轰动效应。
二、新生季(秋季)
来自五湖四海,我们是一家
利用大一新生的年级特点,采取有针对性的宣传,激发大一新生的兴趣,力争使其成为稳定客源。
1、借助“出行小贴士”、“校园生活abc”等宣传材料,内容上突出农家乐自己做饭的特点,强调家的氛围,强调大学是独立自主生活的开始,强调新的开始,要勇于尝试。
三、毕业季(夏季)
散落天涯、永不忘你我他
利用毕业生离别、感伤的气氛,以“最后一次班级活动”为主题,不惜损失利润、力争客流,经过多年的积累,将其打造成为毕业生离校的“必修课”。
1、以怀旧为基调,提出“重温大一”的消费理念,推出毕业生特别优惠价格。
2、以离别为基调,打出“散伙饭,我们一起亲手做”的口号,考虑到毕业生时间紧,蔬菜、肉类等原料低价供应。
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