房地产可行性研究报告范文Word文档格式.docx
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5、文化、体育、娱乐设施;
6、公园;
7、银行;
8、邮局;
9、其他。
生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、治安情况;
2、空气状况;
3、噪声情况;
4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等);
5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等);
6、周边景观;
7、风水情况;
8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等;
五、大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、道路现状及规划发展:
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放:
4、通讯(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电:
6、燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;
2、住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积;
3、综合容积率、住宅容积率;
4、建筑密度;
5、控高;
6、绿化率;
7、其他。
七、土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三部分:
法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、合作方基本情况:
名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等。
2、合作方式:
例如:
一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合。
4、其他合作的主要条件。
5、与合作方式相关的其它法律规定。
二、土地法律性质评估
(一)现状
1、土地所有权归属;
2、土地使用权归属;
3、土地的用途。
(二)规划
1、规划所有权归属;
2、规划使用权归属;
3、规划的用途。
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序;
2、取得土地使用权需要的工作日;
3、取得商品房用地土地使用权所需条件;
4、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)。
四、土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、土地性质变更的程序和理由;
2、土地性质变更的政策支持或障碍;
3、土地性质变更需要的工作日。
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
例如:
优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;
部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;
不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第四部分:
市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
(1)形成时间;
(2)各档次住宅区域内分布状况;
(3)购买人群变化。
2、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)
(1)开工量/竣工量;
(2)销售量/供需比;
(3)平均售价。
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况;
2、各档次产品的集合特征。
尤其研究与本案类似档次物业的特征:
(1)平均售价;
(2)开发规模;
(3)产品形式;
(4)平均消化率;
(5)平均容积率;
(6)物业在区域内分布特征。
3、区域内表现最好个案状况
项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析:
本案在区域市场内的机会点
6、结论:
(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势;
(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式;
(3)本案在区域内开发市场潜力;
(4)本案在开发中的营销焦点问题。
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上);
2、结论:
本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位;
2、目标人群特征/来源区域/行业特点;
3、产品建议。
第五部分:
规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念:
产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点;
2、主要产品类型:
多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例;
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑;
4、在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性;
5、如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
房地产项目可行性报告范文二
一、项目背景
1、项目名称:
居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1)地块位置:
该基地东起,南至路,西至路、北至,围合区内土地面积约平方米,该地块属A市类地段。
2)建设规模与目标:
土地面积:
亩(平方米)
容积率:
开发周期:
土地价格:
元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计):
总建筑面积:
㎡
3)周围环境与设施
(1)步行约10分钟可至A市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带,南侧为广场。
(4)西南靠近A市小学。
(5)北面为A市人民银行。
4、项目SWOT分析
优势及机会
(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让,起价元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11)拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1A市概况(参考)
A市位于河南岸,面积平方公里,人口万。
生态环境优良。
境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。
全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。
交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;
水运以长江干流的重要港口A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;
通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸,与B市接壤,是A市政治、经济、文化中心。
全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。
城区人口12万。
2A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:
1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
以城区南门两点一线旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。
到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。
居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
二OO三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:
表现之一:
投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。
表现之二:
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。
城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三:
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。
表现之四:
交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易1.12万起。
A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。
表现之五:
拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市GDP增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;
房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测:
---从购房能力看
伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。
从投资角度看
由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。
从消费结构看
随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于够住就行的传统观念,改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由居住型向享受型转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
从需求关系看
根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。
在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表:
项目套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置
向阳小区1500221400宝山路
新华小区78581344黄河街
银河小区1701460银河街
成光小区1301400学院路
太阳神小区5006.91508英雄路
部分商业网点详细情况
项目面积㎡单价元/㎡位置
汇丰花园40~~804000~5600新城区
秋爽花园50~~705000~12000市中心
碧苑小区36~~506800建设路
桃园小区车库550秋浦路
荷花村车库550建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,
拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。
其它房屋均为二四层。
根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:
住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算:
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅:
640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房:
640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房:
600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:
34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等:
1)、搬家费:
住宅:
200户*300元=60000元
9户*500元=4500元
小计:
64500元
2)、过渡费:
34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
632535元
其他费用
3)、管理费,委托拆迁费:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、房屋拆迁评估服务费费:
35000元
5)、奖励:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计:
38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令,对A市城市区域内房屋拆迁,在2003年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在2003年7月1日开始执行后。
A市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:
50*10*2=1000㎡,建筑面积:
2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在路靠近小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:
29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:
17906㎡。
地块内大致布置
一栋15层29.4*13.8*15层;
一栋12层29.4*13.8*12层;
三栋12层40*15*12层;
一栋15层40*15*15层;
占地面积:
3211㎡,建筑面积:
41554㎡
总占地面积:
5861㎡,建筑密度:
20.7%
总建筑面积:
61460㎡,容积率:
2.17
高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费:
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费:
61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金:
配套建地下室
5、规划技术服务费:
56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改:
61460*8=49.168万元
7、散装水泥:
61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费:
9、质量监督费:
61460*2=12.296万元
10、施工图审查:
61460*1=6.15万元
11、防雷审查:
12、消防审查:
13、文物:
0.2万元
14、规划设计:
10万元
15、建筑设计:
2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探:
17、测量定位:
18、煤气增容:
2500元/户
19、供水管网配套费:
20元/㎡
627.93万元(18、19项代收代缴,未计)
(二)工程成本
1、桩基:
59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室:
4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体:
59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯:
9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程:
61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程:
61460*60=368.76万元
7、监理费:
6337.66*1%=63.38万元
7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计:
1423928
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