宁波房地产市场研究报告26页厚业地产.docx
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宁波房地产市场研究报告26页厚业地产
目录
【6月宁波楼市研究】2
一、市场总体特征2
二、分类市场分析4
三、本月楼盘成交排行榜10
【6月宁波土地市场研究】11
一、本月土地供应分析11
二、本月土地成交分析14
【宁波最新楼盘信息】17
【6月宁波楼市广告营销分析】20
一、本月报纸广告投放分析20
二、本月楼市营销分析21
【政策与市场信息关注】22
一、全国政策法规热点追踪22
二、全国楼市热点追踪22
三、宁波楼市信息报道23
【6月宁波楼市研究】
一、市场总体特征
1、市场供求比分析
6月,宁波新推世茂世界湾,水岸绿苑等楼盘,其余均以老盘加推为主。
新增供应量28.6万方,较上月减少了1.72万方,环比下降5.6%,同比大幅下降。
老盘加推以鄞州区为主,新盘推出主要以北仑区的世茂世界湾一期为主,供应量在14万方左右。
本月宁波6区商品房共成交70.34万方,环比增长16%,继5月之后再创新高,市场爆发力可谓惊人。
新增供应的减少加剧了市场的供求失衡,导致许多新开楼盘迅速去化,甚至出现供不应求的情况,楼市再次回到07年的繁荣时期,排队购房现象时有发生。
放眼下半年市场,供应量开始逐步萎缩,后续增量难以保证,尤其以下半年情况更为严峻。
供应量不足将直接影响市场成交量,但目前市场需求量还未充分释放,部分刚性需求仍有可能在下半年入市,预计后市乐观的形势仍将持续,但成交量可能将放缓。
2、市场成交分析
6月宁波6区商品房共成交70.34万方,继5月奇迹之后再次井喷,在打破记录的同时更是达到了新的巅峰——无法企及的巅峰。
09年的楼市让人无法想象,不敢想象,没人能够准确地把握它的脉搏,后续形势让人无法妄下定论。
6月,住宅市场依然是主角,59万方的成交量占据了总量的85%,期待它能够给如火的7月再添“一把火”。
再看配角,办公市场的反弹无疑是一个积极的信号,8.56万方的成交量让买方和卖方都重拾了一些信心,同时也反映了经济形势的好转,相信在各方的努力之下,办公市场的春天也将来临。
商铺市场较上月也有一定程度的增长,市场的好转让投资者们的信心开始增长,后续市场相对较为乐观。
(注:
商品住宅成交量统计含公寓以及办公性质SOHO)
从区域的成交情况看,鄞州区仍然是市场的主力,总共成交25.44万方,市场后续供应不足导致成交量较5月有大幅下降。
江东区依然紧随其后,成交13.66万方,较5月增长一倍左右,办公市场的反弹直接刺激了江东市场的回升。
北仑区则以黑马姿态晋级前三,成交13.48万方,略微落后于江东区,住宅市场的爆发性成交成就了北仑区的奇迹,未来市场的潜力巨大。
海曙区较上月也有一定幅度的增长,主要成交产品以住宅为主。
其余两区大致与5月持平。
二、分类市场分析
1、本月住宅市场
6月宁波6区商品住宅共成交5657套,环比增长3.44%,销售面积59.09万方,环比增长2.58%,对比5月略有上浮,住宅市场呈现“量价齐升”态势。
住宅市场继5月后再次走高,形势喜人,市场需求面不断拓宽,区域市场形势也较为可观,尤以北仑区最为耀眼,成交量一举突破10万方,可见当前市场需求还没见底,后市形势更加乐观。
从成交价格看,6月商品住宅均价10178元/㎡,环比增长6.81%,价格上涨趋势初现,当前全国一二线城市涨声如潮,市场形势的逐步好转更加速推进了价格上涨的进度,若下半年市场走势依然良好,价格必定会继续攀高。
另一方面,“地王”的诞生也催生了价格的上涨,雅戈尔以8707元/㎡的楼面地价拍下联心村地块之后,周边楼盘闻风上涨,幅度在500-1500元/㎡之间,效应可见一斑。
从区域成交情况看,鄞州区在6月总共成交2348套,销售面积22.26万方,继续名列榜首。
该区在售楼盘较多,成交分布面较广,区域市场多点开花,前景较好。
而北仑区则依靠世茂世界湾的大幅成交一举冲上榜眼位置,一改往日默默无闻的形象,以成交13.23万方的成绩让人眼前一亮,市场潜力有待继续挖掘。
江东区仅仅依靠锦绣东城二期、江南一品、皇冠花园等老盘的成交勉强抱住第三,新增供应的严重不足影响了其大区的地位。
海曙区因青林湾别墅的成交较上月有大幅增长,其他两区也有一定程度的增长,但涨幅不大。
从区域的成交价格看,地段决定价格是永恒不变的真理,海曙区的市中心地段优势,加之以青林湾别墅的高价刺激,均价直接攀升到17348元/㎡,与其他区域直接拉开差距。
江东区则依靠锦绣东城二期、世纪东方玫瑰园、东外滩花园等高价楼盘继续保持着12809元/㎡的均价,位居第二。
江北区则是在汇豪天下,湖景花园等高价大盘的成交下力保第三,均价保持在11708元/㎡左右。
鄞州区因雅戈尔效应的影响,均价也突破至10446元/㎡。
北仑区则是由于世茂世界湾的成交促使了均价的上涨,镇海区略微持平。
注:
商品住宅成交量统计含公寓以及办公性质SOHO
2、本月办公市场
6月宁波6区办公共成交292套,销售面积85634㎡,环比上涨484.37%,成交均价7247元/㎡,环比下降29.2%,办公市场呈现“量升价跌”的态势。
办公市场终在6月出现大幅度反弹,一改前几月低迷的姿态,但后市形势依然比较难判断。
成交量的大起大落说明目前市场尚未成熟,不够稳定。
办公市场的反弹可能只是昙花一现,是否回暖未能判断。
价格方面,办公市场持续低迷的形势逼迫开发商们不得不采取“低价出售,跑量为先”的策略,因而各区成交价格相较去年同期均有不同程度的下降,尤以鄞南商务区最为明显。
同时研发园的大体量低单价成交也拉低了办公市场的成交均价。
从成交区域看,办公市场成交主要集中在鄞州、江东两区,尤以江东区为主,6月江东区办公共成交6.08万方,较上月有较大增幅,主要以银晨国际、研发园、绿园大厦等为主,鄞州区成交主要集中在中基商务大厦,6月该区总共成交2.09万方,较上月也有大幅度增长。
海曙区依然是环球中心、银泰国际等,同时恒隆中心也有一定成交。
北仑区仅太平洋国际大厦有小面积成交一套,镇海区无成交。
从成交价格看,海曙区的几个办公楼盘依然高价成交,因而该区的成交均价也达到了16746元/㎡,与上月大致持平,仍然排名榜首。
紧随其后的是鄞州区,均价达到7034元/㎡,一定程度上也反映了鄞南商务区目前的办公市场的大致形势——低价入市。
江北区仅姚江新都成交两套,均价6950元/㎡。
江东区则是因研发园的低单价原因导致整体价格下降至6804元/㎡。
3、本月商业市场
6月宁波6区商铺共成交216套,销售面积20535平方米,环比上涨77.98%,成交均价17121元/㎡,环比上涨22.86%,商业市场呈现“量价齐升”态势。
随着住宅市场的持续红火,商业市场也随之好转,尤其以住宅底商更为显著,同时经济环境的逐渐好转也开始刺激投资需求型客户进入市场,市场未来走势将在振荡中不断走高。
商业市场成交还是以鄞州区为主,其余各区也有部分成交。
价格方面,鄞州区一批黄金地段的商铺将整体均价抬高,且增幅较上月明显,这同时也反映出“商铺市场,地段为王”的特点,不同地段商铺的价值差异甚大,价格相差甚远。
预计未来商铺价格也会在住宅市场的推动下慢慢走高,。
就成交区域而言,鄞州区本月成交89套,销售面积11084平方米,几乎占据了成交总量的一半,位居6区榜首。
成交主要集中在都市森林底商、金色水岸底商,同时联盛商业广场、鄞南商业广场也有小幅成交。
海曙区本月成交4030平方米,位居第二,主要以维科水岸心境二期的底商为主。
江东区则依然是东方瑞士二期的底商,本月继续有小量成交。
成交价格方面,江东区以24014元/㎡的价格位居6区之首,依然是东方瑞士二期的底商的高价成交促成了该区的高均价。
其次是鄞州区,都市森林底商、联盛商业广场等一批黄金旺铺的高价成交拉高了该区的成交均价,对比上月大幅增长,以19649元/㎡位居第二。
再次是海曙区的17063元/㎡,因为部分限价房商铺的低价成交使该区的均价一度滑落。
其余各区变化幅度不大,对比上月略有小幅增长。
三、本月楼盘成交排行榜
排名
项目名称
区县
销售套数
1
世茂世界湾一期
北仑区
567
2
华荣风景九园二期
镇海区
240
3
青林湾二期1#地块
海曙区
168
4
锦绣东城二期南区、地下停车位
江东区
152
5
盛世天城二期1、2、10-13#
鄞州区
143
6
派舍提香二期
北仑区
133
7
锦绣东城二期北区
江东区
121
8
维科·水岸枫情1-8#
鄞州区
111
9
奥林80北区
江北北区
107
10
城市花园、地下车位
鄞州区
103
【6月宁波土地市场研究】
一、本月土地供应分析
综述:
6月宁波6区共14幅土地挂牌出让,总计占地面积31.39万方。
供应幅数和供应面积较5月均有大幅下滑,分别环比下降30%和63.37%。
土地市场在5月集中供应之后,供应节奏开始放缓,土地供应也随之减少,市场又逐步回到以往的轨道。
鉴于上半年土地供应量较少,尤其以居住用地极为稀缺,根据政府的推地计划,下半年的土地供应量将有所增长,同时也将针对性地推出多幅居住用地,土地市场的后续形势将较为乐观。
6月宁波6区土地出让列表(商住办)
宗地名称
区域
位置
用途
面积
容积率
绿化率
建筑密度
限高
起始价
华茂外国语学校教师公寓地块
鄞州区
宁南北路和鄞县大道西北侧
城镇住宅用地
18154㎡
27.2亩
-
-
-
-
地价:
106万/亩
鄞江镇悬慈村下江宕居住地块
鄞州区
东面、南面到地块界线,北临清源河(下塘江)
城镇住宅用地、住宿餐饮用地
53564㎡
80.3亩
1.0
30%
30%
-
地价:
72万/亩
楼面价:
1079元/㎡
新城B2-1安置房地块
镇海区
金华北路东侧、南二西路北侧
城镇住宅、商服用地
39900㎡
59.8亩
1.0≤R<2.2
≤30%
<30%
<80
地价:
123.7万/亩
楼面价:
843元/㎡
骆兴家园西侧安置房地块
镇海区
西大河北路东侧、南二路南测
城镇住宅、商服用地
12854㎡
19.3亩
1.0≤R<1.9
≤30%
<30%
<40
地价:
107.9万/亩
楼面价:
852元/㎡
大矸街道学苑南路南、学苑路西地块
北仑区
大矸街道学苑南路南、学苑路西
批发零售用地、商务金融用地及城镇住宅用地
22818.5㎡
34.2亩
1.43
20%-35%
≤35%
-
地价:
38万/亩
楼面价:
398元/㎡
梅山贺家山地块
北仑区
梅山贺家山南
住宿餐饮用地
14755.7㎡
22.1亩
1.3-1.5
20%-35%
30%-42%
-
地价:
42.75万/亩
楼面价:
427元/㎡
从供地用途看,工业用地、综合用地、居住用地三分天下,无纯商业、商务用地出让。
工业用地依然是土地供应的主力,8幅工业用地占地规模达15.19万方。
本月居住用地有3幅挂牌出让,占地面积8.64万方,规模相对来说较小,除华茂外国语学校地块外其余两幅均为安置房地块。
综合用地本月推出3幅,总计占地面积7.56万方。
从各区挂牌情况来看,土地供应主要集中在镇海区,共有9幅土地挂牌出让,总计占地面积17.71万方,主要以工业地块的供应为主。
鄞州区本月有2幅土地挂牌出让,居住用地和综合用地各1幅,总计占地面积7.17万方。
北仑区则挂牌出让3幅土地,居住用地、综合用地和工业用地各1幅,总计占地面积6.5万方。
其余各区无土地供应。
从供应面积看,6月份无大型地块推出,主要以小型地块为主。
二、本月土地成交分析
综述:
6月宁波共有18幅土地挂牌成交,总计占地面积50.73万方,环比上涨13.48%,无流标地块。
5月份土地的集中供应造就了6月份土地成交市场的一片大好形势,成交市场的走势日趋见好。
尤其是居住用地的高溢价成交更是将6月的土地成交市场推向了高潮,久违的多方竞价,久违的地王再次腾空出世,6月的土地市场如火如荼。
在住宅市场火热形势下,下半年的土地供应也将加大力度,预计下半年的土地成交市场将逐步好转,值得期待。
6月宁波6区土地成交列表(商住办)
宗地名称
区域
位置
用途
面积
容积率
成交单价
成交总价
竞得单位
投资创业中心Ⅲ-2-5地块A
鄞州区
金谷北路和中塘河西北侧
居住
7834㎡
11.7亩
2.53
地价:
120万/亩
楼面价:
711元/㎡
1409万
浙江中物九鼎科技孵化器有限公司
投资创业中心Ⅲ-2-5地块B
鄞州区
金谷北路和中塘河西北侧
商务办公
21544㎡
32.3亩
2.43
地价:
80万/亩
楼面价:
494元/亩
2584万
浙江中物九鼎科技孵化器有限公司
新城区联心-3c地块
鄞州区
南到馨园路,西到前塘河及大洋江
居住
59047㎡
88.5亩
2.0
地价:
1161万/亩
楼面价:
8707元/㎡
102779万
雅戈尔置业有限公司
高桥镇高峰村1号居住地块A
鄞州区
西面到规划道路,北面到环镇北路
居住
28966㎡
43.4亩
2.0
地价:
245万/亩
楼面价:
1837元/㎡
10640万
宁波恒威建设开发有限公司
高桥镇高峰村1号居住地块B
鄞州区
西面到规划道路,北面到环镇北路
居住
20180㎡
30.3亩
2.0
地价:
245万/亩
楼面价:
1837元/㎡
7412万
宁波恒威建设开发有限公司
高桥镇新联村2号居住地块
鄞州区
东面、北面到规划道路
居住
49838㎡
74.7亩
2.0
地价:
225万/亩
楼面价:
1687元/㎡
16812万
宁波恒威建设开发有限公司
云龙镇2号居住地块
鄞州区
老宁横公路和天一路西北侧
居住
28391㎡
42.6亩
1.6
地价:
118万/亩
楼面价:
1106元/㎡
5023万
宁波启明光大置业有限公司
龙观乡原龙观乡烟火厂地块
鄞州区
东、西、北到地块界线,南至规划道路
居住
33422㎡
50.1亩
≤1.0
地价:
66万/亩
楼面价:
990元/㎡
3307万
宁波市顺和置业有限公司
下应街道顾家村-4商业地块
鄞州区
鄞县大道和天工路东南侧
商业、商务办公
10170㎡
15.2亩
1.0≤R<1.3
地价:
90万/亩
楼面价:
1038元/㎡
1372万
宁波培罗成集团有限公司
古林镇薛家片区Ⅱ-23-2地块
鄞州区
南面到联丰路,西面到用地界线
商业金融业
8048㎡
12.1亩
3.5
地价:
170万/亩
楼面价:
728元/㎡
2051万
王智元
梅山贺家山地块
北仑区
梅山贺家山南
住宿餐饮
14756㎡
22.1亩
1.3<R<1.5
地价:
42.8万/亩
楼面价:
427元/㎡
946万
梅山岛开发投资有限公司
从成交用途看,工业用地有8幅成交,居住用地6幅,综合用地3幅,商业用地1幅。
工业用地的成交主要在北仑和镇海两个以工业为主的区块,总计占地面积达20.23万方。
居住用地则主要出在鄞州区,且幅数较多,其中更是成交了1幅“地王”地块,一举确立了鄞州区的地位。
北仑区本月成交18.21万方,位居鄞州区之后。
镇海区成交5.77万方,排名第三,其余各区无地块成交。
从成交面积看,6月的土地市场依然以小型地块为主,达12幅之多,主要由鄞州区提供。
中型地块6幅,由三区分别提供,无大型地块成交。
从成交总额看,6月土地市场总共成交167248万元,较5月增加1倍有余,主要归咎于居住用地的大量成交,其中联心村地块更是拍出102778万元的高价,一举成为鄞州区的“地王”,由雅戈尔集团最终拍下,此举促使成交总额大幅上涨。
下半年居住用地将进一步推出,成交总额能否再创新高,令人值得期待。
总结:
上半年的土地市场终于落下帷幕,以平淡开始,以精彩收尾,过程并无跌宕起伏,最后时刻的“地王”诞生将结局一举推向了高潮。
回顾上半年,楼市从乍暖还寒到小阳春初显再到回暖,土地市场一直以低迷姿态伴其左右。
渐渐地,开发商们发现手里的钱多了,腰包鼓了,能卖的房子却越来越少了,于是乎,开发商们齐刷刷把眼睛聚焦在土地市场,在众多渴望发生碰撞之后,终于,“地王”诞生了。
我们又回到了曾经的那个时代,“地王“频繁的时代,泡沫又开始慢慢聚集膨胀,在消费者疯狂追逐楼市的背后,它是否又会像07年一样出现拐点,是否会提早进入潜伏周期,泡沫又何时会达到破灭的临界点,一切因土地而起,又因土地而灭。
【宁波最新楼盘信息】
世茂世界湾高层均价8000元/㎡
地址:
位于北仑,北至黄山路,南至泰山路,西至泰河路,东至规划路
开发商:
上海世茂集团
代理商:
自销
开盘时间:
2009.6
交付日期:
2010年下半年
户型面积:
80-200㎡,主力面积为80㎡左右
销售动态:
一期推出7幢高层,共1075套房源,目前网上备案销售率已达54.6%,销售形势良好。
项目分析:
项目规模大,楼盘定位高档,开发商品牌知名度高。
项目地处北仑新城中心区,短期内周边生活配套设施缺乏,但规划前景较好。
荣安花园二期多层、高层均价5400元/㎡
地址:
北仑区钱塘江南路与天台山路交界处
开发商:
荣安集团
代理商:
自销
最近开盘时间:
2009.5.23
交付日期:
2010年
户型面积:
72-125㎡,主力面积为72㎡、80多㎡的两房
销售动态:
二期推出10#、16#楼共469套房源,目前二期网上备案销售率已达17%,市场认可度较好。
项目分析:
项目规划采用BLOCK围合式结构,西班牙风格建筑,距1号轻轨线大碶出口站200米左右,未来交通较为便捷,目前地缘较为偏僻,生活配套设施较为匮乏。
金城花园凯旋宫小高层、高层均价7500元/㎡
地址:
北接华山路,南依恒山路,东临太河路,西靠东河路
开发商:
宁波经济技术开发区房地产总公司
代理商:
自销
最近开盘时间:
2009.2.22
交付日期:
2010年上半年
户型面积:
90-160㎡,主力面积为130-140㎡的三房
销售动态:
一期共推出4栋高层、5栋小高层共350套房源,目前网上备案销售率已达78.3%,销售良好。
项目分析:
项目地处新碶城区正中心,周边生活设施配套齐全,交通便捷,小区整体布局一般。
派舍提香二期多层、小高层均价5000元/㎡
地址:
北仑龙角山路、大浦河路、坝头西路、钱塘江中路之中
开发商:
宁波拓普集团
代理商:
自销
最近开盘时间:
2008.12.28
交付日期:
一期2009.10
户型面积:
80-150㎡,主力面积为80-120㎡
销售动态:
二期目前共推出7栋楼共396套房源,目前网上备案销售率已达69.7%,销售较好。
项目分析:
项目地处北仑工业区住宅区相连处,周边生活配套设施主要依赖大碶老城区,地中海建筑风格,紧邻轻轨1号线,未来交通前景良好。
黄山豪庭小高层、高层均价6300元/㎡
地址:
北仑黄山路和中河路交叉口
开发商:
宁波天地置业
代理商:
自销
开盘时间:
2008.10
交付日期:
2010年初
户型面积:
主力面积130-160㎡
销售动态:
推出6栋楼共680套房源,对外销售200套,目前网上备案销售率已达94.0%
项目分析:
项目地处新城中心区,目前生活配套设施以及交通尚未成熟,但未来规划前景良好,项目定位高端,整体档次较高。
【6月宁波楼市广告营销分析】
一、本月报纸广告投放分析
根据《宁波日报》、《东南商报》、《宁波晚报》、《现代金报》宁波四大报纸统计:
6月共有56个楼盘投放报纸媒体,其中住宅类楼盘36个(包括三个外地楼盘),占64.2%;商铺7个(包括一个外地商铺),占12.6%;写字楼10个,17.8%,综合体3个,占5.4%。
本月投放报纸广告的楼盘总数与5月持平。
住宅类楼盘所占比率下降,商铺、写字楼以及综合体类型楼盘比例相对增加。
值得一提的是,本月外地楼盘在宁波报纸投放广告的数量有明显增加,主要有台州,无锡,上海,杭州等地。
6月份新开的住宅类楼盘有星河晨光、世纪东苑、古城心境、云鹤·水岸绿苑、朝阳荟、钱湖湾·隐学山庄等;新开商铺有都市森林·万旺角、慈溪走马街、亿升广场等;新开写字楼有创新128、环球中心、银晨国际,创E慧谷、总部一号等;
6月宁波报纸广告投放次数总计98次。
其中晚报22次,日报26次,金报15次,商报35次。
报纸广告投放时段主要集中在周四,周五,大约占到了50%左右的投放率。
二、本月楼市广告营销分析
由于楼市的回暖,宁波房价普遍回升,呈上涨趋势。
有些开发商在营销方面,一改以往的强力促销手段,等于变相涨价。
所以这个月的楼市广告促销手段教5月有明显的下降趋势。
房地产商在楼市上扬阶段采取了比较高的姿态。
由于6月份有一些新的楼盘出来,加上起点较高。
开发商报广投放主要集中在形象推广方面。
得注意的是本月好几个楼盘打出了“婚房牌”,以特定户型,低总价或者低首付的形式来拉拢这批准备结婚的人群。
5月宁波楼市营销策略统计
营销手段
楼盘
营销内容
单价优惠
促销
天水家园
开盘期间一次性付款
享受300元/m2优惠
湖滨一号
优惠:
凡购17#D分区客户享受100/m2优惠!
购17#客户,一次性付款销售97折,按揭享受98.5折
购13#-16#客户,享受99。
5折
增值优惠,回馈赠礼
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签约即赠精美礼包
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湖滨1号
首付6。
2万元起收藏东钱湖绝版湖景
世纪东苑
首付5万
国际公馆
首付17万起
古城新境
首付:
10万
低总价
华荣·风景九园·二期
低总价乐享70-120m2经典婚房
古城新境
总价50万起
百隆·诺丁山郡
联排首付45W起,双排首付57万起,独栋首付90万起
【政策与市场信息关注】
一、全国政策法规热点追踪
Ø保障规划出炉:
廉租房三年内将新增518万套
6月2日,住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合发布《2009-2011年廉租住房保障规划》称,从2009年到2011年间,我国将新建廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题,并将任务分解到了各地。
Ø财政部、国家税务总局下发通知
6月15日,财政部、国家税务总局近日下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》,明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况,并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,要按20%的税率缴纳个人所得税。
Ø财政部权威人士透露:
别墅和超大户型将征物业税
财政部权威人士透露,备受关注的物业税已在国内多座城市“模拟试点”,条件基本具备,目前可以敲定的是,别墅和超大户型将进入征收范围,税率在1%~2%之间,按年来征收。
二、全国楼市热点追踪
Ø今年新"地王"身价19.6亿成交价高出底价1倍多
6月26日,北京朝阳区奥运村乡(水源九厂东侧)住宅地块,经46轮竞价最终被成都中泽置业以19.6亿元竞得,扣除2
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- 宁波 房地产市场 研究 报告 26 页厚业 地产
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