碧桂园项目部管理手册.docx

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碧桂园项目部管理手册

管理手册

XMB-2008-05

文件编号：

项目管理部

编制部门：

2008年5月22日

编制日期：

希望社会因我们的存在而变得更加美好！

项目部管理手册目录

第一章部门职能

一、部门组织架构图

二、部门职能

碧桂园集团对开发项目实行项目管理制，各楼盘项目现场管理设立项目管理部。

代表甲方实现从土地接收、报建、报批、产品建造的安全、质量、进度的监管、验收移交等全过程的管理，高效协调、解决上述过程中出现的问题；同时协调解决所管辖楼盘项目的其他相关问题；实现企业的战略目标，推动企业不断发展。

而项目管理部主要又分为开发部、工程部和办公室。

1、开发部的主要职能

1.1项目公司成立、土地接收、相关前期手续的办理

⑴协调相关部门完成土地接收工作，确保项目能按计划动工；

⑵为新项目办理相关政府立项的各项手续，配合成立项目公司的各项手续，包括企业法人营业执照、组织代码证、税务登记证、房地产开发企业资质证书等；办理相关的证件，包括《建设用地规划许可证》、《选址意见书》、《国有土地出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用权证》、《环保批复》、《立项批复》；

⑶向相关部门缴纳各类费用，争取、落实政府对该项目的特殊优惠政策；

1.2组织拆迁、完成交地

⑴与当地政府部门密切配合，组织、跟进、落实项目用地的拆迁工作；

⑵严格控制拆迁费用、赔偿费用的支出；

⑶视项目的情况提早与林业、水利等部门协调，排解一切的纠纷、完成有关手续及交地后尽早安排围墙的建设。

1.3市政配套关系的协调

配合集团市政配套部同事签订市政配套的框架协议，各项目部市政配套工作人员需要全面负责该项目的供电、供水、电信、有线电视、消防、防雷等专项工作的申报、合同谈判、施工组织及协调、现场施工管理、验收开通直至向物业公司移交的全过程，除此之外还需对排污、道路等专项提出专业合同化建议，协助开发部经理完成项目建设。

⑴按照公司要求，配合项目总经理完成临水、临电报装或者布设；

⑵现场了解当地自来水、市政排水和排污、供电部门和水利防洪设施在项目用地附近的现状；

⑶根据《项目施工计划任务表》，配合集团市政配套部同事与市政各个部门进行供水、供电、电视、电信、煤气等大框架协议的前期谈判，并完成相关合同的签订，将相关资料提交公司设计院；

⑷根据项目开发的计划，进行临水、临电的报装；

1.4完善项目施工前期的各种手续，办理开工建设前的一系列证件，直至取得《建筑施工许可证》，并申报地名；

⑴提前与相关政府职能部门接洽，了解并获取其对项目设计的特殊要求及设计要点；积极协调公司各部门了解现场，熟悉场地特点，第一时间将提供与相应设计部门作为设计的依据；

⑵使项目建设规划方案获得政府审批通过，完成修建性详细规划报审，获取《建设工程规划许可证》；

⑶视项目的具体情况，办理初步设计、各项单体施工图的审查，进行环评、防雷、消防等的报审，获取相关审批证件，并向民政局申报地名命名；

⑷视项目的具体情况，办理施工招标手续，督促、配合确定施工单位、监理单位及签订相关合同，获取《建筑工程施工许可证》，同时落实是否涉及林业、水利的审批，办理相关的手续后进入项目的建造阶段；

1.5工程项目建设过程中政府部门的各种验收及相关许可证、合格证的办理；

⑴根据销售计划及工程任务表，结合工程的实际进度及时办理《商品房预售许可证》；

⑵协助有关部门完成地基测量；及时完成规划验收、项目的防雷、消防验收、环境保护验收、竣工验收等一切与验收备案有关的子项验收，取得有关的合格证及意见书；并及时提交与验收备案有关的所有报告和材料，按时完成建设工程竣工验收备案；

⑶协助、督促有关部门完成一切与楼宇合法交付使用有关的工作；

⑷负责各项目公司资质年审；

2、工程部的主要职能

2.1工程施工总体组织管理

⑴负责工程前期的临时道路的架设、负责土方平整及地勘测量工作

为让施工单位的迅速进场，工程部需要尽力配合前期部完成土方平整工作；协助总经理修建临时道路；寻找和督促地勘单位完成地勘报告提交给设计院进行规划的深化设计；

⑵负责制订建设工程施工组织管理实施方案和施工总平面图管理方案。

建设项目管理的主要任务是对工程进行全面目标控制性管理，以工程施工合同、招标文件、施工图纸、国家行业法规、规范为依据对工程进行决策、计划、组织、控制、协调工作。

施工总平面图的设计涉及的项目发展地块的留致，施工道路的选择及硬化工作，临时水、电的引入点，临时设施的建造地点，大型施工机械的摆放位置，各个建材加工场地的选择等问题，均需要经过工程部详细审核，签名认可后方能实施。

⑶负责按工程建设计划和工程施工组织方案实施工程现场组织管理。

项目管理部作为项目的组织、协调部门，必须按建设计划要求细化整个项目的具体推进，并应全面参与整个工程项目的前期准备工作，审核施工单位提供的工程施工方案，监督工程施工组织方案的实施，积极配合楼宇销售部门的工作等。

⑷负责对施工、监理单位的管理、工程进度款、监理酬金审批。

工程部对施工、监理单位的管理依据是工程施工合同、工程监理合同、国家行业法律、法规、国家相应的工程技术规范文件、施工设计图纸及招标文件有关规定。

承包人按合同条款约定的时间，向工程部提交已完工程量的报告。

工程部必须接到报告后3天内按设计图纸核实已完工程量，交由造价部核算。

如果发现局部工程质量未能达到规范要求，工程部有权拒绝计算此部位的工程的进度款，直至返工后达标为止。

同样如果现场安全措施未能按规定执行，工程部有权压后整期工程进度款的审批，直至安全措施整改完毕。

对于监理公司出现违章操作行为，工程部必须马上制止。

对于不称职的监理员，工程部有权责令其离场。

如果由于监理公司工作的失误，而造成工程重大损失，工程部有权停止监理公司的管理职能，并及时上报总公司对其作最终的处理。

⑸负责甲供材料与设备的统筹与调配（发展公司对外发包项目）。

在工程的全面推进中，工程部必须时刻留意由甲方提供的材料及设备的进场时间，并及时通知有关材料的采购部门，以免拖延整个工程施工进程。

甲方在供应的材料及设备前，工程部应该在24小时内通知施工单位，并对材料及设备的型号、数量、规格、到货日期等一一与施工单位交接清楚，共同确认，并交由施工方保管。

对于施工方提出代用材料，必须上报征得设计单位和上级部门同意。

⑹负责组织安全文明施工的现场综合考评工作。

工程部负责监督施工单位安全文明施工的实施工作，并将进行不定期检查，对检查发现的问题实施通报、处罚。

发现严重的安全隐患，工程部有权向施工单位提出停工整改。

工程部应该时刻考虑公司的整体形象，尽量避免夜间施工，若特殊情况则经申请办理夜间施工许可证方施工，防止噪间扰民；车辆出工地前需先经过洗车池；禁止向周围倾倒污染环境的化学物品或随意焚烧材料。

工程施工场地，以该项目总平面红线范围作为施工场地。

施工平面布置须考虑周全，并经工程部书面审核后方可实施。

⑺负责对施工队伍、监理单位现场工作的综合考评。

工程部应该以工程机械设备的投入、施工人力的组织、工程材料的到位程度、质量控制情况、安全管理力度、工程进度推进的快慢及衔接各工序施工能力等指标评定施工队伍的综合素质。

工程部应该通过管理现场工作日志记录工程每天的主要事情，如发现施工单位出现比较管理薄弱的环节，应该及时提出，提醒其加强管理力度。

如果发现长期未能改变，必须提出书面上的整改建议。

对于情节严重者，工程部有权暂缓工程款的审批，直至整改合格为止。

监理公司的现场工作综合考评以管理人员出勤率、具体工作的落实程度、旁站人员到位程度、管理人员的工作效率及管理者个人素质的高低程度为标准。

如发现不称职的监理人员，工程管理部有权责令其离场。

考评周期为一个月，考评结果上报公司备案。

⑻负责追踪、协调设计部门对工程事务的配合，并对此向项目总办汇报。

工程部作为项目的现场管理部门，有责任协调施工单位与公司设计部门、技术开发部、督查部及造价管理部门的相关工程事务，及时处理包括设计变更、施工方提出的变更及由总公司提出的工程变更。

当工程部遇上不能自行处理事情时，必须及时向总公司上级提出，使工作得到顺利推行。

2.2工程计划与进度管理

⑴做好施工前的准备工作，包括熟悉设计图纸和施工现场情况以及做好各专业施工图纸会审和技术交底工作。

⑵审查施工进度计划。

进度计划的审查需要重点考虑以下方面内容：

①审查作业项目是否齐全、有无漏项；各作业项目的工程量是否准确；

②各作业项目的逻辑关系是否正确、搭接是否合理，是否符合施工程序。

并根据网络图找出进度计划的关键线路；

③各作业项目的时间安排必须满足总工期要求，并考虑适当留有余地；

④计划的施工效率和施工强度是否合理可行，是否满足连续性、均衡性的要求，与之相应的人员、设备和材料以及费用等资源是否合理，能否保证计划的实施；

⑤与外部环境是否有矛盾，如与业主提供的设备条件和供货时间有无冲突，与其他承包商的施工有无干扰。

经监理及专业工程师审查后，由施工单位根据审查意见对工程进度计划进行调整，然后实施。

⑶根据总公司对销售的要求，结合实际，编制项目的总体工程任务表，上报项目总办校核后转呈总公司审批。

⑷根据批示后的工程任务表，以关键线路和关键节点为核心，检查督促各项工期的落实。

密切关注每一期工程的进度，对施工进度落后与原计划的工程作出及时的处理，分析进度落后的原因，并通过与建设单位的沟通协调得以重新组织人力追赶工期，从而与计划取得一致；

⑸工程进度控制计划的调整。

在进度计划的实施过程中，常常受各种因素的影响而出现进度偏差。

为了保证工期总目标的实现，必须对原计划进行相应的调整。

计划的调整有如下原则：

计划调整应慎重，能不调的尽量不调，能局部调整的决不大范围调整；计划的调整要及时，一发现有进度偏差，必须及时分析，立即采取相应对策及时解决。

⑹为潜在发生的变更项目做好准备。

在工程施工过程中，可能存在一些潜在的合同变更，一旦发生必然会影响到工期和进度。

对于潜在的合同变更，要尽早和施工单位协商，合理调整资源配置和进度计划，使合同变更对目标进度计划的影响减到最小。

2.3工程质量管理

⑴负责制订工程质量管理方案，主导、督促监理公司、施工单位建立健全有效的质量控制保证体系，完善质量控制措施，认真贯彻各种质量管理制度，定期对工程质量管理制度的执行情况进行检查，切实保证项目工程质量。

⑵配合技术开发、督查部组织对重点项目的施工图纸会审及技术交底。

⑶组织审查施工组织设计或施工方案，落实有效的质量保证措施。

⑷负责落实现场平面坐标和竖向高程控制点和工程测量的管理工作。

⑸负责在施工过程中设置质量控制点和进行日常质量跟踪监控，督促监理单位按规范要求对主要及关键工序和隐蔽工程进行检查、验收与交接。

⑹督促监理单位组织对材料、半成品、成品、设备的检查和验收，并完成对材料、工程检验、分项分部工程的抽检验收工作；依据设备采购合同与采购部门配合，对重要设备的设计、生产、出厂等全过程进行跟踪，确保设备的质量及供货工期。

⑺负责对施工过程中出现质量（事故）问题的处理。

2.4工程成本控制

⑴严格按照施工要求督促各子公司各建造部门组织设计施工，最大限度地节约劳力、材料和设备台班；

⑵监督检查监理单位对工程进行投资控制，严格执行工程量现场计量和合同变更审批制度，核实材料与设备到货情况，严格审批工程款的拨付。

⑶根据合同编制项目资金使用计划，结合现场进度提出施工月度、季度的用款计划。

⑷预测工程施工风险及可能发生索赔的诱因，采取防范措施。

根据项目所在地的自然环境、地质条件、地方政府城建和环保部门规定、项目规划和建筑设计文件，系统预测工程施工风险及可能发生索赔的诱因。

积极采取防范措施，防止索赔事件的发生，不受或少受损失。

⑸协助进行建设项目施工合同索赔、反索赔的处理。

根据施工合同的规定，积极进行工程管理，对于施工单位发生的违反合同条款的事件，应首先进行警告，在警告无效的情况下，提请有关部门严格按照合同条款进行必要的索赔。

在施工单位提出索赔时，积极提供有力证据，协助有关部门否定或部分否定对方所提出的索赔要求，避免或减少损失。

通过有效的合同管理，严格按照合同要求办事，使我方始终处于不被对方索赔的有利地位，从而避免损失。

2.5现场安全管理与文明施工

⑴项目安全控制必须坚持"安全第一、预防为主"的方针。

组织制订各施工单位《安全生产、文明施工管理办法》，督促其按照国家规范落实现场安全管理的各项措施，杜绝事故隐患。

⑵落实集团安全文明CI标示，提升建筑现场管理水平。

按照规定督促施工单位设置文明施工的各种标志、标牌、围墙，执行文明施工的各项规章制度。

注重现场施工的安全管理工作，根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素和管理缺陷进行相应的安全控制。

⑶工程部配合做好施工现场的治安综合治理工作。

为工地打架斗殴、施工单位纠纷，偷盗、抢劫，人身意外伤亡事故，设备类突发事件，台风、特大暴雨、雷电等自然灾害类突发事件的处理提供指引，减少事故损失及造成的负面影响。

⑷加强办公区和生活区安全文明管理，消除潜在安全隐患。

张贴办公区、生活区管理细则和安全宣传图片，明确各项责任人。

2.6协调设计与施工

⑴协助施工方补充、提供有关设计的现场条件，确保各设计院能及时完善设计。

⑵协调销售部门，及时了解所属楼盘的建造标准，使设计与施工一致。

⑶协助完成施工图审查和设计技术交底工作。

⑷协助设计及施工单位做好重大技术方案咨询论证工作。

⑸严格按照有关规定配合做好工程变更的控制。

2.7建造工程内部竣工验收

⑴督促、协调屋村管理处的家政部门做好楼宇及环境的清洁。

⑵按照公司分户验收的相关规定进行分户验收

⑶组织人员对已竣工的楼宇进行质量验收，发现问题立即督促相关施工单位进行处理，保证待交付楼宇的质量。

2.8负责楼宇移交及配合维修

⑴负责对验收合格的楼宇与公司营销中心、屋村管理处的移交工作；

⑵负责配合营销中心业主收楼工作；

⑵负责对移交的楼宇在移交过程中和质保书期限内的土建维修工作；

3、办公室的主要职能

3.1办公室行政管理

⑴协助项目总经理进行部门之间、同事之间、上下级之间的沟通协调工作管理，细心谨慎做好每件事；

⑵确保部门内信息流通顺畅；

⑶礼貌接听、转接电话，热情接待来访人员；

⑷负责为员工办理人事方面的手续和证明，并对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；

⑸根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理；

⑹完成上级领导交办、传达的工作任务，并将落实情况及时汇报；

3.2文件、档案管理

⑴负责公司公文、信件、邮件、报刊杂志的分送。

⑵负责办公室的文件、信息、机要和保密工作，做好办公室档案收集、分类、整理、归档工作，确保部门内文件及表格的有效使用。

⑶完成部门经理、主管等领导交送的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达，并做好文件分类登记的工作。

⑷严格认真做好部门内文件的保管工作，若有过期无效或作废的重要性文件、合同等应及时用碎纸机做好碎件工作，防止重要无效文件的外泄。

⑸参加会议，并做好会议记录、整理工作；

3.3后勤与车辆管理工作

⑴购置办公室用品，整理并核查部门人员经费报销。

⑵负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作。

⑶管理办公室各种财产、确保部门物资的合理使用并提高财产的使用效率，提倡节俭。

⑷妥善处理与租房单位及周边邻里单位关系。

第二章部门工作流程

一、开发部工作流程【流程图编号：

LC-XMB-01】

相关部门

流程图

相关表格

操作流程编码：

01-02-002/003

政府相关部门，包括国土局、规划局、发改局、建设局、民政局、环保局、供电局等等；

集团公司的各个部门；

操作流程编码：

01-02-006

操作流程编码：

01-02-005

操作流程编码：

01-02-004

施工单位、监理单位，各个委托招标单位、环评单位等等；

操作流程编码：

01-03-012

操作流程编码：

01-03-007

操作流程编码：

01-03-011

操作流程编码：

01-03-007

操作流程编码：

01-01-001

二、工程部工作流程【流程图编号：

LC-XMB-02】

相关部门

流程图

相关表格

集团公司的各个部门；

各专业施工单位、监理单位；

建设局质检站；

操作流程编码：

02-02/03-019

操作流程编码：

02-02/03-017

操作流程编码：

02-02/03-016

操作流程编码：

02-02/03-018

操作流程编码：

02-02/03-015

操作流程编码：

02-02/03-014

操作流程编码：

02-02/03-013

三、办公室工作流程【流程图编号：

LC-XMB-03】

相关部门

流程图

相关表格

集团公司的各个部门，包括集团项目部、造价部、设计院、内判还有腾越建筑公司、绿化部、招标部、项目总办、财务部、资金管理部、投资部、物业公司、营销中心、工程管理总部、前期部、市政配套部、仓库等等，同时还有外判施工单位、监理单位、村民等；

操作流程编码：

03-04-023

操作流程编码：

03-02-021

操作流程编码：

03-03-022

操作流程编码：

03-02-020

第三章职务说明书

一、项目总经理职务说明书

岗位

项目总经理

岗位编号

XMB-00-01

所在部门

项目部

岗位定员

1人

直接上级

副总裁或片区总经理

所辖人员

该项目所有人员

直接下级

工程部经理、开发部经理、办公室主任

本职工作描述

执行总公司下达的各项工作任务；负责整个项目的组织和管理；协调整个项目开发过程中与各相关部门的工作等。

岗位职责与绩效标准

工作职责描述

工作标准

1、参与项目实施规划可行性研究及前期准备工作、拟定与实施项目总体开发的宏观计划；

1、拟定的宏观计划符合公司总体发展战略及进度、成本、质量等要求，并具有时效性；

2、基本上按照宏观计划实施项目的总体开发的前期准备工作；

3、能够向公司提出对项目进展有利的建设性意见；

2、负责建立与完善项目部的组织架构和管理体制、全面负责项目部的运作管理；

4、项目部稳健、高效运作；

3、按照项目总办编制的工程任务表的时间节点要求，计划、协调和控制开发过程中的管控工作包括质量、进度、成本、安全等；

5、基本上能够按照项目总办的工程任务表的节点要求保质完成；

6、能够积极的与各部门协调，获得各个部门的好评

4、项目部团队的建设和人才的培养

7、部门内部有良好的人才梯队的存在，奖惩机制合理，奖罚公平、员工符合岗位要求

5、负责竣工验收时的交楼、验楼等工作并协助处理公司其它部门交楼时出现的重大问题；

8、基本上能够按照要求按照交楼要求顺利完成交楼验楼工作，获得各部门的好评；

6、负责协调与项目相关的所有部门顺利有效的沟通，定期分析存在的问题，及时采取措施，确保项目顺利执行

9、对问题反映迅速，一般要在24小时内给与反馈，并根据实际情况尽快解决问题；

7、完成直接上级交办的其他工作任务。

10、按时按质按量完成任务并在规定完成时间四小时内复命，无法按要求完成及时上报请示处理。

定期工作内容

1、按时上报部门月度工作计划、资金计划和工作总结。

1、计划可行、准确、上报及时

2、每天上午9：

00点前提交项目总经理工作日志发至主席办杨志刚邮箱。

2、简明清晰、准确、上报及时

3、每周一各项目部需提交集团项目管理部“项目开发前期进度信息”。

3、准确、上报及时

4、每天下午下班前组织召开内部例会。

4、会议高效、气氛和谐；

工作权限

1、审批权：

根据公司授权和财务管理制度拥有金额在5000以内的管理费用的审批权、根据公司物资采购、设备管理制度拥有部分物资的采购和租赁的审批权、部门组织架构和规章制度的审批权；

2、审核权：

根据公司制度，拥有部门员工工资的提升、职位提升的审核权；

3、建议权：

根据现场项目管理的推进资金、材料、设备、人员投入的建议权；

4、公司赋予的其它权利；

工作关系

1.内部协调关系：

包括项目总办、集团项目部、采购部、招标部、造价部、酒店筹备办、物业公司、腾越建筑公司（有内包工程）、各个设计院、追图组、营销中心、法务部、财务部、投资部等几乎包括公司所有部门；

2.外部协调关系：

政府各职能部门、水、电、气等市政单位、施工单位、监理单位、当地村民等。

任职资格要求

年龄

28周岁以上

性别

不限

职业资格

一级建造师证书

学历

本科及以上

专业

工程类

性格描述

开朗

语言要求

普通话、粤语良好；英语四级或以上水平。

专业知识

1、熟悉国家有关房地产政策、法规；

2、熟悉房地产开发建设的各个流程以及政府部门工作流程；

3、具有管理学、项目管理、财务管理等相关方面的培训；

工作经验

1、行业：

5年及以上地产项目开发、建设、管理工作经验。

2、岗位：

3年以上大型地产集团同等职位工作经历，曾经主持开发建设过15万平方米的大型地产项目。

能力描述

1.通用能力：

优秀的语言表达能力、沟通能力，较强的统筹计划能力、组织协调能力、具备项目全局判断能力、具备较强的组织管理能力、谈判能力和团队领导力，具有一定的投资决策和政策研究水平；具有良好的区域协调、资源整合优化能力；

2.专业能力：

熟悉开发报建流程，对涉及的各个政府部门环节能够懂得灵活处理；有着丰富的现场管理经验，能够较为合理的控制质量、进度、成本之间的关系、对质量问题具有较为前瞻的意识；

3.其它能力：

对房地产行业具有一定的市场分析研判能力、能对项目的开发提出建设性的意见

其他要求

1、认同碧桂园集团的价值理念，为人诚实正直、责任心强；

二、开发部经理职务说明书

岗位

开发部经理

岗位编号

XMB-01-01

所在部门

项目部

岗位定员

1人

直接上级

项目总经理

所辖人员

开发部所有人员

直接下级

土建开发报建工程师、市政配套报建工程师

本职工作描述

协助总经理办理项目开发前期的相关手续和准备工作，协调项目开发过程中同内外部相关部门的各项工作。

岗位职责与绩效标准

工作职责描述

工作标准

1、参与项目前期的工作，调查意向土地的相关资料、配合总经理拟定收地计划、落实市政配套框架协议、办理相关资质证书等；

1、要求做到熟悉当地报建相关标准、熟悉地块用地性质、现状，能够对项目进展向项目总经理提出有效意见；

2、基本按照计划落实相关协议、完成相关资质的办理；

2、配合项目总经理建立与完善项目部开发部的组织架构和管理体制、服从项目总经理的工作安排，共同维系好政府各职能部门的公共关系

3、对内，按时按量完成总经理安排任务；对外，代表公司和政府各职能部门建立的关系融洽，有利于公司业务推进和形象的推广；

3、依照拟定的宏观计划，组织开发部办理修建性详细规划审批、临水临电报装、工程施工许可证、规划许可证、预售许可证等，并随时结合工程进度及时调整办证进度

4、办证进度满足工程进度需要；

4、统筹开发部的部门建设与管理

5、部门高效、和谐运作，员工符合岗位要求；

5、配合公司其它部门完成相关工作任务

6、24小时内给予问题反馈，并按要求给予配合；

6、