翠丽苑项目可行性分析Word文件下载.docx
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历史沿革
古为滇川交通要道,秦开“五尺道”通“西南夷”就经过这里。
夏、商属梁州之域,周为窦地甸。
汉、晋为朱提郡县地。
隋属南宁州总管府恭州辖地。
唐武德元年(618年)为协州辖地,境内始置西安、湖津2县;
唐南诏时,县境内为东爨阿旁部。
宋大理时为乌蒙部地。
元顺帝为四川行省乌蒙路辖地。
明洪武十五年(1382年)为云南布政司乌蒙府辖地。
翌年(1383年)又属四川乌蒙府辖地。
清雍正五年(1727后)县境属云南乌府辖地,六年(1728年)置大关厅。
民国二年(1913年)改称大关县,属滇中道,后直属于省。
民国三十二年(1943年)改属昭通行政督察专员公署管辖。
中华人民共和国成立后,大关于1950年4月解放,属云南省昭通专区管辖。
1970年改属昭通地区管辖。
现昭通地区改为地级昭通市,大关仍属之。
行政区划
全县辖玉碗、天星、吉利、木杆、翠华五镇及上高桥、悦乐、黄葛、青龙、寿山、高桥等六个乡,下设78个村(居)委员会(其中:
村委76个,居民委员会2个)。
人口民族
全县总人口255184人,其中非农业人口17097人,占总人口的7%。
居住有汉、苗、回、彝、白、壮、傣、佤、纳西、独龙、哈尼、布依等16个民族,其中,少数民族总人口19653人,占总人口的7.7%。
人口密度每平方公里151人/平方公里。
地理气候
县境地势南北高,中间低。
最高海拔2785米,最低海拔492米。
除罗汉坝、大寨、火地、甘顶4处共有12平方公里平地外,其余全系“V”形山坡地。
有73座主要山峰,分属乌蒙山系和五莲峰山系。
有5条主要河流,30余条溪流,均为金沙江水系,径流面积1688.8平方公里。
县境属北亚热带季风气候,气温平面差异不大,垂直差异突出,虽有四季之分,但不明显。
年均气温14.5℃,年均日照时数966.3小时,年均降水量991.3毫米,年均降雪8天,年均无霜期308天,年均风速1.3米/秒。
经济与社会发展
1950年4月大关解放时,全县工农业总产值320万元(按分段不变价计算,下同),其中农业总产值213万元,工业总产值107万元;
驿道10余条;
邮路7条84公里;
长途电话线路1条,话机1部联接昭通专署;
小学25所,在校生634人;
初级中学1所,在校生25人;
个体中医58人,药铺店堂22个。
1978年,全县生产总值2703万元,工业总产值554万元,农业总产值1687万元,固定资产投资92万元,财政收入221万元,粮食总产量4.33万吨,猪牛羊肉产量1900吨,原煤产量1.66万吨,发电量176万千瓦时;
驿道23条262公里,公路6条184公里;
邮路21条1810公里,话机361部,邮电业务总量9.54万元;
小学461所,在校生27542人,中学4所,在校生4873人;
医院12所,病床119张,医生75人;
全县职工年平均工资496元城乡居民储蓄存款余额74万元;
社会消费品零售总额951万元。
2004年,全县生产总值实现46621万元,其中第一产业23346万元,第二产业6368万元,第三产业16907万元;
全社会固定资产投资19706万元;
全县财政完成一般预算收入1124万元,支出16037万元;
社会消费品零售总额10945万元;
全县金融机构存款余额达56996万元;
农民人均纯收入1022元。
农业
大关是山区农业县,解放以来,农业和农村经济得到较快发展,经济结构调整取得明显成效。
2004年粮食总产量达68408万吨。
全县经济作物有烤烟、干果、水果、魔芋、油菜子、甘蔗等;
畜禽存栏达462447头(匹、只),其中生猪存栏149890头;
出栏畜禽395418头(匹、只),出栏生猪160212头。
另外,县境内生物资源独特,有国家珍稀濒危植物筇竹7136.36公顷,占全世界筇竹资源的主要分布地中国西南地区的43%,是名副其实的“筇竹之乡”。
1915年曾获巴拿马国际荣誉奖、2002年获云南名茶金奖的翠华贡茶飘香四海,誉满九洲,清代曾为清宫御用贡品,纯天然的苦丁茶更是茶中珍品。
有天麻、杜仲等名贵中药材;
有珙桐、红豆杉等珍稀植物;
有马铃薯等农特产品以及薇菜、刺老苞等山野菜
工业
2004年,工业总产值8722万元。
工业产品以原煤、发电量、水泥、铁合金、快餐盒。
主要工业产品产量:
原煤16.5万吨,发电量11374.4万度,水泥5.63万吨,铁合金5000吨,快餐盒2200万只,分别增长26.92%、22.42%、33.99%、3.61%和214.29%。
社会事业
改革开放以来,大关各项社会事业加快发展。
农业适用技术引进、试验、示范和推广、普及力度逐渐加大,科技在经济增长中的贡献率显著提高。
办学条件得到较大改善,普及了六年义务教育。
全县有小学340所,在校生53453人,适龄儿童入学率为98%;
普通中学13所,在校生12812人;
全县有教职员工2438人。
建起教师进修学校和职业学校,成人学历教育和扫盲工作取得了突破性进展。
有医疗卫生机构16个,在编卫生技术人员257人,病床187张,县、乡、村三级医疗卫生网络基本形成。
群众性文体活动广泛开展,从1985年开始至1999年结束,编篡出版了第一部社会主义新方志《大关县志》,1999年至2003年共编纂出版了5部《大关县年鉴》;
2002年编纂出版了《大关县民主革命斗争史料》,2003年编纂出版了《大关县志稿校点本》。
建起卫星电视地面接收站146座,有线电视台1个,电视覆盖率85%以上。
精神文明和民主法制建设
村级体制改革工作圆满完成,选举产生了76个村民委员会、2个居民委员会,农村基层人民群众的民主法制意识进一步增强。
教师进修学校等数十个单位分别获省、地、县“文明单位”称号,农村“十星级文明户”文明创建活动有序开展。
推行行政执法及社会治安综合治理责任制,依法治县力度加大,开展“三五”普法教育,实行政务、厂务、村务、警务公开,民主法制意识逐步深入人心。
资源条件和基础设施建设
土地资源
全县总耕地55.28万亩,其中水田3.42万亩,旱地51.86万亩。
林地120.01万亩,园地1.17亩,城镇村庄工矿用地3.69万亩,交通用地1.04万亩,水域占地2.1万亩,未利用土地75.4万亩。
全县有水稻土、黄壤、黄棕壤、棕壤、紫色土、石灰岩土6个土类。
其中黄壤、黄棕壤占总土地面积的80%以上。
水资源水资源总量12.6793亿立方米。
水能理论资源蕴藏量128.76万千瓦,理论可开发利用78.09万千瓦,实际可开发利用46.93万千瓦,目前仅开发利用2.37万千瓦,占可开发利用水能的5%左右。
矿产资源
已探明的有18个矿种70多个矿点,其中尚待开发的高品位、高储量矿产有:
金属镁矿探明储量278.57万吨,远景储量1亿吨,氧化镁含量平均21.23%;
石灰岩矿探明储量1062万吨,远景储量大于1亿吨,氧化钙含量大于50%;
硅石矿储量1亿吨,二氧化硅含量95.23%至99%,是生产玻璃和硅铁的好原料;
煤炭探明储量13080万吨,煤质好,发热量高。
旅游资源
国家AA级风景名胜区黄连河瀑布群,方圆2平方千米的范围内瀑布达47个,雄奇的大山下还有神秘的白象溶洞,可谓山、水、林、洞融为一体,奇、秀、幽、雅汇成大观;
神秘的青龙洞风景区集瀑布、溶洞、奇山、峡谷为一体;
广袤的罗汉坝原始森林是旅游、科考、探险的胜地;
长达10余千米的云台山峡谷内,有岔河东汉岩墓群和五尺道马蹄印。
游览总面积达180平方千米。
生物资源
有上千种植物,优势树种22种,珙桐、红豆杉、香妃竹等珍稀植物7种,药材133种,动物374种。
珙桐为国家一级保护植物。
有木漆、油桐、杜仲、天麻、虫草、白腊、猕猴桃等土特名产。
人力资源
全县劳动力105588人。
有专业技术人员3397人,其中高职52人,中职949人,初职2342人。
有本科生476人,专科生1943人,中专生2457人。
农田水利
全县有大小水利工程5007多件,建成高产稳产基本农田8.4万亩,农田水利化程度为26.9%。
甘海、田元农业综合开发区已建成。
电力交通
到2004年,关河流域已成功开发四级梯级电站,全县可用电力达到2.37万千瓦。
农户通电率90.5%。
内昆铁路过境段59·
3公里和昭麻二级专线过境段34公里路段已建设完工并投入运营。
乡村公路建设力度加大,境内公路通车里程1166·
6公里。
在2002年的基础上新增公路94·
拥有汽车863辆,摩托车1861辆。
2003年客运量50·
66万人次,货运量27·
48万吨。
邮电通信
程控电话开通全县各乡镇、村,电话用户6384户;
建成移动通信基站37个,移动电话用户近8000户;
开通无线寻呼业务;
完成邮电业务总量1279万元。
城镇建设
县城总体规划修编结束,已建成面积1.3平方公里,综合集贸市场已经完工,过境路面已经建成,县城供水管网改造工程已完成。
县城内园门街商品房、龙洞小区、扶贫办小区、农贸市场小区、工商小区等工程建设完工,北门街商品房和翠屏佳园小区正在建设之中。
目前共建住房23幢332套。
纸厂片区、天星、吉利、玉碗、岔河的小集镇建设已有详细规划。
各乡镇建成15个初级市场,上高桥乡牛马交易市场建设完工并投入使用。
全面建设小康社会的总体构想
大关县委、县政府明确提出了分三步建设小康社会的目标:
第一步,到2005年,全面完成“十五”计划,全县生产总值达到4.4亿元,为建设小康社会开好头、起好步;
第二步,再用5年时间,以快于全市水平的发展速度,加快推进经济发展、社会进步,全县生产总值达到6.6亿元以上,为建设小康社会奠定坚实基础;
第三步,再通过10年时间的快速发展,到2020年,全县生产总值在2000年的基础上翻两番以上,达到14亿元,人民生活总体达到小康水平,使大关成为经济发展、社会进步、文化繁荣、民族团结、环境优美、人民生活更加殷实的绿色经济大县和旅游经济富县。
根据分三步建设小康社会的目标,大关县重点在打好“三张牌”,实施“四大战略”:
(一)打好“绿色牌”。
大关县森林覆盖率远远低于全国、全省平均水平,改善生态环境的任务紧迫而艰巨。
大关县委、政府高度重视生态的保护和建设,号召全县各族人民树立保护生态就是保护生产力,改善生态就是发展生产力的思想,加快绿色经济大县建设步伐。
全县抓住国家实施退耕还林、“天保”工程的大好机遇,坚决把陡坡地和大关河、洒渔河、洛泽河、高桥河流域水土流失严重的耕地退出来,实施造林工程;
继续加大罗汉坝和三江口原始森林保护,不断增加绿化面积;
注重能源建设,积极发展沼气池、节能灶。
对昭通至麻柳湾、岔河至吉利公路以及内昆铁路吉利至青龙沿线进行生态工程规划,构筑百里绿色长廊。
在调查研究的基础上,建立筇竹笋、刺老苞、香椿等绿色产品基地,搞好深加工,提高绿色产品附加值。
积极培育绿色产品营销大户,抓住机遇,让竹笋、翠华贡茶、苦丁茶等产品尽快开拓国内、国际市场。
(二)打好“电矿牌”。
大关县水利、矿产等资源丰富。
大关县境内可开发利用的电能达46.93万千瓦,金沙江水电开发的步伐加快,溪洛渡、向家坝、白鹤滩水电站建设,再加洛泽河、洒渔河的水电开发,为大关县全面建设小康社会提供了千载难逢的机遇。
经过多年的实践,关河经济园区走出了一条电矿结合的成功之路,在关河流域已成功开发4级电站,装机13410千瓦,年发电量7000多万千瓦,用富余的电开发硅铁矿,建起硅铁厂3个,年产硅铁6000多吨。
关河经济园区年总收入达2000多万元,创税200万元左右。
电矿业提供的税收总额在全县已排列首位。
县境内原煤、硅铁、铁、铜、铅锌等矿产资源,吸引众多商家关注,成为未来投资开发热点。
全县正在以积极、主动、超前的姿态,着眼于支援和服务金沙江水电开发,抢抓机遇,以水电开发为先导,积极开发水能资源,带动矿产业发展,走电矿结合的路子,推动经济实现跨越式发展。
(三)打好“旅游牌”。
大关县有“瀑布之乡”的美誉,旅游资源相当丰富,境内省级风景名胜区黄连河瀑布群、青龙洞峡谷、杜鹃湖原始森林等景点独具特色。
发展旅游业,大关县具有较好的区位和交通优势,昭通飞机场距县城约60公里,内昆铁路大关县火车站距县城约30公里,昆水公路横贯大关县全境。
大关将依托得天独厚的旅游资源,充分利用交通及区位优势,转变观念,搞活机制,大力招商引资,打造旅游品牌,培育壮大旅游产业。
(四)实施教育立县战略。
公民素质的高低,直接影响全面建设小康社会进程。
大关县虽已实现“两基”目标,但贫困面大,贫困程度深,教育工作面临着严峻挑战。
提高全县劳动者的素质,是当前面临的一项十分重要而紧迫的任务。
县委、政府提出,继续把教育放在优先发展的战略地位,动员全社会力量参与,进一步抓好基础教育,巩固“普九”成果,提高教育教学质量。
继续办好职业教育,抓好科技夜校、妇女之家和青年之家建设,加强农村扫盲工作,不让已脱盲的青壮年返盲。
通过办好基础教育、职业教育和扫盲教育,全方位提高劳动者素质,为实现经济社会发展提供智力支持。
(五)实施环境兴县战略。
环境好坏是影响人流、物流、信息流和资金流的关键。
大关县想方设法营造政策、诚信、服务、治安等方面的良好环境,扩大开放,搞好招商引资,实施环境兴县战略。
县委、政府明确提出:
一是要破除小富即安、无所作为的观念,树立大开放、建小康的意识,破除“肥水不流外人田”的陈旧观念,树立“你发财、我发展”的开放意识,形成“人人架招商金桥,个个树大关形象”的良好氛围。
二是要以更加开放的思想,更加优惠的政策,更加优质的服务,吸引外来投资者到大关县出技术、出资金,激活非公有制经济,推动大关县经济加速发展。
三是要构建全社会信用体系,推行信用评定制度,开展诚信政府创建活动,强化全民的信用意识。
四是要采取“请进来”与“走出去”相结合的方式,打造素质高、作风正、管理严的干部队伍,不断提高经济管理水平。
(六)实施工业强县战略。
发展工业,是大关县实现经济跨越式发展的重要途径。
目前,工业总产值在GDP中所占的比例较低,但工业发展空间较大。
大关县采取措施,认真研究发展工业的优势,找准工业发展项目,加快工业发展步伐:
一是改制一批企业,进一步加快企业改革步伐,激发企业活力。
二是提升一批企业,加大技改力度,重点打造水泥、快餐盒和猪肉等品牌。
三是组建一批企业。
通过招商引资开发电力和矿产资源,让资源优势变为经济优势。
引资1000万元合建小河电站,不断壮大关河经济园区;
引资兴建兴隆电站、黄家坳电站、沙沙坡电站以及2007年前开发洒渔河流域梯级电站,提升大关县工业档次;
引资开发铁矿等资源,走电矿结合的路子,积极培植后续财源。
四是要有计划、有步骤地培育农特产品龙头企业、骨干企业,搞好农副产品深加工。
(七)实施旅游富县战略。
大力发展旅游业,是大关县全面建设小康社会的又一经济发展战略。
县境内在不到5平方公里的范围内,拥有47个瀑布。
有全长几十公里的青龙洞和云台山峡谷,以及集珍稀动植物、高原湖泊为一体的罗汉坝原始森林。
全世界73%的筇竹生长在昭通,而大关县的筇竹面积达10万亩左右,可谓“中国筇竹之乡”。
同时,金沙江水电开发即将为大关县旅游业发展注入了新的活力。
大关县坚持政府引导、市场主导、社会参与的原则,把旅游业作为重要产业加以培育,打造旅游品牌,提高旅游业对国民经济的贡献率。
着力实施好旅游国债项目,加强景区、景点建设,将大关县旅游与盐津豆沙关、水富西部大峡谷、蜀南竹海结合起来,连成滇川旅游黄金线,与彝良小草坝、威信天台山和扎西连成旅游线。
拟用5至10年的时间,全面改善基础设施,提升服务水平,把黄连河风景区建设以观赏、领略瀑布和原始森林风光为主,集休闲、娱乐、美食、购物为一体的国家4A级旅游区。
力争到2005年以后,黄连河年接待游客30万人次以上,年总收入4000万元以上。
二大关宏观经济运行情况
2009年1-3月份,全县生产总值19244万元,比上年同期增长6.10%。
农业7192万元,比上你同比增长5.50%。
工业5544万元,比上年同期增长11.30%。
商业6508万元,比上年同期增长2.50%包括交通运输、仓储及邮政业763万元,批发和零售业670万元,住宿和餐饮也279万元,金融保险业201万元,房地产业831万元,比上年同期增长4.00%。
其他服务业3764万元。
房屋建筑施工面积5350平方米,比上年同期下降14.17%。
2009年1-3月份,地方财政收入456万元。
2009年一季度,劳动工资:
全部职工人数7369人,工资总额3957万元,人均5369,79元/人,人均月工资1789.93元。
三项目(关山叠翠)及周边环境分析
1项目及片区概况
大关县新城市规划区位于滇东北乌蒙山区,地处云、贵、川三省结合部的昭通地区腹心地带。
大关县城南距省会昆明450公里、昭通市区69公里,北离四川省会610公里、宜宾221公里,距重庆市400公里,与贵州省会贵阳531公里。
在《昭通市大关县城市总体规划修编(2008---2025)》中确定大关县城市性质为:
黄连和生态旅游休闲服务基地,昭水经济走廊上的重妖法展结点,县域中心城市,是以发展旅游业及其他配套产业为主的山水绿城。
随着水麻高速的开通,在云南和四川联系的快速道路交通大通道上的大关县,将会因为交通条件的改善带来发展的契机。
大关县的资源输出性商贸业和旅游业将是发展的重点。
新城规划区范围东以翠屏山出水堰为界,西以大关河为界,北抵龙洞公园、南以纸厂沟。
本案的开发是大关县大规划中桥梁,是连接老城与大关县新城市规划的行政商贸区,是大关县未来城市的行政、文化、经济中心。
本案位于心城市规划B片区中的B1地块,是心城市规划B区的行政配套住宅区,以中高档居住为主。
住规划中体现的是主要为大关县政府性住宅区,规划总用地面积:
86118平方米,总建筑面积:
53444平方米,容积率:
0.62。
针对该地块的情况,容积率偏低,建议规划建筑面积在60000----80000平方米。
项目土地性质属于生地,有关三通一平基本上谈不上到位,在这方面建议政府给于优惠政策。
2项目土地现状调查
项目土地位于规划城区B地块,大关县城东;
该地块为B地块当中较为平整的地块,属坡地地形,周边配套较缺乏,也可以说基本上没有什么配套;
地面上基本上没有附着物,是一块较方正的房地产开发土地。
总用地面积86118平方米。
3项目土地周边环境
项目西与大关县翠华镇接壤,北是游览黄连河风景区的观光线路;
东、南边是大关县新城规划房地产开发用地:
规划中的大关县行政区(B3)和民族特色的居住区(B2)。
四项目SWOT分析
1项目优势
项目优势阐述应从大关房地产市场、城市房地产开发现状、城市居住品质等方面切入分析
(1)位于规划新城的B区B1,是规划新城与老大关县城接壤处,更有利于市场接受.
(2)项目地块处于黄连河风景线,依附翠屏山生态自然环境,有利于项目开发社区环境的布局.
(3)房地产市场环境:
目前大观县房地产开发较为落后,在整个大关县未有中高品质的住宅小区,基本上没有什么项目可以谈得上”品质”的住宅区,类同于昆明的城中村.
2项目劣势
项目土地环境、开发建设施工、区域居住配套
(1)项目位于翠屏山,地势复杂,开发施工难度较大;
(2)市政配套尚不完善;
(3)项目居住人文化较低,位于城郊结合部;
(4)现有房地产市场开发量较大:
现有廉租房/j佳园小区/大关商业步行街等零星开发住宅项目。
如果项目开发产品上没有一定的突破,那么销售市场竞争较大。
3项目机会
结合城市目前房地产居住环境,市场可利用的空间较大
(1)本区域房地产市场中高档次居住小区的空白;
(2)根据大关县新城整体规划,各项生活居住配套也将随着大规划的开发建设随之完善。
同时,本案的开发将是大关县居住品质上质的飞跃。
(3)大关县是一座山城城市,土地资源相对匮乏,原县城城市规划也不能满足现代人对居住环境的要求,本项目作为大关县新城建设的领军,在新区未来的开发以及目前县政府成功的招商引资两大项目的落成,未来的城市居住人口的增加,城市新进入的人群对居住需求市场也将不断的扩大增加,根据市场发展不变的定律:
物以稀为贵,本案未来的升值潜力是可以看到了。
4项目难度
城市基本环境:
人口、经济状况、区域环境、推广途径
(1)
五市场定位及价格
1项目市场定位
A产品定位
B目标客户群定位
2区域定位
3市场销售价格定位建议
六项目相关经济指标
七项目开发投资分析
1开发成本
2资金筹备
3资金回笼
八风险评估分析
九结论
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