拆迁服务规划方案文档格式.docx
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征收布置中的难题与对策
108-109
八
工作计划
109
九
土地征完工作的各个阶段
110-112
十
土地征收实行流程
113-114
十一
管理规定
114-119
十二
督查与奖赏
119
十三
土地征收人员安排情况
119-121
组织实行方案
一、编制依照
依据国务院公布《城市房子征收管理条例》、《中华人民共和领土地法》、《广东省城市房子征收管理规定》及《广州市城市房子征收管理规定》、广州市道路扩建工程办公室穗扩[2001]82号文、广州市人民政府关于加速推进“三旧”改造工作的意见56号文、穗扩[2003]183号文、广州市物价局穗价[2000]77号文等有关的国家和地方宣布的法律法例以及本项目招标文件,联合实质编制。
二、指导思想
以科学发展观为统率,以城市建设整体规划为指导,以做好征地征收户思想
工作为要点,全面贯彻执行有关征地征收政策,为工程建设供给无阻碍用地,维
护优异施工环境。
三、项目概略
(一)项目名称:
(二)采买人:
(三)项目背景:
依据天河区政府工作安排,由天河区土地开中心负责实行执信中学天河校区地块土地征收和房子拆卸工作,现该项目已达成立项。
(四)概略:
执信中学天河校区拟选址地块位于天河、黄埔交界处,沈海高
速与广园迅速路之间,珠吉路东侧。
选址范围东至吉山村油制汽厂西北地段,南至天河区小孩公园北侧绿化带,西至珠吉路,北至岐岗路。
征收土地总面积约为379.39亩,主要波及吉山村、珠村的集体土地和部分国有土地。
四、工作内容及要求
(一)工作范围
1、本工程《建设用地规划允许证》范围内的征收项目。
2、项目业主以书面形式拜托的除第1条范围外的征收项目。
(二)工作内容
1、房子征收
(1)办理土地征收、征收布置房子的先期摸查、编制概算,并以书面的形
式向项目业主提交;
(2)依据项目业主供给的本项目《建设用地规划允许证》、《征地预通告》
等有关资料,办理查册、地籍测量、查户籍、辅助项目业主办理用地报批手续;
(3)辅助办理房子评估、测绘、房子判定,依据项目业主确认的赔偿标准
上门征收、辅助项目业主与被征收地单位签订《土地征收赔偿协议书》,办理产
权互换手续;
(4)辅助项目业主审定征收土地范围内陆上隶属物、树木等;
(5)负责敦促被征地单位依照赔偿布置协议的时间,准时搬家,准时交出
土地;
(6)办理征收房子内的水电尾数清结和水电表移交锋续;
(7)必需时申请或参加行政判决或仲裁、诉讼;
(8)办理了案、结算,负责按项目分别整理归类征收土地和布置的测量、摸查、赔偿等有关资料,并移交给项目业主;
(三)增强业务培训
按有关规定和要求对从事征地工作的人员进行业务培训,增强服务意识,明
确征地工作的职责和任务,使征地工作人员娴熟掌握工作方法,保证征地工作的
顺利实行。
五、房子征收赔偿与布置程序
1、区人民政府成立区领土、建设、财政、审计、督查等部门参加的征收与
赔偿领导小组,指导集体建设用地及地面建筑物的征收与赔偿工作,项目业主负
责筹备赔偿与布置资本存入银行专用账户,审察上报区人民政府研究启动赔偿与
布置程序。
2、项目业主详细负责集体建设用地及地面建筑物的征收与赔偿工作及宣传
解说工作。
3、区土地主管部门凭政府部门有关赞同文件和规划选址建议书(或建设用
地规划设计条件通知书,附用地红线图)确立房子征收范围,被征收人不得进行
新建、扩建、改建、户口迁入等不妥增添赔偿花费的行为,仍按原房子状况和使
用性质进行征收赔偿。
4、项目业主组织检查登记,并合时宣布检查结果。
5、项目业主制定房子赔偿与布置方案(包含补贴与奖赏举措),上报区人民
政府。
房子赔偿与布置方案的内容应该包含:
房子征收范围、实行时间、征收依照、
布置方式、房子钱币赔偿价款确实定原则和支付方式、用于产权调动房子的面积
和地址等状况以及选房原则、回迁政策、搬家过渡方式和过渡限期、搬家和暂时
布置花费的标准、停产休业损失的赔偿标准和确立方法、签约限期、房子赔偿与
布置花费测算等。
6、项目业主将经充足论证的房子征收赔偿方案报市领土部门,市领土部门
应该会同区发展改革、建设、财政、审计等有关部门进行审察。
项目业主将审察
经过的赔偿与布置方案宣布并征采民众建议。
征采民众建议限期不得少于30日。
7、项目业主宣布征采建议状况和依据民众建议改正的状况。
8、项目业主应该于房子征收赔偿方案征采建议期满后7日内,按有关规定
达成社会稳固风险评估报告,报市领土部门存案。
9、项目业主作出房子征收决定通告前,应该将房子征收决定的以下有关材
料报市领土部门审察:
(1)发展改革部门对建设项目的批复文件;
(2)领土部门出具的建设项目土地预审建议;
(3)规划部门赞同的建设项目规划方案或建筑单体方案;
(4)审察经过的征收赔偿方案书面文件及被征收人建议反应和方案改正、
宣布状况;
(5)社会稳固风险评估报告存案赞同文件;
(6)征收赔偿资本看管协讲和储存证明;
(7)其余需要提报的资料。
10、项目业主应该组织区发展改革、建设、财政、审计等有关部门进行审察,
并赐予批复。
审察经过的,项目业主经区政府赞同公布房子征收通告,并附经审
定的房子赔偿与布置方案。
区领土部门征采集体土地决定同时一并通告。
11、房子赔偿与布置资本应该特意用于房子赔偿与布置,不得挪作它用。
项
目业主在审计、财政、督查等部门督查下负责对房子赔偿布置资本一致管理,统
一结算。
12、被征收人磋商选定房地产价钱评估机构;
磋商不可的,则由项目业主在
报名的评估机构中介绍3个拥有相应资质的房地产价钱评估机构,公然抽签确立。
项目业主应该在抽签前5日内在征收范围内通告抽签时间和地址。
抽签过程与结
果应该由公证机关现场公证。
13、房地产价钱评估机构依据《房地产估价规范》独立、客观、公正地对被
收买房子的价值进行评估,任何单位和个人不得干涉。
有异议的,能够申请复核
评估。
对复核结果有异议的,能够申请判定。
14、被征收人选择赔偿与布置方式,能够是钱币赔偿,也能够是房子产权调
换。
15、项目业主与被征收人订立房子赔偿与布置协议。
协议内容包含赔偿方式、
赔偿金额和支付限期、用于产权调动房子的地址和面积、搬家费、暂时布置费或
者周转用房、停产休业损失、搬家限期、过渡方式和过渡限期、违约责任、争议
解决的门路等事项。
16、项目业主向被征收人支付房子赔偿的价款、搬家费、暂时布置费或许周
转用房;
造成停产休业损失的,支付停产休业损失费。
被征收人在协议商定的搬
迁限期内达成搬家。
17、赔偿与布置协议签订后,一方当事人不执行协议商定的义务的,另一方
当事人能够依法提起诉讼或许仲裁(按合同商定)。
18、项目业主应成立房子征收与赔偿档案,并将分户赔偿状况在房子征收范
围内向被征收人宣布。
19、项目业主组织对被征收房子的拆掉工作。
六、征收赔偿布置方法
(一)基本规定
1、被征收人是指被征收房子的所有人,以土地使用权证和房子所有权证的
记录为准。
被征收人应该照实向征收人、评估机构和测量单位等单位供给有关资料,配
合评估机构、测量单位现场查勘。
2、依据改造地区的实质,拥有以下资料原件的,如在规定征收限期内达成
房子搬家凌空并签订征收赔偿协议的,可按完整产权进行评估赔偿:
(1)有权机关赞同核发的土地使用权证或房子所有权证。
(2)有权机关赞同的文书(如土地房产所有证、赞同用地文件、土地动用证、居民建房用地申请表等)。
(3)市人民政府、区政府、街道出具的非法占地建房清理凭据及相应的缴费凭据。
3、被征收房子产权不清楚或存在产权纠葛的,不作钱币赔偿,推行产权调
存在产权纠葛的房子,在征收通告规定的征收限期内,纠葛仍未解决的,由项目业主就被征收房子的有关事项向公证机关办理凭据保全后征收。
4、被征收房子建筑面积由项目业主拜托拥有房产测绘资格的房产测绘单位,
按现行国家房地产测量规范计算。
5、被征收房子赔偿金额由项目业主拜托拥有房地产评估资质的评估机构,
依据国家有关评估技术规范进行评估。
如被征收人对房地产评估机构的评估结果有异议,依据建设部《城市房子征
收估价指导建议》的有关规定执行。
6、征收房子的隶属物,推行钱币赔偿,不作产权调动,赔偿标准按规定征
收文件。
7、选择钱币赔偿的,在征收赔偿协议书签订后,由征收人一次性付给所有
征收赔偿费。
8、被征收人在征收通告规定的征收限期内,未达成房子搬家凌空并签订征
收赔偿协议书者,项目业主依法申请行政判决,并申请有关部门依法对被征收房
屋实行强迫征收。
(二)经营性店面的赔偿布置方法
1、经营性店面以土地使用权证和房子所有权证的记录为准。
2、依据改造地区的实质状况,拥有土地使用权证、房子所有权证和工商营
业执照,且连续经营三年以上(含三年)的商业、服务业用房,如在规按限期内
达成房子搬家凌空并签订征收赔偿协议的,可认定为经营性店面。
3、经营性店面面积以房子第一层第一自然间的开间×
进深计算。
4、经营性店面,如在规按限期内与征收人签订征收赔偿协议的,可按同地段
经营性店面的用途,评估其土地价钱。
详细赔偿布置依据已赞同图纸上载明的店
面间数和店面面积,赔偿标准按征收规定文件。
(三)住所的赔偿布置方法
1、拥有完整产权的住所房子,按评估结果赔偿。
(四)文物和寺庙的赔偿布置方法
1、征收范围内的文物遗迹需要征收或迁徙,依据《中华人民共和国文物保
护法》的有关规定,报经原赞同的机关和上一级文化行政管理部门赞同后,另行
妥当办理。
2、宗教活动场所应听从城市建设的需要,支持配合房子征完工作。
(1)经市宗教事务主管部门和市规划管理部门赞同的寺庙,由项目业主根
据评估结果赐予合理赔偿,并辅助市宗教事务主管部门和宗教集体,对寺庙进行
妥当办理布置。
(2)未经市宗教事务主管部门和市规划管理部门赞同的寺庙,由市宗教事
务主管部门一致协调办理。
(五)特困户的赔偿布置方法
1、特困户的认定方法:
在征收范围内属民政部门认定的最低生活保障对象,
由自己提出申请,经所在社区居委会审察并公示后,报区政府办公室审批后确立。
2、赔偿布置方法:
参照《广州市城市房子征收管理规定》的有关规定,给
予必定金额的补贴或优惠进行布置。
七、征收布置中的难题与对策
最近几年来,各地因征地征收而引起的集体生事事件时有发生,成为影响社会稳
定的一个要素。
其主要特色以下:
1、规模渐渐扩大,造成较大影响。
一些人抱着“法不责众”以及“事情闹
得越凶,领导越重视,越简单解决”的心态,成团结伙,集体越级投诉,在社会
上造成较大的负面影响。
2、行为简单过激,局势难以控制。
个别民众情绪偏执,简单激动,经常表
现为诅咒工作人员,堵路堵门,并造成大家围观,使局势扩大,给处理工作带来难度。
3、一些部门重视不够,解决问题方法不多。
有的同志在征收过程中对保护
社会稳固的重要性认识不足,在思想上出现误差,片面重申加速进度,对做好被征收人思想工作研究不够,思虑不深,在事件初露端倪时缺少敏感性。
目前,征收遗留问题引起信访重复率高,也与有的民众对政策一孔之见有关,总认为个人合法权益遇到损害,提出问题层层加码,又不肯听有关部门和有关人员的解说,接二连三到多个部门重复信访,波及领导精力,造成较大的负面影响。
所以,怎样有效地保护民众合法的财富权,规范征收布置行为,这是实质工作中急迫需要解决的社会问题。
深入依法治理,推动依法征收。
1、当公然透明、规范操作,保护征地征完工作的公正性。
要公然征收允许
证审批程序、征收管理收费标准以及征收投诉渠道。
对征收项目要规范管理,成立动向档案,进行全程追踪服务和督查。
联合整改和规范市场次序的要求,增强征收布置工作的执法检查,对在检查中发现的问题,严格依法办理,保护征地征完工作的合法性、公正性。
2、完美行政执法督查制度,增强行政执法督查。
依法行政,先要依法治权,征收管理部门及其工作人员要正确履行权益,防备滥用权益并自觉接受人大督查、民众督查以及司法机关依照行政诉讼法实行的督查。
征收管理部门要成立健全行政审批责任追查制度、执法人员资格认证制度、行政执法公示制度和错案责任追查制度。
坚持舆论先导,增强法制宣传。
要把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位,使被征收人主动配合征完工作。
在征收实行的过程中,对民众反应的困难要尽最大努力帮助解决。
对民众的合法权益要果断予以保护,对合情、合理但不必定切合政策的要求,依据实质状况,在说服教育的基础上赐予妥当办理,尽可能地减少强拆。
多做思想工作说服、教育民众,争取大部分民众的支持,使干群
之间、党群之间少一点误解、多一些理解,努力创造一个优异的征完工作气氛。
严格执行纠葛排查责任制,化解房子征收中的各种矛盾。
凡波及征收布置的纠葛问题,各级调停组织的主要负责人都要以高度的责任感,实时化解矛盾,保护地域稳固。
1、仔细排查、梳理征收中的不稳固要素。
组织特意力量,对征收项目(包
括有历史遗留问题的征收项目,正在进行和将要进行的征收项目)集中进行排查。
对可能发生集体信访和可能阻绝交通等的征收项目,要要点排查,力求从最基层或源泉上发现可能影响社会稳固的问题和隐患,做到状况明、底数清。
2、实时化解矛盾。
对已经发生的以及排查出来的矛盾和问题,依照“属地
管理”“谁主管、谁负责”的原则,拟订工作方案,排出时间表,想方设法把不
稳固要素解决在基层,解决在萌芽状态。
3、确实落实纠葛调解工作责任制。
依照“分级负责、归口管理”的原则,
确实增强对换处工作的领导,明确专人负责,一级抓一级,层层抓落实。
八、工作计划
1、2017年7月-2017年8月15日——征收准备阶段;
2、2017年8月-2017年9月5日——宣传动员阶段;
3、2017年9月6日-2017年10月31日——勘探核实阶段;
4、2017年11月1日-2018年4月30日——征收布置阶段
九、土地征完工作的各个阶段:
(一)征收准备阶段
1、拜托有关咨询评估机构达成相应的报告书,并获取有关行政批文后,拜托领土咨询评估机构编制土地利用整体规划改正及土地预审呈报书,报省领土资源厅审批。
2、在设计单位出征地红线图后,拜托勘探单位编制《用地可行性研究报告》和《用地检查报告》,报国家赞同。
3、市政府印发征收布置赔偿标准。
4、区政府成立相应的征收布置协调领导小组,并成立全职的征收布置办公
室,办公室应建立土地核查小组、房子测量小组、矛盾纠葛协调小组。
5、依据初步设计编制征收布置简介,准备征收布置使用的各样表格及工具、
器具等。
编制项目征收实行方案,为正式实行征收做好充足准备。
6、召开征地征收动员大会。
(二)宣传动员阶段
采纳多种形式,宣传项目的重要性和征地征收政策。
经过宣传发动,使沿线民众和征迁布置对象熟习掌握本项目征地征收政策、计划安排,争取被征单位和个人踊跃配合、参加、支持。
(三)勘探核实阶段
该阶段的主要任务是以施工设计图为依照,经过实地勘探放线,划定广州国际金融城起步区棠下村村民住所及集体土地征收红线范围,对征迁范围内的实物指标进行测量、盘点、核实、登记、签认,为展开征迁赔偿供给数据指标。
1、与被征收单位签订红线协议。
2、由设计单位依照红线图划定红线范围,进行红线放样,项目业主、实行
征收单位共同参加。
3、勘察界定:
土地勘察单位以施工图为依照,对项目征地进行勘察查对、
绘制勘察界图、勘察定界报告书,正式确立用地范围。
4、实物指标检查,在划定用地红线范围的同时,与实行征收单位、测绘单
位、项目业主、被征户(单位)共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行
现场实地测量、盘点、登记、四方共同签认工作,检查登记结束后实时统计、核
算、汇总并上报确认。
征地征收检查资料应永远存档保留。
(四)征地征收阶段
1、签订协议
(1)与征收部门签订征收协议及项目管理责任书、征收管理资本管理协议。
(2)项目业主以确认的实质核实面积和实物为依照,以村为单位分解到住
户,对被征地单位和个人的土地及房子、类型、面积、赔偿资本进行张榜宣布。
在宣布时期无争讲和检举,项目业主、村组分别与被占地的单位、个人签订征地
和房子征迁赔偿协议。
(3)与沿线电力、通信等部门及其余设备的权属单位按实物指标检查结果
签订征收赔偿协议。
2、实行征地征收
(1)依照征地征收实行方法,拆掉征地红线范围内的各种修建物、地面附
着物等,知足交地、施工条件。
(2)在市党委政府的领导下,由项目业主负责组织详细实行、指导、敦促、
检查征收进度。
(3)敦促沿线电力、通信等部门执行协议,知足施工单位进场施工要求。
(五)资本兑付阶段
1、保证被征收对象实时足额获取赔偿。
2、依照征收勘探、检核查实实物指标、核算征收赔偿资本,依照协议按比
例分期支付赔偿资本。
3、征地征收赔偿费由项目业主按征地征收的实质进度分期付款。
即:
征地
征收协议签订后先付征地征收赔偿费的50%,土地测量、检查及核算汇总上报
后,在达成征地范围内的清障工作达到交地条件,经查收后,在建设用地交托施
工单位使用并全面动工后,再付征地赔偿费的50%;
项目业主与征收户签订协
议后再付征收费的50%(拨付比率按省政府文件规定为准)。
4、电力、通信、广播等部门专业设备的征收赔偿拨付比率按赔偿协议的约
定办理。
5、依照规定、进度分期拨付征收办的管理花费。
(六)征收布置阶段
依照征收布置方法,经过采纳各样举措,把因本项目建设搬家的厂、企事业
单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活次序在规
定的时间内获取恢复,它直接关系到人民民众安家乐业、经济的发展、社会的稳
定。
项目业主必定要在市党委政府的领导下,依照分级负责的原则,确实做好此
项工作。
项目业主要对征收户宅基地布置点严格把关,防止乱占耕地。
(七)工程建设阶段
1、依据国家法律法例,联合本项目建设实质,对前阶段工作进行全面的清
理和回首。
以施工单位进场交地为切入点,依照“缺什么、补什么”的原则,在
妥当办理好本项目征拆的各样遗留问题的基础上,知足施工单位进场动工的要求;
2、项目业主办理征地农民社会保障手续,配合领土部门获取土地使用批文,
知足项目对用地的法律要求;
3、项目业主对征拆户宅基地布置点的选摘要按规定、按标准执行;
4、施工单位进场,复核项目用地,正式移交施工用地;
(八)服务协调阶段
1、施工过程中需二次征地:
设计单位、项目业主、监理单位、地方征拆办
人员现场核实补签征地手续。
2、协调好施工单位在施工过程中与各方的矛盾与纠葛,辅助施工单位办理
暂时用地、施工便道、用水用电等手续。
3、增强与个部门的联系,协调好项目业主及各参建单位与各个部门的关系。
(九)完工阶段
1、经项目业主工程处查收。
2、敦促施工单位执行合同,恢复施工便道原貌。
3、敦促施工单位对暂时用地推行相应的绿化等举措恢复植被。
(十)查收总结阶段
1、依据国家法律法例,联合本项目建设实质,对征地征收过程进行全面回
顾和清理,以完美手续为切入点,妥当办理好征地征收的各样遗留问题,办齐各
种批文和证照,知足工程交工查收是需要。
2、征地征收的资料采集,整理、汇总、归档、移交工作,达到征地征完工
作无遗漏、批文证照无遗漏、数据资料无差错的目的。
3、征地征收完工查收总结工作:
(1)纂写项目征地征完工作总结
(2)邀请有关部门对征地征完工作进行全面检查或查收,做出结论性评论
(3)对先进单位和个人进行表彰。
4、征地征收查收总结是项目查收总结的一个重要构成部分,是项目完工验
收的核查指标之一。
十、土地征收实行流程
(一)接受业主单位拜托,由业主单位供给立项批文、规划红线、用地批文
等有关文件和资料给动迁单位展开后续工作。
(二)审议、决议
依据任务分工制定实行计划(方案)和建议,报单位领导审批。
(三)拜托测量单位,依据红线图对被征收土地进行测量,此中包含地上建
筑物和修建物等。
待其出具测量成就后,动迁单位将进行权属检查、产权采集,
对地上隶属物(包含绿化)进行盘点、核实、确认,并摄影和录像。
详细能够参
考以下几点:
1、动迁单位对摸查状况按三榜公示内容需要,即混杂、砖木、简略三类房
屋及其隶属物登记造册,依照户籍证明、审定常住人口,力求正确无误;
区建投
单位和街道做事处确立现场看管负责人和责任人;
公本分局负责供给征收地块的
户籍资料;
2、依据采集资料进行查册核实;
3、将测绘摸查后数据统计,造册进行三方数据署名盖印确认;
(四)动迁单位依据数据确认的成就,编制动迁赔偿的方案和概算,待业主
单位审察。
(五)动迁单位严格依照地块动迁赔偿方案拟订动迁赔偿协议,待被征收单
位与业主单位洽商一致,并与被征收单位签订动迁赔偿协议。
签订赔偿协议后,
动迁单位将回收地上附着物权属文件
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