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二类住宅区道路用地
为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地,不包括宅前小路
R24
二类住宅区绿地
为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地
R3
三类居住用地
直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的各类成片单身宿舍区的用地
R31
单身宿舍用地
为单身职工及学生建设的不设置独立厨房的居住建筑物的用地
R32
三类住宅区公共服务用地
为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地
R33
三类住宅区道路用地
为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地,不包括宅前小路
R34
三类住宅区绿地
为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地
R4
四类居住用地
以农村居民住宅聚集形成的配套有一定公共设施和市政公用设施的用地
R41
农村居民住宅用地
城市规划区范围内农村居民的宅基地
R42
四类住宅区公共服务设施用地
为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地
R43
四类住宅区道路用地
为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地,不包括宅前小路
R44
四类住宅区绿地
为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地
C
公共设施用地
居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地
C1
行政办公用地
行政、党派和团体等机构用地
C11
市属办公用地
市属机关,如人大、政协、人民政府、法院、检察院、各党派和团体以及企事业管理机构等办公用地
C12
非市属办公用地
在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地
C2
商业金融业用地
商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地
C21
商业用地
综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地
C22
金融保险业用地
银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司,以及外国驻本市的金融和保险机构等用地
C23
贸易咨询用地
各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地。
C24
服务业用地
饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地
C25
旅馆业用地
旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地
C26
市场用地
独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地
C3
文化娱乐用地
新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地
C31
新闻出版用地
各种通讯社、报社和出版社等用地,不包括印刷厂
C32
文化艺术团体用地
各种文化艺术团体等用地
C33
广播电视用地
各级广播电台、电视台和转播台、差转台等用地
C34
图书展览用地
公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆等用地
C35
影剧院用地
电影院、剧院、音乐厅、杂技场等演出场所,包括各单位对外营业的同类用地
C36
游乐用地
独立地段的游乐场、舞厅、俱乐部、综合文化活动中心、文化宫、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等用地
C4
体育用地
体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等单位内的体育用地
C41
体育场馆用地
室内外体育运动用地,如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地,包括附属的业余体校用地
C42
体育训练地
为各类体育运动专设的训练基地用地
C5
医疗卫生用地
医疗、保健、卫生、防疫、康复、急救设施等用地
C51
医院用地
综合医院和各类专科医院等用地,如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院、传染病医院等
C52
卫生防疫用地
卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地
C53
休疗养用地
休养所和疗养院等用地,不包括以居住为主的干休所等用地,该用地应归入居住用地(R)
C6
教育科研设计用地
高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。
不包括中学、小学和幼托用地,该用地应归入居住用地(R)
C61
高等学校用地
大学、学院、专科和独立地段的研究生院等用地,包括军事院校用地
C62
中等专业学校用地
中等专业学校、技工学校、职业学校等用地,不包括附属于普通中学内的职业高中用地
C63
成人与业余学校用地
独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地
C64
特殊学校用地
聋、哑、盲人学校及工读学校等用地
C65
科研设计用地
科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地,不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地
C7
文物古迹用地
具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地,不包括已作其他用途的文物古迹用地,该用地应分别归入相应的用地类别
C8
宗教设施用地
提供给合法的宗教团体举行宗教活动的场所及其附属设施的用地
C9
社会福利用地
为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地
M
工业用地
工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地,包括专用的铁路、码头和道路等用地。
不包括露天矿用地,该用地应归入水域和其他非城市建设用地(E)
M1
一类工业用地
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地,如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地
M2
二类工业用地
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地,如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地
M3
三类工业用地
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地,如采油工业、采矿工业、冶金工业、大中型机械制造工业、石油工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地
W
仓储用地
用于存储和堆放生产及生活物资的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地
W1
普通仓库用地
储存物理化学性能稳定的一般货物为主、技术设备比较简单的库房建筑的仓储用地
W2
特种仓库用地
对交通、设备和用地有特殊要求或对城市安全及卫生有影响的仓库用地
W21
危险品仓库用地
存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地
W22
特殊仓库用地
对交通、设备和用地有特殊要求的仓库用地,如粮食库、冷库等用地
W3
堆场用地
集装箱堆场及露天堆放货物为主的储物用地
T
对外交通用地
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输设施及其附属设施等用地
T1
铁路用地
铁路站场、线路及其附属设施的用地
T2
公路用地
高速公路和其它各级公路、长途客运站及其附属设施等用地
T21
高速公路用地
高速公路路面用地及为高速公路配建的公厕、电话亭、收费站等附属设施的用地。
不包括高速公路服务区,该类用地应归入商业金融用地(C2)
T22
其它公路用地
一、二、三、四级公路路面用地及配建的公厕、电话亭等附属设施用地
T23
长途客运站用地
长途客运站、客运枢纽及其附属设施的用地
T3
管道运输用地
运输煤炭、石油和天然气等能源和水资源的管道设施及其附属设施用地
T4
港口用地
河港的陆域部分,包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地
T5
机场用地
民用及军民合用的机场用地,包括飞行区、航站区等用地,不包括净空控制范围用地
S
道路广场用地
市、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地
S1
道路用地
快速路、主干路、次干路和支路用地,包括其交叉路口和道路绿地;
不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地
S11
快速路用地
S12
主干路用地
S13
次干路用地
S14
支路用地
主、次干路间的联系道路用地
S15
其它道路用地
除主、次干路和支路外的道路用地,如步行街、自行车专用道等用地
S2
广场用地
公共活动广场用地,不包括单位内的广场用地
S21
交通广场用地
交通集散为主的广场用地
S22
游憩集会广场用地
游憩、纪念和集会等为主的广场用地
S3
社会停车场库用地
公共使用的停车场和停车库用地,不包括其它各类用地配建的停车场库用地
S31
机动车停车场库用地
S32
非机动车停车场库地
非机动车停车场库用地
U
市政公用设施用地
市级、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地
U1
供应设施用地
供水、供电、供燃气和供热等设施用地
U11
供水用地
独立地段的水厂及其附属的泵房、调压站等设施的用地
U12
供电用地
提供电力供应和传输的市政公用设施及其附属设施的用地,包括变电站所、高压塔基等用地,不包括电厂用地,该用地应归入工业用地(M)。
高压走廊下规定的控制范围内的用地,应按其地面实际用途归类
U13
供燃气用地
燃气供应、储存的市政公用设施及其附属设施的用地,包括液化石油气气化站、混气站、瓶装供应站、储配站、天然气门站、天然气调压站、煤气抢险设施和地面输气管廊等用地。
不含燃气厂用地,该用地应归入工业用地(M)
U14
供热用地
大锅炉房,调压、调温站和地面输热管廊等用地
U2
交通设施用地
公共交通和货运交通等设施用地
U21
公共交通用地
公共汽车、出租汽车、有轨电车及无轨电车的停车场、保养场、车辆段和首末站等用地,以及轮渡(陆上部分)用地
U22
轨道交通用地
指各种形式的轨道交通在地面以上的站场、线路及其附属设施的用地,包括轻轨交通站场、线路以及地下铁路在地面部分的出入口、排气口、地面停车场、保养场、车辆段等用地
U23
货运交通用地
货运公司车队的站场和其它货运交通设施的用地
U24
加油加气站用地
提供汽油、柴油的加油服务以及天然气、液化石油气的加气服务的设施及其附属设施的用地
U25
汽车维修站用地
提供汽车维修服务的场站设施及其附属设施的用地
U26
教练场用地
提供汽车驾驶教学和训练的场所及其附属设施的用地
U27
洗车场用地
进行汽车清洁的设施用地
U28
其它交通设施用地
除以上之外的交通设施用地
U3
邮电设施用地
邮政营业网点及其它邮政设施用地
U4
电信设施用地
各类大型电信设施及其附属设施用地
U5
环境卫生设施用地
进行雨水、污水及固体废弃物处理和管理的市政公用设施及其附属设施用地
U51
雨水、污水处理用地
雨水泵站、污水泵站、排渍站、污水处理厂和地面专用排水管廊等用地,不包括排水河渠用地,该用地应归入水域和其它非城市建设用地(E)
U52
粪便垃圾处理用地
粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理和管理等设施用地
U6
施工与维修设施用地
房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地
U7
殡葬设施用地
殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地
U9
其它市政公用设施用地
除以上之外的市政公用设施用地,如消防、防洪等设施用地
G
绿地
市级、区级和居住区级的公共绿地、生产防护绿地和高尔夫球场绿地,不包括附属绿地、园地和林地
G1
公共绿地
向公众开放,有一定游憩设施的绿化用地,包括其范围内的水域
G11
公园
综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园、居住区小公园等用地
G12
街头绿地
沿道路、河湖、城墙等,设有一定游憩设施的绿化用地
G2
生产防护绿地
园林生产绿地和防护绿地
G21
园林生产绿地
提供苗木、草皮、花卉和种子生产的苗圃、花圃、草圃等用地
G22
防护绿地
用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地,包括道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防护林、城市组团隔离带等
G3
高尔夫球场绿地
高尔夫球场及高尔夫球场练习场内作为球道的绿地,不包括会所等球场配套设施用地,该用地归入游乐用地(C36)
D
特殊用地
特殊性质的用地
D1
军事用地
直接用于军事目的的军事设施用地,如指挥机关、营区、训练场、试验场、军用机场、港口码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地,不包括部队家属生活区和军事院校等用地
D2
保安用地
监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地,不包括公安局和公安分局,该用地应归入市属办公用地(C11)
E
水域和其它非城市建设用地
除以上各大类用地之外的用地
E1
水域
江河、湖、水库、苇地和渠道等水域,不包括公共绿地及单位内的水域
E11
河流水面
天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的面积
E12
湖泊水面
天然形成的积水区常水位岸线以下的面积
E13
水库水面
人工修建总库容超过10万立方米正常蓄水位以下的面积
E14
水工建筑用地
除农田水利用地以外的人工修建的沟渠(包括渠槽、渠堤、护堤林)、闸、坝、堤路林、扬水站等常水位以上的水工建筑用地
E2
耕地
种植各种农作物的土地
E21
菜地
种植蔬菜为主的耕地,包括温室、塑料大棚等用地
E22
灌溉水田
有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌溉,用以种植水生作物的耕地
E23
旱地
无灌溉设施,靠天然降水种植旱作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地
E3
园地
种植以采集果、叶、根、茎为主的多年生木本或草本作物的土地,如果园、桑园、茶园等园地
E4
林地
生长乔木、竹类、灌木等林木的土地
E5
牧草地
生长各种牧草的土地
E6
其他农用地
指上述耕地、园地、林地和牧草地以外的农用地
E61
畜禽饲养地
有一定规模的畜禽舍及其附属设施用地
E62
农业设施用地
应用现代农业生产技术进行工厂化作物栽培的永久性建筑及生产设施地
E63
坑塘水面
天然形成或人工开挖的,蓄水量不足10万立方米坑塘常水位以下的面积,不包括水产养殖用地
E64
养殖水面
人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及附属设施用地
E65
农田水利用地
农民、农民集体或其它农业企业等自建或联建的农田排灌沟渠及相应附属设施用地
E7
弃置地
由于各种原因未使用或尚不能使用的土地,如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等闲置用地
E8
露天矿用地
各种矿藏的露天开采用地,如采矿、采石、砖瓦窑等用地
基准地价:
是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下,不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。
基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据,是评估宗地地价的基础;
公布的基准地价,对土地利用、流动有引导作用,也是国家征收土地使用税的依据。
各城市的基准地价内涵有所不同,但随着规范化管理的需要,越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。
根据各地的实际情况,北方城市的基础设施配套程度为七通一平(路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整)或六通一平(无燃气);
南方城市一般为六通一平(路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整)或五通一平(无燃气)。
土地使用年限:
土地使用权指单位或个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利;
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年,商业、旅游、娱乐用地40年,仓储用地50年,综合或者其他用地50年。
容积率:
又称地积比率,系指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商,用R表示;
对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度;
绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。
建筑面积:
既有土地上可建设的面积,包括地上和地下,多以平方米为单位;
地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;
地下有经营性面积的,其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。
对于特殊情况遵循以下规则:
1、当住宅建筑单层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;
当单层高大于7.6米(2.7米×
2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算;
2、当办公建筑单层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;
当单层高大于8.8米(3.3米×
3、当普通商业建筑单层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;
当单层高大于10米(3.9米×
4、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时,建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算;
地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面积不计入容积率。
建筑密度:
是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度,一般不会超过40%-50%。
居住用地开发强度控制指标
建筑密度%
容积率
住宅层数
小区
组团
独立式住宅
≤12
≤16
≤0.3
≤0.4
低层
≤35
≤40
≤1.0
≤1.1
多层
≤28
≤32
≤1.5
≤1.8
中高层
≤25
≤2.4
高层
≤22
≤3.2
绿化率:
这是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”;
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化。
单位附属绿地规划指标
用地类别
单位类别
绿地率(%)
公共服务设施用地
医院、疗养院
≥45
学校、机关团体
≥40
体育场馆、大型文化娱乐设施
≥30
旅馆
商业、服务业、商业性办公
≥20
交通枢纽
建筑高度:
指室外设计地面至建筑主体檐口上部的垂直距离,屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。
中国《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)将住宅建筑依层数划分为:
一层至三层为低层住宅,四层至六层为多层住宅,七层至九层为中高层住宅,十层及十层以上为高层住宅。
除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层建筑和多层建筑,大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑);
建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
楼层净高:
净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离,与层高不同,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸,即建筑结构的高度,净高和层高的关系可以用公式表示为“净高=层高-楼板厚度”。
国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出,居室净高不应低于2.5米;
建设部主编的《住宅建筑模数协调标准》中,规定了层
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