房地产开发专业术语汇编.docx
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房地产开发专业术语汇编
房地产开发专业术语
第一节面积类
1、建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
2、使用面积
住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定:
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金,都是按使用面积计算。
3、公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
4、实用面积
是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
5、居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
6、套内面积
俗称"地砖面积"。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。
7、公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
8、辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
9、公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
10、公用建筑面积
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算:
整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积
11、容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。
12、得房率
得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
13、建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
第二节价格类
1、均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价,但也有例外。
2、基价
基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。
3、起价
起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。
多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。
高层物业,以最低层的销售价为起步价。
4、预售价
预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。
5、一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。
一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。
6、定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。
7、订金
订金不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。
一般情况下,交付订金的视作交预付款。
双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。
购房者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议约定的办法处理,但属下列情况的,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:
(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;
(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;(4)广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。
8、预付款
预付款是一种支付手段,其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。
预付款不具有担保合同履行的作用,也不能证明合同的成立。
收受预付款一方违约,只须返还所收款项,而无须双倍返还。
此外,法律对预付款的使用有严格规定,当事人不得任意在合同往来中预付款项,而对定金则无此限制。
9、违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。
第三节实务类
1、开间
住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。
2、进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。
3、绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言,绿化率高为好。
4、绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。
绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
5、层高
层高是指住宅高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
6、净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
7、实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。
即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。
8、标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
9、地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
10、半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者
11、居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
12、住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称
13、其他用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
14、公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
15、道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
16、公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
17、道路红线
道路红线是指城市道路,含居住区级道路,用地的规划控制线。
18、建筑线
建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
19、综合楼
是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
20、商住住宅
是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
21、别墅
是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。
其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅,二户连体的别墅为双拼别墅,单楼独栋的则为独栋别墅。
22、TOWNHOUSE(联排别墅)
正确的译法应该为城区住宅,是从欧洲舶来的,其原始意义是指在城区房屋。
目前是指建于城郊,高绿化率,住宅功能齐全的景观型联排别墅。
23、跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好,布局紧凑,功能分明,只是户内楼梯占去一定使用面积,上下两层只有一个出口,发生火灾时,人员不易疏散。
跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
24、复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼盘房。
实际层高要大大低于跃层式住宅。
复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用,上层供休息、储藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。
一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在:
1.平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%--70%。
2.户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。
3.上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。
因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。
复式住宅在设计施工和使用上有一些不足:
1.复式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。
2.层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用。
3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,
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