某城西小区廉租房新建工程项目可行性研究报告Word格式.docx

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1.1.3.2建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（建设部等部委2007年162号令）；

1.1.3.3《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（湖南省人民政府令第207号）；

1.1.3.4xxxxx人民政府办公室关于印发《xxxxx解决城镇低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）》、《xxxxx解决城镇低收入家庭住房困难2008年年度计划》的通知（双政办函[2008]5号）；

1.1.3.5xxxxx人民政府常务会议纪要[2008]2号；

1.1.3.6国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；

1.1.3.7有关各专业的国家设计规范；

1.1.3.8建设单位提供的各项基础资料；

1.1.3.9经济环境及社会调查；

1.1.3.10本院与项目业主签订的咨询协议。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

拟建项目场址位于xxxxxxxx镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻xx西路，西抵xx路，东至xx路。

距xxxxx县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。

优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。

1.2.2建设规模与内容

本项目廉租房建设规模按xxxxx2008年至2012年廉租房建设用地规模需求来规划，可以满足xxxxx未来5年廉租房住房需求。

经摸底调查xxxxx至2007年底低保户共2397户，其中647户符合申请廉租住房实物配租资格，但该数据不包括改制企业下岗职工和部分城镇居民外出民工，考虑上述情况，预计符合条件人数达1500人，按50㎡/户计算，则需廉租房建筑面积为1500x50=75000㎡。

另外，由于本项目紧临县开发区，开发建设的进行将为该区带来大量务工人员，为满足农民工住房要求，关注弱势群体的利益，依据国家有关文件精神，在本用地范围内共规划建设3栋农民工集体宿舍，每栋基底面积为600，层数为地上6层，建筑面积达10800㎡。

同时考虑到拟建项目需安置拆迁户28户，故在规划范围内考虑拆迁安置区的建设用于本项目的拆迁安置，拆迁安置房依据娄政发【2008】3号文件《关于印发<

xx市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法>

的通知》中相关规定按140㎡/户进行安置，建筑层数为地上4层，则建筑面积为28x140x4=15820㎡。

则本项目规划建设总用地面积为110965平方米，净用地面积82437平方米，贡献用地面积28528平方米，总建筑面积111782平方米，其中：

廉租房住宅建筑面积75000平方米，农民工集体宿舍建筑面积10800平方米，拆迁安置房建筑面积15820平方米，公建面积10162平方米，其中公建中配套用房建筑面积4242平方米，活动中心建筑面积2504平方米，幼儿园建筑面积1404平方米，商业服务用房建筑面积1818平方米，配电房建筑面积20平方米，公厕建筑面积78平方米，门卫房96平方米。

建筑总基地面积22601平方米，其中廉租房建筑基底面积15000平方米，农民工集体宿舍基底面积1800平方米，拆迁安置房基底面积3955平方米，公建基地面积1846平方米。

1.2.3主要建设条件

1.2.3.1政策扶持

本项目属于新建廉租房工程，是解决xxxxx部分最低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进xx进一步发展的惠民工程，受到县委、县政府的重视和国家、地方政策的扶持。

1.2.3.2场址条件

拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。

项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。

1.2.4项目投入总资金及资金筹措

1.2.4.1项目总投资

总投资9692万元。

廉租房及公建用房为7341万元，其中：

前期工程费900万元，建筑安装工程费5536万元，基础设施建设费200万元，建设单位管理费133万元，办公及生活家具购置费10万元，工器具及生产用具购置费8万元，其他费用204万元，预备费350万元。

农民工集体宿舍、拆迁安置用房为2351万元，其中：

前期工程费233万元，建筑安装工程费1730万元，基础设施建设费160万元，建设单位管理费43万元，办公及生活家具购置费4万元，工器具及生产用具购置费4万元，其他费用65万元，预备费112万元。

1.2.4.2资金来源

廉租房及公建用房所需资金为7341万元，中央预算内投资补助资金300元/平米，廉租房及公建用房建筑面积为85162平米，即补助2555万元，其余4786万元来自于地方财政预算资金；

农民工集体宿舍和拆迁安置用房所需资金为2351万元，资金源于企业或个人自筹。

1.3研究结论与建议

1.3.1研究结论

1.3.1.1本项目建设符合xxxxx城市总体规划。

1.3.1.2本项目位于xxxxx城西新区，xxxxxxxx镇内,交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。

1.3.1.3建设地点选择及建筑形式符合xxxxx城市总体规划要求。

1.3.1.4本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。

1.3.2建议

1.3.2.1本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。

1.3.2.2应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。

1.3.2.3建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。

1.3.2.4在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。

1.3.2.5工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。

第2章项目建设的必要性与建设规模

2.1项目建设的必要性

2.1.1项目建设是解决xxxxx城市最低收入家庭住房困难，维护社会和谐稳定的迫切需要。

随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。

住房问题已经成为影响社会和谐稳定的重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是最低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

近年来，各地加快了廉租住房建设步伐。

2007年11月，建设部等九部门日前联合发布《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定，办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市最低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

廉租住房制度是政府保障城镇最低收入家庭住房权益，落实以人为本、关爱弱势群体的重要举措；

是构建和谐社会、建立和完善多层次的住房保障体系的重要内容；

对于深化住房制度改革、解决城镇最低收入家庭的住房问题具有重要意义，体现了党和政府对社会困难家庭的关心和救助。

xxxxx是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约10万人。

2006年底，县城城区范围内城镇家庭1.279万户，全县居民人均GDP为6546元，城镇居民人均可支配收入7178元，人均住房建筑面积30㎡。

城镇最低收入家庭（150元/人.月及以下），占县城城镇家庭总户数的18.74%。

2007年底全县低保户2397户（改制企业下岗职工、部分城镇居民外出人员未纳入摸底调查范围）预计符合条件人数约1500户。

城镇最低收入家庭人均住房建筑面积在8平方米以下的共647户，占县城城镇家庭户数的5.059%。

城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）人均住房建筑面积在10平方米以下的有956户，占县城城镇家庭总户数的7.47%。

因此，按照xxxxx国民经济和社会发展“十一五”规划，结合xxxxx的实际情况，加强廉租住房建设，对城市最低收入家庭住房做到“应保尽保”已是十分紧迫的任务。

城西小区廉租住房项目的建设能有效地解决城市最低收入家庭的住房问题，是增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有利于营造和谐xx，促进社会和谐发展。

2.1.2项目建设是促进xxxxx经济开发区进一步发展的客观需求。

项目拟建地位于xxxxx城西，处于xxxxxxxx镇内。

拟建项目临近xx开发区，xx经济开发区于1992年8月批准建立，地处xxxxx城西郊，雄居320国道、上瑞高速xx连接线、娄衡路等三条重要交通干线的交汇处，是xxxxx体制创新的新基地、招商引资的新平台、对外开放的新窗口、现代化的新城区。

xx经济开发区总体规划13.018平方公里，分三期开发。

至目前为止，开发区已完成第一期开发，进入第二期开发阶段，已建成了中南地区最大的农机专业市场――湘中农机机电大市场。

基础设施建设总投资突破1亿元，园内初步形成了电子信息、农机机电、新型材料、绿色食品等重点产业。

入园企业30家，总投资达5.9亿元，区内规模企业年总产值突破4.3亿元，实现利税4000余万元。

2005年起县财政每年投资1000多万元用于开发区基础设施建设，2007年又进一步加大了财政投入力度。

这些措施为开发区进一步做大做强提供了广阔空间，注入了新的强大动力。

新体制运行后的xx经济开发区既抓建设又抓管理，成效显著：

征地拆迁进顺利，基础设施建设全面铺开，项目建设如火如荼，招商引资形势喜人，农村和社会事务工作有序开展，部门职能全部配备到位，干部队伍素质全面提高。

xx经济开发区已成为xxxxx最具吸引力的地方和经济亮点。

随着xxxxx经济开发区的加速开发与发展，必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。

项目的建设能妥善解决当地失地农民、普通居民特别是最低收入家庭的住房问题，这也就为新区的发展打下了良好基础。

同时，住户搬迁到xxxxxxxx镇后，也就为xxx镇、开发区带来了一定的劳动力资源。

可见，城西小区廉租住房项目的建设，必然会进一步完善xxx镇、经济开发区的城市功能，在加快xxxxxxxx镇、经济开发区发展的进程中发挥应有的作用。

2.1.3项目建设是加快xxxxx城市建设开发步伐、改善人居环境的有力举措。

近年来，xxxxx政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升，xxxxx已成为湖南省具有一定吸引力的新型城市。

在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进xx城市发展的作用十分明显，城西小区廉租住房项目的建设是xxxxx实施城市发展“限制东南、发展西北”策略的具体举措，将大大改善xxxxx城市居住环境，提升人居水平，使城市面貌焕然一新。

本项目位于xxxxxxxx镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻xx西路，西抵xx路，东至xx路。

项目建成后，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，对于促进xxxxx城西新区的发展具有十分积极的意义。

2.2建设规模

本项目规划建设总用地面积为110965平方米，净用地面积82437平方米，贡献用地面积28528平方米，总建筑面积111782平方米，其中：

廉租房住宅建筑面积75000平方米，农民工集体宿舍建筑面积10800平方米，拆迁安置房建筑面积15820平方米，公建面积10162平方米，包括配套用房建筑面积4242平方米，活动中心建筑面积2504平方米，幼儿园建筑面积1404平方米，商业服务用房建筑面积1818平方米，配电房建筑面积20平方米，公厕建筑面积78平方米，门卫房96平方米。

第三章场址选择

3.1场址现状

3.1.1地点与地理位置

xxxxx房地产管理局城西小区建设工程场址位于xxxxxxxx镇内，县城西部，北靠xxx路，南邻xxx路，西抵xxx路，东至xxx路。

3.1.2场址土地权属类别及占地面积

项目建设用地属新增用地，目前正在办理相关手续，总用地面积110965平方米,其中净用地82437平方米,贡献用地28528平方米。

该项目共需拆迁房屋18栋、28户，拆迁面积4500平方米，拆迁量较小。

3.2场址条件

3.2.1地形、地貌、地震情况

3.2.1.1地形地貌

拟建项目内多为山地，共需拆迁土建房屋4500㎡，拆迁量小。

场址内最高标高121.49米，最低标高94.76米，高差约26.73米，高差较大。

规划范围内有一处小山峰,基本占据了整个用地,山脚下散布有少量民房,且民房主要集中在用地的东面。

3.2.1.2地震基本烈度

据国家质量技术监督局《中国地震参数区划图》（2001），xxxxx所处地域的地震动峰值加速度为0.05，地震动反应谱特征周期为0.35，对应于原基本烈度VI度区。

3.2.2工程地质与水文地质

3.2.2.1工程地质

xx境内断裂构造极其发育，不同规模、不同性质、不同方向的断裂往往相互切割，使地壳表面支离破碎，为岩浆活动和成矿作用创造了有利条件。

其岩浆石主要有：

斜长发岗岩、黑云母、石榴石白云母花岗岩珠、石英二长岩珠。

3.2.2.2水文地质

xxxxx位于湘资两大水系的分水岭处，是湘江二、三级支流上游。

境内分两大水系，以xxx峰为分水岭，将流经该县的xxx水、xxx水分为东西两大水系。

全境共有长5公里的河流49条，总长655.6公里。

其中涟水水系42条，流域面积1503平方公里，占全县总面积的87.6％；

涓水水系7条，流域面积203平方公里，占全县总面积的11.85％；

其余0.55％为蒸水水系。

县内主要河流测水，为涟水的一级支流，从青树坪镇旺村入境，流经侧街埠头，于江口汇入涟水，全长105公里，境内流程65.2公里，流域面积1347.3平方公里，平均坡降0.89‰，多年平均流量2819立方米／秒。

3.2.3气候条件

xxxxx属中亚热带季风气候，四季分明，春季寒潮频繁，气温变化剧烈；

夏季暑热期长，伏旱明显；

前秋干旱频繁，后秋天气多变；

冬季严寒期短，阴睛少雨天多。

全县年平均气温17.0℃，年降水量1200至1350毫米，年日照1500至1600小时，无霜期260至300天。

全县多年平均降水量21.75亿立方米，地表径流9.116亿立方米。

多年平均容水量2.627亿立方米，地下水储量1.3亿立方米。

3.2.4城市规划与区域性规划要求

xxxxx城市总体规划已经通过政府审批，该处在总规上用地性质为居住用地，与xxxxx总规相符，另外，该地块又位于xxxxx科技工业园附近，而xxxxx科技工业园控制性详细规划已被县人民政府审批，该处用地性质没变，亦符合xxxxx科技工业园控制性详细规划要求。

地块土地征用手续、使用权证和其它权属证均在抓紧办理之中。

根据规划部门出具的规划设计要点，项目选址所处用地性质为居住用地，符合城市规划要求。

3.2.5交通运输条件

xxxxx地理位置优越，拥有较为便利的交通条件，随着改革开放的不断深入和县城建设的迅速发展，现已成为湖南中部xx东部相对集中的政治、经济、文化中心，xxxxx城继而成为带动整个县域各城镇建设发展的一个中心点，现有的320国道、娄邵铁路及潭邵高速公路和洛湛铁路都经过xx。

该县城将成为xxxxx经济发展的主导力量，社会经济将更加蓬勃发展，同时也将为吸引外资提供便利的交通条件。

拟建工程位于xxxxxxxx镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻xx西路，西抵xx路，东至xx路。

公路运输十分畅通。

3.2.6社会环境条件

廉租住房的建设极大地改善了城镇最低收入家庭住房困难的情况，同时也带动了xxxxx经济的发展，响应了xxxxx“限制东南、发展西北”的策略，提升了城市形象。

因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。

电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。

当地民众对项目同样持积极支持的态度。

3.2.7法律支持条件

3.2.7.1《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

3.2.7.2《湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发[2007]30号）；

3.2.7.3《建设部关于印发<

解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>

的通知》（建住房[2007]218号）；

3.2.7.4《廉租住房保障办法》（建设部等2007年第162号令）；

3.2.7.5《xxxxx国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

3.2.7.6《xxxxx城市总体规划（2002年－2020年）》；

3.2.7.7《xxxxx土地利用总体规划》；

3.2.7.8《xxxxx城市住房建设规划（2006年－2010年）》。

3.2.8公共设施条件

由于拟建项目场址位于xxxxxxxx镇内，故水、电、路条件良好。

本项目用电主要为居民用电，供电由离场址1.5公里处现有110kvxxx变电站提供，完全能满足通电需求；

且拟建项目引用城市自来水，故供水也有保障。

本项目其生活用水及用电均不成问题，都可以得到保证。

拟建项目排水可排入xx西路城市地下排水管。

3.2.9征地拆迁条件

拟建工程地块多山地，拆迁任务少，共需拆迁房屋18栋，拆迁户数28户，拆迁面积4500平方米，拆迁户的安置采取就地安置和货币补偿结合的原则，以满足当地居民的心里需求，减少矛盾的发生。

拟建项目在宾园路与xx路交叉口的东南面用地内规划建设了拆迁安置区，本次项目拆迁户统一安排在该拆迁安置区。

在拆迁过程中，积极与群众沟通，做到良性互动，使安置工作顺利进行，并得到了当地群众的理解和支持。

拆迁安置补偿将按照xx市人民政府2008年3号文件规定的标准执行。

3.2.10建筑材料和运输条件

石料：

项目所在地多产白云岩、灰岩、石英砂岩，岩石坚硬，开采方便，储量丰富，运距短，为较好的块、片石料。

砂、砾、卵石：

项目所在地分布有涟水、测水、涓水河流，沿线砂、砾、卵石储量较丰富，料场多，运距较短，质量较好。

钢材：

建筑用钢材直接可从涟钢或湘钢采购。

3.2.11施工条件

拟建项目施工条件从客观环境上讲，县委、政府对廉租房的建设十分重视，是解决xx部分低收入群众住房困难的惠民工程。

另外，水、电、路条件充足，施工的前期工作较少。

整体看，该项目施工条件好，是一项民心工程。

3.3场址条件比较

本项目拟选二处场址进行比较。

分别从它们的区位度、服务半径、交通通达度、占用基本农田数量、拆迁量多少、工程地质条件、市政配套设施等方面进行比较。

方案一：

xx方案，简称方案A。

该方案位于xxxxxxxx镇内,县城西部，北临宾园路,南临xx西路,西是xx路,东临xx路。

方案二：

金开方案，简称方案B。

该方案北临和森西路,东是城市支路,西是城市次干道,南面临山体,周围现状以基本农田为主。

区位度比较：

A方案紧邻xxxxx城西新区,为xxxxxxxx镇范围内,北临宾园路,南临xx西路,西是xx路,东临xx路。

交通方便，区域位置好，土地价值具有很高的提升价值。

B方案处于xx老城区西南面，距老城区约6公里，地处农村,土地价值提升度不大,且交通不便，处于城乡结合部，因此，就区位度而言，A方案优于B方案。

交通条件比较：

A方案紧临的xx路正在建设中，320国道早已通车,宾园路与xx路已快建设。

A方案四面环路且道路等级高，交通方便，可达性强，B方案仅有北有城市主干道路，且还未修通,其余均为城市支路，且都还未动工，工程前期工作任务较重，交通通达度不是十分理想。

很明显，就交通条件而言，A方案明显优于B方案。

占用基本农田比较：

A方案由于地处山地，所处地方主要是山地和茶园，基本农田少，与国家政策冲突较少，适合用于建设用地；

而B方案地势为丘陵，占用基本农田较少，与国家政策有不相抵触，就占用基本农田而言,条件相当。

拆迁量比较：

A方案需拆迁房屋18栋，需拆迁面积4500平方米；

B方案由于地势为丘陵，范围内民房众多，拆迁量较大，需拆迁房屋36栋，拆迁面积9700平方米。

B方案拆迁量大于A方案，施工矛盾相对较多，前期成本较高。

工程地质比较：

A方案地处山地，土方量较多，B方案地势为丘陵，土方量更多，A方案与B方案地质情况而言，都适合作建设用地。

市政配套设施：

A方案地处320国道旁，市政配套设施完善,而B方案市政设施等均有待完善。

3.4推荐场址

经综合比较，我们认为A方案（即xx方案）在区位度、交通条件、拆迁量等方面占有明显优势，故选址A方案。

项目建成后，将对xxxxx城西新区的人气，消费产生积极影响，进而带动片区的建设，促进xx城西新区经济腾飞。

3.5土方量估算

本项目建设地址为一个小型山包，主要以挖方为主，挖方量为386856立方米；

填方主要是xx路与宾园路交叉口东南角那一小块用地，经计算，需填方89180立方米，挖方量多于填方量297676立方米。

剩余土方量主要运往国藩1号用地工地上。

第四章建设方案

4.1总体规划

4.1.1规划依据

4.1.1.1现状地形图；

4.1.1.2湖南省《城乡规划法》实施办法；

4.1.1.3国家建设部颁布的《城市规划编制办法》；

4.1.1.4