棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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棚户区改造项目可行性研究报告

棚户区改造项目

第一章总论

1.1项目背景与概况

1.1.1项目名称

﹡﹡﹡棚户区改造项目

1.1.2项目申报单位概况

本项目由﹡﹡﹡公司承建。

﹡﹡﹡公司成立于﹡年﹡月，公司地处﹡﹡﹡，法人代表﹡﹡﹡，注册资金人民币﹡﹡﹡万元整，房地产开发二级资质。

内设办公室、工程部、财务部、项目部、营销部、后勤保障部等，现有员工﹡﹡﹡人，其中高、中级专业技术人员﹡﹡﹡人。

资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建立有完善规范的工程质量管理和安全管理体系。

1.1.3可行性研究报告的编制依据

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；

《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）；

《住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）；

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；

《﹡﹡﹡省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》；

《﹡﹡﹡省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》；

《﹡﹡﹡省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见》；

《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993（2002年版）；

《民用建筑设计通则》；

《投资项目可行性研究指南》；

《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

与项目有关的国家现行其他法律、法规、政策、规范、定额；

项目单位提供的其它有关文件和资料。

1.1.4项目提出的理由

住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居”的重要组成部分。

2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。

棚户区改造作为重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。

随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。

特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。

但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。

目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。

城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。

这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。

﹡﹡﹡棚户区改造项目位于﹡﹡﹡地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。

该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。

为落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）文件精神，推动﹡﹡﹡市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，﹡﹡﹡市委、市政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入市区的重点项目，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。

通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。

1.1.5建设地点

本项目建设位于﹡﹡﹡地段，改造地段从﹡﹡﹡至﹡﹡﹡，是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。

1.1.6项目建设规模及内容

﹡﹡﹡棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62），其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库）。

停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。

项目主要建设内容包括：

住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

1.1.7投资估算及资金筹措

投资估算：

本项目建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。

资金筹措：

本项目拟贷款100000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决（含预售收入）。

1.1.8项目实施进度安排

本项目总建设期为6年，即2015年3月-2021年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。

从2015年10月－2021年3月完成项目施工及竣工验收。

1.2主要技术经济指标

经研究分析，本项目主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标

序号

名称

单位

指标

备注

1

棚户区改造

1.1

用地面积

㎡

113724.47

1.2

总建筑面积

㎡

870322.12

其中：

住宅面积

㎡

341098.18

商业面积

㎡

120295.55

综合面积

㎡

134322.32

写字楼面积

㎡

193329.86

幼儿园

㎡

1387.0

地下车库面积

㎡

79889.21

不计容

1.3

建筑密度

%

38.76

1.4

容积率

6.95

1.5

绿化率

%

31.25

1.6

停车位

个

2795

地面停车位

个

134

地下停车位

个

2661

2

总投资

万元

226828

2.1

其中：

工程费用

万元

142826

2.2

工程建设其他费

万元

40820

2.3

预备费

万元

9182

2.4

建设期利息

万元

34000

3

项目总收入

万元

327090

4

销售税金及附加

万元

28109

5

项目投资总成本

万元

284562

6

项目投资总利润

万元

42528

7

投资利润率

%

18.7

8

投资利税率

%

31.1

9

所得税

万元

10632

10

税后净利润

万元

31896

11

财务内部收益率

%

10.6

12

财务净现值（I=8%）

万元

7199.9

13

静态投资回收期

年

6.38

1.3结论与建议

1.3.1结论

本项目符合﹡﹡﹡市中长期社会发展战略，符合﹡﹡﹡市老城区控制性规划。

项目功能定位准确，建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。

项目建成后，将为周边棚户区居民提供居住保障，大幅度改善和提高老城区棚户居民生活、居住条件；有利于﹡﹡﹡市城市统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升﹡﹡﹡市的城市形象做出一定贡献；有利于促进老城区棚户区风貌协调，美化周边形象。

因此，本项目具有较好的社会效益。

随着城市的发展、基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。

投资收益的角度看，项目盈利能力也较强，经济上完全可行。

同时，棚户区改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设步伐加快，城市品位提高。

本项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。

1.3.2建议

本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。

项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。

项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以保证安定团结的政治局面，维护社会的和谐。

项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。

引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。

拓展融资渠道，保障资金供应及时、充足，确保项目的顺利实施。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1发展背景

棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。

目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。

随着我国经济的迅速发展以及城镇化体系的迅速推进，日益攀升的房价和人民的基本居住需求形成了严重的矛盾冲突，解决低收入人群的住房问题也成为了政府以及社会关注的焦点。

棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。

加快实施棚户区改造，能够帮助困难群众改善住房条件，圆上他们的“住房梦”，使他们感受到了党和政府的温暖。

同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位。

改革开放后，我国部分城市对棚户区进行过一些改造。

2004年，辽宁省在全国率先启动了全省范围内的棚户区改造。

之后，全国不少地区也陆续加大了棚户区改造力度。

2005年，国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。

2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市和国有工矿、国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造的大幕。

2008-2012年五年内，全国开工改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套（户）开工量的40%；基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。

通过改造，几千万群众圆了“住房梦”，生活质量提高了，财产也增多了，一步跨越几十年。

通过改造，不少城市面貌、人居环境、功能都有了很大改善。

2013年6月，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。

其后，为进一步加大棚户区改造力度，国务院又发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），《意见》提出，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户（其中城市棚户区800万户，国有工矿含煤矿棚户区90万户，国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，国有垦区危房80万户），使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。

《意见》要求，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。

从采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法多渠道筹集资金，确保建设用地供应，落实税费减免政策和完善安置补偿政策等四方面加大政策支持力度。

棚户区改造已被纳入我国保障性安居工程。

2014年政府住房保障相关工作的安排，既延续了2013年保障性安居工程新开工、基本建成套数等量的安排，同时又结合我国城镇化发展过程中存在的“一边高楼林立，一边棚户连片”问题，将棚户区改造作为2014年保障性安居工程建设的重点。

2013年12月中旬举行的中央经济工作会议部署的明年主要任务中提到，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”。

月底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新提出，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上。

会议同时要求，明年重点推进各类棚户区改造，改造数量达到370万套以上。

﹡﹡﹡省住房和城乡建设厅等五部门发布《关于下达2014年保障性安居工程建设目标任务的通知》指出开工建设任务：

﹡﹡﹡

﹡﹡﹡市人民政府办公室印发《﹡﹡﹡市加快推进棚户区改造五年行动计划（2013—2017）》，文件指出：

﹡﹡﹡

2.1.2项目提出的背景

棚户区改造是党中央、国务院提出的重大民生工程和发展工程，是保障和改善民生、构建和谐社会、营造稳定的发展环境、促进房地产市场平稳健康发展的重大举措。

大力实施棚户区改造，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，扩大就业增添岗位，助推经济实现持续健康发展和民生不断改善。

目前，﹡﹡﹡市经济和社会正处在高速发展时期，通过改革开放，全市走上了快速发展道路，城市建设日新月异，城镇建设一年一个台阶，城市环境得到良好改观，卫生条件、基础设施情况也日益改善。

随着经济发展和社会生活水平的提高，人们对居住环境和条件的要求也逐渐提高。

﹡﹡﹡市棚户区主要分布在老城区、工厂区和城乡结合部。

项目所在区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，生活条件简陋；环境阴暗潮湿，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。

棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次很不协调，棚户区居民与大多数市民日益提高的生活水平特别是居住水平也很不协调。

改变城市的环境面貌，提高人们的居住水平，成为目前﹡﹡﹡市委市政府关心的首要大事。

只有改变了城市面貌，提高了环境水平，才能为﹡﹡﹡市打造良好的城市形象，建立良好的投资环境，才能为下一步发展奠定良好的基础。

人们居住水平的提高，也会使居民有一个安定的生活心态和积极的工作态度，才会为﹡﹡﹡市的经济发展做出更好的努力和更大的贡献。

基于此，﹡﹡﹡市决定对本项目所涉及的棚户区区域进行改造，以达到进一步提高住宅供给量，改善城市环境，打造城市新面貌的目的。

2.2项目建设的必要性

2.2.1是社会经济发展的需要

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

2008年至2012年，我国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。

为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，2013年，国务院又下发布《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），提出要在2013年至2017年内改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。

随着社会经济的快速发展，棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段﹡﹡﹡市社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合﹡﹡﹡市社会经济发展的要求。

2.2.2是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要

中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》等文件和﹡﹡﹡省有关棚户区改造建设相关文件要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对城市和国有工矿企业棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。

2.2.3是构建和谐社会的需要

住房作为人类生存最基本的物质条件，自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。

解决低收入家庭住房问题，改善老百姓居住条件，更是被看做社会进步的重要标志。

而今天，在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中，住房保障作为构建和谐社会的重要基石，具有鲜明的时代意义。

棚户区改造是我国保障性安居工程的重要组成部分。

由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了一定数量的棚户区。

这些棚户区内的住房结构简易、年久失修，房屋破损严重，居住条件简陋，公共设施不全，生活环境恶劣。

而城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。

实践证明，大规模实施棚户区改造工程，不但能改善棚户区居民的住房条件，使千百万困难群众告别“忧居”，而且能拉近城镇居民间的住房差距，解决城市内部二元结构，提高城镇化质量，全民共享改革发展成果，化解社会矛盾，最大限度增加和谐因素，促进社会安定团结，是一项重大民生工程。

通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。

2.2.4是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径

棚户区改造建设的大部分是安置用房，为小户型、低价位的普通住房，对象除解决回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住房困难。

推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。

另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。

第三章项目建设规模

3.1市场定位

3.1.1商业贸易功能

商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。

在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。

3.1.2房产开发功能

项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造﹡﹡﹡市的舒适住宅环境。

3.1.3居民安置功能

通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为﹡﹡﹡的一个亮点工程。

3.2主要建设内容及规模

本项目为一项环境优美、配套齐全、管理完善的棚户区改造工程，旨在通过改造项目区内危旧、基础设施落后的集中连片平房和简易楼房，对土地进行合理开发利用，挖掘地段价值潜力。

﹡﹡﹡棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62），其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库）。

停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。

项目主要建设内容包括：

住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

第四章项目建设条件

4.1﹡﹡﹡市概况

4.1.1地理位置、范围、面积

4.1.2行政区划

4.1.3气象

4.1.4水文

4.1.5历史沿革

4.1.6城市空间发展的演变

4.1.7城市发展概况

4.2区位与现状概况

4.2.1概况

﹡﹡棚户区改造项目位于﹡﹡。

总用地面积132159.32平方米。

该棚户区用地涉及5个社区，总人口约10172人，3117户。

规划用地范围气候特征属亚热带季风湿润气候区，气候温和，降雨量丰沛，光照充足，四季分明；严寒酷暑期短、无霜期长，但降雨集中，易造成干旱和洪涝灾害；常年主导风向夏季为东南风，冬季为东北风。

4.2.2地形、地貌

规划区属湘中典型的丘陵地貌，地势起伏较大，地形较为复杂。

本区为老城建设区，地貌基本已改造；用地内最高高程为231.6米，辖内土地较平坦。

本项目区内地形平坦，高差较小，城市建设成本相对较低；项目用地内大部分地坪标高较高，位于城区内﹡﹡﹡上流，不需采取工程措施保证区内防洪排涝；项目区紧邻﹡﹡﹡，具有建设山水园林城市的景观要素。

4.3水文

﹡﹡﹡﹡﹡﹡

因有防洪堤，故项目区的道路及地块标高不受防洪标高限制。

4.4地质

该区域为历史老城区，由于建设方未对规划区内地址状况进行勘探，故规划区地质情况以﹡﹡﹡市地质资料为参考。

4.4.1地层岩性

该区域内分布地层由老至新分述如下：

4.4.2地质构造及地震

所处大地构造部分属﹡﹡﹡，区内主要有﹡﹡﹡两条区域压扭性大断裂从西北角穿过，其断裂带影响宽，延伸深远。

该区岩层为单斜构造，岩层产状：

走向NE5-15,倾向SW，倾角42-55°。

地震：

区域内小地震较为频繁，但震级都较小，其中发生四级地震仅一次。

根据GB18306——2001版1：

400万《中国地震动峰值加速度区划图》和《中国地震反应谱物征周期区划图》，工程区地震动峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期0.35s，相对的地震基本烈度为VI度。

4.4.3水文地质条件

区内水文地质条件主要为碳酸岩类裂隙溶洞水、河谷地段、上部第四系主要为黄色粘土，透水微弱，下部灰岩裂隙及岩溶发育，含水丰富，为埋藏型碳酸岩类裂隙溶洞水。

地下水直接接爱水气降水的补给，经短途迳流，于河床岸边排泄于河流中。

本项目区内的地质情况以﹡﹡﹡市地质勘察资料作参照，不能做为具体项目实施的依据。

但从资料可以看出，项目区内地质条件较为简单，基本适宜做城市建设用地。

4.5土地利用规划现状

规划区总用地面积132159.32平方米，城市建设用地面积113724.47平方米，容积率6.95，地上总建筑面积790432.92平方米，其中商业面积120295.55平方米，写字楼、宾馆面积193329.86平方米，住宅面积341098.18平方米，幼儿园面积1387.00平方米，公共设施（地上停车位、绿化等）用地18435平方米。

项目区内土地利用现状主要存在以下问题：

1、土地利用率不高，布局混乱，有待进一步开发、挖掘潜力

2、土地结构不够完善，基础设施欠缺、服务功能不全面。

3、土地利用较为混乱，有部分工业厂矿企业