独家下午茶下半年房价仍将上涨Word文件下载.docx
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上海乘星行行销服务机构总经理李骁先生;
易居克尔瑞研究中心经理孟音女士;
知名地产评论员、华燕置业总裁助理范伟国老师。
欢迎大家的光临。
大家都知道今年09年上海乃至全国的房地产市场,都是处于一个上涨的阶段,但是进入到九月份以后,感觉好像出现了一些变化,一方面是土地市场,地王频出,仍旧是热闹非凡,同时,房产市场从九月份开始,出现了一些不同的声音,包括很多研究机构提出了房地产市场进入到九月份以后出现了量价齐跌的现象。
不知道三位嘉宾是怎样看待今年九月份的楼市,会出现什么样的情况呢?
首先有请范老师。
范伟国:
下半年房价下跌的可能性不大
■前段时间房价上涨的主要原因是供求矛盾失衡。
■下半年,平稳发展是主基调,部分区域会有所调整,但有些区域房价还是会持续上涨。
【现场实录】:
如何判断九月份到年底的市场走势?
首先我们要搞清楚前一段时间房价上涨的主要原因是什么,我分析下来,前一段时间房价上涨的主要原因是供求矛盾失衡。
我们的供应量跟不上,供应量跟不上的原因是什么呢,主要是土地资源的有限,现在特别是中环线以内,内环线以内的土地供应量非常少,造成这两块地房屋供应量供不应求。
其次,我觉得是05,06年宏观调控以后,开发商的整个开发进度有所减缓,所以到了08年年底整个开发的竣工量明显不足,造成09年上半年度整个市场的供应量明显不足,而我们的需求呢,却在进一步扩大,特别是上海市“两个中心”确立以后,外来到上海务工的人越来越多,而且这些人包括一些海外归来的高端金融人才,应该说整个的需求量在不断增加。
第三,是上海世博会即将召开,上海在世博会的形象工程上,动拆迁动作幅度越来越大,加上今年上半年刚出了一个旧区改造的最新办法,这样一来,动拆迁的补贴标准就越来越高,我可以举个列子,比如说徐汇区某一个楼盘的动迁补偿价格超过了5万块每平方,他完全有能力在当地置业,也扩大了其需求量。
第四,大量的现钱流入楼市。
金融危机以后,所有的中小企业在外贸出口上存在很大的问题,这些企业,特别是一些浙商,比方说温州的一些企业,都面临着转型,他们有大量的现钱,为什么他会进入到房地产市场,我认为是主要因为出于对通胀的预期越来越强,而不动产是抵抗通胀的最有力的武器,当然其他原因还有很多,包括08年持币观望的资金很多。
我感觉到九月份以后,整个市场会企稳,主要原因是涨幅过快。
我们必须要看到由于07年房价涨幅过快,到08年持币观望的情况就很严重,房价就下降地非常可怕,现在是处于一个调整期,政府出台了很多政策,我觉得是非常到位的。
总结下,下半年的供应量因为跟不上,我觉得房价下跌的可能性不大,拐点论是不可取的,平稳过渡是最主要的基调,有些区域可能会适当的调整,但是有些区域房价还会继续上涨。
李骁:
量价齐跌是必然结果但后市发展较乐观
■4、5月份的成交量放量导致下半年的消费被透支,由此而导致了9月初的量价齐跌。
但是从横向发展来看(与往年同期相比),以及成交供应比例来看,成交量依然保持乐观的态势。
我个人认为,量价齐跌几乎是必然的结果。
今年的前4,5个月成交量很大,这个成交量是对下半年的一个透支,当然也是对07年刚性需求积压的一种反弹表现,量价齐跌,首先是量下来,供应量跟不上,另外一个是价格上调之后,刚性需求也抑制了,应该讲上半年几乎大家都比较认同的是,前三,四个月几乎是刚性需求,到了后面的5月,6月之后,投资资金大量入市,价格被推上一个高点,价格上升抑制了刚性需求。
此外,因为放量减少之后,可选择的房源也少了,最近这几个月,从成交和供应比来讲,成交面积还是很高的,只不过是因为上半年的量实在是太高了,所以造成了反差。
那么通过几个月的集聚放量,价格的上扬后,有几个月的缓冲,也是很正常的,由此来判断房地产市场是否进入到另外一个阶段,我个人对后市还是比较乐观,看好的。
孟音:
开发商普遍看好上海楼市
■上海的供应量,今年和明年都会处于一个比较低的水平,因此开发商对上海未来的市场充满信心。
■从供需的关系上来看,目前上海的房产市场不可能出现拐点或者大幅的下调。
还有一个现象,开发商拿地的意愿感觉还是比较强烈的,相信其对未来几年的房地产还是看好的。
我们知道克尔瑞这边有一个完善的数据系统,想问下孟经理认为开发商目前是处于怎样的一个心态,和对后市的看法,大概是什么样子的呢?
从我们克尔瑞所接触的开发商来讲,其对整个上海未来的房价的走势也好,成交的走势也好,都还是有着强烈的信心。
这也是落到土地市场上的一个反应,近期还是有很多开发商疯狂地抢土地。
从他们对未来的信心来看,我听到的说法有几个,一个是认为上海的一个供应量,在今年到明年,都会处于一个比较低的水平,所以开发商对整个上海未来的市场也是充满信心的。
我认为,从供需的关系上来看,上海的房产市场不可能出现拐点或者大幅的下调,更不可能出现07,08年时的情况,我认为在目前的经济大环境和政治环境没有改变的情况下,上海的房地产市场出现拐点,是不大可能的。
现在市场上最为关心的还是政策出台的预期,在下半年是否会出台比较严厉的政策。
那么从目前的情况来看,国家的整个基调还是维稳的。
上海楼市刚需PK投资客
■外来人口不仅有农民工,还有大小老板、研究生、海归,这些人都是有能力购房,在商品房市场之外的外来务工人员仅仅只是一小部分。
■在现今大环境下,人民币增值的幅度处在一个稳定的区域。
同时,中国又是在金融危机后率先复起稳复苏的国家,在这种情况下,中央政府为了GDP保八,不可能打压房价。
■8月,上海二手房的成交量有29000套之多,即便是9月,成交量略有下跌也能维持在20000套以上,然而事实上,较为稳定的成交量应该是每月15000套。
也就是说,成交量依然旺盛。
■目前主导市场的是改善型需求,市场上的改善型需求不低于65%,投资客基本维持在20%左右。
■国外投行资金涌入市场,一方面产生了地王,一方面推升了房价。
■从目前的上海市场来看,需求已经从自住的刚性需求向投资需求转变。
■倘若上海的经济结构不发生改变,资金的涌入将非常平稳,那么房价在可预见的年数里,应该是上涨的。
■上海的刚性需求比较平稳
看来各位对后市的判断,在观点上是基本一致的。
在这里,我想代表广大网民提出一个问题。
你们都认为后市都是比较稳定的,但是我们现在感觉房贷最近在收紧,可能会抑制一部分投资性的需求,另外一方面,在现在的房价之下,还是有很多刚性需求。
范老师刚才提到过的本地动拆迁居民,他们有原始的资金和拆迁补贴去购买新的住房,但是我们上海还是有很多外来人口,我们不知道他们的需求面对上海如此之高的房价,是否有能力去购买?
需求如果受到抑制,会不会对房地产市场的发展起到一定的影响呢?
07-08年的楼市变数不会在09年再现
我觉得我们对外来人口的分析,要从很多方面来考虑。
现在进入到上海市的外来人口,我觉得有一个现象要引起注意,现在进到上海的不外乎几类,一部分是有钱的商人,我们所说的私营企业的老板,现在中小企业的老板来上海寻找发展机遇的现象是越来越多,都到上海来淘金。
另外我们述说的一些外地大学生,一些硕士,一些海归派。
这些人我觉得完全有能力买房,而且这些大学生的父母在当地可能都是官员、大老板,都完全有能力买房。
而一些务工人员在整个买房的需求群里面,他们所占的比例本身就是少数,所以对市场整个影响不会很大。
最近我们一直在研究07~08年上海房地产市场的变数在09年会不会继续产生,我们也分析过,这里面有两点我们要注意,07年房价上涨后为是么08年会有这样的下跌,我觉的主要的原因就是海外资金。
07年大量的海外热钱进入内地,造成人民币增值这样一个概念,而在今天这个大形势下,人民币增值的幅度处在一个稳定的区域,6.8和美元的比例稳定。
我觉得这里面大量的热钱是不是还会进来,对人民币升值这个概念来说还有一定变化。
第二个就是经济危机以后,中国是率先起稳复苏的国家,而且又是全世界非常规模的一个地方,在这种情况下,中央政府为了经济保八,不可能来打压房价的。
尽管主持人刚才说了房贷的问题,房贷这个市场,我在凤凰卫视专门做了一个节目关于房贷的问题。
第二套房的界定实际上在上海实施过程中它是有很大变数的。
按照央行政策,只要第二套房他是要,然后在上浮10%,但是我们现在四大国有银行,国资银行在贷款政策上也是有限度的。
在上海,只要你第一套房,第二套房打八五折,没有上浮10%的做法,而且是可以打折的。
在认定第一套房和第二套房的界定上非常模糊。
举例说,有人他从来没贷过款,而且有四五套房子了,他要买还能贷款。
有些银行是你还贷还清了,他也算第一套房子。
有些人是明明产证上有有产权人这个名字的,只要他和父母在一起的,单独成婚后还要买房也算第一套房子。
所以第一套房的政策并没有在银监局所规定的原则里。
所以说明下半年度的放贷量还是有的。
从八月的房贷量来说也不是一个很低的数字,对6、7月来说上涨了很多。
我觉得我们必须要看到这个市场是冲了太多了现在有适当的回调是非常正常的。
我们必须看到一个现象,就是12400的房价涨到了20000块,再回到17000,这到底是跌还是涨?
我们的房贷、交易量也是一样的道理。
8月份二手房的交易量已经突破了29000多套。
照理说上海的二手房交易量应该控制在15000套每月。
虽然现在数字下降了,但还在两万套以上。
我觉得这还不至于影响到房产市场的下跌。
从政策面和需求来说,需求还是客观存在的。
上海楼市投资需求战胜刚性需求
现在房地产这个行业规模化的特征已经很明显了,很多开发商都说这是一个趋势。
举个例子来说,香港的整个10大企业占到了香港市场80%的开发量,前四大就占了60%多。
在国内来讲,现在万科占了三点多,成金融危机还在继续扩大这个份额。
整个上海这个市场现在规模化的特征非常明显。
现在新房为什么,这是大家都在抢占份额造成的,这也是原因之一。
从一手房二手房来看呢,一手房其实已经退出了市场的主角,二手房的交易量的几年前已经超过了一手房。
在整个氛围变化中呢,整个一手房市场后半场就是这个个情况。
从资金来看,外行业的资金都在义无反顾地进入房产行业这和中个中国经济环境是有关的,行业的投资回报都是很低的,都是在一位数,甚至很多行业是低于5%的,但是房地产至少是两位数的,所以外行资金的流入有两个情况,一个情况,第二的情况推动房价。
从需求角度来说,从区域的角度来讲,上海自住的需求已经是非常弱化了。
整个房地长行业地发展从04年高度发展到现在,这些需求已经非常弱化了,这个市场已经是配角了。
所以这样情况下投资性需求是目前市场交易的主角。
投资性需求取决于两点,一是整个行业宏观经济的结构,经济结构会不会调整,如果不会调整,那么资金的投入还会继续冲谈,房价总趋势不会变,因为资金还会继续这个行业。
从刚性需求的角度来讲,除非国家出台保障性住房,从现在来看徐汇、闵行,经济适用房解决了全国600万居民的居住问题,但这是个过渡性的产品。
大批的保障性住房在哪里呢?
作为内人士,我们不知道在哪里。
所以对于那些偏远地区的人来说,他们还是不知道要去哪里买房子。
所以说到底,还是供求关系的影响。
需求是强大的,包括了投资性需求。
而另一方面,供给却是不足的,其中还包括了很多矛盾。
这种局面短时间内是无法改变的,需要通盘的、长时间的、系统性的调整。
历史上,中国房价有三次较大的波动,但整个房价下降幅度都在20%以内。
即使未来一段时间内,随着经济环境的波动,房价可能还有一定的回调空间,但是出现大幅下跌的可能我觉得不大。
范伟国PK李骁:
刚需仍是主力
我补充下,我不赞同李骁的观点。
我认为现在占据市场主导地位的并不是投资客。
虽然我们现在已经淡化了需求的概念,但是当今,我们在谈刚性需求的时候,必须首先明确,什么叫刚性需求?
并不是买房的就叫刚性需求。
我认为现在占据市场主导地位的是改善性需求。
改善性需求现在占据的市场份额大概在60%左右,而投资性需求仅占了20%。
另外一个我想说的是关于经济适用房。
最近,我在做节目的时候,也说过,今年将有330万平方米的经济适用房推出,但是定价原则一直都没有确定。
昨天晚上,闵行区率先出台了相关文件。
每个区都有经济适用房,比如闵行区目前就有两块地用于建设经济适用房。
一块是给闵行区自己内部的居民用的,还有一块是给市里的。
因为像卢湾、黄浦这些市中心区域都没有土地用来建设经济适用房。
嘉定区,在江桥拿出了最好的一块地用于建设经济适用房。
杨浦、徐汇也陆续在推出。
可以说,目前整个经济适用房的供应量都在不断扩大。
我觉得在让有钱人住进商品房,让中低收入者住进社会保障制度上面,政府做的还是比较到位的,速度也在加快。
最近又做了一个经济适用房的定价原则,在周边前三个月的商品房均价基础上打6折或者6.5折,我觉得这个是非常合理的,这个制度形成后对整个市场供需矛盾会有所调解。
我们看到,政府也在做事,但是政府也有个大的问题,政府财政收入比较紧,所以我觉得现在新的定价跟政府收入比较紧也不无一定关系。
所以我们必须看到一个现象,为什么现在的地王都是央企,而不是我们真正意义上传统的房地产公司来拿,我不知道是否你们考虑过,我是考虑过的,有些话不太好说,这里面肯定是有原因的,这些原因你们仔细想想都会清楚的,包括北京的,上海,而不是我们传统的四大天王拿地,所以我觉得这个市场有多方面因素。
物业税近期推出的环境不成熟
谢谢范老师,像我们的需求其实现在越来越难界定了。
比如说,本来我有一套房,我现在又买了一套房,但是原来那套我不卖了,我可以放在那里等它升值,你说他是需求的还是投资呢?
其实,不管是哪两种需求受政策的影响都很大,比如说最近被媒体提到的物业税。
刚刚嘉宾也提到过,最近经济也在回暖,我们想请教下孟经理,您认为政府出台的政策,类似像物业税等等,会对房地产市场带来怎样的影响?
物业税的这个问题,我们的观点一直是很明确的,因为物业税在整个推出的机制上还是存在很多比较难以逾越的问题,而且他的范围会很广泛,我们认为在目前的条件下,在这几年没有出台的成熟的条件,所以我们感觉出台的可能性并不太大,可能如果说要出台的对房市的调整政策还是集中是信贷啊税收啊比较易于调节
关于整个的需求的问题,我的看法和李总不太一样,我觉得整个市场,尤其是上海的市场,他的刚性需求而且很平稳的,而且在整个房地产市场上还是比较重的一块,在整个刚需上我比较同意范老师的意见,改善性需求还是占着比较主导的一个地位,主要的包括一个的需求随着上海整个城市的建设在加大,我觉得改善性的需求不会因为时间推移慢慢减少,而是觉得会保持一个比较刚性的量,对于投资性需求,相对来说整个市场上,只要中国的经济或是说上海的城市地位不断提高,投资性需求也不会减少。
看好周浦等四大区域投资跟着规划、地王走
不管是那种需求的,我们买房的人肯定会担心小环境,比如说上海的整个房市发展的趋势肯定比较稳定,或者说有慢慢上涨的趋势,但是从我们的小环境来说,我们网民也问了不管是说自住也好也是改善性,投资性需求的也要,总是希望我们买的这个是涨,升值潜力是比较大,但是在上海来说地区买房的升值肯定是不一样的
三位专家分析下认为未来两年上海哪个版块升值潜力是比较大的?
看好周浦、顾村、北迪路、真如板块
我觉得现在在讲投资区域,多次讲座中都有这个观点,任何时间都有投资区域,现在来说最佳的是周浦版块,尽管和前一段时间来说和前一段时间来比已经有20%的涨幅,从八千到一万,我看过了,但是我觉得还是有上涨空间,主要原因什么来说我来讲一下,如果我们来参照房价上涨的幅度投资价格,我们首先来采用市场比较法,我们可以来比较下房价是有比价效应的,我们可以来比较下,我们来讲七宝和周浦来比,大家都是历史上有名的古镇,都是在外环线以外,七宝离外环线距离大概是2.2公里,而周浦是3.5公里,所应该来基本来说地理位置来说一样,从土地来这块说差不多。
另外一个来看七宝的房价定价是多少,基本上都是1.8万,有的超过2万,周浦的房价是多少呢,最高才1.2万,我们来说哪个区域大家都在来比较的话,哪个更有投资价值,两个区域都有轨道交通,那么我讲一点,七宝的轨道交通已经建成了,而周浦还没建成,那么很显然肯定是周浦的房价上涨可能性很大,两外一点,周浦为什么房价还会上涨,周浦已经从南汇县到浦东新区,南汇离原来浦东是最近的地块,浦东新区最近在打造这个区域,离张江高科技园区比较近,大量的产业支撑着产业,而周浦又在搞了个国际物业园区,大量的产业支撑着有上涨的空间。
当然我是在网上看到的,我们现在世博新城可能作为上海第五城市中心,我肯定周浦的房价必涨无疑,因为他离世博板块地铁只有两三站路。
宝山的顾村,他的空间也非常大,还有一块我们可能忽略的就是北迪镇,目前房价1.2万元左右,随着虹桥空港的建设幅度越来越大。
我觉得还有真如板块,李嘉诚投资了一百多个个亿进去,当然这个板块现在也在涨了。
二三线城市的房子投资价值对投资客来说是最有价值的投资,从投资回报率他的效率远远好于有些内环线的某些高端房子的回报率。
范先生给了我们四个选择,周浦,顾村,北迪路那里还有真如板块,可能周浦您是最看好的,李总你有什么可以跟我们交流的?
房产投资跟着规划走跟着地王走
我对地区板块没有研究,说一些原则性的问题,前几天就是在聊天,上海就是彻底打破了地段地段地段的规律,这也是正常的。
在一个成熟的房地产发展,地段是一个首选,上海不是这样一个市场,上海还是在一个价值重组的阶段,还是处在一个大的发展过程中,所以投资一般就会有两个方向,一个就是成熟区域,一个就是核心区域,他的物业,他的增值。
从长远来看,整个房地产发展依然会进入一个成熟的市场,位于传统的核心区域的增值升值经过过去十多年发展的已经验证了这一点,浦西的房价实际上已经超过预期。
另外一个原则,既然他还在价值重组,还在大发展中,在上海规划的几个城市副中心,有一些规划,包括早一点的规划上,就是跟着政府的规划走,这个我觉得会有新的资金加入进来,理念上,也会有新的东西,它的价值会慢慢上来。
第三个如果要讲一个简单的原则,个人观点,有一个捷径,就在地王的旁边买楼,地王在哪开,那里一定有价值,应该说会有不错的收入,这都是原则性的问题。
孟经理怎么看?
我认为是有两个方向,一个是关于价格洼地的寻找。
两三年前,我们说上海的房价会根据内环、中环、外环,呈现3-2-1的局面,那个时候很多人认为是不现实的,但是现在已经实现了。
有人预测,说未来会出现6-4-2甚至9-6-3的局面,我觉得根据上海的国际城市地位的走向来看,不是没有实现的可能的。
从环境去找价值洼地,我觉得是以后的趋势,就像范老师说的。
当年,宝山的康桥水都便拿自己和闵行的莘庄板块比较,他们都有一个共同的特点,就是轨交方面离人民广场都是12站。
现在回过头来看,从当初的4千多,到如今的14000,价格翻了三倍,基本上和莘庄板块持平了。
第二是规划的利好。
目前大虹桥交通枢纽的规划可能会带动长宁、嘉定、青浦等多个板块和区域。
长宁靠近内环的区域还有部分价格比较低的楼盘可淘。
第三便是新地王产生的地方。
地王的产生使得大家的心理预期很快在房价的上升上得到实现。
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