养老地产行业的政策机遇及未来前景展望.doc

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养老地产行业的政策机遇及未来前景展望

一、养老地产行业的政策机遇

出台养老服务设施用地新政

2014年4月23日，国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》。

该意见旨在落实国务院2013年9月份发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》所提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。

国土部此次出台的《意见》中提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地；营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。

土地出让（租赁）计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。

另外，为鼓励租赁供应养老服务设施用地，降低营利性养老服务机构的建设成本，《意见》提到，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。

我国养老产业存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，产业发展一直处在初期阶段未能有所突破，养老产业中存在擅自改变土地用途、容积率的方式进行房地产开发等问题。

《意见》中明确了对养老服务设施用地的监管，要求不得改变规划确定的土地用途。

出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权，但以划拨方式取得的建设用地使用权应补缴相应款项后方可优先受偿。

鼓励民间资本参与养老服务业发展

为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，2015年2月，国家民政部、发展改革委、教育部等十部委联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》。

意见提出，鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施，为有需求的老年人，特别是高龄、空巢、独居、生活困难的老年人，提供集中就餐、托养、助浴、健康、休闲和上门照护等服务，并协助做好老年人信息登记、身体状况评估等工作。

在鼓励民间资本参与机构养老服务方面，意见提出，支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民间资本合作）等模式建设或发展养老机构。

鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。

支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构，支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。

为推进医养融合发展，意见提出，各级卫生计生行政部门要对养老机构设立医务室、护理站等医疗机构给予大力支持，积极提供便利；按规定进行设置审批和执业登记。

养老机构内设医疗机构符合职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险和新型农村合作医疗定点医疗机构条件的，要按规定申请纳入定点范围。

意见还提出，加大对养老服务业发展的财政资金投入。

有条件的地区，可设立专项扶持资金。

充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产业，带动社会资本加大投入。

通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。

加大养老服务业金融扶持力度

积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，也是推进供给侧结构性改革的重要内容。

为进一步创新金融产品和服务，促进养老服务业加快发展，支持供给侧结构性改革2016年3月，中国人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会联合印发了《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发〔2016〕65号，以下简称《意见》）.

《意见》要求，金融业要充分认识做好养老领域金融服务对于加快养老服务业发展和实现自身转型升级的重要意义，增强战略意识，优化业务布局，大力推动组织、产品和服务创新，不断满足社会日益增长的多层次、多样化养老领域金融服务需求，提升居民养老财富储备和养老服务支付能力，实现支持养老服务业和自身转型发展的良性互动。

力争到2025年，基本建成覆盖广泛、种类齐全、功能完备、服务高效、安全稳健，与我国人口老龄化进程相适应，符合小康社会要求的金融服务体系。

《意见》提出，要积极创新专业金融组织形式，探索建立养老金融事业部制、组建多种形式的金融服务专营机构，创新适合养老服务业特点的贷款方式，探索拓宽养老服务业贷款抵押担保范围，加大对养老领域的信贷支持力度；推动符合条件的养老服务企业上市融资，支持不同类型和发展阶段的养老服务企业、项目通过债券市场融资，完善养老保险体系建设，为养老服务企业及项目提供中长期、低成本资金支持；优化网点布局，增强老年群体金融服务便利性，积极开发可提供长期稳定收益、符合养老跨生命周期需求的差异化金融产品，不断扩展和提升居民养老金融服务能力和水平。

国土部强调保障养老用地

2016年5月，国土资源部印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》，明确要加强和改进土地计划管理，从2016年起土地计划以土地利用总体规划为控制，实行3年滚动编制、分年度下达，统筹新增和流量建设用地，新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、工矿废弃地复垦利用计划同时下达。

国土部要求，各级国土资源主管部门要统筹未来3年各类各业用地安排，保障用地需求；要按照要求统筹新增建设用地计划、增减挂钩计划和工矿废弃地复垦利用计划，实行建设用地总量和强度双控，逐步减少新增建设占用耕地，加大存量用地盘活和补充耕地的力度，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度。

2016年计划全国土地利用计划体现坚持区别对待、有保有压且促进区域、城乡、产业协调发展的总原则，重点倾斜交通、水利、能源等基础设施和军事建设、中小城市和特色小城镇且发展潜力大、吸纳人口多的县城以及养老、旅游、物流、光伏等新产业新业态以及“大众创业、万众创新”发展用地和和重点镇和教育、医疗、文化和公益设施等项目。

目前，我国养老产业的用地需求十分旺盛，但养老用地正面临着诸多难题。

一方面，由于养老用地的限制，部分养老机构缺乏扩建或改造的余地，床位和空间都无法满足市场需求。

另一方面，规划保障的缺失使养老用地不得不建在地理位置偏僻的地方。

国土资源部出台的养老用地相关政策，将直接影响到未来养老用地的开发，可能产生利好影响。

二、养老地产行业未来前景展望

受调控影响，住宅市场逐渐趋冷，众多房企对养生养老地产领域的关注与日俱增。

较为常见的一类开发模式是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。

开发商可以在建设普通住宅区的同时，拿出一小片地配建1~2栋养老公寓。

这种模式比较符合我国老人与子女希望就近居住、相互辅助的国情。

与此同时，也有一些其他的模式。

比如与医疗机构之间的合作，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，发挥各自的资源优势，实现互惠互利等。

从运营模式上来说，既可以是出租型也可以是出售型。

具体到居住人群的类型和所提供的服务方面，又可细分为两种：

一种是仅接收健康自理老人的老年公寓，另一种是带有一定护理服务的老年公寓。

养老项目的开发运营涉及到很多环节，从前期土地、资金问题，到规划设计、运营管理等等，都需要进行整体把握，需要多个领域和行业的协调配合。

目前我国相关的政策和制度尚不明晰，养老产业链整合度低，许多相关领域和行业的专业配套服务较为匮乏。

例如养老服务人才就存在很大缺口，许多养老院的护理人员是来自中国农村的中年妇女，缺乏专业的技术培训。

从规划设计方面来说，许多开发者对所要开发的具体产品类型和建筑形式考虑得比较简单，对养老服务模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明确，使用空间无法满足管理需要，最终导致项目适老性不足。

例如有些开发商提出只接收健康、自理的老人，因而不在建筑设计上考虑相应的护理要求，但随着时间的推移，这些老人的身体条件必然会发生变化，护理需求也会逐渐产生。

因此应在最初设计时考虑到后期灵活变动的可能，一旦所入住老人步入半护理、全护理期时，能够从空间功能方面进行一些改造，以适应护理需求。

在当前的市场环境下，很多房地产商都在尝试转型，无论是商业地产、旅游地产还是养生养老地产，都是他们非常关注的转型方向。

养老地产与旅游、商业地产共同开发，是较为常见的一种形式。

目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。

此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。

对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。

特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。

若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。