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(徐关辉)
南京、常州开发商推出“无理由退房”还给你补偿
随着北京奥运会的日益临近,购房人对楼市的关注度似乎也在不断降低,上周南京房地产市场的住宅认购量依然徘徊在千套以下的低位。
与此同时,开发商们则想方设法吸引人们的眼球:
南京江宁一家楼盘打出了“3年无条件退房”的促销旗号,常州一家开发商也宣布“无理由退房”。
这些“标新立异”的举动无疑在眼下低迷的楼市掀起了轩然大波。
南京“无条件退房”不仅退本金还给24%高额补偿
当团购、一口价等促销招数已经不再吸引人之时,位于南京江宁河海大学分校旁的丹佛小镇在这个双休日推出了“3年无条件退房”的优惠活动,成为楼市聚焦的新热点。
记者从售楼处了解到,开发商给出的承诺是在今年8月份期间购房的,买房人只要签订了相关协议,就可以在购房之日起满三年后的60天内,选择无条件退房。
开发商称,买房人不仅可以退回本金,还能获得24%的高额利润补偿。
市民林先生看了宣传单以后告诉记者,这简直就像是天上掉下来的“馅饼”。
“如果我买的是一套价值100万的房子,3年后我不但能把房子退给开发商,还能拿到24万的利润,比存银行还要划算”,而且房子在交付后自己还可以住上一段日子,林先生认为自己便宜占“大”了。
不过,也有不少市民表示要“慎重考虑考虑”。
江小姐正打算在江宁买房,她算了笔账后发现,利润可能并没有宣传的那么高,“3年后如果要退房,将涉及到二手房的买卖,卖方要交的税包括5.5%的营业税,1%的个人所得税,有的房源还要交1%的土地增值税,这样算来,利润也就只有16.5%,此外,银行利息也要考虑啊。
”江小姐表示,就算是3年后退房了,到时候要买房还得折腾,房价也不见得能便宜,她告诉记者自己还要等等看。
常州房价下跌可获差额补偿或全额补息退房
7月31日,位于常州市的江苏新城房产股份有限公司,召开“‘无理由退房’置业保障计划”新闻发布会,宣布:
“从8月1日起,凡购买住宅产品(不包括商铺和别墅),自购买之日起,如果常州房地产行情走低,也就是说在合同约定期内,如果房屋单价低于当时购买单价,购房者就享有差额补偿或直接行使退房权,将退回该业主已付的全额房款,且不向该业主收取任何违约金,并给予合理的利息补偿。
”同时宣布,“无理由退房”计划,作为对消费者的一种承诺,新城房产会逐步推行到公司分布在上海、南京、无锡以及苏州等地的十多个项目中去。
分析这种营销手段能否助推楼市还很难说
一位业内人士表示,其实“3年无条件退房”或“无理由退房”只是一种营销手段,而且三四年前已经在南京河西一家楼盘的销售中出现过,“当时对人们的吸引力还是蛮大的,毕竟楼市正处于‘上升期’,而后也几乎没有人选择退房”。
该人士认为,现在再推出类似的促销手段,究竟能吸引多少购房者还很难说。
因为根据官方网站的统计,南京上周的住宅认购量只有939套,连续三个星期不足千套。
他预计,楼市的销售数据还将持续下滑,开发商如果不在价格上动点“真格”,恐怕很难吸引买房人。
一位开发公司的老总则认为,此举好比“冬天里的一把火”,对烧旺目前销售低迷、持续疲软的房产市场有助燃作用。
他坦言,现在楼市疲软、原材料价格大幅上扬,已使得许多房产开发商“捉襟见肘”,如果再这样硬撑下去,房产市场大崩盘,对经济社会持续发展都不利。
而苏南经济研究所的一位专家反映,“无理由退房”不排除“业内跟进”的可能。
一旦出现大规模的退房问题,退房资金怎么处理,则是最大的难题。
这时,开发商的实力,将成为关键。
因此,一旦出现“企业跟进”,恐怕将成为楼市重新洗牌的引信。
但也有相当一部分市民对此类说法表示反感。
一些网民说,开发商此举“反映了一些房产开发商的窘境,只是一种变相的促销方式,是一场彻彻底底的大忽悠。
”更有人直言不讳地说,在消费者购买力下降的时候,楼市所谓的“巨变”或者“拨云见日”,只有靠降价,“降价才是硬道理”。
匡启键马祚波
链接:
南京2005年9月“牛市”作出回购承诺盘整期开发商付出代价
早在2004年,南京就有不少开发商纷纷出来承诺“购房不满意,可无理由退房”、“价格若跌,开发商回购”……河西一开发商推出的“无风险置业”称,如果到一年后交房时对所购物业的品质不满意,可以在接到入住通知1个月内向开发商提出回购申请,开发商将委托顺驰房地产经纪公司按合同总价108%的价格代卖。
如果1个月后仍然没有卖出,开发商将按108%的价格回购。
然而,一年后,也就是2005年9月份左右,开发商在一年前“牛市”时作出的回购承诺就面临了挑战。
“由于房地产市场投资过热,国家开始对市场大力度调控,而市场也开始出现一些反应。
”专家认为,随着楼市“牛市”不再,进入盘整期,市场出现微跌是正常的。
在这种情况下,市民要求退房的事情不可避免,而按照此前的回购承诺,开发商无疑要付出很大代价。
该专家举例,国内一家著名的房地产开发公司在天津便因为“回购”和“包租”,损失上亿资金。
市场持续低迷南京房产中介袭来“关门潮”?
■江宁岔路口的中介门店撤了18家
■业内估计50%的中介选择了歇业
从广州挥师上海的中介公司满堂红,日前将其在浦东的15家门店全关了,仅保留了浦西部分门店。
南京呢?
昨天满堂红南京公司表示“南京市场平稳,年底前还计划开店”。
但是,由于房产市场持续低迷,南京不少中介公司也开始上演“关门潮”。
小中介,江宁岔路口就撤了18家
“市场上关门的中介门店不在少数。
”一家中介公司人士透露说,去年3月份他们进驻江宁岔路口,做市场调研时,岔路口的金盛路有24家中介门店,最高峰达到28家,而今年一看,8月份只有包括他们在内的10家门店还在正常营业,其他门店全部歇业了。
还有江宁东山镇的招商街,去年中介门店最多达到18家,现在仅仅3家门店还在营业。
“这个现象从今年6月份就可以看出来了,很多店铺的门一直关着,看不到一个经纪人来上班”。
他说,现在关门的多为一些牌子不响的小中介公司,一些有规模的公司还在“挺”,只是不知道还能“挺”多久。
像他们在江宁的门店,去年旺季时,正常月成交的房屋买卖在15单左右,现在基本每个月都在5单之内,算算账,肯定是亏本的。
开了两家门店的一位中介公司小老板说,他算了一下账,今年以来,公司每个月的房屋租金、人员工资成本及推广营销费用等,总共要5万元,可平均每个月的收入还不到3万元,一个月就要亏损2万元,7月份就把店铺转让掉了,等市场好起来时再说吧。
大中介:
继续挺,不敢轻易关门
不过,一些规模还可以的房产中介公司,老总都很忌讳说“关门”。
一家中介公司老总私下说,南京估摸有2000家中介门店,现在歇业的大概有一半之多,主要是一些小公司,他们进退很容易。
可一些大公司呢?
为什么不关门呢?
因为关门的话,这个品牌就砸了,以后想“东山再起”就难了。
江苏中广置业企划部经理谷加东说,像他们这样的品牌公司,7月份的买卖成交套数反而同比上升了8%,而租赁成交套数同比上升了80.88%,目前没有关店的打算,最多是作些微调。
专家分析:
“关门潮”还将持续
南京网上房地产数据显示,今年1—7月份,南京共成交二手房22916套,月均成交量近3300套。
成交量排在前5名的中介企业分别为:
顺驰不动产823套、我爱我家532套、中广置业400套、满堂红282套、裕兴房产138套。
前5名总成交量仅仅为2175套,目前这5家公司的门店总数量为215家,7个月的平均门店成交量也只有10套左右。
对此,有业内人士表示,从这个数字来看,可见大中介公司日子也不好过,一个月一个门店1.5套的成交量,总体肯定是亏损的。
南京某房地产研究机构负责人分析说,一手房打折难卖,连带了二手房市场同样陷于观望之中,现在买家的观望情绪依旧浓厚,市场保持胶着状态,中介门店想实现赢利的确太困难了,现在很多公司选择裁员以及零底薪的独立经纪人,就是个无奈之举。
而如果这样的市场行情继续延长,那南京将迎来新一轮的中介“关门潮”,房产中介市场新一轮的调整和分化将是必然的。
上海:
沪两千人砍价给开发商"
下台阶"
最大降幅10%
8月2日,总人数接近2000人的看房团在上海分10路集体看房,所到之处,几乎所有楼盘开发商都给出了相应折扣迎客。
随着上海楼市成交量大幅度下滑,开发商销售压力日渐加大之下,团购给了开发商一个名正言顺的降价理由。
但目前来看,大部分开发商折扣幅度并不大,开发商和购房者都处于一种相互试探的胶着状态之中。
刚性需求依然存在
“三林线”看房车辆原定于9点出发,但早上不到8点半,已经开始有众多业主等在集合地点,其中年轻人占了大多数,另外还有一些中年夫妇结伴而行,一些人手里拿着打印的楼盘资料,已经开始研究了起来。
据介绍,此次集体看房报名人数接近5000人,由于人数限制,最后成行的有将近2000名意向购房者,这部分购房者将分多条线路分别前往宝山、松江、闵行、浦东三林、南汇,以及虹口、杨浦等地40个楼盘看房。
记者跟随看房的“三林线”包括万科金色雅筑、金色里程、金地湾流域、金谊河畔4个楼盘,三林板块是此次看房线路中最热的1条,单单1条线路就安排了8辆大巴载客。
“刚性需求还存在。
”看房活动组织方、搜房网总经理杨雯婷估计此次看房人群至少有30亿元的购买力。
记者了解到,这次看房活动基于搜房的一项“搜房卡”活动,这种活动类似于一个买房联盟,由组织方统一洽谈一定的优惠幅度。
主办方宣称,持卡人能享受到“全市最低价”。
更大规模团购还在后头
看房团受到了开发商相当热烈的欢迎。
售楼处准备了饮料和小吃。
“两辆车刚刚从我们售楼处门口开过去了,我们想截没截下来……”一处楼盘销售人员的话反映出目前开发商的迫切心情。
和之前开发商的遮遮掩掩不同,此次参与看房的开发商全部亮出了明确的折扣幅度吸引客户。
其中万科5个楼盘全线99折,金地集团名下数个楼盘在其他优惠基础之上再打99折,绿地金桥项目绿地崴廉打97折,宝山包括一个住宅项目和一个商业项目的折扣在96折,而优惠幅度最大的一个松江楼盘直接降价8.8万元,等于优惠幅度达到了10%。
记者了解到,集体看房结束之后,更大规模的团购活动将在后期展开。
在了解单个楼盘之后,组织方会集中一批购房者针对特定开发商名下楼盘组织团购。
杨雯婷称,金地集团等已经表达出愿意接待团购客户,且给出的优惠会更大一些。
团购效果尚不明朗
当天除了南汇有楼盘当场签约之外,大部分购房者还是持谨慎的态度,并没有现场决定买房。
2005年,上海一度出现过团购现象。
当时上海市场和如今的市场颇为相似,一手房销售量猛降,成交低迷,这种情况下,以团购为名目的集体买房开始兴起,和开发商谈定一定折扣之下批量成交。
不过,这种团购并没有持续多长时间,个别楼盘开发商在资金压力加大的情况下开始出现大幅度降价,上海楼市价格体系瞬间解体,团购也就失去了意义。
目前的上海楼市,虽然7月份成交量已经降至去年同期的三成左右,但还没有开发商出现明显的大幅度降价情况,即使此次针对团体购房,大部分开发商也仅给出1%~3%的优惠幅度。
以此次看房情况来看,开发商和购房者都处于一种相互试探的胶着状态之下,靠团购为楼市销售破冰的效果还不得而知。
(刘秀浩)
广州:
广州房价跌千元业主要“跳楼”,补偿要求五花八门
3月时每平方米卖6600元的房子,到现在不到5600元就可交易?
房价跌得这么惨,广州市厚街颐和居的20多名业主不乐意了,其中6人在8月2日中午爬上还没建好的楼房称“要跳楼”,所幸最后有惊无险。
消防车在“开秀”后的6小时撤离,当晚10时,业主们也撤了下来,并得到开发商的承诺:
本周三“再次协商”。
3日,记者联系上颐和居项目副总经理谢某,他先称业主们要求赠送装修的要求没有合理依据。
房没到手房价就猛跌
2日下午5时30分,记者接报赶到厚街颐和居。
记者看到,该住宅大楼还没兴建完毕,楼下停了3辆消防车,一批警员在现场维持秩序,而在大楼约30多米高的楼层上,6名业主俯身从未装玻璃的窗户探头而出。
采访中,记者了解到,事情起因于该楼盘房价下跌,已买了房子的业主觉得“很受伤”,所以集体向开发商“讨个说法”。
“3月份买的房是109万元,现在跌到了87万元!
”不愿透露名字的业主苏先生家属愤愤不平地对记者说,“当初开发商说房子绝对有升值空间!
现在呢?
跌惨了呀!
”据苏先生称,当时每平方米6600元左右的房价,他还觉得挺划算。
后来房价下跌的势头让苏先生措手不及。
据其表示,如今在该楼盘买一个同样的住宅单位,只需要大概87万元左右,差不多就是每平方米5600元左右的价格,这种跌幅让他觉得很难受。
另一名业主王女士也称,房子最快要12月才能入住,实在受不了“交了钱还没拿钥匙,房价就开始下跌”的事实。
据悉,有同样感受的还有20多名业主,众人于是要求开发商提供一些优惠。
补偿要求五花八门
记者发现,业主们对补偿要求五花八门,除了提出重新核算房价的要求外,有的要求开发商给业主们赠送全屋装修。
“哪怕是补偿10年的管理费也行!
”业主钱先生对记者如是说。
据悉,该楼盘初定的管理费是每平方米每月1元。
钱先生透露,现在开发商只愿补偿4年的管理费。
3日,记者电话联系上颐和居的项目副总经理谢某,据其表示,董事会将在本周三进行集体讨论,“届时会给业主们一个答复”。
其他城市:
楼市转冷中海重庆、青岛项目闹退地传闻
去年房地产市场在热炒下,天价“地王”接连出现,但在2008年,“地王”们都要面对支付地价款的巨大压力。
2007年11月19日,中国海外集团有限公司(0688.HK,下称“中海”)与香港九龙仓集团有限公司(0004.HK,下称“九龙仓”)共斥资75亿元人民币竟得重庆南岸区弹子石地块。
9个月之后,有传言中海与九龙仓期望退地。
重庆地王
中海及九龙仓合作创造的重庆“地王”,使得弹子石地块成为重庆历来最贵成交土地。
也使得九龙仓继成都地王之后又一次在西南地区以天价摘得地王。
听闻此消息的恒隆地产(0101.HK)主席陈启宗调侃道:
“恒隆在内地10年收购的土地,竟等于某地产商一个项目的地价。
”
资料显示,弹子石地块位于南滨路,东邻渝黔高速公路,北至大佛寺大桥,南接朝天门长江大桥,与渝中、江北城CBD隔江相邻,土地面积564912平方米,总建筑面积约230万平方米,而且该地区即将建设轻轨及地铁站,交通便利,其临江面超过1600米,具备江景、都市景观等资源,是重庆主城难得的黄金地块。
项目已经于2008年3月31日正式开工。
弹子石地区作为重庆成为直辖市后设立的新重庆CBD中央商务区之一,其所蕴涵的利益与商机是无疑是巨大的。
中海此次为夺得弹子石C分区内C1—C4、C6—C9、C11、G1号等三宗地块,联合九龙仓成立了合资公司,其中,中海持有合资公司60%股权,九龙仓占40%。
龙湖、华宇、联广发展、首创置业等开发商也参与了竟拍,此块土地最后阶段的竟拍在龙湖与中海及九龙仓成立的合资公司重庆嘉江房地产开发有限公司之间进行的,“财大气粗”的中海及九龙仓不会给强大的对手任何机会,而高达75亿的土地出让金,比起拍价高出将近50亿元。
这是中海与九龙仓合作在重庆拿下的第二块土地,此前两家以25.4亿元获得重庆江北城一幅规划建筑面积约42万平方米的商住用地。
根据中海2008年的重庆战略,弹子石CBD“地王”项目是重中之重,将规划为重庆CBD核心超大规模的国际化复合型生态社区,项目内有占地十余万平方米的高档运动休闲公园,并打造近20万平方米商业配套,包括大型集中商业、风情商业街、大型城市广场及总部经济商务楼宇;
同时还将引进名校,建立从幼儿园、小学到中学的高标准教育配套。
中海困境
中海作为国内地产商的领军企业之一、而九龙仓更是拥有百余年的海内外经营史的香港最具规模的地产投资公司之一,双方联合拿下了土地,却似乎在交付巨额地价款上没有一如既往的密切配合。
根据协议,重庆弹子石土地的出让金将分八期支付,在2009年5月30日之前全部付清。
中国海外及九龙仓公告均承诺,公司将以内部资源和银行借款按时支付土地出让金。
但是在2008年7月底的弹子石地块第六期地价缴付日,已经传出消息指开发商因为人民币汇款问题,资金迟迟未能到位,同时,又有传言称开发商拖欠缴纳款项是想向地方政府争取更有利条件,以便补偿地价下跌的损失。
事实上,外界一直对弹子石地价款的支付进展有所怀疑,毕竟今天内地楼价整体下跌,市场趋向惨淡,而弹子石地块是在2007年市场大涨的气氛中成交的,只有在当时的房地产业的市场环境下,成交价格最终才有可能飚升到75亿之巨。
但今日已经不同,当下四处流传的“退地”、“流拍”的事件反映出过去的“地王”们现在的日子肯定都不太好过。
据粗略估计,大部分“地王”的价格,较高峰时回落20%至30%。
在退地传言传出之后,中海方面对此进行了澄清,强调会按协议日期付款。
但在97年香港房地产市场上吃过大亏的中海显然对市场周期更为敏感。
在过去的2007年,根据中海已公布的土地储备数量,其合计耗费近150亿元买地,其中9-11月这三个月内就耗费了130亿元。
如此庞大的买地行动,在一定程度上会给中海的资金链带来巨大压力。
然而,净借贷比率从34%降至28%,但中海方面并未对当前集团的现金流量做出公开披露。
招程序,只有在缴纳土地出让金之后方能从政府手中获得施工许可证,有施工许可证将决定该项目是否能向银行贷款。
在中海重庆退地传闻之前,青岛项目亦有退地传闻。
恒大地产上海又掀退地疑云
恒大地产当初高调宣布拿下源深路1号地块,而如今此地块却神秘出现在土地转让市场,欲另行出售,究竟是恒大主动退地还是另有原因目前尚不得而知。
观点地产网讯:
日前,根据相关媒体报道,浦东新区“源深路1号地块”正在某网站上挂牌出售。
根据公开的信息显示,此地块就是之前“暂缓IPO”的恒大地产在其招股章程中披露将要收购、且已支付3亿港元订金的地块。
该地块坐落于源深路以东、浦东大道以南的位置,北侧靠近黄浦江,可建建筑面积约为15万平方米,开价19亿元。
恒大地产曾公开表示,已向卖方支付订金3亿港元,余额将在其全球发售完成后支付。
但是,随着恒大地产的上市计划已被推迟,这项交易是否继续成为了一个悬疑。
奇怪的是,负责这一地块业务的中介人员透露,这次委托他们将此地块挂牌转让的主体并非恒大地产,而是政府委托。
对“恒大地产之前曾表示将要收购这一地块”的消息,他表示并不知情。
同时,恒大地产集团董事局副主席夏海钧以“涉及公司内部商业机密”为由,拒绝透露这一事件的相关信息。
恒大地产当初高调宣布拿下源深路1号地块,而如今此地块却神秘出现在土地转让市场,欲另行出售,究竟是恒大主动退地还是另有原因目前尚不得而知。
奥运后市场走势难测开发商招数迭出“猴急”卖楼
经过多月调整,在成本增加、销售冷淡的双重压力下,加上看不清奥运后楼市走势,广州开发商们纷纷抢攻奥运前楼市,7月成为推货最集中时期,促销奇招迭出,令人眼花缭乱,俨然一场“卖楼运动会”。
新盘新货井喷,可供市场消化七八个月
供应充足市民选择多多
眼看2008年已过了一半,但不少开发商上半年的业绩离目标相距甚远。
因此7月成了开发商分秒必争加紧冲刺的关键阶段。
报纸、杂志、网页,楼盘广告扑面而来,广州楼市迎来供应大潮。
截至8月1日,“阳光家缘”相关数据显示,目前广州一手住宅可售套数为32412套,可售楼盘397个,可售面积为3893291平方米。
按目前的成交量估算,可供市场消化七八个月。
合富辉煌集团市场研究部日前公布的分析报告认为,7、8月份广州商品住宅新增供应比较充裕,价格回调明显,陆续入市的新产品将吸引买家关注。
预计今年7、8月广州十区潜在供应总量将有38495套,区域分布广,置业者选择空间加大。
沉寂了一段时间的荔湾老城区掀起了7月推货高峰,一口气四大楼盘,1500套产品集中发力。
富邦名寓正式发售,推出110套住宅产品;
逸翠湾低调开盘,推出416套产品。
7月下旬,富力广场推出收官之作“皇座”组团南区S2-S4栋,共259套单元;
雅居乐荔尚国际已开放销售中心,总货量有485套产品……据了解,8月份新货不少,富力,碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等都将推出新盘。
促销手段纷繁,开发商使出浑身解数,新招故技都为尽快出货
整个7月,广州楼市上演了一场堪比奥运激烈竞赛的龙争虎斗,开发商各出奇招、各展拳脚。
“一二手联动”:
近期最新的销售方式莫过于此。
开发商希望二手中介能为他们带来新客源,而一手销售人员则深度挖掘旧业主资源,两者实现共赢。
一些中介公司向客户推介,只要找二手经纪人买一手楼,都可以得到折扣,比直接找开发商买还便宜。
团购联展:
其实团购已是老招了,如今也再度流行。
目的是针对楼盘的潜在买家团体组织团购,如楼盘附近的单位职工,商会等,通过团购给予额外折扣,吸引其购房。
美林轩逸花园开盘卖出200套左右单位,其中100套是由南航员工团购的;
某楼盘销售人员表示,团购仍受欢迎,团购买家占了近期成交买家的两成左右。
“天天有礼”:
送车位、送装修、送旅游,送名车———不少开发商为促销大派重礼,如果购房者对礼物没兴趣,也可以直接在房价中抵扣。
合生在广州的楼盘近期启动金牌购房节活动,送价值三万元的迪拜游,市民如果没时间去旅游的,也可在楼价中减免。
还有通过增加超豪华专修标准来增加附加值吸引买家的,广州雅乐居开放天域三期,首次推出3500元/平方米的超豪华装修标准,豪华而实用。
两成首付:
“环市西园景楼首付16万元起、13万首期置业北天河……”翻看广州五花八门的房地产广告,公开打出两成首付的楼盘不断涌现。
“两成首付就可以买房了?
”市民
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