长治市郊区某城中村改造村民安置楼可行性研究报告Word文件下载.docx

长治市郊区某城中村改造村民安置楼可行性研究报告Word文件下载.docx

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长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼总建筑面积40734平方米。

占地面积16258.7m2，主要包括住宅楼、社区公共服务综合楼、地下车库及其配套系统（即住宅楼和社区公共服务综合楼室内给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。

本项目总投资8778.09万元。

5.项目建设及配套设施：

（1）住宅建筑、办公建筑及公共建筑；

（2）市政：

道路、围墙、院面硬化、大门；

（3）绿化：

小区建设绿地和绿化带；

（4）地下停车库。

6.项目实施进度

本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。

经研究，本项目自土建施工开始，建设期从2011年4月至2013年4月。

7.投资估算与融资

项目总投资8778.09万元，资金来源全部由村民自筹

8.主要技术经济指标

主要技术经济指标

序号

单位

指标

1

总用地面积

平方米

16258.7

2

总建筑面积

40734

3

地上建筑面积

36545

4

地下建筑面积

4189

5

容积率

2.66

6

绿化率

%

30

7

居住户数

户

276

8

建设总投资

万元

8778.09

9

平方米建设投资

元/平方米

2154.98

10

建筑层高（地上建筑）

米

（住宅）3

（社区公共服务综合楼）3.5

11

建筑层数

7#、8#、9#楼11层，10#楼9层，

社区公共服务综合楼6层

12

建筑总高度

7#、8#、9#楼33.45米，10#楼27.45米

社区公共服务综合楼21.45米

第二章项目提出背景

一、项目提出的背景

为了积极响应党的“十七大”的号召，切实加快社会主义新农村建设步伐，推动XX村建设进程，改变村容村貌,解决无房户住房问题。

在此背景下，长治市郊区XX村提出了本项目建设要求。

近年来，随着长治市城市化进程的加快，城市建设的扩张，长治市许多城郊农村逐渐被城市包围，出现了“村在城中，市中有村”现象。

赖以生计的土地锐减给城中村经济社会的稳定发展和农民收入带来了巨大的挑战。

失地农民由于相对缺乏应有的就业技能，在社会竞争中处于劣势，失地又失业的现象较严重，许多村民依靠地处城市中心人流量大的优势，违法建房从事旅馆业，加剧了城中村违法建设的泛滥程度，引发了一系列社会问题。

为彻底改变城中村现状，解决城中村失地农民生产生活问题，以实际行动响应市委、市政府建设“三个长治”和建设三晋第一靓丽名城的号召，郊区明确提出了城中村改造是包括“旧村变新区、村委变居委、农民变市民、村民变股民、集体土地变国有土地、农保变社保”在内的综合改造工程。

目前，28个村，5.6万人完成农转非工作，1个村开始了改制工作，6个村制定了改造规划，6个村开工建设城中村改造村民周转楼，1个村正在撤村建居申报。

第三章项目建设的必要性

一、项目建设的背景

长治郊区位于东经112°

59′—113°

12′，北纬36°

07′—36°

26′之间，地处山西省东南部。

全区总面积285平方公里，一般海拔930米，最高海拔1378米，由于居太行之巅，有“与天为党”之说，故又称“上党”。

得天独厚的地理位置不仅形成了长治郊区独特的自然环境，更造就了这里秀美的山光水色，成为山西长治政治、经济、文化的一块要地。

1.资源

长治市郊区位于城市近郊，矿产资源丰富，地理位置优越，工业、经济发达，技术水平较高。

漳泽电厂，长治钢铁公司、王庄煤矿、长治合成化学厂等120余家大中型国家、省、市国有企业分布于区内各地，是生产技术、信息反馈、人才资源的首先受益者。

长治市郊区素有“二分山地七分川，一分河流盐碱滩”之称，土壤适于多种农作物生长，加之光、热、水资源丰富，水利工程设施齐全，具备综合发展农、林、牧、副、渔业和多种经营的优越条件，全区依托自然优势，形成以煤焦、铸造、建材、冶炼、化工等五大支柱产业为主的工业经济，是全市的能源小区，目前，全区共有工业企业近4000个（包括乡营、村办及个体）。

其中规模较大的乡办、村办企业有：

年上缴利税达1000余万元的长信钢铁有限公司、年产3万吨粉煤灰水泥的安昌粉煤灰水泥厂、年产15万吨原煤的故漳乡东风二矿、年产10万吨机焦的漳村集化厂、年产4万吨生铁的泽头铁厂、年产5万吨啤酒的长治市春泉啤酒厂等。

2.经济状况

改革开放以来，郊区在发展城郊特色经济方面进行了大胆探索，特别是近年来，从实际出发，明确提出了“发展民营经济，打造三晋强区”，在全市“五年发展争第一”的奋斗目标，并积极通过改制、挂靠、引进等手段，在工业、农业、第三产业等领域全方位实施民营化运作，有力地促进了产业结构优化升级，使经济建设得到快速发展。

郊区已初步形成了铁路、公路、民用航空相互结合的立体交通运输网络，铁路运输现有太焦铁路、邯长铁路。

长治飞机场坐落在郊区XX乡的果园村和关村乡的王村之间，民航班机通达北京、太原、郑州等地，近期机场将进行改造，即将开通南方航线。

3.矿产资源

　　全区矿藏资源丰富。

煤层面积150平方公里，主要为3号煤、15号煤层已探明煤炭储藏量为3.2亿吨，实际可利用储量2.12亿吨,煤炭品种全、品质优、可利用率高。

石灰岩储量50亿吨，可开采量30亿吨，品位一级，矿体露天。

4.水利资源

　区境内地表地下水资源丰富，浊漳河、石子河、岚河流经境内。

相当于四个杭州西湖、面积27.5平方公里的漳泽湖蓄水1.9亿立方米，设计灌溉面积20万亩，日可供工业用水10万吨。

在十年九旱的黄土高原上属于相对富水区。

5.交通通讯

　　太-焦、长-邯铁路纵横交汇，长-邯、长-晋、长-太高速和207、208、309国道北上京津，南下中原，通衢九州。

民航王村机场波音737直飞北京、上海、广州、太原等地。

村村通公路、通电话、通有线电视，现代化通讯网络覆盖全区。

6.社会事业

　　全区现有各级各类学校159所。

其中高级中学4所，幼儿师范1所，各类职业技术学院3所。

文博馆、图书馆、文化馆馆藏资料丰富。

在校学生45000人，小学入学率100%，义务教育巩固率99%。

全区有各类医疗机构20个，专业卫生技术人员1389人，区、镇、村三级疾病控制和卫生保障网络健全。

　7.工业经济

　　全区工业经济以煤焦、铸造、建材、冶炼、化工等五大支柱产业为主，是全市的能源区，目前，全区共有工业企业近4000个（包括乡营、村办及个体）。

其中规模较大的企业有：

长信钢铁有限公司、安昌粉煤灰水泥厂等企业。

　　8.重点工程

　　郊区由于受行政区域限制，在铁路、公路、通迅等重点工程建设上由市政府统一规划。

党的十一届三中全会以来，郊区积极配合市政府完成了太焦铁路长治北---月山段的复线电气化改造郊区段、长邯二级复线公路郊区段、长晋二级汽车专用公路郊区段、208国道二级公路郊区段及市区煤气工程、辛安引水工程、程控电话等一批省、市重点骨干工程。

目前，还有一些正在建设的重点工程，如：

309国道郊区段、长北干线公路、老顶山国家森林公园、水上公园等，此外，郊区在重点工程及基础设施建设上，从实际区情出发，加大了县乡公路建设力度，加强了农业基础设施建设，加快了农村小城镇建设。

目前全区乡乡村村通油路，农业基础地位得到巩固加强，有规划、有步骤的小城镇建设成绩斐然。

二、“城中村”改造的必要性

随着城乡居民生活水平的不断提高，广大群众对住房环境都有了新的要求。

为响应党中央、国务院加快社会主义新农村建设步伐，贯彻市委、市政府的战略方针和“十二五”规划，改善居民的住房环境，把旧村改造成一个整洁、文明、卫生、美丽、舒适的居民住宅小区。

经过两委和群众代表实地考察、多方调查、充分论证、科学研究后得以实施。

这样做，既解决了村民的住房之急，又美化了村容村貌，还能扩大部分村民的就业门路。

是一项想群众所想、急群众所急的民心改造开发项目。

首先，改造“城中村”是推进城市化进程的追切需要。

城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力。

也是现代文明向广大农村辐射的源头。

城市化水平代表了一个地区和国家的综合实力，是社会发达进步的重要标志。

推进城市化建设要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移。

如果农民仅仅实现地域转移。

而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化。

如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。

其次，改造“城中村”是建设社会主义新农村、营造良好发展环境的迫切需要。

现代化城市必须要求是物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美的文明城市。

搞好城市规划，目的就是要营造经济发展、文明法治、生态平衡这样的良好环境。

但是，“城中村”杂乱的建筑景观，“脏、乱、差”的生活环境。

在很大程度上破坏了城市的形象，降低了城市的品位，成为城市现代化的一大障碍。

目前我国大部分地区正处于城市化快速发展的阶段，“城中村”问题将逐步成为政府面对的主要难题之一。

因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。

再次，改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。

“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。

在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上。

这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居、形成贫民区和城市治安问题高发区的根本原因。

更严重的是"

城中村“缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。

因此，改造“城中村”的物质环境，加强郊区建设，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

三、“城中村”改造的重要作用

“城中村”改造是符合城市发展的客观规律的；

改，是城市发展的需要；

不改，则会制约城市的发展。

“城中村”改造符合最广大人民的根本利益，因此，“城中村”改造是一件大好事。

其主要作用表现在：

首先，城中村改造有利于提高人民群众的居住质量。

由于历史原因，绝大多数城中村的住宅配套设施不全、环境卫生较差，主要表现是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不畅、缺乏垃圾存放场所，人民群众生活非常不便，虽然同样生活在城市，但与城市居民的生活环境和质量相比，差距太大。

市委、市政府经常收到人民群众通过各种途径反映这方面的意见和建议。

要求尽快出台有关政策．进行城中村改造。

因此．加快城中村改造是改善人民群众生活环境、提高人民群众生活质量的客观要求，也直接关系到人民群众的切身利益。

其次，城中村改造有利于集约利用城市土地资源。

众所周知，城区土地是寸土寸金，而城中村在人均用地面积是城区居民若干倍的情况下，居住环境质量却远远比不上城区居民。

可见，城中村土地利用大有潜力可挖。

其三，城中村改造有利于提升城市形象。

由于种种原因，现有城中村的建筑绝大多数都没有经过统一的规划和设计，而是由村民自行建造的。

总体上看．建筑布局较为零乱，功能不够齐全，外观破旧呆板，与迅速发展的城市面貌形成强烈的反差，与周边环境不相协调．一定程度上影响了城市形象的改善．阻碍了城市现代化的进程。

郊区对城中村按照现代化城市的标准进行改造、无疑会整体提升城市的知名度和竞争能力。

其四，城中村改造有利于拉动经济增长。

城中村改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资金参与城市建设，对于增加内需，扩大对住宅、耐用消费品和服务业的需求，拉动相关产业发展等都具有十分重要的意义。

与此同时，由于城中村改造带来城市环境的优化。

必然拓展城市资产的增值空间，进一步推动城市经济的健康发展。

其五，城中村改造有利于推动社会进步。

城中村的居民虽然生活在城市，但由于受长期以来固有观念的影响。

一直保持着传统农村、农民的生活习俗和方式，始终没有真正融入现代城市生活之中。

实施城中村改造，有利于打破传统农村的旧有格局，促进城中居民生活方式的根本改变。

相信在不久的将来，“城中村”一定能建设成“安乐、文明、优美、舒适”的新型社区。

通过社区优质服务、优质管理、全面提升新型市民的整体素质，把我们的城市提升到一个更新、更高的层次，使城市的经济、社会得到更快、更好的发展。

因此，本项目的建设是可行的，也是十分必要的。

第四章建设规模与建设内容

一、建设规模

本项目根据长治市郊区城中村改造和总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼建设规模为：

规划总用地　16258.7㎡。

总建筑面积　40734㎡。

其中：

地上建筑面积：

36545㎡。

地下建筑面积：

4189㎡。

二、建设内容

1.住宅建筑：

该项目拟建住宅楼四栋，其中7#住宅楼地上11层地下1层、8#住宅楼地上11层地下1层、9#住宅楼地上11层地下1层、10#住宅楼地上9层地下一层，地下一层均为储藏室。

2.办公建筑：

该项目拟建社区公共服务综合楼一栋，地上六层。

3.公共建筑：

门卫、物业管理室等配套建筑；

4.市政：

5.绿化：

6.地下停车库。

第五章场址与建设条件

一、建设场址

长治市郊区XX村长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼建设项目，规划占地面积16258.7平方米，位于长治市郊区XX村北。

项目建设场地地势平坦，无地面附属物，环境舒适，交通便利，有利于建筑施工。

二、建设条件

1.自然条件

（1）气象

项目所在地属温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人，冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温为10.1℃，年日照时数为2260.46小时,昼夜温差较大，全年无霜期为182-211天，年平均降水量450-700毫米,雨热同季。

1月份最冷，平均最低气温为-6.9摄氐度；

7月份最热，平均最高气温为22.5摄氐度。

年日照时数2418-2616小时。

一般年降水量在537.4-656.7毫米，7月最多，为132.2毫米，1月最少，为5.5毫米。

年平均无霜期在156.8-181.9天。

年平均风速为1.5-3.0米/秒之间。

　长治各月平均气温：

一月：

零下6.9°

C

二月：

零下3.4°

C

三月：

3.7°

四月：

11.7°

五月：

17.4°

六月：

20.5°

七月：

22.5°

八月：

九月：

15.6°

十月：

9.8°

十一月：

2.6°

十二月：

零下5.6°

（2）地质条件

拟建场地地貌单元属于山前冲洪积地貌，场地开阔平坦，略北高南低，地面标高介于924.50-924.76m。

场地自上而下划分为4层，第一层黄土状粉土主要成分为粉土，含有少量的木炭粒、钙质粉沫、钙质结核。

第二层粉质粘土可塑状态含有大量锰斑、铁锰质结核、钙质条纹，局部夹形状不一的钙质结核，局部夹粉土透镜体。

第三层粉质粘土，含零星锰斑、锰结核、铁锰质氧化条带，该土层断面无光泽，摇振无水析现象，风干后强度高，韧性高。

第四层粉质粘土，硬塑-坚硬，含零星锰铁质结核、平卷螺化石碎片，该土层断面无光泽，无摇振反应，干强度较高，韧性较高，土质均匀。

（3）抗震设防烈度

按照《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010）的规定，本建筑场地所属长治市的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，所属的设计地震分组为第二组。

本工程拟建建筑物按《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）第3.0.2条，本工程抗震设防标准划分为标准设防类（简称丙类）。

2.城镇规划及社会条件

本项目建设符合长治市郊区“城中村”改造总体规划，项目的建成能够推进该地区各方面流通和改善XX村失地村民的生活和住房条件，并能解决部分剩余劳动力就业，具有良好的社会基础和条件。

3.公用设施条件

项目水、电等公用设施由自来水公司、供电局统一配置：

电力：

XX村住宅楼建设项目为二级负荷，需双回路供电，使项目用电有保障。

供水：

XX村住宅楼由市政自来水管网供水，采用2根管径DN400的管道和市政的环状给水管网相连接，在住宅区内形成环状给水管网，其水质、水量、水压均能满足要求。

4.项目用地

根据《建设项目用地预审管理办法》和该区整体规划，XX村长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼，符合用地管理办法和新区整体规划，各项技术指标符合相关规定，该项目拟用地16258.7平方米。

第六章工程技术方案

一、平面规划设计方案

1.规划依据

１）《城乡规划法》；

２）《城市居住区规划设计规范》；

３）《城市规划编制办法》；

４）《住宅设计规范》；

5）有关城市规划管理技术规定；

6）各级政府有关城中村改造的政策文件。

2.设计指导思想

以人为本，以提高小区居住环境质量和使用功能为目标，努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新颖，具有良好文化氛围和居民交往空间的居住小区，为小区安静舒适的居住生活提供保证。

3.设计原则

（1）综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局出具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。

（2）依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前性和导向性。

（3）综合考虑小区内道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益相统一，追求安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流、车流，满足物业管理和安全防卫需要。

努力节约用地，开发空间，提高土地利用率。

（4）突出群体建筑和空间层次变化，创造便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人和建筑与自然环境浑然一体。

4.设计方案

（1）总体设计

通过分析长治市郊区XX村长治市郊区XX镇XX城中村改造村民安置楼的功能、环境条件和人行出入轨迹，确定小区设三个主出入口。

小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、小区娱乐活动中心等居民基本所需的设施。

小区功能基本得到满足，并可便利周边的居民。

（2）道路系统

随着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。

住宅区设人车分流的主干路，与小区外城市主干道相连。

小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。

小区道路系统分二级，居住区有三个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。

（3）居住空间

居住区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区和办公区，使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。

楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。

（4）建筑设计

建筑设计努力创造新颖的建筑类型，进深得当。

住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。

社区公共服务综合楼则主要体现清新、自然、简约、优雅的建筑形式。

建筑形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。

小区中有四栋住宅楼，7#楼，8#楼排列一行，9#楼，10#楼另行排列一行。

公共配套附属设施有序的穿插其中，通过公共绿地、街道等空间的相互组合、穿插，形成一系列连续而富有变化的序列空间，花草树木、曲道、景观渗透到各个组团，居于家中便尽得林野风致，“均好性”在这里得到了很好的体现。

（5）办公建筑

社区公共服务综合楼单独排列一行，其设计努力创造庄重、大方的特色。

以方便居民服务为原则，主要设有社区管理、医疗服务、村办企业、阅览室、公共文化等设施。

（6）公建附属配套

依据本项目公建分布情况，结合住宅楼和社区公共服务综合楼公建设置要求，合理布置住宅楼和社区公共服务综合楼附属配套用房，包括门卫等。

（7）市政配套设施

小区规划有道路、新建围墙、大门及院面硬化等，做到配套完善、经济合理。

室外新建围墙采用砖砌，上部有铁艺栏杆。

室外道路，小区内主干道，均为水泥砼路面。

室外硬化部分根据不同需要，与绿化部分相结合的地方为植草砖，其余部分为水泥砼院面。

（8）绿化系统

小区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。

小区四周被道路绿地所包围，环境优美。

绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。

增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了小区内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。

集中绿地、步行景观轴结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。

室外绿化根据规定绿化率达到30%以上，植物配置宜选用适应性强，栽植后恢复和生长快，对病虫害有较强抵抗性的乡土树种为主的植物，注重乔、灌、藤、花、草的合理配置，速生与慢生，常绿与落叶的树种科学合理搭配，使区内种类绿地与周边防护绿地形成点、线、面相结合的绿色空间。

该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、丰富多变。

小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到二季有花、四季常青。

二、建筑设计方案

1.编制依据

1）项目委托书；

2）建设方提供的资料；

3）上级部门的有关批文；

4）《城中村改造暂行管理办法》；

5）现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件。

2.建筑设计方案

本小区总建筑面积为40734㎡。

小区建筑为三类建筑，地下耐火等级为一级，地上耐火等级为二级，合理使用年限为50年。

立面造型简洁、大方、美观，与小区绿化相映衬，形成色彩鲜明的立面效果，给人以赏心悦目的感觉。

住宅及社区公共服务综合楼平面设计力求“灵活、适用