经济法第三章 物权法律制度文档格式.docx
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1、物权的概念。
所谓物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
与债权相比,物权具有以下特点:
①支配性。
物权是对于标的物具有直接支配力的财产权,物权人有权仅以自己的意志实现权利,无需第三人的积极行为协助,属于支配权。
债权则属于请求权,其实现有赖于债务人的履行行为。
②、排他性。
一物之上只能成立一项所有权,债权则具有兼容性,同一标的物上成立双重买卖,两项买卖合同均可有效,并不相互排斥。
③绝对性。
无权是对抗所有人的财产权,排除任何他人的干涉,其他人有义务予以尊重,故为绝对权或称对世权。
债权则仅对特定的债务人存在,属于相对权或称对人权。
物权属于财产权,支配权,绝对权,对世权;
债权属于财产权,请求权,相对权,对人权。
2、物权的种类。
①自物权和他物权。
物权包括所有权,用益物权和担保物权。
其中所有权属于自物权,用益物权和担保物权属于他物权。
②用益物权与担保物权。
用益物权和担保物权均属限制物权。
以使用他人之物为目的的物权,为用益物权,主要包括国有土地使用权,宅基地使用权,农村土地承包经营权等。
以担保债权实现为目的的物权,为担保物权,包括抵押权,质权和留置权。
用益物权针对的是物的使用价值,担保物权则针对物的交换价值。
③动产物权与不动产物权。
动产物权是设定在动产之上的物权,如动产所有权,动产质权,留置权等;
不动产物权则是设定于不动产之上的物权,如不动产所有权,土地使用权,不动产抵押权等。
质权和留置权不得设定于不动产之上。
4、独立物权与从物权。
能够独立存在的物权为独立物权,如所有权,建设用地使用权;
从属于其他权利,不能独立存在的物权为从物权,如担保物权,地役权。
(三)物权法的基本原则
1、物权设定原则。
物权的种类和内容,由法律规定。
一是种类法定,即不的创设民法或其他法律所不承认的物权;
二是内容法定,即不得创设与物权法定内容相异的内容。
行为人违反“种类规定”原则,在法定物权种类之外创设物权,该物权创设行为无效;
行为人设定与法定物权相异的内容,该设定行为无效。
案例1、某叔侄约定;
侄子若将祖宅出售,叔父有优先购买权,否则叔父有权宣告房屋买卖无效。
在本案中,叔父欲以优先购买权排除他人购买,实际上是想创设一种具有排他权利的物权。
但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类,因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。
如果侄子违法约定将祖宅售与他人,叔父无权主张房屋买卖无效,也物权要求买受人返还房屋。
不过约定在《合同法》上仍然有效,因此,叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。
案例2、根据《物权法》规定,动产质权的设立,须以向质权人转移质物的占有为前提。
当甲以其手表向乙设定质押时,如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处,则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效(只是质权未生效。
并不影响质押合同的效力)
2、一物一权原则
①一物之上只能有一个所有权,不能有多个所有权。
②一物之上只能有一个所有权,但“所有权人”可以使多人(如夫妻共有)。
③一物之上只能有一个所有权,但一物之上可以设定多个物权(但不能相互冲突)
甲(所有权人)将其手表抵押给乙(乙对该手表享有抵押权),因抵押不转移占有,甲又将手表质押给丙(丙对该手表享有质权),丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置(丁对该手表享有留置权)但,既然甲已经将手表质押给丙了,那就不能再质押给戍(无法交付)。
因此,对动产而言,一物之上,所有权,抵押权,质权和留置权可以并存,但质权跟质权不能并存。
甲(所有权人)将自己的房屋先出租给乙(用益物权人),后又抵押给了丙(抵押权人)。
3、物权公示原则。
①公示原则。
不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。
②公信力。
所谓公信,是指当物权依据法律规定进行了公示,即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵,为保护交易安全,对信赖该公示物权并从事了物权交易的人,法律仍承认物权变动的法律后果。
公信力是善意取得的必要条件。
案例;
甲乙为夫妻,共有一处房产,但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字,现甲乙正闹离婚。
一日,甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同,丙将放宽交与甲,并与甲一起办了产权过户登记手续。
几个月后,乙得知此事,诉至人民法院,要求丙返还房屋。
在本案中:
①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权;
②乙物权要求丙返还房屋,但可以要求甲承担赔偿责任。
二、不动产的物权变动。
(一)不动产物权变动的情形。
1、登记生效。
不动产物权的设立,变更,转让和消灭,经依法登记,发生效力;
未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
①房屋买卖,建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记,登记有效。
②当事人之间订立有关设立,变更,转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效。
,未办理物权登记的,不影响合同的效力。
案例1甲公司以建设用地使用权作为抵押向乙银行贷款1000万元,双方4月1号签订了抵押合同,4月10号办理了抵押登记。
在本案中,抵押合同的生效日期为4月1号,抵押权的设立日期为4月10号。
案例2;
甲将其房屋卖给乙,双方于4月1号签订了房屋买卖合同,乙当日向甲支付了200万元的购房款。
但双方未办理产权过户登记。
4月20号甲又将房屋卖给了丙,双方签订了房屋买卖合同,并于4月30号办理了产权过户登记。
丙于4月30日依法取得了该房屋的所有权,甲乙之间的买卖合同自4月1号成立时生效,但由于未办理登记,乙不能取得该房屋的所有权,但乙可以基于有效的买卖合同要求甲承担违约责任。
2、登记对抗。
①徒弟承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
未经登记,不得对抗善意第三人。
②地役权自地役权合同生效时设立。
是否登记,不影响地役权的设立。
但未经登记,不得对抗善意第三人。
甲为了能在自己的房子里欣赏大海,便与相邻的乙约定;
乙盖的楼房不得超过两米,作为补偿,甲每年支付乙1000万元。
双方于4月1号签订了地役权合同,于4月10日办理了地役权登记手续。
乙的土地属于供役地,甲的土地属于需役地。
①地役权自4月1号设立。
②如果乙将其建设用地使用权转让给丁,由于地役权进行了登记,则甲可以向丁主张地役权,如果地役权未经登记,且丁属于不知情的善意第三人,则甲不能向丁主张地役权。
3、非基于法律行为的物权变动
①基于事实行为。
因合法建造,拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力
②基于法律规定。
因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③基于公法行为。
因人民法院,仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,导致物权设立,变更,转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
非基于法律行为的物权变动岁不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记。
未经登记的,不发生物权效力。
案例1:
甲死亡,其房屋由乙继承,乙自继承之日起即取得该房屋的所有权。
如果乙将房屋出售给丙,乙必须首先将房屋登记在自己的名下,然后才能过户到丙的名下。
否则,乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效,但不发生物权变动效力。
(二)不动产登记制度
1、土地登记与房屋的登记
①土地登记的登记机构是土地管理部门。
②房屋登记的登记机构是房屋管理部门。
2、土地总登记,初始登记,变更登记,转移登记和注销登记。
①土地总登记。
是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的“全面”登记。
在初始登记之前,需作土地总登记。
对土地总登记之后,具体土地权利的取得,变更或者消灭才有可能进行登记。
②初始登记。
是指首次将“具体土地”;
权利登入登记薄的行为。
③变更登记。
是指因土地权利人发生变化,或者因土地权利人姓名或者名称,地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
④注销登记。
是指因土地权利的消灭而进行的登记。
房屋登记谈不上总登记。
土地的变更登记包括权利主体的变更与内容的变更,房屋登记则将二者拆开,分别对应转移登记(权利主体的变更)与变更登记(权利内容的变更)。
3、更正登记与异议登记
①更正登记。
权利人,利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的,可以申请更正登记。
不动产登记薄记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记有错误的,登记机构应当予以更正。
②异议登记。
如果不动产登记薄记载的权利人不同意更正,厉害关系人可以申请异议登记,登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效,异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求赔偿。
异议登记使得登记薄所记载的权利失去正确性推定的效力,异议登记后,第三人不得主场基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)
4、预告登记。
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
①预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
②预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。
具有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记。
①预购商品房,②以预购商品房设定抵押;
③房屋所有权转让,抵押;
④法律,法规规定的其他情形。
5、不动产权属证书与不动产登记薄不一致的,除有证据证明不动产登记薄确有错误外,以不动产登记薄为准。
三、动产的物权变动
(一)动产物权变动的情形
1、所有权,交付生效。
①一般动产;
交付生效。
动产物权的设立和转让,自“交付”时发生效力,但法律另有规定的除外。
一般物产(如冰棍)的所有权自“交付”时转移,与“登记”二字不沾边儿,您听说过“冰棍证”吗?
小汽车则有登记制度,您听说过机动车行驶证吧
②特殊动产,交付生效,登记对抗。
船舶,航空器和机动车等物权的设立,变更,转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
案例1甲将自己的一辆小汽车卖给乙,双方签订了买卖合同,乙向甲交付了20万元的车款,甲向乙交付了该车,但未办理过户手续。
甲向丙借款将该车抵押给不知情的丙,双方办理了抵押登记。
因甲到期不能清偿丙的债务,丙拟对该小汽车行驶抵押权。
①尽管甲乙之间未办理过户手续,但乙基于“交付”已经取得了该车的所有权;
②由于甲乙之间未办理过户登记手续,乙不能对抗善意第三人丙,因此,丙有权对该车行驶抵押权,乙的损失只能要求甲赔偿。
2、质权,交付生效。
以动产设定质押的,质权自“交付”时设立。
2、处理规则
①债权行为;
合同有效。
根据《买卖合同解释》的规定,出卖人没有所有权或者处分权的情况下,买卖合同原则上仍属于“有效合同”。
因此,擅自处分共有物的共有人与第三人签订的共有物买卖合同,属于“有效合同”
②物权行为;
效力待定。
物权行为的有效性取决于其他共有人追认与否,以“共同占有”为例,只要任何一个共同共有人拒绝追认,该物权处分行为即刻生效,受让人不能取得共有物的所有权;
如果其他共同共有人均予以追认,则无权处分转化为有权处分,受让人取得共有物的所有权。
解释①效力待定的只是物权行为,对于债权行为,无论其他共有人是否追认,买卖合同均有效。
解释②当其他共有人拒绝追认,导致转让行为无效时,作为出卖人的共有人因无法向作为买受人的第三人履行转移所有权的义务,出卖人应当向买受人承担(合同上)违约责任。
解释③如果第三人不知道并且没有义务知道所受让的标的物存在其他共有人,或者,虽然知道存在其他共有人,但不知道并且没有义务知道共有人转让标的物时未征得其他共有人的同意。
该第三人即构成善意,可依善意取得制度取得标的物的所有权,此时,即便其他共有人表示反对,亦不影响转让行为的有效性。
如此一来,其他共有人将丧失共有物的所有权,为了获得法律救济,其他共有人有权向转让人请求损害赔偿。
六、共有。
(一)共同共有
解释①家庭关系中的共有为共同共有,包括《婚姻法》规定的夫妻共同财产,《继承法》上的遗产,《农村土地承包法》中的家庭承包财产等,另外,以家庭共有财产投资设立的个人独资企业的财产,属于家庭成员共同共有。
解释②共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
所谓共同享有所有权,是指共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。
即共同共有物的所有权属于共有人全体,而非按应有部分享有所有权。
1、共有物的管理。
①重大修缮。
对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经全体工同人(一致)同意,但共有人之间另有约定的除外。
②权利和义务。
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;
没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。
③管理费用。
对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;
没有约定或者约定不明的,由共同共有人共同承担。
2、共有物的分割。
共有热约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定;
但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;
没有约定或者约定不明确的,共同共有人在共有的基础上市或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。
共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人享有优先购买权。
解释:
共有人可以协商确定分割方式:
打不成协议的,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;
难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖,变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。
3、共同共有的对外关系
①对外。
因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系单,共有人享有连带债权,承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
②内部。
在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,共同共有人共同享有债权,承担债务。
(二)按份共有
解释①共有人对共有的不动产或者动产没有在约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确而的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
解释②按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,可以约定;
没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;
不能确定出资额的视为等额享有。
按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
没有约定或者约定不明确,各共有人都有管理的权利和义务。
没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担。
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定;
没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割;
因分割对其他共有人造成损害的,应当予以赔偿。
3、按份共有的对外关系。
因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权,承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
②对内。
在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权,承担债务因此,当对外承担债务的共有人所承担债务的共有人所承担的债务超出其应当承担的份额时,有权向其他共有人追偿。
对外承担连带责任,对内承担按份责任。
4、按份共有人转让自己的个人份额。
按份共有人转让自己的共有份额,无需取得其他共有人的“同意”但是,按份共有人将其份额出让给共有人意外的第三人时,其他共有人在同等条件下,享有优先购买权。
七、动产所有权的特殊取得方式
1、先占。
所谓先占,是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。
物权的取得方式包括原始取得和继受取得,先占属于物权的原始取得。
所谓物权的原始取得是指物权取得非自他人之手继受而来,而是基于法律的直接规定。
例如,基于所有权而取得原物的孳息,通过合法建造取得房屋的所有权。
而物权的继受取得,是指权利自前手继受而来,继受取得的典型形式是基于“法律行为”让与权利(如房屋买卖),也可基于法律行为之外的方式(如继承)。
判断物权取得属于原始取得还是继受取得,关键在于所取得的权利是否源自权利前手。
2、添附。
原物经过添附而成为新物,但所有权仍只有一个,因而需要确定新物的所有权归属。
①附合。
不同所有人的物密切结合,构成“不可分割”的一物,成为附合。
A动产附合于不动产而成为不动产不可分割的重要成分者,不动产所有人取得附合物的所有权,例如,钢筋附合于房屋,房屋所有权人取得钢筋的所有权。
B动产附合于动产,动产与他人之动产附合,非毁损不能分离,或者分离成本过大时,各动产所有权人按其动产附合时的价值。
共有合成物,但是附合的动产,有可视为主物者,该主物的所有权人,取得合成物的所有权人。
②混合。
所有权不属于同一个人的动产,相互混杂,难以识别或者分离,成为混合。
关于混合,确定所有权时,准用动产附合之规则。
③加工。
在他人的动产上进行改造或者劳作,并生成新物的法律事实,称之为加工。
通过对一项或者数项材料加工或者改造而形成新物,只要加工或者改造的价值不明显低于材料价值,加工人即取得新物的所有权,材料之上的既存权利即消灭。
因添附而失去的所有权之人,有权请求取得添附新物所有权之人赔偿损失。
3、拾得遗失物
①拾得人不能取得遗失物的所有权。
②拾得遗失物后,拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。
有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;
不知道的,应当及时发布招领公告。
遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的,归国家所有。
③拾得人享有费用偿还请求权,在遗失人发出悬赏广告时,归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。
拾得人在返还拾得物时,可以要求支付必要费用,但不得要求支付报酬,但遗失人发出悬赏广告,愿意支付一定报酬的,不得反悔。
④遗失物的转让。
如果遗失物通过转让为他人所占有时,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求归还原物。
如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
权利人向受让人所付费用后,有权向无处分权人追偿。
4、发现埋藏物。
对于发现埋藏物并实施占有的,参照适用“拾得遗失物”的有关规定。
八、建设用地使用权。
解释①《物权法》规定的永益物权包括土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权与地役权。
解释②《物权法》中的“建设用地使用权”在《城市房地产管理法》中被称为“土地使用权”,二者均指“国有建设用地使用权”。
除兴办乡镇企业,村民建设住宅,乡镇村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的之外,其他对集体土地的建设利用,都必须先征归国有,然后取得国有建设用地使用权。
解释③建设用地使用权有创设取得与移转取得两种方式分别对应国有土地的一级市场和二级市场,其中,创设取得可采取有偿出让或者无偿划拨等方式,移转取得则有转让,互换,出资,赠与或者抵押等方式。
(一)建设用地使用权的创设取得。
1、无偿划拨。
土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿,安置等费用后将该副土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
根据规定,下列建设用地的土地使用权确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
①国家机关用地和军事用地。
②城市基础设施用地和公益事业用地。
③国家重点扶持的能源,交通,水利等项目用地。
④法律行政法规规定的其他用地。
根据《物权法》的规定,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权,采取划拨方式的,应当遵守法律,行政法规关于土地用途的规定。
用于商业开发的建设用地,不得以划拨方式取得建设用地使用权。
2、有偿出让。
除上述可经划拨取得的情形外,建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得,建设用地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
①城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该副国有土地的使用权方可有偿出让。
②建设用地使用权出让,可以采取拍卖,招标或者双方协议的方式,其中:
工业,商业,旅游娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标,拍卖等公开竞价的方式出让;
没有条件,不能采取拍卖招标方式的,可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
③土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该副土地的,应当予以批准,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
④土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回,该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的按照约定;
没有约定或者约定不明确的,依照法律行政法规规定办理。
但是,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
(二)建设用地使用权的转移取得
1、移转取得的方式。
建设用地使用权用以转让,互换,出资,赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立合同。
使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
2、建设用地使用权的出让。
①出让+转让。
根据《城市房地产管理法》第39条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当符合以下条件。
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书的:
按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者建设用地条件;
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
②划拨+转让。
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办
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