城郊农村建设用地出租纠纷的法律判定Word文档下载推荐.docx
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第二个问题:
如强判出租沙荒地协议无效,村委会是否承担缔约过失责任。
原审适用《土地管理法》第63条规定,而63条规定“集体土地所有人不得将土地使用权出租”,法律限制的是所有人的行为,案中正是土地所有人违法出租导致无效,原审判决适用法律是否存在问题。
第三个问题:
依据《物权法》、《农村土地承包法》、《农村土地流转办法》规定,农村沙荒地可以出租用于提高土地功效。
每年的中央一号文件反复强调强农富农,鼓励为农村增收获益,最高人民法院多次有过司法指导,只要地上建筑到期后按规定或约定拆除或续用即可,原审判决与最高院司法指导相矛盾的问题如何解决。
专家点评:
一、原审认定承租协议无效,是未能区分法律关于管制性规定与效力性规定的特点:
2006年3月14日签订的土地租赁协议,约定村里将沙荒地九亩出租建厂房、库房、加工厂,合同期限二十年至2026年3月31日;
协议第七条5项约定了村里承担违约赔付所有建筑及物资总额,村里出租的土地位于村内,协议中明确此地属沙荒地,在村委安排下建成厂房,给村里带来经济利益,使村内废弃地发挥了应有的效益,依据《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》P4页《物权法疑难问题阐释与处理3》:
“集体经济组织将本集体土地出租给本集体以外的人建设商铺租赁期五十年是否合法?
答:
从原则上讲联合开发承包租赁等经营形式,必须有利于集体的增收创收,并且不损害集体土地产权关系,通过合法程序与形式,将集体土地出租给开发商是繁荣集体经济的一种方式,是将闲置土地或者产值较小的土地用于扩大经营,符合法律将各种生产资料调动起来创造更大价值,符合集体利益保护的立法精神,故而只要不是损害集体土地所有权,不是损害集体利益的经营行为是应当值得提倡的,所以租赁土地给开发商应当视为合法,不宜以集体土地不得转让出租为由加以限制或者认定为无效。
最高人民法院《物权法疑难问题阐释与处理14》P9页“租用农村修建厂房该租赁合同是否有效?
”答:
租用人经集体经济组织同意,或者与集体经济组织签订了土地使用权租赁合同的,应当认定为有效,土地承包租赁,均可根据经营需要设定一定的地役权,而这种权利如经不动产权利人同意即为有效,并为法律所保护,租赁合同期满,承租人应当拆除建筑物或经出租人同意出价购买该建筑物,或经新的承包、租赁人同意折价购买该建筑物均可。
根据物权法规定承租人享有管理、占用、收益的权利;
实际上北京城郊农村闲置土地大多属于类似本案的方式出租建厂,盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收,符合中央关于新农村建设政策。
根据最高院司法意见,合同违反的禁止规定是针对一方当事人的还是针对双方当事人。
禁止单方的规范是作为对该方当事人的“纪律条款”来规定的,不属于效力性规范,违反规定一方应负该法律规范所确定的行政法上责任,另一方当事人则既不需负行政法责任,自然也不应在民事上承担不利后果。
如《土地管理法》第63条规定,该法条不属于效力性规范,已签订的承包合同不因此无效。
还有看合同违反禁止规定禁止的重心是行为手段(或方式)还是禁止合同本身。
如不问手段如何,合同行为均为禁止时,则为效力性规范,合同应为无效;
但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式,依其他手段也发生同一效果时,则为管理性规范,并不因此认为其无效。
如国务院公布的《无照经营查处取缔办法》其立法目的是为了维护市场经济秩序规范经营活动,禁止的对象则是无照经营行为,而非直接禁止无照经营者与他人之间的买卖合同,买卖合同仍可认定为有效。
又如《房地产管理法》第三十四条规定,转让房地产不得瞒报或者作不实的申报,其禁止及应受处罚的是瞒报行为,转让合同效力不受影响。
禁止合同标的的为绝对禁止,合同无效,法律规定只能由特定主体从事活动,实际上是对于从营主体的限制,如国家在许多行为实行许可证制度,违反这种制度无证经营或超范围经营,并不当然无效,还应当进一步审查法律禁止或限制的目的,如《建筑法》同时规定禁止无资质和超越资质承包工程,但其禁止的程度有所不同。
禁止无资质(包括挂靠、借用资质)企业和个人承包工程,属于效力性规范,但对于超资质的规定应当属于管理性的,禁止低资质企业承包高资质工程,实际上是限制性的,因为资质本身是在变化之中,所以,超资质承包合同应当有效,但行政责任并不免除。
《房地产管理法》规定未取得预售许可证开发商不得进行预售活动,其目的是规范商品房预售活动保护消费者利益,防止不法开发商利用预售合同进行欺诈,并不是为了禁止预售房屋活动。
本案中的集体土地不得出租用于非农建设,该规定是针对集体土地所有人单方及土地用途作出的,不属于效力性规范,事后补办的仍然应当认定合同有效。
《土地管理法》在审理民事案件中适用频率不高、影响不大,其在民事审判中的地位与民法本身体系的不完备,现行民法规范过于粗疏以及该法所调整范围的宽泛性等因素有关,同时也与我国司法实践的审理观念有关。
《土地管理法》第63条规定不属于任意性规定是无庸置疑的,但是也不属于效力性规范,从立法目的看主要调整的不是民事关系,其目的是为了维护农业用地的秩序,避免农业用地进入市场,而不是禁止出租或限制合同自由。
违反行政法强制性规范的合同不认定无效,并不等于说相关民事行为就是适法行为了。
当事人的行为违反了国家意志,理应受到来自国家强制力的约束,所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的,就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁。
合同效力问题是私法问题,应由民事法律调整。
违反行政法强制性规定的法律行为或合同在民法上的效力问题,是一个重要而又复杂的问题,它不仅直接约束民事主体的民事活动,关系到当事人能否达到订约目的的问题,对法官来说,强制性规定是裁判法,它是裁判合同是否有效的重要依据。
通过比较法的观察,结合我国现有法律现状,我国的司法实践中,应当将行政法强行性规范进一步区分为效力性规范和管理性规范,只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。
二、如强行认定出租协议无效,则村委会对无效负有完全过错,村委会应当承担缔约过失损失赔偿责任:
原审将此处的土地笼统地认定为“农业用地”,将村委会“不得”出租的规定作盲目解释,将土地所有者与土地用途及出租或承包理解错误,农村所有的土地都为农业用地,土地法规定对土地按用途管理,划分农业耕地、林地和草地、农村沙荒地或闲置地、农村建设用地(含宅基地)。
涉案土地为农村建设用地,原审以《土地管理法》第六十三条为裁决依据,实属与客观实际不符。
多年以来村里的土地都发包给他人建厂经营,无一取得规划审批,政府处罚后村里将土地再次转租获利,这种前脚查办后脚租建的作法明显违法。
一审判决没有对是否有规划做过调查,实为裁决漏项。
依据《合同法》第42条规定,如果协议被确认为无效,建房的损失属于缔约过失造成,应得到赔偿,这就如同一个硬币的两个面不可分隔,违法行为不能由单方来承担,村委会除了在出租合同中明确约定建厂房以外,从未制止过建房,北京高级法院曾明确判决出租人因未制止承租人建房,应当承担赔偿责任。
从公平公正角度说,《土地管理法》第63条规定的是“集体土地所有人不得出租”,并非集体土地使用人不得承租,村委会明知出租的土地违法,仍要出租获益并在书面协议中允许建房,村委会应对无效承担缔约过失的法律责任。
根据《合同法》第五十八条规定,合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或没有必要返还的,应当折价赔偿,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责
我们的意见是赞同于最高人民法院民二庭关于“集体经济组织将本集体土地出租给本集体以外的人建设商铺,租赁期限50年,是否合法?
”的解答中所阐述的意见。
认为该等土地租赁是繁荣集体经济的一种方式,符合法律将各种生产资料调动起来,创造更大价值,保护集体利益的立法精神。
只要不是损害集体土地所有权,不是损害集体利益的经营行为是应当值得提倡的。
故租期超过20年的土地使用权租赁经营应当视为合法。
不宜以集体土地不得转让为理由加以限制或认定为无效
我们认真地研究了相关法律,并在网上收集了各种相关解答。
我们发现,国家法律一直都是在回避农村土地租赁问题的,土地租赁经营权作为重要的地役权,居然在物权法条文中没有体现。
网上律师解答的五花八门,但答案都没有法律依据,大部分律师意见认为土地租赁合同无效。
我们还电话远程请教了一位号称房地产专业法律博士,博士认为这是名为租赁实为土地非法买卖,这一结论吓了我们一跳。
我们广泛收集了著名学者意见、最高法院的出版物和广东省高级法院的指导意见,结论是一致认为有效,土地租赁合同不适用合同法。
我们认真分析了两种不同观点,以及各自的理由。
最后,我们的意见是赞同于最高人民法院民二庭关于“集体经济组织将本集体土地出租给本集体以外的人建设商铺,租赁期限50年,是否合法?
不宜以集体土地不得转让为理由加以限制或认定为无效。
为此我们长达两万余字的《法律(专家)意见书》,从历史角度、党的政策角度、不同历史时期法律变化的角度、立法精神角度、国家经济发展与需求角度、司法实践角度、专家学者和最高法院主流观点角度、省高级法院指导意见角度等等,组织了相关模拟辩论和研讨,详细论证和出具了农村土地租赁的法律意见。
五、能否租赁农村集体土地建厂房?
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[最高人民法院意见]&
租用人经集体经济组织同意,或者与集体经济组织签订了土地使用权租赁合同的,应当认定为有效。
土地承包、租赁,均可能根椐经营需要设定一定的地役权,而这种权利如经不动产权利人同意即为有效,并为法律所保护。
租赁合同期满,承包人应当自行拆除建筑物,或经出租人同意,出价购买该建筑物,或经新的承包、租赁人同意折价购买该建筑物均可。
防止未经征用,或未投入商业用途的农村集体土地使用权进行纯粹商业开发,以防止损害集体组织及广大百姓的合法权益。
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[马文龙律师指出]&
小产权房及农村集体土地(包括宅基地)房屋卖给城镇居民、农村集体土地租赁建设商铺、厂房等问题,最高人民法院与国土资源部、建设部意见分岐很大,理论界争论很大,各地法院判决也不相同,导致司法裁判不统一,不利法律权威的确立。
三、集体经济组织将本集体土地出租给本集体以外的人建设商铺,租赁期限为50年,是否合法?
从原则上讲,联合开发、承包、租赁等经营形式,必须有利于集体的增收、创收,并且不损害集体土地的产权关系。
通过合法的程序与形式,将集体土地出租给开发商是繁荣集体经济的一种形式,是将闲置土地或者产值较小的土地用于扩大经营,符合法律将各种生产资料调动起来,创造更大价值,符合集体利益保护的立法精神。
故而只要不是损害集体土地所有权,不损害集体利益的行为是应当值得提倡的。
所以租赁期为50年的土地使用权出租开发应当视为合法。
不宜以集体土地不得转让为由加以限制或者认定为无效。
能否租赁农村集体土地建厂房?
【国务院办公厅】《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为
近年来,一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划,规避农用地转用和土地征收审批,通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。
对此,必须严格禁止,并予以严肃查处。
国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查,并严格依法依纪处理。
严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。
严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。
【最高人民法院意见】租用人经集体经济组织同意,或者与集体经济组织签订了土地使用权租赁合同的,应当认定为有效。
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