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一审法院以合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定,认定合同无效,显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则,应予纠正。
二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第十七条第二项之规定,判决:
一、撤销一审判决;
二、被上诉人赵某向上诉人卢某双倍返还定金计人民币20XX0元。
《合同法》第四十九条规定了表见代理制度,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
表见代理是指行为人虽无代理权,但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权,基于信赖实施民事行为,由此产生的法律后果,由被代理人承担的代理。
一般表见代理需要存在第三人相信代理人有代理权的表象,本案中夫妻的卖房一方实际上没有向第三人作出代理另外一方的意思表示,但是基于夫妻关系的特殊性,在本案中还是符合表见代理的基本特征的。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
至于强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确,在相关司法解释出台之前由法官酌情认定。
《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识,不能作为认定合同无效的理由。
出卖人以出售房屋未取得夫妻另外一方的同意而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚实信用原则,不利于维护社会交易关系的稳定。
篇二:
卖房注意事项
步骤/方法
买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
签合同卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商,对房屋坐落位臵、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。
买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。
比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
注意事项
房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;
还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。
如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。
再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。
买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。
买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:
合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
篇三:
商品房买卖合同签订后,卖方反悔,二审败诉
商品房买卖合同签订后,卖方反悔
为保护交易安全,二审败诉
云南亮剑律事务所刘荣广律师
导语:
王芳与陈红签订商品房买卖合同后,卖方王芳及丈夫吴斌以虽然签订买卖合同是当事双方的真实意思表示,但签订买卖合同时卖方并未取得房屋产权权并且签订买卖合同未经过共有人吴斌的同意,且在共有人知道双方签订买卖合同后,明确表示不同意买卖该该房屋并明确表示愿意退回陈红已付30万房款,据此向法院起诉讼,要求法院确认双方签订的商品房买卖合同无效,同时陈红向法院提起反诉,要求继续履行合同。
经人民法院开庭审理,为保护交易安全,一审二审均驳回王芳及丈夫吴斌的诉讼请求,支持了反诉人(本诉被告)陈红的反诉请求,卖方败诉。
案情回顾
王芳与吴斌于1995年8月15日登记结婚系夫妻关系。
20XX年10月5日王芳与第三人昆明某某房地产公司签订《商品房购销合同》,约约定由王芳向第三人昆明某某房地产公司购买昆明市某某小区XX号预售商品房,建筑面积130㎡,售价万元,于20XX年1月30日前交付。
《商品房购销合同》签订后,王芳依照约定支付了购房款。
20XX年10月3日,王芳与陈红签订了《房屋买卖协议》,约定由王芳将昆明市某某小区XX号房屋出售给陈红。
房屋售价
51万元。
付款方式为签订买卖合同后陈红立即支付房款30万元,余款在更名完成时一次性支付。
同时双方约定,王芳必须配合陈红,办理过户手续,并把供所需要的各种证件,保证房屋的完全所有权,任何第三人不能向房屋提出权利主张。
协议自签订之日生效,如有任何一方违约,应按双方约定的成效总价的20%承担违约金。
《房屋买卖协议》签订当日,陈红支付王芳房款30万。
20XX年12月,第三人昆明某某房地产公司通知购房人接房,其后原告办理了接房手续,同时交纳了本争议房屋的配套费、税费等费用。
诉讼经过
(一)卖方反悔,卖房人反成被告。
20XX年3月30日,王芳及丈夫吴斌以王芳与陈红签订1、《房屋买卖协议》时,并未取得房屋产权登记证书,2、同时也为征得共有人王芳丈夫的同意。
据此王芳夫妇向昆明市XX区法院提起诉讼,请求法院依法确认王芳与陈红于20XX年10月3日签订的《房屋买卖协议》无效。
在法院向被告陈红送达起诉状副本后,在举证期限内向法院提出反诉,请求法院确认20XX年10月3日,双方签订的《房屋买卖协议》合法有效,依法判令被反诉人继续履行协议并协助反诉人办理过户手续。
(二)一审法院审理,判决。
经法院通过庭审调查,双方当事人对王芳与陈红签订《房屋买卖协议》的事实均无异议,本案的争议焦点为王芳以个人名义与陈红签订的《房屋买卖协议》是否有效?
1、未取得房屋权属登记证书的房屋是否可以买卖?
法院审理认为,用于买卖的房屋在签订房屋买卖协议时,虽未取得房屋产权证,违法了《城市房地产管理法》38条关于未依法登记领取权属证书不得买卖的规定,但是此规定为管理性规定而非效力性规定,所以未取得产权证房屋是可以买卖的。
2、作用夫妻共同财产的房屋,没有夫妻一方的签字所签订的《房屋买卖协议》是否有效?
法院认为,从形式上看,王芳未经共有授权或书面同意而与陈红签订《房屋买卖协议》的行为属于无权处分。
对此法官从价值取向、生活经验之考察、婚姻法关于夫妻共同处分权的规定等进行全面综合分析认定夫妻双方都有平等处分夫妻共同财产的权利,特别是由于夫妻之间的特殊身份关系,对于第三人陈红来说,不论客观上还是主观均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示,故王芳夫妇负有举证证明陈红在签订《房屋买卖协议》时已经知道了吴斌不同意买卖房屋的事实,且知道后还坚持与王芳签订买卖协议,但是原告夫妻二人对此并未完成举证,所以应当连带承担举证不能的后果。
故王芳对其购买的预售商品房拥有处分权,其与陈红签订的房屋买卖协议合法有效。
3、法院判令
(一)驳回杨夫妇的诉讼请求;
(二)陈红与王芳签订的《房屋买卖协议》合法有效;
(三)王芳夫妻在取得产权证后,协助陈红过户。
(三)上诉,维持。
一审法院的判决作出后,两原告对法院的判决不服,认为一审法院在审理案件的过程中适用法律错误,向昆明市中级人民法院提出了上诉,请求二审法院依法撤销一审法院作出的(20XX)民一初字第1651号判决,依法改判当事双方签订的房屋买卖协议无效。
最终法院经开庭审理后,驳回上诉,维持原判。
律师论案
一、是双方当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定,如何认定合同的效力?
对于合同双方当事签订的违反法律、行政法规的强制性规定的行为是否有效,应区别对待,因为强制性规范包括管理性规范和效力性规范。
而根据相关法院的规定,只的违反了效力性的强制性规范,才能导致协议必然无效,本案两级法院法官正是基于此,考虑立法背景、立法目的、尊重意思自治、鼓励交易等因素,充分应用法理学、逻辑学、社会学的原理进行客观、全面、准确的分析、判断,最终认定双当事人签订的协议有效。
二是夫妻共同财产,作为共有的一方单独处理夫妻共同财产的行为是否有效?
最高人民法院《关于适用若干问题的解释
(一)》规定:
夫或妻对夫妻共同所的的财产,有平等的处理分权。
现实生活中,夫妻共同财产特别是不动产(如:
房产)只登记在夫妻一方的名下,在进行交易的过程中,往往也只有名字登记在产权证上一方与第三人签订买卖协议,但由市场供求关系及政策的变化,标的物的市场价格也会迅速上涨,此时,卖方就很可能因为想获取更高的收益而背弃诚实信用原则,想方设法使已经签订的协议归于效,最终以夫妻共同财产需经共有人同意才能处分进行抗辩,本案正是如此。
但是买方作为善意的第三人,无论从客观还是主观上都无法知道卖方的处分行为只是个人的意思表示,这就需要卖方举证证明,共有人确实对另一共有人的处分行为毫不知情,如果无法完成举证,就将承担举证不力的后果,本案法官最终认定合同有效,符合法律的规定,并且有效的维护了交易安全,扼制恶意投机交易行为的滋生。
三、本案中法院庭审案件的精神在于保护交易。
随着社会不断向前发展,社会主义市场经济科秩序的不断健全,交易标的的手段、方式将更加多样化。
只有充分尊重双方当事人的意思自治,保护交易安全,才能更有效的促进社会的发展,也只有这样才符合合同法的基本精神即鼓励交易,保障交易安全。
所以无论是现在还是今后,在双方当事人签订交易协议以后,起诉确认交易协议无效,法院确认无效的情形将极为罕见。
篇四:
律师提醒:
买卖二手房须知三个合同要签好
律师提醒:
律师讲解二手房买卖时,特别提到三个重要的合同,第一个合同是中介委托合同,如果是通过中介买房,那中介一般不会让你直接见卖房人,他们会担心你会跨越他,直接和卖房人达成协议。
所以,中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同,这个合同上,买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁,房屋的面积有多大,房屋的价格是多少,各种费用的结清问题。
对于出卖人来讲,成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同,各个条条框框都签订好了,也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的,那就得签银行贷款抵押合同。
这个合同涉及到卖房人,买房人,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行,还可以再加三方,卖房人的贷款银行指定的保险公司,买房人的贷款银行指定的保险公司,还有中介公司,这个贷款行为可能涉及到七方,因此比较复杂。
这种情况下,对于消费者来说,要想签订一个细致的合同,可以请个律师。
篇五:
签订了意向书反悔不想购房了,可以退定金吗
教你一招:
签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗?
购房时,在签订正买卖合同之前,双方经常会先签订《认购书》(或《购房意向书》),因
《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。
认购书一般包括什么内容呢?
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)
房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中,围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。
有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的,并没确定肯定购房,只是被销
售人员忽悠得赶紧下单占位,且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果,销售
人员往往也不会认真提示。
等签署过后回家再一思量,有些人就不再想买了,但提出不买。
开发商就会说定金不退。
那么发生这样的纠纷,该怎么处理呢?
杨文战律师先带您看看法律上的规定:
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规
定:
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;
因不
可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受
人。
第五条规定:
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条
规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认
定为商品房买卖合同。
(第五条的意思是,不管名字是什么,如果这个书面文件的内容非常完善,具备买卖合
同的主要要件,就可以当买卖合同来认定。
这里的事,在本文中先不分析。
)按上述第四条的规定:
如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。
如
果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。
当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
当然,同样的法律规定,不同的运用方法,还是可能产生不同的结果的。
从实践来看,在购房者反悔的情况下,如果稍微懂得一点技巧,还是有可能做到合法地
规避《认购书》中的定金罚责条款。
比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找
开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。
一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确
定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。
如果对合同中的一
些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那
在法律上看,就符合不归责于任何一方情形了,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或
失效,定金原数退还。
简单说:
同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;
如果以协商合同条款的姿态操作,最后以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于
任何一方,定金原数退还。
当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一
些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。
当然,实践操作中能否实现反悔不担责的结果,还要看具体情况。
所以,从保护购房者
的角度讲,签署《认购书》还是要谨慎。
如果非要走这个程序,要注意两点:
第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长。
以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。
因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合
同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。
第二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。
虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认
购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算
开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要起诉,很麻烦的。
最后,我们再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况
适用《认购书》中的定金罚则:
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不
予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退
还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖
双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
篇二:
买家反悔不
买房,可以要求返还意向金吗?
买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗?
关键词:
二手房纠纷,意向金,定金罚则,西安房产许正文律师按:
《中华人民共和国合同法》第四条规定:
“当事人依法享有自愿订立合同
的权利,任何单位和个人不得非法干预。
”意向金的处理不同于定金,其遵循“合同自由”原
则,根据双方的约定处理。
【基本案情】
20XX年3月5日,买方陈某与卖方王某签订《购房意向书》一份,意向书中约定:
双方
同意房价为54万元,买方须于签订意向书之日,向卖方交付意向金1万元。
双方于一周后签
订正式买卖合同。
如出卖方违约,应双倍返还意向金,如买方违约,无权要求返还意向金。
陈某于当天向王某交付1万元意向金。
一周后,陈某因感觉该房屋购买价高于其他同类房屋。
要求王某退回意向金,遭到王某拒绝。
为此,陈某把王某告上法庭。
【律师分析】
在本案中,陈某向王某支付了购房意向金,并约定如果其违约则意向金由出卖方没收。
此时意向金承担了保证陈某购买房屋的作用,陈某与王某之间的约定已经构成了一个合同。
陈某没有履行购房的承诺,王某就有权没收意向金。
【法院判决】
驳回原告陈某的诉讼请求。
【律师提醒】从法律上讲,“意向金”和“定金”是有很大区别的,但在很多的二手房买卖中,当事人
不太注意其相互之间的区别。
意向金只有在符合一定条件的情况下,才能起到定金罚则的作
用。
如果本案中,双方虽
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