房地产市场情况调研报告Word文档下载推荐.docx

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目前不带电梯多层均价在XX左右，带电梯多层和高层均价在XX左右。

价格有大幅的提升。

但在XX县市中，XX房地产依然处于中下水平。

未来城市花园

A.基本情况：

开发商：

XX开发有限公司（XXX）

位置：

XX路　

建筑类型：

X层小高层，一梯X户

总建筑面积：

XX平方　总套数：

XX套

楼盘亮点：

地面全部铺装　红外监控　与110联网

B.户型配比和销售情况

■149三室二厅（一梯两户）：

完成销售约60%

分析：

未销售部分大多在7层以上。

销售状况较差与本套型临街有一定关系。

■163平方四室二厅（一梯两户）：

完成销售约50%

改为39\45平方一室一厅、78平方两室两厅的3-5层基本售完，未销售部分多为临街以及7层以上。

■178四室二厅（一梯两户）：

完成销售约70%

本套型销售状况较好，与本套型位于小区中心有很大关系。

未销售部分大多在10层以上。

■192五室两厅（一梯两户）：

完成销售约40%

3至6层拆解为42、43平方一室一厅、104三室两厅销售完毕，7层至12层未拆解，一套未售。

C.总体分析

■ 

从整体销售来看

XX花园06年5月份开盘，经过两年的销售，总体销售率免强过50%，确实严重超出开发商预期。

从开盘价格来看。

XX花园06年5月开盘时起价均为1450元，均价为1800元，平均总价为30万。

当时我小区多层开盘均价约1400元。

原因分析

户型过大，实用性差。

从其修改正后户型的销售情况清楚说明这一点。

差异性定位失误。

未来做为高层楼盘，与XX短兵相接，目标客群定位雷同，但是其自身无论从地段来讲，还是从小区景观、户型设计均与XXX相比均处于下风。

没有具有充分竞争力的卖点支撑。

高调入市，无价格优势。

与当时的XX相比，价位相当。

在整体处于下风时，又无价格优势。

一、 

XX

A.基本情况

XX开发有限公司

XX附近

12层小高层、16层、19层高层，为一梯两户，22层高层为一梯五户）

120000平方　

地段、一万平方中庭广场，绿化投资300多万

近期均价：

三期（精装修、带电梯）2900元　近期二期余房均价约为2500元

●一二期142－174平方三室两厅、165平方四室两厅，均为一梯两户。

05年一期开盘销售，至今销售率在90％以上。

销售情况较为理想。

●2008年开盘的一栋一梯五户的22层高层，南朝向的149平方三室两室的销售率80%，南朝向138平方三室两厅销售率83%，109平方三室两厅销售率47%，97平方二室一厅销售率31%（集中于12层以下），160平方三室两厅销售率13%.

●三期户型全部为100平方以下精装小户型。

与三期楼幢所处位置有直接关系。

属于西大街和长乐路拐角处，面对XX广场、东西向。

据其高层反映，近期销售局面不是太好。

整体销售情况理想。

在开盘之初，进展并不顺利。

销售周期偏长。

一期05年已开盘。

入市价格起价为1450元，均价同样不足2000元。

一梯五户的销售情况，充分说明购买高层客户对房屋位置均好性的要求，并非越小越好卖。

而是在功能齐全、空间合理、朝向好基础上的面积较为适宜的中小户型为市场所青睐。

D.原因分析

■地段优势显著，属于XX核心地段。

■入市价格合理，涨价过程温和。

一二期均价在2000元以下。

05年开盘时起价为1450元。

至今其二期房屋（现房）13层价格为2600元。

与我带电梯多层最好单元6层价格相当。

■绿化效果明显。

中庭广场一万平方，绿化投资300万，由专业园林绿化公司操作。

二、 

XX房地产开发有限公司

XXXX广场西邻

19层小高层，一梯四户、一梯六户

外立面、复式挑空6米、双面挤塑塑钢窗、直饮水、三菱电梯

均价约为2500元

123平方三室两厅，销售率33%

149平方、155平方三室两厅，销售情况均不理想

181平方四室两厅，销售情况不理想

190-222平方复式，销售情况不理想

整体销售情况不理想

123平方三室两厅，是销售唯一亮点

小区仅两幢高层，楼前为嘈杂市场，小区为开放性无围合布局，居住氛围差；

户型面积偏大，总价高

入市价格直接与XX现时销售价格看齐，即无产品优势，又无价格优势。

三、 

XXXX

■ 

以上两家高层楼盘，手续不健全，无规划优势可言

以上两家高层楼盘销售率较高，原因在于有明显的价格优势。

高层均价仅为1800元左右。

再次说明，必须有自己的核心优势。

D.XXXX

XX房地产继XX花园后的第二个楼盘，户型格局为110平方、130平方三房，160平方四房

经过XX花园的滞销，XX在此项目上的户型定位必然要慎重。

户型面积已大幅缩减。

但并没有出现100平方以下户型。

第三部分危机影响 

发端于美国的金融危机迅速波及到了中国房地产市场，北京、上海、深圳等一线城市的楼盘销售总量和销售价格均出现深度回调，在此背景下，河南房地产市场未能独善其身，据相关信息，2008年，我省房地产市场销售下降。

商品房销售面积2900多万平方米，下降24.5%，其中，住宅2700多万平方米，下降23.3%。

作为XX下辖县级市的XX房地产市场，据我科室与房地产公司人员接触了解，以及观察近来XX市商品房备案系统信息，总体而言，XX房地产市场未受本次金融危机太多波及，销售状况平稳，房价未出现明显下降。

XX房地产市场运行平稳的主要原因在于XX房地产市场无外来购房者，商品房的消费市场目标客户纯粹为本地居民，且购买目的绝大多数以自住为主，以炒买炒卖为主要目的客户较为少见。

楼市消费较为理性，所以，XX地产市场自2004年开始起步发展直至现在，价格走势始终偏低，目前新密多层均价为1500元左右，高层住宅均价为2400元左右，居于XX县市之末，这与XX在六县市中身处榜眼的经济地位显然是不相符的。

XX也有个别楼盘目前遇到销售不畅问题，但究其原因，主要因为定位偏高或户型偏大所致。

与金融危机关联不大。

XX楼市去年年底也出现楼盘销售低迷情况，与金融危机下XX楼市低迷造成的观望情绪有一定关系，但也与我市居民忙于过年关，没有在年前购房习惯有很大关系。

据售楼一线人员反馈信息，春节期间和春节后，客户来访量均大幅增加。

近期合同备案数量开始明显恢复增长。

在金融危机背景下，作为房地产销售管理部门，未雨绸缪，也出台了多项政策支持房地产发商理性发展。

如，政府出资收购90平方以下房屋作为廉租房，对房地产市场起了信心稳定起了一定作用。

对我们房地产管理部门而言，最为重要的工作还是简化办事程序，提高工作效率，减少房产开发商按揭贷款程序涉及房产部门工作时间，提高开发商回款速度，有力支持证照齐全开发商的正常运营。

在房地产管理部门监督和大力支持下，以满足自住为开发目的XX房产市场仍然会健康理性发展。