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但实际上,很多房产公司在订立合同时都规定,只要买受人无法继续履行合同,出卖方都要没收定金。
④买期房要约定条件和时限。
对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。
如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。
如含有模糊性词语只注明竣工日期,而不无交付使用日期;
运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,(交房有两个意思:
一是房屋使用权即实物交付;
另一层是房屋所有权转移即产权过户。
应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付)并注明开发商不能按时交房所需承担的责任)。
⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼(具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述)
有时合同中还会进行如下描述:
“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。
最短是多长时间,什么样的才算最好的?
所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。
有时会出现这样令人哭笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。
很多合同中常可以看到这样的条款,“应于×
×
日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“×
日前如何如何”后该怎样处理。
这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。
所以对于购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。
再举个简单的例子,你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯,是否会全部同时开通,如果有不开的怎么办?
不要小看这个问题,为了出面积、增利润,现在的高层住宅只安装几部电梯,而且平时还不全开,在上下班高峰时间极为不便,这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢?
⑥公摊面积:
不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人房的地下室,以及可以单独使用的空间。
还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。
为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。
在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。
(面积确认和差异的确定。
建议购房人选择在合同里已经规定的第二
种处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商应退还房款以及利息,你也可以接受。
)
⑦购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。
但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。
对策:
律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。
⑧合同陷阱几经斟酌后,客户便要决定购房了,因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。
一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。
这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
比如,标准合同第十五条迟延办理产权证的,违约金每日按已付房款的万分之三计算,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。
前不久我们从报上看到过这样的案例:
迟延办证一年多,只赔付96元。
或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。
还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平。
实际不公平。
例如:
约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。
这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不
三、检查房屋质量。
在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
房屋的交接:
开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承担。
四、明确物业管理事项。
一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。
所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
五、重点约定违约责任。
①对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。
可参考:
签约后购房者要求退房、不按期付款;
开发商卖房后要求换房,不按期交房;
面积变动超过约定幅度;
质量不符合要求;
办理过户手续时不符合规定和约定等。
别漏了违约责任的平等性。
②未注明因何种原因可以退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后,需要交一定额度的定金。
但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,开发商一般都只退购房款而不退定金。
所以买家最好与开发商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。
③擅自扩大对“不可抗力”的解释,政府交通管制竟也在列
《合同法》第117条对不可抗力有明确规定:
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
而某合同中规定,“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下,战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决,包括施工期间,由于政府重大活动规定不得开挖、运土,交通管制等。
”合同条款明显违法。
④损害共有权益,将共有场地的车位同规划车位混为一谈
《物权法》第70条规定:
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”第73条规定:
“建筑区划内的道路,属于业主共有建筑区划内的绿地,属于业主共有建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
”第74条规定:
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
”
但在实际《商品房买卖合同》中,出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式,对买受人对共有部分享有共有权进行限制或者排除。
如在某合同中约定:
“买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理,自行使用或授权使用,产生受益归出卖人。
”明确排除了买受人的共有和共管权利。
此外,采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。
如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,同规划车位或规划车库混为一谈,明确排除买受人对这部分车位的共有权利。
⑤某房产公司在合同补充条款中约定:
“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。
”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失,买受方或受害方应直接向生产厂商索赔,出卖方不承担赔偿责任或连带责任,但应提供必要的协助。
而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条以及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定,在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
《合同违法行为监督处理办法》第九条也明确规定,“经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任:
(一)造成消费者人身伤害的责任;
(二)因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任”。
⑥登记手续约定违规,办“两证”大大超过法定期限
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:
“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
”但有些《商品房买卖合同》对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。
⑧签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件,要明确双方违约责任。
按规定入住70%以上才能开通燃气,之前开发商要免费提供液化气灌。
⑨延期交房:
开发商《补充协议》规定,“若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总额以房款5%为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的本金。
”这种约定非常不合理。
六、签订合同时的法人代表
购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。
有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。
另外,也有可能该项目是a公司开发的,实际上却是由b公司投资,作为买家还是应与a公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。
在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。
否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任
七、关于产权登记的相关规定
约定了办理产权证的时限,以及违约的条款,购房人可以根据实际的情况,可以选择退房或者违约金。
按照现行商品房销售规定,在60天内,开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。
如果因为开发商的责任,没有及时把所有的资料报产权登记机关备案,使购买人不能及时办理产权证的,可以约定一个处理方式,可以退房,对于违约金,一般是合同金
额的1%-5%之间,也是根据实际的情况来进行选择。
也可以选择不退房,如果选择退房,*作起来有一定困难,比如说你已经入住了,因为办理产权,是在入住之后的二三个月进行,如果这时你因为产权证的原因要退房,可能会不太利,建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后,那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题,以及和相关部门的协调问题,并不是说没有办理产权证,是因为这个项目的本身合法性有问题,在这个情况下建议你选择不退房,让开发商按照一定的比例来支付违约金。
附件一是房屋的平面图,在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;
第二要标注面积,或者是面积的标尺。
八、买房签合同补充协议注意事项:
在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。
需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。
所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
①、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
②、明确房屋所有权证办理的时间。
因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。
③、要明确按揭办不下来的话,双方的责任。
现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。
要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
④、明确关于公摊建筑面积。
现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。
现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
⑤、应该明确装修标准。
以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。
比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。
⑦、明确退房的责任。
购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。
篇二:
房屋买卖合同(全款一次付清合同)
房屋买卖合同
立合同人以下简称卖方:
甲方
买方:
乙方
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:
一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有,双方议定房地产总价款为人民币大写:
。
1、房屋状况(请按《房屋所有权证》填写)
房屋座落:
,建筑结构:
多层砖混结构,总层数:
层,建筑面积(平方米),用途:
民用住宅。
2、该房屋的所有权证号为:
;
国有土地使用权证号为:
二、甲乙双方商定,自本合同签订之日起,乙方一次性付清房款后,甲方正式交付乙方房屋钥匙以及房屋产权证书。
三、甲方在房屋正式交付乙方时,甲方应已清结该房屋已发生的水、电、有线电视、物业管理等各项费用,并告知乙方。
从正式交付乙方之日其起由乙方负责交纳,该房屋所产生的其他一切费用与甲方无关。
四、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方,并无任何隐瞒。
乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉,并无任何异议。
五、双方中途违约,由违约方向对方给付房地产价款百分之十(10%)的违约金。
六、经甲乙双方协商一致同意,办理房产过户手续所缴纳交易税费、手续费等相关费用均由乙方承担。
甲方应提供办理办理过户手续所需的材料。
七、本合同在履行中若发生争议,双方应采取协商办法解决。
协商不成,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。
八、本合同经双方签章后即生效,须共同遵守。
本合同未尽事项,可另行议定,其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。
九、本协议一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效,甲、乙双方各执一份。
十、甲乙双方约定随之转让的附属物及装修设施为:
(以及之前约定的所有物品)。
甲方(卖方):
身份证号:
住址:
电话:
年月
日乙方(买方):
身份证号:
住址:
电话:
年月日
篇三:
如何签订正式的购房合同
1.正式合同文本的签订
买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。
大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。
因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。
我们在此将罗列出其中的重要条款,希望大家能够详细阅读、体会,相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。
(1)认准签约主体
仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。
因为在商品房销售中,很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。
因此,购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。
这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。
此外,还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。
(2)仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可以向当地的房地产开发主管部门咨询,在自己全部理解之后才开始签约。
(3)不要漏项
对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地情况及年限都应当逐项填写,以免出现漏项,因为这些条款关系到所购房屋的合法性。
在现实中,很多购房者对此并不重视,以为房子在那摆着不会出错,当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时,就很难证明对方欺诈,因此,在签订合同的时候,必须将这些内容明确地写进去。
(4)寻找谈判的机会
《商品房买卖合同》中有许多相关条款
都是空白的,这需要买卖双方协商后填写或补充约定。
也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。
但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容,使得购房者失去了平等谈判的机会。
这时候,购房者需要头脑清醒地据理力争,如果自己不同意合同中的某项约定,就应该将自己的意见写进补充约定中。
否则,签订认购书就视为你同意了合同中的条款。
(5)对于双方违约的处理应平等
在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。
如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。
(6)关于房屋面积差异的处理
关于商品房面积的计算,我们在前面已经有所交代。
但是在这里还需要进一步予以详解:
我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:
出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有约定,按照约定处理。
如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。
如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,此部分所有权归购房者;
房屋实际面积比合同约定面积小的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外,购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分如何签订正式的购房合同
摊面积是共有产权)。
如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难,不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,也由此损害购房者的权益。
因此,在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。
当然,这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。
(7)产权登记要明确
按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定,开发商必须在商品房交付使用的60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定,预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;
现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
因此,只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务,就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。
在现今的商品房买卖中,开发商往往承诺由其代办权属证书,所以,开发商不但有在60日内提交资料备案的义务,同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务,否则就应当承担违约责任。
当然,当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。
(8)配套设施要明确
在《商品房买卖合同》中,商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白,这也需要由甲乙双方协商填写。
如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。
比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。
看上去这句话没什么问题,但是细细品味就会发现其中大有文章可做:
“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的?
入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。
因此,在这些条款中,需要明确注明具体的开通时间。
虽然煤气的开通受入住率的限制,暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。
同时,还应有对违约责任的处理方法。
(9)不可轻视设计变更
很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。
事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款时更应审慎对待。
(10)明确合同附件
合同附件中应附上商品房平面图,包括方位图及分门分层平面图等,而且还要用红笔将所购房屋圈红,并注明房间面积,加盖骑缝章或签字。
此外,还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸,而不应将此项空下,空下就是以实际环境为准。
(11)注明商品房的抵押和租赁情况
在写明此点的时候,应当标明出现抵押或租赁情况时,房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。
此外,还应详细填写商品房的质量及设备情况。
2.商品房买卖合同的补充协议
现如今,购房者需要购买住房的时候,都需要与开发商签订《商品房买卖合同》,这份合同是建设部颁布的格式化文本。
此外,购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充协议的方式附在《商
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