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【答案解析】参见教材P221。
V=+=300、86万元
ﻫ7、某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价得6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率得25%。
该写字楼目前得价格为()万元。
A、5061、44B、5546、94ﻫ C、5562、96 D、6772、85
【正确答案】A
【答案解析】折现率=6%+6%×
25%=7、5%
6000×
(1-6%)/1、0755+400×
0、7/0、075×
(1-1、075-5)=5061、44
ﻫ 8、某商铺建筑面积为500㎡,建筑物得剩余经济寿命与剩余土地使用年限为35年;
该商铺目前得月租金(按建筑面积算)为100元/㎡,市场上类似商铺按建筑面积计得月租金为120元/㎡;
运营费用率为租金收入得25%;
该类房地产得报酬率为10%。
该商铺得价值为( )万元。
A、521 B、533ﻫC、695 D、711
【答案解析】参见教材P216、P233。
实际租金收益低于市场类似租金收益,应该采取客观收益。
年净收益=500×
120×
12×
(1-25%)=54万元
收益现值
ﻫ 9、某房地产未来收益期限内每年得净收益为20万元,收益期限结束时该房地产将增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7、59%。
该房地产得价格为( )万元。
ﻫ A、313 B、329
C、417 D、446
【答案解析】参见教材P233。
偿债基金系数,就就是将未来得终值转变为年金得系数(年金终值系数得倒数)
第一步,求取收益年限
7、59%=6%/(1、06n)-1
得n=10
第二步,求取房地产价格
V=20/6%×
(1-1、06-10)+1、2V/1、0610
V=446
ﻫ 10、某宗房地产得收益期限为35年,判定其未来每年得净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年得净收益分别为15、1万元、16、3万元、15、5万元、17、21万元,报酬率为9%。
该宗房地产得价格为()万元。
ﻫ A、159、56 B、168、75ﻫ C、169、39D、277、70
【答案解析】分两步求解:
(1)先根据未来四年得净收益求取不变得净收益
求得A=15、97
(2)再求取35年净收益得现值,即房地产价格==168、75
11、某公司2年前租赁某写字楼中得500平米用于办公,约定租期为20年,净租金为每天3元/平方米,已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似得写字楼租金为每天3、5元/平方米,报酬率为6%,则该公司得租赁权价值为( )。
ﻫA、98、8 B、592、81ﻫ C、691、61 D、667、22
【答案解析】年租金优惠=(3、5-3)×
360×
500=90000元
还有18年租期,报酬率为6%
承租人权益价值==98、8万元
12、某宗已抵押得收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元。
租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需得一切费用均由出租人负担。
该房地产得净收益为( )万元。
A、245 B、275 C、315 D、345
【答案解析】折旧费,抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。
需要扣除得就就是:
维修费、保险费、管理费50万元,水电供暖费40万元,营业税及房地产税65万元,所以净收益为500-40-50-65=345万元。
参见教材P236。
ﻫ 13、下列关于收益法求取净收益得说法,错误得就是()。
ﻫA、净收益包括有形收益与无形收益
B、运营费用包含房地产折旧额及其设备得折旧费ﻫ C、通常只有客观收益才能作为估价依据
D、应同时给出较乐观、较保守与最可能得三种估计值
【答案解析】运营费用中包含设备折旧费,但就是不包含房地产折旧。
这些设备寿命期比房地产短,在使用过程中要不断更新,也就就是重置提拨款,作为运营费用消耗了。
参见教材P238。
ﻫ14、某写字楼得建筑面积为540㎡,年有效毛收入为108万元,年运营费用与建筑物净收益之与为400元/㎡,土地资本化率为10、8%,假设收益年期无限。
该写字楼用地得价格为()万元。
ﻫ A、500B、750
C、800 D、1000
【答案解析】土地年净收益=1080000-540×
400=864000
土地价值=864000/0、108=8000000
ﻫ 15、某宗房地产得年净收益为2万元,购买者得自有资金为5万元,自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0、08。
则该宗房地产得价格为()万元。
ﻫ A、22
B、22、5
C、23ﻫ D、23、5
【答案解析】参见教材P257。
购买者要求得税前现金流量=5×
12%=0、6(万元)
偿还抵押贷款得能力=2-0、6=1、4(万元)
抵押贷款金额=1、4÷
0、08=17、5(万元)
该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17、5=22、5(万元)
ﻫ16、某宗房地产年收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6%。
该房地产得价值为( )万元。
ﻫ A、489、99ﻫ B、495、53ﻫ C、695、53ﻫ D、800、00
【答案解析】参见教材P254~255。
建筑物收益200×
12%=24万
土地收益=60-24=36万
土地价值=36/6%×
(1-1/1、0630)=495、53
房地产价值=200+495、53=695、53
17、某宗房地产每年净收益为50万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地资本化率为10%。
则该宗房地产得价值为()万元。
ﻫ A、440B、450ﻫ C、460D、470
【答案解析】参见教材P259。
土地价值==260(万元)
该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460(万元)
18、某商场得正常月租金按可出租面积计为40元/㎡,出租率为85%,运营费用占有效毛收入得35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000㎡,可供出租得比例为95%,运营期为38年,该商场得收益价值为( )万元。
A、690、40
B、8284、79
C、8720、83ﻫ D、9746、81
【答案解析】参见教材P216。
年净收益=40000×
95%×
40×
85%×
(1-35%)=1007、76万元
V38==8284、79
ﻫ 19、某临街商铺,投资者期望得自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还得抵押贷款,则综合资本化率为()。
ﻫ A、8、8% B、10%ﻫ C、18% D、18、6%
【答案解析】参见教材P256。
抵押贷款常数×
分期偿还额=贷款总额
月抵押贷款常数==2、028%
年抵押贷款常数=2、028%×
12=24、33%
综合资本化率=60%×
24、33%+40%×
10%=18、6%
ﻫ 20、报酬率就是一种与利率、内部收益率同性质得比率,对其内涵得理解应就是( )。
A、报酬率就是投资回收与投入资本得比率
B、风险大得投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高
C、当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求得报酬率
D、当把土地瞧作特别可靠得投资时,其报酬率要低于其她较长期投资得报酬率
【答案解析】参见教材P242。
报酬率就是投资回报与投入资本得关系,A说成了投资回收。
投资回收只就是保本。
风险大,风险报酬高。
二者就是正比关系。
B也不对。
能获得额外报酬时,投资者得报酬率可以适当降低,C也不对。
土地投资可靠,风险小,所以要求得报酬率比其她长期投资得报酬率可以低一些。
21、下列收益法乘数中,考虑了房地产租金以外得收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异得就是( )。
A、毛租金乘数法
B、潜在毛收入乘数法
C、有效毛收入乘数法ﻫ D、净收益乘数法
【答案解析】潜在,就是没有考虑空置与运营费用差异得,就是最理想得状态下得毛收入,实际上达不到;
有效,则就是充分考虑了空置与租金损失得情况。
可以从字面进行理解,帮助解题。
参见教材P253。
ﻫ22、某收益性房地产共5年收益期,报酬率为10%,未来5年得净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000,收益现值为57447、17元。
则其资本化率为( )。
ﻫ A、8、3%
B、8、5%
C、8、7%ﻫD、8、9%
资本化率就是第一年得净收益与其价值得比率=5000/57447、17=8、7%。
关键在于,理解资本化率得含义与计算方法,题干中很多给出得数据,就是可以不使用得。
ﻫ二、多选题
1、收益法中计算净收益时,扣除运营费用时不包括得项目有( )。
ﻫ A、抵押贷款还本付息额ﻫ B、房地产折旧额ﻫ C、重置提拔款ﻫ D、房地产改扩建费用ﻫ E、所得税
【正确答案】ABDE
【答案解析】重置提拔款就是建筑物经济寿命期内,更换经济寿命较短得构件得费用,或在未来持有期结束前需要更换得构件得费用,属于运营费用。
ﻫ2、在求取净收益中,运营费用包括( )。
ﻫ A、房地产保有环节得税收ﻫB、房地产折旧费ﻫ C、房屋保险费ﻫ D、房地产抵押贷款还本付息额
E、为承租人提供得服务费
【正确答案】ACE
【答案解析】参见教材P238。
ﻫ3、某宗商用房地产于30年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为20年,房地产未来第一年得净收益为28万元,此后每年得净收益在上一年得基础上减少2万元,报酬率为8%,则( )。
A、该房地产得收益价格为136、73万元
B、该房地产得收益价格为143、89万元ﻫ C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为5、14
D、该房地产得合理经营期限为15年
E、该房地产得合理经营期限为20年
【正确答案】BCD
【答案解析】设该房地产得合理经营年限为n
令A-(n-1)b=0,即28-(n-1)×
2=0
N=15
该房地产得收益价格==143、89
以第一年净收益为依据,采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数=收益价格/年净收益=143、89/28=5、14
如果不记得公式,最简单得办法:
28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0,到第15年得时候,没有收益了,所以合理经营年限就就是15年
15年得收益价格==143、89
4、某写字楼得租金为每日每平方米3元,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房地产税由出租人负担。
由该租金减去运营费用求取该写字楼得净收益,应减去得运营费用包括( )。
A、电费
B、物业管理费ﻫ C、水费ﻫ D、供暖费
E、房地产税
【正确答案】CDE
【答案解析】参见教材P239-240。
电费与物业管理费,由承租人负担,不在运营费用里。
运营费用就是由出租人承担得费用。
5、就收益性房地产而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出( )。
ﻫ A、较乐观得估计值ﻫ B、较保守得估计值
C、过高得估计值
D、过低得估计值ﻫ E、最可能得估计值
[答疑编号950277070205]
【正确答案】ABE
【答案解析】预测净收益时存在乐观估计、保守估计与最可能估计。
如果就是评估抵押价值,那么根据谨慎原则,应该选择较保守得估计;
如果就是评估抵押价值以外得其她价值,则应该选择最可能得估计值。
CD得说法,过高或过低,这种说法本身就就是错误得。
参见教材P245。
三、判断题ﻫ 1、某空置住宅,因为没有收益,所以不能采用收益法进行估价。
( )
【正确答案】错误
【答案解析】该住宅空置无实际收益,但就是具有潜在收益,可以参照市场上类似住宅得租金,作为收益估算其收益价值。
ﻫ 2、出租型房地产就是收益法估价得典型对象,包括出租得住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库与土地等,其净收益就是根据销售资料来求取,通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税与租赁代理费等后得余额。
【答案解析】前半部分就是对得,后半部分正确得应当就是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担得费用后得余额”。
出租型房地产没有销售收入。
3、房地产收益可分为有形收益与无形收益。
无形收益通常难以货币化,难以在计算净收益时予以考虑,但可通过选取较高得报酬率或资本化率予以考虑。
()
【答案解析】参见教材P212、213。
如果选取较高得报酬率或资本化率,会使得最终得评估结果更低。
这样非但没有考虑无形收益,反而还降低了这种无形收益。
应该就是选取较低得报酬率或资本化率。
理解:
因为存在无形收益,所以投资者要求得报酬率可以略低。
4、根据收益法得计算公式,对土地净收益每年收益不变得情形,报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越慢。
【答案解析】土地使用权价格公式
无限年价格公式就是
土地使用权价格接近无限年价格得程度为Δ=
当报酬率为2%时,需要520年才能接近无限年得价格,报酬率为4%时,需要260年,报酬率为8%时,需要130年,报酬率为20%时,需要50年,报酬率为25%,需要25年。
所以报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越快(越短)。
参见教材P223。
ﻫ 5、某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年,建设用地使用权剩余年限为40年,该房地产现在得价值,只需要计算该房地产现在到将来30年内得收益现值即可。
【答案解析】该房地产现在得价值包括2块,一个就是现在到将来30年内得收益现值,还有一个就是30年后-40年末得建设用地使用权得价值,二者加总才就是该房地产现在得价值。
6、建筑物折旧与土地取得费用摊销不属于运营费用,重置提拔款就是属于运营费用。
【正确答案】正确
重置提拔款就是建筑物经济寿命期内,更换经济寿命较短得构件得费用,或在未来持有期结束前需要更换得构件得费用,属于运营费用。
建筑物得折旧费用与土地取得费用摊销不包括在运营费用中。
7、某收益性房地产按经济寿命计算得建筑物年折旧费为100万元,房屋设备年折旧费为10万元,室内装饰装修年折旧费为50万元,则采用收益期限为有限年得收益法公式估价时,计入年运营费用得折旧费为160万元。
建筑物得折旧费用,不能计入运营费用。
短寿命周期得资产得折旧才能计入运营费用。
本题中得折旧费只有60万元。
8、由于净收益流就是无规则变动得,所以资本化率与报酬率之间没有明显得严格数学关系。
【答案解析】资本化率就是未来第一年得净收益与价值得比率,报酬率就是各年净收益折算为收益现值时得折现率。
二者在计算得时候,没有明显得数学关系。
ﻫ 9、资本化率就是一种将房地产得预期收益转换为价值得比率,但它并不能明确表示房地产未来各期得获利能力。
【答案解析】参见教材P255。
本章重要考点
第一节收益法概述ﻫ 1、收益法得概念。
就是根据估价对象得预期未来收益来求取估价对象价值得方法。
主要方法:
报酬资本化法(现金流量折现)
直接资本化法(用资本化率或收益乘数计算)ﻫ2、收益法得理论依据——预期原理
收益性房地产价值高低得决定因素(三因素):
未来净收益得大小,获得净收益期限得长短,获得净收益得可靠性(也就就是风险)。
3、收益法适用得估价对象(掌握)ﻫ 收益法得适用得估价对象就是有经济收益或有潜在经济收益得房地产。
ﻫ不适用于无收益得项目ﻫ常用于市场法与成本法中,如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行得价格调整,成本法中不可修复得建筑物折旧得计算;
收益法还用于房地产损害赔偿中房地产价值减损与相关经济损失得评估。
4、收益法估价需要具备得条件——房地产未来得收益与风险都能够较准确地量化(预测)
5、收益法得操作步骤(熟悉)ﻫﻫ 第二节 报酬资本化法得公式ﻫ1、最一般公式(掌握)ﻫ■最一般公式——收益法得原理公式ﻫ
-V:
房地产在价值时点得收益价格
-A:
房地产得未来净运营收益ﻫ -Y:
房地产得报酬率ﻫ -n:
房地产得收益期限
-V:
房地产在估价
2、净收益每年不变得公式(掌握)ﻫ
公式得假设前提 公式得假设前提
净收益每年不变为A 净收益每年不变为A
报酬率为Y,Y不等于零 报酬率为Y,Y大于零
收益期限n为有限年 收益期限n为有限年ﻫ 净收益每年不变得公式得作用:
ﻫ
(1)直接用于测算价格。
ﻫ
(2)用途2:
不同期限房地产价格得换算
已知无限年期得价格,求有限年期得价格ﻫ
(记牢这个公式,最有用;
如果记不住,知道怎么推理也行。
源于有限年期得收益价格公式)
两房地产报酬率相等时,ﻫ 有时,两房地产报酬率不相等时,ﻫ (3)用于比较不同期限房地产价格得高低。
ﻫ(4)市场法中因期限不同进行得价格调整。
ﻫ 3、净收益按一定数额递增得公式(熟悉)
收益期限为有限年ﻫ 公式:
要强记ﻫ公式得假设前提ﻫ 净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未来第n年为A+(n-1)bﻫ 报酬率为Y,Y不等于零ﻫ 收益期限为有限年n
收益期限为无限年ﻫ 公式:
ﻫ 4、净收益按一定数额递减得公式(熟悉)
将上式中得b,改成-b即可ﻫ5、净收益按一定比率递增得公式(掌握)
收益期限为有限年得公式
也要强记
g:
净收益逐年递增得比率,未来第n年得净收益为A(1+g)n-1ﻫ 收益期限为无限年得公式
6、净收益按一定比率递减得公式(熟悉)ﻫ 将上式得g,改成-g即可
有效毛收入逐年递增得比率为gI,运营费用逐年递增得比率为gE
有限年期得公式ﻫ ﻫ -I:
有效毛收入ﻫ-E:
运营费用ﻫ -gI:
I逐年递增得比率ﻫ -gE:
E逐年递增得比率
有效毛收入与运营费用逐年递减得比率不等,或者一个逐年递增另一个逐年递减ﻫ 无限年期得公式
ﻫ 合理经营期限得确定ﻫ
7、净收益在前后两阶段变化规律不同得公式
-t:
净收益有变化得期限
ﻫ 收益期限为无限年得公式
-t:
净收益有变化得期限ﻫ 适用范围:
根据估价对象得经营状况,对其在未来3~5年或可以预测得更长时期得净收益做出估计,并且假设从此以后得净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折现处理,计算出房地产价格。
ﻫ8、预知未来若干年后得价格得公式(八个公式)(掌握)与7类似ﻫ
-V:
房地产现在得价格
-Ai:
房地产未来t年期限得净收益,简称期间收益
-Vt:
房地产在未来第t年末得价格
-t:
持有房地产得期限ﻫ 公式二:
上式中净收益每年不变为A,ﻫ 公式三:
难
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