岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书Word下载.docx

岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书Word下载.docx

《岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《岠嵎山国家森林公园项目运营托管策划书Word下载.docx（38页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

冬无严寒，一月份最低气温为零下1.8摄氏度。

年平均气温在11摄氏度左右，无霜期长达230多天。

因为气候独特，地形复杂，野生植物资源十分丰富。

树木多松、柞、楸，以石为母，以云为乳，郁郁苍苍，与奇石相掩映，为岠嵎山风景区增添了无限生机和情趣。

名贵中药材40多种，可食野菜20多种，其中蕨菜、刺楸等产量尤为丰富。

岠嵎山杏以其果粒大、甜度高、口感好等特点享誉省内外，在岠嵎山林场的经营下，杏园面积不断扩大，现已达120多亩。

有“天然氧吧”和“天然植物园”的美誉。

1.4奇妙的自然风光，吸引着历代文人墨客来此漫游、吟诵、壮怀、抒志。

凡游岠嵎山者，无不叹其山之险、岭之狂、石之奇、水之美，而感造化之妙绝，自然之鬼斧神工。

历史上许多文人墨客曾游岠嵎山，并感叹于她的风光美景，如“石壁高数百仞，广如其高，其巅巨石层叠。

自下望之，崇崇峨峨，秀俏天成，乔松蜿蜒于上”（清·

周正《游岠嵎院诸山记》）、“奇石排空出，飞霞拥石来，豪歌尘俗外，搔首意徘徊”（清·

高端佐《游岠嵎》）、“淡冶白云疑出岫，依稀素练宜追风。

高山流水深人仰，不借胭脂一树枫。

”（清·

包桂《游岠嵎山》）。

1.5岠嵎山的人文景观也别具特色。

远在宋元时期，就有僧道之流来此修身养性。

曾同时存在僧寺、道观，主要有岠嵎院、玉帝阁、老母殿、玉皇庙等。

可惜由于历史原因，逐渐衰落，建筑物被土匪焚毁。

1.61996年被批准为省级森林公园，2002年被批准为国家级森林公园。

1.7《威海市“十五”期间重点建设项目汇编（序号17）》曾将此景区项目“补全树种，改善交通条件，修复被毁景点，建设接待服务设施”作为十五期间景区建设内容，乳山市旅游局曾编制《乳山市岠嵎山国家级森林公园总体开发项目》对外进行招商。

XX公司现接手此景区，进行开发建设。

第二章 

项目托管

2.1景区管理

景区管理就是指管理者通过有效运用景区的人力、物力、财力、信息等资源，达到景区的工作目标的活动。

2.1.1景区管理的内涵

景区管理作为一个统一体由两个方面组成：

管理的主体和管理的客体。

管理的主体和客体形成一对矛盾，管理总是主体对客体的作用，客体又对主体产生反作用，因而促进管理的发展。

景区管理的客体就是景区实体，包括景区人、财、物、信息、形象、景区的市场和业务，以及与景区业务和效益相关的所有方面。

简单说，景区管理的客体就是景区管理的对象和内容。

景区管理客体的核心是人，通过人这一生产力中最活跃、最积极的因素去管理的对象和内容的其他方面进行管理。

旅游景区管理者的管理对象主要包括以下内容：

a）人力：

下级员工的能力、态度、情绪、士气、下级员工的绩效评价等。

b）物力：

景区的设施设备、景区旅游资源、工具等。

c）财力：

资金、物资、财产等。

d）信息：

市场信息、竞争情况、经营报表、管理报表等。

e）形象：

景区的视觉形象、产品定位等。

管理的主体指景区管理机构和管理者，通常由四部分组成：

决策者、执行者、监督者、参谋者。

在管理中，管理主体起着主导作用，它决定和支配着客体的运动。

因此，管理者主体的主观能动作用就显得特别重要。

管理主体发挥积极作用的程度，依赖于主体本身的素质。

2.1.2景区管理的基本点

景区管理立足于两个基本点：

一个基本点是科学的管理理论，另一个基本点是景区所面临的背景条件。

每个景区所面临的内部和外部条件都不相同，景区管理正是针对不同的实际情况，采用不同的方法和技巧以实现景区的管理目标。

脱离景区的实际情况，任何管理都不可能成功。

2.1.3景区的背景条件

景区的背景条件是指针对景区管理有影响的各种因素。

景区行业是一个受背景条件影响较大的行业，各种内部和外部因素的变化都会对景区的发展产生影响。

景区的背景条件有：

a）外部因素，包括国家的综合形势、政策、社会环境、区域经济情况、城市情况、风俗民情、游客消费习惯、市场状况、景区当地政府对景区的政策、景区和当地政府各部门的关系、景区和客源单位的关系等。

b）内部因素，包括体制、投资者、景区性质、景区经济实力、景区管理者素质、景区设施设备条件、景区员工素质、景区地理位置、景区的品牌、知名度和社会形象等。

2.1.4以市场为依据

景区以市场为依据生产和销售产品，主要的依据就是游客的需求。

景区管理要研究市场的现实状况和阶段状况，设计出市场需要的产品，作为景区的市场定位。

2.1.5景区管理的核心是管理者执行管理职能

在景区中一部分人发挥管理功能，一部分人发挥业务作业的功能。

景区的管理就是利用决策、组织、指挥、协调、控制等管理职能实现景区的目标。

2.2景区管理者的工作内容

景区管理者须做好下面九个方面的工作，才能管理好旅游景区或相应的部门。

2.2.1景区计划管理

景区计划管理是景区管理者计划未来一段时间内做什么、谁去做及如何做的活动过程。

在景区管理过程中，必须主动地去进行计划管理，否则就会丧失目标，盲目管理。

2.2.2景区组织管理

景区组织管理就是谋求员工与工作的有机、合理结合，最终完成景区组织所承担的任务。

组织管理主要是进行部门设置、岗位设置，明确各部门、各岗位的责任、权力及其相互关系，制定规章制度等。

2.2.3景区控制管理

景区的控制管理是景区的基本工作。

它是指景区管理者首先设立各种工作标准，然后用这些标准来指导和检查员工的工作情况。

如果工作符合标准要求则给予肯定和表扬；

如不符合标准则要分析问题和原因。

如果是员工的原因就针对员工进行培训、给予奖惩甚至开除；

如果是标准本身脱离实际，就要修订标准。

2.2.4景区督导管理

景区督导管理包括指挥与指导管理。

指挥就是景区的管理者用指示、命令等手段对下级的工作任务进行分工、安排，它具有高度的权威性。

指导就是景区管理者指导下级如何开展工作。

2.2.5景区沟通管理

所谓沟通管理就是信息传递与返馈双向交流的管理，如人与人之间的交谈就是人与人之间沟通的一种方法。

景区的管理人员为了有效地指挥和指导工作就必须与员工进行信息的沟通。

为了对游客服务，员工与游客之间要进行信息沟通。

如果不了解员工的能力及游客的需求，就很难管理好景区的日常工作。

沟通有以下一些作用：

a）与上司有效沟通可以得到上司的支持和照顾；

b）与同级有效沟通可以得到同级的合作和支持；

c）与下级有效沟通可得到下级的理解和帮助；

d）与社会有效沟通可得到社会的认可和支持。

2.2.6景区的资产管理

景区资产管理是指对景区旅游资源和景区各种设施设备从规划、开发、保护、选购、验收、安装开始，经过使用、维护、保养、修理到更新改造为止的全过程的系列管理活动。

景区的资产主要是指景区的旅游资源、设施设备及服务等。

景区的管理人员必须知道所经营的设施设备和服务标准需求及设施设备的采购、安全、维护、更新的要求等。

如交通设施设备及各职业岗位的服务要求，以及如何利用这些设施设备及按服务要求为游客提供满意的服务。

2.2.7景区财务管理

景区财务管理是指景区在销售产品和提供旅游服务的过程中涉及的资金管理活动。

有许多管理者认为，财务管理是财务部门的事，与自己的部门无关，这种看法是错误的，因为景区所有的部门都可涉及到用人、用物，也就是涉及用钱。

因此，每个管理者都要直接或间接与财、物的管理有关，所以必须具有财务管理能力。

2.2.8景区人力资源管理

景区人力资源管理工作主要有：

确定旅游景区每一部门和岗位所需要员工的数量，挑选录用员工，将员工分配到合适的岗位上，培训员工，对员工进行日常的工资、评估考核、奖惩、辞退等。

人力资源管理不仅是旅游景区人力资源部门的事，景区其他业务部门的经理也负有重要职责。

2.2.9景区协调管理

在旅游景区的日常工作中，员工与管理者之间、员工与员工之间、各管理部门之间、游客与员工之间都可能产生相互冲突，如游客投诉服务员态度不好，员工对管理者的奖惩不公平提出申诉等。

旅游景区协调管理就是指景区管理人员及时、准确地发现和分析各种冲突的性质、类型，并选择正确的方法及时加以处理和解决。

景区应设有游客投诉处理程序和员工申诉处理程序等。

2.3景区托管

2.3.1所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理的意思，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力的法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。

换言之就是通过契约形式，受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景区的保值、增值。

景区托管经营通过本景区之外的经营管理者把有效的经营机制、科学的管理手段、成熟运作模式等引入景区，对景区实施有效管理。

同时，景区托管经营过程中受托方凭借自身的管理和资源优势获取一定的经济回报。

2.3.2景区托管的目的

景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。

2.3.3景区托管的优势

景区托管独特的优势在于：

a）景区托管能有效实现所有权与经营权分离，其目标是提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整合，并有利于景区的中长期发展；

b）景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟运作模式等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径；

c）景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。

d）景区托管可以在景区所有者与外部关系协调上制造一个缓冲地带，在对外接待方面，受托方可以以经济利益为先导的独立身份对外负责接待，协调好对外接待上产生的消费责任。

2.4项目托管的意向达成

（略）

第三章 

项目分析

3.1项目背景

3.1.1当前宏观经济正朝着国家宏观调控的目标发展，保持平稳较快的增长态势。

从上半年经济运行的各项指标看：

ＧＤＰ仍然保持高速增长，消费增长，国际收支保持顺差，财政收入稳定增长，金融运行基本稳定，固定资产投资增速仍处高位。

这些指标的组合表明当前的宏观经济形势是好的。

随着国家“十一五”规划和2020年长远发展规划的制定与实施，中国正在稳步朝着建设现代化国家的和谐社会迈进。

3.1.2山东经济持续快速健康发展。

今年以来，在省委工作会议和烟台现场会议精神鼓舞下，全省大开发、大招商、大发展的格局已经形成，山东经济特别是半岛经济蓬勃发展。

今年1～６月份，山东GDP增速达到13.2%，人均收入和消费指数再创新高，并保持着良好势头和强大后劲。

3.1.3随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。

旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。

旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。

2005年国内旅游收入达到4711亿元。

未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。

到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。

山东是中国的沿海经济大省，也是一个历史悠久、文化深厚、风光优美、景点众多的旅游大省。

山东旅游已形成济南、泰山、曲阜三地的“山水圣人线”和青岛、烟台、威海三地的“黄金海岸线”为主导的旅游热线，近几年也涌现了许多新的旅游项目。

2005年全省游客突破1.3亿人次，旅游总收入达863亿元，旅游业已跨入全省国民经济主导产业与支柱产业的行列。

2005年,乳山市共接待国内外游客近百万人次，实现旅游综合收入五亿元，这标志着乳山正由“旅游过境地城市”向“旅游目的地城市”转变。

3.2景区周边环境

3.2.1乳山市概况

景区所在的乳山市位于山东半岛东南部,因境内"

大乳山"

而得名，隶属山东省威海市,下辖14处镇,1个街道办事处,2个省级开发区,601个行政村,辖区总面积1668平方公里,人口58万。

3.2.2良好的区位优势

作为设施完善的新兴城市,乳山东毗威海,北临烟台,西近青岛,南濒黄海,与韩国、日本隔海相望。

青威高速公路、309国道、济南--威海铁路横贯全境,市区到青、烟、威三市的路程均在1个半小时以内,是名副其实的“一小时经济圈”，相当于同时拥有青岛、烟台、威海三大机场、三大港口、三大火车站,海、陆、空交通快捷便利,通讯联络极为方便。

3.2.3丰富的自然资源

乳山物产丰富,素有"

金岭银滩"

之称,是有名的"

水产之乡、水果之乡"

和"

黄金之乡"

是国家和山东省确定的食品、粮油、水产、水果、蚕茧、林业等重要生产基地,是山东外向型农业示范区。

境内海岸线长达185公里,盛产鱼、虾、贝、藻等海产品100多种,年产量33万吨,以对虾、牡蛎、文蛤最为著名;

盛产苹果、阳梨、蜜桃、葡萄等20多种水果及板栗、樱桃、柿子等多种干杂果,年产量25万吨,以苹果、阳梨、板栗驰名中外;

地下矿藏丰富,现已探明金、银、铜、铁等金属矿藏和大理石、花岗岩、石墨、磷等非金属矿藏24种,年产黄金居中国县级第5位,花岗岩储量70多亿立方米,且品种多、花色全,产品在海内外市场深受欢迎。

3.2.4适宜的气候环境

乳山气候宜人,环境优雅,年平均气温12℃,年降水量800毫米左右,冬无严寒,夏无酷暑,城市绿化覆盖率达38%,人均占有公共绿地面积17平方米,大气质量、水质和噪音等环境指标均处于全国领先水平。

3.2.5发达的乳山经济

近3年,乳山市投资环境日益完善,跨入“全国县级投资环境100强”行列。

拥有黄金、机械、建材、服装、食品、化工等30多个行业、3000多种产品的工业框架体系,服装、浓缩果汁、水产品、皮革制品、锁具、电机、活塞环、刹车片等产品畅销海内外,有着与外合作的诸多载体。

目前,已与30多个国家和地区建立了经贸合作关系。

2005年乳山在全国百强县（市）的排位由96位上升到74位，成为全省经济发展最具活力的县域之一。

3.2.6独特的旅游资源

乳山依山傍海,山水相融,风景秀丽。

境内山、海、岛、林等自然景观及名胜古迹颇多,拥有省级银滩旅游度假区、金代三大道观之一的圣水宫及和尚洞、乳山口、仙人桥、汤上温泉等众多旅游景点。

2006年8月8日，以“福地养生”文化为主题的大乳山休闲旅游度假区开始开门揖客。

3.2.7蓬勃的旅游产业

从1998年开始，乳山市按照“突出个性特色，提升文化品位”的要求，大力实施“借旅兴乳”战略，把旅游业作为优势产业和支柱产业来培植。

他们坚持“政府规划、企业为主、市场运作、多元开发”的原则，以市场“无形之手”，打出了一套旅游开发建设的“组合拳”。

市里规划了“一轴两带五区多节点”的旅游发展布局，以对接山东沿海旅游圈，加入黄金海岸“大合唱”。

在吸引旅游建设资金上，开放投资主体，通过独资、合资、合作和社会联办等多种形式融资兴办旅游业，吸引各路诸侯纷纷抢滩乳山：

青岛泰林集团联手澳大利亚和韩国客商合资建设东方如意国际城；

山东金洲集团、山东黄金集团、台湾东晟旅行社有限公司、芬兰黄金博物馆四方牵手，合作开发黄金主题文化公园。

去年以来，乳山市政府称先后开工了单体投资过10亿元的旅游大项目5个，总投资70亿元。

乳山着力开拓旅游市场。

瞄准济南、青岛等省内大中城市以及京津地区、东北地区、长江三角洲地区等一级客源市场目标区域。

市旅游局组织全市旅游经营单位参加了“2006年山东旅游新产品推介会暨环渤海港口城市旅游洽谈会”、“山东周边省市旅游业务洽谈会暨2006山东快乐乡村游推介会”、“携手长江、拥抱威海”、“中国北方旅游交易会”大型旅游推介活动，相继举办了“全国百家旅行社经理游乳山”、“百名青岛嘉宾周末游园联谊会”等旅游专题推介活动，特别是通过连续在青岛举办大型宣传推介活动，成功打响了青岛“后花园”的城市品牌，来乳游客中有3成以上的是通过青岛输入，乳山已成为青岛最重要的旅游延伸地，并与全国20多个省市的近200家旅游公司建立了稳固的合作关系，为客源的高速增长奠定了基础。

同时，通过努力，成功将银滩旅游度假区列入山东省黄金周重点推荐景区，将大陶家渔家乐项目列入山东省重点推介乡村旅游产品与线路，为乳山旅游市场的火爆做足了声势。

2006年“五一”黄金周期间，全市共接待国内外游客17.2万人次，实现旅游综合收入7572万元人民币，分别比去年同期增长57.5%和115%。

市旅游局局长冯曰竹说：

“我们下步将在做好《乳山旅游指南》出版、乳山旅游风光专题片制作、旅游大篷车外出推介的同时，继续大力引导旅游企业加强与外合作，借助大城市、大旅游的辐射带动，全面提升乳山旅游的知名度，加速融入青、烟、威旅游产业市场，对接山东旅游黄金海岸线和威海千公里幸福海岸线，形成资源共有、市场共享、外向度高的旅游增长极，推动旅游业及早由促动乳山跨越发展的希望产业转变为优势产业。

”

3.3周边旅游产品差异性分析

通过本景区与周边景区的差异性分析，才能找出本景区的卖点。

3.3.1本景区位居北方沿海城市，但不靠海，而作为山东半岛最吸引游客的是以濒海文化为主题的景区。

乳山的银滩旅游度假区滩曲水碧,坡缓浪静,礁奇林秀,是理想的旅游、疗养、避暑和海上游乐度假胜地,每年都吸引数十万人来此观光旅游。

大乳山休闲旅游度假区以景观独特的大乳山为中心，南部是一望无际的黄海，北部有波平浪静的海湾，外围有“小青岛”、“琵琶岛”、“竹岛”“浦岛”等风景优美的岛屿。

这些景区无不向游客展示着滨海文化的独特魅力。

因此，本景区在区域旅游资源占有方面不具有明显优势；

3.3.2本景区目前规模尚小，开发体量和产品布局难以形成震撼性的影响力。

乳山的银滩旅游度假区内有长达20公里的海滩和可同时容纳10万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”。

大乳山休闲旅游度假区致力于打造国内一流旅游风景区，整个度假区规划面积48平方公里，其中水域面积35平方公里，陆地面积13平方公里。

整个项目建成后，将形成“福运天来”大门景观区、东方琉璃世界、耕渔知趣、海天康乐园、香远益清、中华养生园、东方太阳城、渔歌唱晚、维多利亚海湾、狮角山竞技场等13大景观区。

3.3.3本景区所具有的最独特的资源是特殊的地质地貌，人文资源停留在历史记载、神话传说和已经损毁了的人文景观，森林公园所具有的森林资源、幽静环境以及太平湖这样的山地湖泊，在濒海的乳山尤其是不在一个核心大城市城区附近，对游客的吸引力并不大。

尽管与周边的景区风光迥异，但可提炼的主题毕竟有限，除非做震撼性的人造景观和文化培育，仅仅是恢复寺庙，不能在除乳山以外的大区域市场吸引更多的注意力。

大乳山休闲旅游度假区以福地养生、母爱温情为文化主线展开景区建设，结合乳山市“打造千里福地，构筑千里幸福海岸旅游线”的旅游主题，挖掘中华民族“福如东海”的传统文化精髓，靠大投入、大手笔人工造景来形成其壮阔的景观效果和博大的主题文化。

尽管存在市场是否认可和未来经营上的的风险，但毕竟其拥有的濒海资源对北方内陆市场来说是最具魅力和可塑性的。

3.4本景区形象定位

3.4.1旅游景区形象定位是旅游景区设计的前提与核心。

形象定位就是要使旅游景区深入到潜在的游客心中，占据其心灵位置，使旅游景区在游客心中形成生动、形象、鲜明而强烈的感知形象。

旅游景区形象定位必须以形象调查为基础，以旅游景区特色为内容，以客源市场为导向，塑造富有个性、独特鲜明的形象。

3.4.2本景区核心景观是特殊的地质地貌。

奇石林立，千姿百态，如禽似兽，似人如物，无不栩栩如生，惟妙惟肖，是最能吸引游客眼球的。

因此，在景区开发方面，委托方的开发思路无疑是正确的。

先以核心景观作为一期开发内容，建立基本的景区接待设施，具备开园条件，在运营中根据乳山旅游事业的发展和客流规律适时做出景区接待功能完善和随后的进一步分期开发。

3.4.3本景区的项目开发和营销推广主题，建议拟定为：

江北石林。

广告语：

南有云南石林，北有岠嵎山。

“天然石雕园”、“会跳舞的石头”是对其形象的描述。

形象定位的最终表述往往以一句主题口号加以概括，口号是旅游者易于接受和容易传播旅游景区形象的最有效的方式。

如果说新近上映的《疯狂的石头》是目前最具影响力的一部改变中国传统电影文化的影片，那么在旅游方面，“你见过会跳舞的石头吗――请来岠嵎山”应成为旅游圈内最具诱惑力的流行语。

3.4.4本景区的次主题，建议拟定为：

天然植物园、天然氧吧。

以森林为资源开发都市人那种远离尘世、回归自然的原生态旅游。

利用有山有水、奇树成林、芳草遍地、山花竞秀的自然生态景观，招徕游客。

拟开设森林裸浴和夏令营科考活动，开辟有防护措施的野营区和野炊区，提供帐篷和餐具、野味，由游客自行选择消费。

3.4.5本景区可以开发的旅游主题还有：

1）结合乳山市以福文化为主线、以休闲养生为主题、打造旅游景点的建设和旅游品牌的旅游大主题，利用中国传统的在深山幽谷修身养性的环境心理需求，在本景区开发休闲养生、运动健身项目，应该说比那些在海边、现代化设施堆积的景区，本景区更具得天独厚的自然优势。

休闲养生、运动健身项目的引入：

a、武术，尤其是太极、气功、瑜伽等，是中国传统的养生健身项目，利用本项目公司具有的人才资源。

拟设立岠嵎山养生健身俱乐部，由专家技师指导，在大自然中开展健身养生训练活动；

b、运动项目的开设：

攀岩、垂直降落、垂钓、游船、竹筏、绳桥、溜索、秋千、转秋、磨秋、荡涧、湖岸遛马、渡河、休闲网包。

组织企业团队进行大自然拓展训练；

c、中医保健：

亚健康问题引起都市人的恐慌。

不久前，由卫生部中国亚健康学术研讨会