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如莘庄地铁站附近,尽管拥有轨道交通的便利,但并不适于办公。
建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体,它同样具有生命力,而这种生命力与周围环境气氛息息相关,写字楼对于气氛的要求更是不可或缺。
这种气氛就是中央商务区〔CBD〕的气氛,陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区,其写字楼的租价也是较高的。
〔三〕品质
写字楼本身的品质也十分重要,除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件,同时还应具有完善的配套效劳体系,如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所,为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。
而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。
〔四〕景观
白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作,容易产生压抑感,也需要一种事物使他们放松心情,或是激发他们的工作兴趣和创作灵感,这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。
〔五〕精神
良好的工作气氛可以让人精神焕发,与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。
而在这些浅层理解以外的健康,那么是精神或者是心理健康的满足与真正保障。
对有些人来讲,在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。
三.办公楼的市场状况
〔一〕现状
上海写字楼市场自2000年年中起开始复苏,一方面租金开始上调,出租率也稳步提高;
另一方面上海GDP已经连续11年保持两位数增长,持续、平稳、有序的经济开展增强了外商的投资信心,为上海写字楼市场的开展提供了无限机遇。
戴德梁行执行董事认为,目前上海住宅市场经历一段时间的开展,已经日趋成熟,竞争也比较剧烈。
而销售型写字楼,特别是甲级写字楼,作为一种新产品,市场正处于成长阶段,并拥有广阔的成长空间,应该有时机获得较高的投资回报。
目前,上海写字楼市场供需根本持平,空置率也处于10%~15%的正常范围。
未来几年,上海写字楼市场将呈现需求强劲、供给适量,从而租金稳中有升的总体开展趋势。
〔二〕行业特征
不同行业、不同规模、不同办公性质的企业对办公环境的要求是不一样的。
大型企业的运作模式比较成熟,员工办公时间较为规律,工作内容有章可循。
而中小企业多处于事业的增长期,没有固定的工作模式,办公时间弹性很大,工作内容多涉及创造性、开拓性领域。
这种工作性质、运作模式的差异最终表现为对企业办公环境需求的不同。
写字楼的分布逐渐显现行业特征:
如陆家嘴地区写字楼的租客以金融业为主,南京西路和淮海中路写字楼的租客那么以咨询业和效劳业为主。
未来,这种行业特征将更为鲜明,以形成积聚效应。
因此写字楼的租售率受某一行业兴衰的影响将更为明显。
〔三〕前景
据戴德梁行资料显示,目前上海市场甲级写字楼的建筑面积仅有370万平方米,较之每年上海增长近1200万平方米的住宅用房总量较少。
2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米,其中供出售的新甲级写字楼面积约为70-80万平方米,占17-20%,同时会有局部现有的写字楼物业带租约向市场推出。
一些企业出于投资自用和扎根上海进行中长期开展的打算,已经开始考虑变租赁为购置写字楼,这客观上加大了甲级写字楼的需求量。
近来十分活泼的民营和私人企业已日渐成为写字楼投资群体中不可小视的力量。
连年攀升的写字楼租金消耗了公司的一局部利润。
随着公司的开展和对上海经济信心的增强,他们正打算购置属于自己的写字楼,虽然一次性投入增加了很多,但同时兼具了投资的用途,从长远来看还是划算的。
国内各地的中大型企业集团争相在上海设立营销中心、研发中心,需要大量的写字楼。
上海写字楼租金继续平稳攀升已成趋势。
这两方面的因素带动了销售型写字楼强劲的开展后劲和由租转买的投资趋势。
四.周边区域办公楼分布状况
由于本区域内不是办公区域,因此,周边办公楼数量较少,这里仅列举以下办公楼工程以供参考:
〔一〕阳光世界
位于浦东大道、近崮山路。
大厦高28层,建筑高度为99.95米,其中1-5层为商业裙房,6-14层为纯办公用房,15-28层为公寓式办公房。
6部进口“瑞士Schindler〞电梯、两部自动扶手电梯。
1-14层采用“YORK〞中央空调系统。
美国Armstrong地板、印尼进口春茶木门、“立邦Nippon〞高级涂料、卫生间地面采用进口防滑地砖、地面镶有葡萄牙瓷砖、美标AmericanStandard洁具、意大利五金配件等。
6—27层,每层9—10户。
房型面积范围70—222平方米,售价7000元/平方米,租价1.7元/平方米/天。
〔二〕招商局大厦
上海招商局大厦是一幢现代化、智能型的纯甲级写字楼。
大厦总建筑面积74642.11平方米,总高度186米。
大厦一至五层设有银行、商务、邮局、餐饮、康乐等各种配套设施。
三十八至三十九层拟开设会员制银行家俱乐部,地下二层共提供285架汽车泊位。
大厦坐落在陆家嘴金融中心的心脏地带,周围证券、保险及各银行大厦林立。
经延安东路隧道到外滩仅需1分钟,经南浦大桥至虹桥机场仅需三十分钟路程。
18—24层每层16户,8部电梯,房型面积范围80—148平方米,售价3100美元/平方米,租价0.7美元/平方米/天。
〔三〕上海期货大厦
位于浦电路,地上37层,地下3层,总建筑面积达7万多平方米,由美国著名建筑师设计,是一集期货交易、信息、结算、办公为一体的智能化楼宇。
大厦设计先进,布局合理,各类配套设施齐全,设有停车库、国际会议厅、多功能厅、银行、餐厅等各种便利设施。
上海期货大厦设有345只座位和完整的舞台设施、放映室及同声翻译系统的国际会议中心。
500多平方米的多功能厅可用悬挂式隔断板分隔成六个不同面积但可独立使用的空间。
20部原装德国OTIS自动扶梯,14部原装三菱垂直梯。
房型范围72—200平方米,租价0.6美元/天/平方米。
五.结论
目前销售型的办公楼房源不多,办公楼由出租向出售转变,销售型办公楼的市场前景普遍看好。
销售型办公楼的几个条件不可或缺,如环境、气氛、楼盘品质、配套设施等。
地段和气氛是影响办公楼盘价格的主要因素。
本案的大环境是以中档居住为主的地区,小区域没有大型的商场、中高档的餐饮、娱乐等配套设施。
观景系数不高,南面是栖山路多层民居,东西方是高层和多层住宅、旧式建筑或待开发地块。
综上所述,本案缺少写字楼应有的气氛,不具备作为办公楼进行推广的优势。
第二章.住宅楼市场分析
一.浦东大道沿线楼盘分析
浦东大道是沿黄浦江从陆家嘴到浦东东北部的交通纽带。
西起陆家嘴,东到东高路。
黄浦江对面是浦西杨浦区沿岸局部,各项建设和改造正紧锣密鼓地进行中。
杨浦区到浦东大道,现在有杨浦大桥,规划中的大连路越江工程完成之后,交通将更加方便。
浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道,沿线有三四十条公交线路。
路面不宽,车流量和人流量大,沿线的粉尘和噪音污染较大。
浦东大道的路段价值随着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。
〔一〕A级路段
源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段,该区域属小陆家嘴范围。
沿线开发改造成熟,路面卫生状况良好,公交线路近四十条。
两旁建筑以高层为主,高档美观,近来出现较多的酒店式公寓工程。
这里的酒店式公寓,拥有两方面独特的优势,一方面靠近陆家嘴办公区,充分表达了酒店式公寓的特点;
另一方面,在黄浦江边,可以拥有黄浦江景观等等,是酒店式公寓的主要卖点。
这一段酒店式公寓的房价在10000-13000元/平方米。
目前主要有以下楼盘:
海悦苑
精装修酒店式公寓。
小区位于浦东大道东方路,近黄浦江,属陆家嘴CBD区域。
31层高层,是度身定做的酒店式物业,全明独立橱卫,独立阳台,动静分区,大面宽,居住功能完整。
现在推出的为21—31层,面积约56平方米,价格约为13000元/平方米。
万源晶典
1幢全装修酒店式公寓,共510套。
楼盘位于东方路、浦东大道,住宅面积近3万平方米,配有3500平方米商业设施和豪华会所。
房型为一室32-62平方米。
交通有980路、新川线、隧道三线等公交线路和地铁二号线东昌路站,规划中的大连路隧道将更方便沟通浦东浦西;
生活设施齐全,有易初莲花、世纪联华,出行购物便利。
预计2004年交房。
预售均价13000元/平方米,现已全部售完。
名门滨江苑
精装修酒店式公寓,物业管理由香港怡高物业代理。
楼盘位于浦东大道、源深路口,占地面积2.3万平方米,建筑面积5万平方米,容积率2.2,绿化率40%,拥有高层、小高层和多层各一幢。
房型有三房130-150平方米,四房180平方米。
附近教育设施有梅园小学、上海实验小学、海运学院等。
另还有774、791、81、85等多条公交线路。
好美家超市、联华超市、好德便利店等。
中国银行、交通银行、工商银行等。
现推出高层,28层以上价格约15000元/平方米,低层9000元左右。
〔二〕B级路段
源深路以东到罗山路路段,因为在罗山路高架西侧,所以在浦东居民的心理上类似浦西的“环线内〞区域,仍可凭借陆家嘴的优势来提高自身地位。
沿线高档物业不多为,新开发楼盘较少,属于待开发地区。
距本路段较近的现仅有“维多利华庭〞和“心中家园〞在售。
“维多利华庭〞处于张杨路和浦东大道中间,位于定水路苗圃路口。
小区总建筑面积约11万平方米,由两栋12层小高层,7栋14层小高层以及1栋18层高层组成。
规划总户数约为800户。
主要房型有两房两厅,三房两厅,跃层复式等。
周围有二十多条公交线路。
在保证交通便利的同时,又避开了浦东大道和张扬路两条主干道的噪音影响,闹中取静。
“心中家园〞根本属于张杨路楼盘。
浦东大道桃林路口的“格力H2O〞是一个办公居住兼备的楼盘,借助陆家嘴商务与北外滩景观的优势,推出“home2office的〞概念。
强调“有home,也有office;
是home,也是office。
〞为此,规划了1300平方米的名人健康主题会馆。
“格力H2O〞的价格约为7500元/平方米,比海悦苑每平方米的均价低了4000元左右。
〔三〕C级路段
罗山路至金桥路路段,这一路段属于浦东大道B级路段的延伸,同时借助杨浦大桥的影响,成为一个中低档的聚居点。
沿线多为住宅、厂房、仓库和小商铺等。
公交线路由源深路的四十条减为二十几条,也说明了本路段与A级路段的地级差异。
近一年内该路段开发的楼盘主要有“上房金丰苑〞、“金樟花苑〞、“昕泰苑〞等,在去年年底或今年年初均已售完,当时的价格约在4500~5000元/平方米。
〔四〕D级路段
金桥路至东高路路段,这一路段除了有几条公交线路可以直达陆家嘴外,根本脱离与陆家嘴的连带关系,沿线环境较差,根本属于居住区,居民层次不高。
沿线在售楼盘有“景源佳苑〞,为多层住宅小区,均价约4400元/平方米。
“景源佳苑〞位于东高路,西临黄浦江,东接赵家沟,内拥湖泊。
交通方便,基地附近主要公交线路有610、592、313、申高线等。
至地铁口的公交线路有81、640、陆高专线、沪合线等。
“景源佳苑〞周边市政利好,轨道交通6号线即将开工,翔殷路隧道2005年竣工连接浦江两岸,五洲大道2005年通车横贯东西,3—5年滨江绿化带美丽现身。
总规划占地面积44400多平方米,建筑面积6000多平方米。
分两期开发,一期推出8幢多层,得房率89%左右,绿化率35%。
“景源佳苑〞最大的卖点就是小区依水而筑,伴水而居。
一览东外滩美景。
周围生活机能比较方便。
阳光房型:
59.97-137.47平方米,一房至三房,八种房型。
约4800元/平方米。
2003年8月开盘,2004年10月交房。
二.浦兴路沿线楼盘分析
浦兴路从罗山路到高行镇环北大道,是张杨路的延伸段。
地下是在建的轨道交通六号线,预计将于2005年年底竣工,在金桥板块中主要有罗山路站、云山路站、金桥路站、长岛路站、五莲路站、巨峰路站东靖路站等。
正是由于轨道交通带来的未来交通优势促进了浦兴路沿线楼盘的大面积开发。
浦兴路的新开楼盘占了金桥板块楼盘的相当大的比例,目前正在预售的楼盘几乎都在浦兴路沿线,如“上海未来〞、“东方知音〞、“融都金桥园〞、“碧云新天地家园〞、“中大丽都〞、“景源佳苑〞——172.38平米。
价格5500———240.8平方米。
价格5100---6700
时间2003年7月1日开盘,2004年12月底入住。
简析:
地处浦东金桥,紧临金杨社区、金桥社区、临近碧云国际社区。
与规划中的M6线相临;
附近学校有金茂小学、金陆小学、陆行中学、致远中学;
其它设施有金桥医院、邮局、金桥大酒店等,但缺乏大型商业设施。
为了打造金桥的白领社区,融都金桥园还借用了旁边的一条西沟港水景,建造了水岸江南小区。
不管是否名实相符,至少,为了在金桥打造高档住宅区,融都金桥园很下了一番功夫。
〔四〕碧云新天地〔二期〕
楼盘地址浦东浦兴路258号。
物业类别高层、小高层住宅,建筑面积240000平方米。
开发商上海金桥出口加工区房地产开展
绿化率40%
物业配套小区内规划了300米的休闲长街、占地8000平方米的由耀华教育机构管理的上海碧云幼儿园;
近2700平米的运动主题泛会所内还设有温水标准游泳池、健身中心、棋牌室等多个活动区。
东芝电梯;
每栋宽带接入,拥有可视对讲系统。
房型两房面积106—110平方米,三房面积121—————179.72平方米。
价格均价4800~6200元/平方米。
时间一期售完,二期2003年7月开盘。
位于浦兴路、五莲路,周边为成熟居民区。
在即将开业的超大型购物中心千家惠超市正对面,轨道交通六号线将于2005年竣工。
周边学校、医院、银行等各类生活配套设施齐全,公交线路众多。
该案是区域内的大型楼盘,区内会所规划一定程度上提升了物业水准,加以紧邻的千家惠大型超市在建,能使业主的日常生活更为方便,整体规划简单,售价较低。
7月25号开始对外销售,要求先登记后预定,价格在4800-6200元/平方米。
三.金桥镇楼盘分析
〔一〕金桥新城·
河畔花园城
楼盘地址杨高北路5295号
物业类别总占地面积350000平方米,规划建筑面积40万平方米。
多层,小高层混合大型社区。
二期占地面积20万平方米,全为小高层。
物业配套灯光网球场、篮球场等。
沿河规划建设大型花园式商业城——金桥新天地,另外有购物休闲街、中心广场、特色商店、露天咖啡座、美食街、小商品街、超市等。
绿化率45%
容积率1.7
房型两房两厅面积94~116平方米,三房面积119—135平方米。
时间2003年5月开盘,2004年12月交房。
价格均价在4800左右。
金桥新城东靠金桥出口加工区、西临碧云国际社区。
位于金高路、东陆路、金海路之间。
国际化的现代商贸园区和现代生活园区正逐渐形成,生活配套齐全。
周边交通路线有936、601、85等十余条公交线路,规划中的轨道交通六号线即将开通。
区内绿化及附加配套较多,表达了大型社区的规模优势。
〔二〕上海奥斯卡
楼盘地址凌河路博兴路口
物业类别多层、小高层普通住宅。
物业配套天然气管道铺设到户,红外线周界报警系统,数码通宽带入户,CCTV中央监控系统等。
房型两房两厅87~95平方米,三房102~120平方米。
时间2003年10月开盘。
价格均价5000元/平方米。
依托金桥镇成熟的社区配套设施,靠近杨高中路和东陆路两条交通干道,以均价5000元/平方米的价格推出,在当地是一个值得选择的楼盘。
〔三〕阳光欧洲城四期·
蔷薇绅邻
楼盘地址杨高北路、佳林路。
物业类别占地600000平方米,大型的联体别墅住宅,300户左右。
绿化率55%
房型A房型三层约160平方米,B房型三层约181平方米;
C房型三层约185平方米,D房型三层约198平方米;
E房型三层约177平方米,F房型三层约185平方米。
时间2003年5月开盘。
价格100~140万/套
阳光欧洲城为大型的联体别墅住宅区,位于浦东金桥,坐落在杨高路、桂林路,相临国际机场、金桥出口加工区、张江、外高桥、陆家嘴。
周边交通便利,生活配套设施齐全。
该楼盘这期为第四期。
社区整体规划为60万平方米的欧洲小镇,生活配套齐全,异域风情浓郁。
目前推出的蔷薇绅邻,是继前三期产品获得市场成功后,递生品质的TOMNHOUSE别墅精品。
均价约为6000元/平方米。
四.结论
区域内近期新开楼盘中除了距本案较远的、位于桃林路的“格力H2O〞是以“home&
office〞定位,其余多为普通高层或小高层住宅。
本区域是一个以居住为主的区域。
区域内大量中档住宅楼的开发,居民的迁入为本案提供的局部客源。
可能成为投资商的选择之一。
近区域内楼盘为中低价位,多集中在浦兴路沿线,像“上海未来〞、“融都金桥园〞、“碧云新天地家园〞等均价约为5500元/平方米。
综上,本案如果简单地做纯住宅楼推广,会受到房型采光缺乏的限制,同时,其均价也很难超过5500元/平方米。
第三章.酒店式公寓市场分析
一.关于酒店式公寓
〔一〕特点
酒店式公寓,意为“酒店式的效劳,公寓式的管理〞,是一种只做效劳、没有任何酒店经营的纯效劳公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓最初是旅游区租给游客供其临时休憩的物业,此种物业不仅给客人提供短暂的休息和停留,同时也提供给他们统一的上门管理。
所以既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家〞,这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后,此种物业越来越多,效劳也越来越周到。
酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的风格,在效劳上根据住户的要求提供酒店式效劳的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它工程。
酒店式公寓工程本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群多是知名企业高级员工、经理、总裁等,他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的疑心,可以为住客提供高档、到位的各种效劳。
装修标准直接影响到一个酒店式公寓的档次。
用的是什么电梯,中央空调是什么牌子的,电容量有多大,从外墙砖到室内门窗,从地板到浴缸、家具,甚至水泵、阀门等的牌子都是要十分考究的。
〔二〕前景
富裕的家庭经济素质,支持着新的生活方式。
当新的生活观念产生之后,“遇上〞了富裕的家庭经济,便直接产生了新的生活方式。
这种新的生活方式就是人们在相对富裕之后,就会追求一种充分享受自由、闲适、舒展、方便而有品位、有层次的生活标准。
酒店式公寓,为追求现代生活方式的人们,提供了越来越多的休闲型居家产品,使家庭生活的丰富多彩。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便,随时可以得到酒店式的各种效劳,如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店,可以彰显居住者的身份和气派。
随着人们生活节奏的加快,生活水平及生活品味的提高,人们对酒店式公寓的需求正逐步提升。
目前,上海已经形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。
从另一方面来看,中国参加世贸以后也将为上海这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。
因为目前国际上大型的跨国公司都已在上海设立分部,中小型公司由于资金实力有限,既想要交通方便、价位比酒店低,又不能放弃高档的办公环境和办公处所,那么酒店式公寓那么是其最正确选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式效劳,同时提供了完善的办公环境,是房地产业的一种新模式,它拥有更多、更全的效劳功能,对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为,酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选,因为此类物业投资对于多数人而言,具有超值回报空间。
通常,酒店的租金要比公寓高30%左右,而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业工程难以比较的。
不过投资高档工程所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此,较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境,最好在市中心地区,才有广阔的开展空间,和更高的投资回报。
二.酒店式公寓的市场状况
酒店式公寓在浦东是近几年才兴起的,开始主要在陆家嘴一带,以后逐步向周边延伸,距本案较近的主要有以下几个楼盘:
名称位置物业配置价格〔元/㎡〕
万源晶典浦东大道599号,近福山路、东方路。
共507套房源,住宅面积近3万平方米。
3500平方米的商业设施和豪华会所;
日本原装实木地板,ELBA卫浴,特灵中央空调。
10000—17146
碧云中惠新金桥路1088号,近金湘路口。
1幢28层,2幢19层,全产权酒店式效劳公寓,共1093套。
小区有会所、游泳池等配套设施。
是否装修未定。
毛坯价:
5800—7000
金桥凤凰酒店公寓黄杨路18号,近碧云路2幢高层,可带租约购置,另有179套出租房。
小区有100个车位,会所、露天游泳池。
科勒洁具,立邦漆涂料,海尔空调,飞利浦或LG彩电。
均价10300
世茂湖滨花园白桦路428号,近明月路口。
规划占地27万平方米,9月份推出24层高层公寓,共230套。
每平方
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