物业工程维修部岗位职责及工作标准Word文档下载推荐.docx

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1.2.3干净工具垫布及抹布;

1.2.4简易鞋套;

1.2。

5离场通知单、笔；

1.2.6《工程维修单》。

2。

维修人员接到工作单后，立即准备需要使用的材料和专用工具，检查个人工具包内携带物品，检查、整理个人仪表，按与业户约定时间准时到达；

急修必须在30分钟内赶到。

3.先通过可视对讲呼叫业户：

“早上好（下午好）！

我是物业维修员前来为您服务”，提前使业主有所准备，接着上到业户门前,先按门铃，如无门铃可用手轻轻敲门（连续3下为一次间隔10秒）。

4。

如业户不在家，应在门前等待，一般情况不超过约定时间10分钟，离开前在门口显眼处贴上离场通知单。

（内容:

尊敬的业户：

您好！

我们如约前来维修但未能联系到您,请您在方便的时候与住户中心（电话0518—81086970）联系,谢谢!

香溢物业工程部日期）

5.见到业户先问好，并主动出示员工牌，把工作单交给业户过目并确认维修内容，征得业户同意后方可进入其室内维修.

6。

入室前必须穿好干净鞋套，在动手维修前，应先询问业户维修的有关情况并仔细检查,告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用（保修期内除外），业户同意后即刻动手维修。

7.在考虑维修方案时，应遵循如下原则:

业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果;

如果实在不能满足业户的要求，则为其提供一个参考性的方案，并向业户解释清楚原因，表示歉意以取得谅解。

如“很抱歉，我们工程部暂时还不能提供此项维修服务,不过，我们可以帮您联络……您看这样行吗？

"

.

8。

维修开始前先征得业户同意整理出工作区域，避免因维修作业而损坏周围设施及物品,打开工具包将工具垫铺好，工具、材料整齐摆放在工具垫上开始维修。

9。

在维修中需移动业户物品时，应征得业户同意后方可进行；

移动物品时应小心谨慎，并把可能受影响的物品遮盖、包扎好，特别贵重的物品提醒业户小心保管；

维修时尽可能避免大噪音、粉尘，保证维修质量的同时迅速完成维修工作，减少对业户的影响。

10。

维修完工并自检合格后，及时清扫工作场地，少量垃圾装入塑料袋内，大量垃圾（如泥沙、砖头等）搬到附近的垃圾桶（箱）边上，用干净抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等），恢复各物品至原来的状态（位置）。

11。

维修结束后请业户进行不少于三次的试用，同时向业户讲解应注意事项，如业户表示满意,则请其在《工程维修单》上签名确认;

如业户不满意（合理的要求），维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认。

如：

“维修好了,请您看看还有什么问题？

”，“如果您对这次维修满意,请您在这张工作单上签名，或给予建议帮助我们提高服务质量，谢谢您！

”，“以后还有什么需要维修的请与我们联系，我们随时为您服务！

12.离开业户家时，应说：

“打扰您了，再见！

，退步出门,并轻轻关上大门。

13.维修人员立即返回工程部，在《工程维修单》上做好维修记录并签名。

14.维修人员维修时须注意:

14.1不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施；

14。

2因维修需要移动的物品在维修完后必须恢复原状，并保持卫生；

3不得损坏业户室内任何物品；

4不得在业户室内闲坐、怠工;

5不得私下接受业户赠送的任何物品；

6不得与业户发生激烈争持;

7不得出现损害公司形象、利益的言行；

14.8不得不按有关规程、标准作业，弄虚作假。

工程设备巡查标准

一、电梯系统

1、巡查频次为每周一次；

2、岗位为电梯管理员和设备责任人；

3、巡查的内容和要求按如下进行:

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超45℃，、湿度正常，.

3．2曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动情况。

3．3减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动情况。

3．4限速器、选层器运行情况正常

3．5控制柜内继电器、接触器工作情况正常。

3．6制动器（线圈温度、制动轮脏污情况）温度正常，干净.

3．7变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度.

3．8对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好

3．9轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。

3．10轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好

3．11厅门及轿门踏板清洁干净,关闭顺畅。

3．12井道干净、底坑无积水，照明完好。

3．13补偿链完好、钢丝绳无断股，无锈蚀。

3．14各种标示物清楚及救援工具齐全且摆放整齐。

3．15电梯运行时舒适、无明显震动，平层时平稳无震动.

二、供配电系统

1．巡查频次为每班三次；

2．岗位为设备值班管理员;

3．巡查的内容和要求按如下进行：

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃。

3．2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。

3．3运行电流、电压满足市电供电要求.

3．4运行功率因素满足市电供电要求。

3．5变压器负荷率不低于50％，温度不超过85℃。

3．6断路器、空气开关使用正常；

3．7各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好。

3．8设备运行状况良好，使用正常.

三、供水系统

1．巡查频次为每日二次；

2．岗位为设备值班员和设备责任人；

3．巡查的内容和要求按如下进行:

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃，。

3．3水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭正确.

3．4水池水位保持在正常范围内。

3．5供水压力符合设计压力。

3．6设备运行电流、电压符合设计要求.

3．7各种仪表、指示显示正常,标示清晰

3．8各种水泵状况运行正常。

四、地下车库排污系统

1．巡查频次为每日一次;

2．岗位为设备值班员和设备责任人;

3．1排污马达开启声音正常

3．2水池水位正常范围内、浮球开关灵敏、警铃系统正常

3．3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。

3．4自动/手动功能正常

3．5池底无污泥

五、消防系统

1．巡查频次为每周一次；

3．巡查的内容按如下进行：

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃，.

3．2机房应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格.

3．4机房无漏水、积水。

3．5运行电流、电压满足设备供电要求。

3．6手/自动功能正常

3．7开关、接触、灯正常。

工程设备维护保养标准

1、设备保养周期为每月两次。

2、岗位为电梯管理员及电梯外包公司.

3、保养标准及内容如下：

3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好;

3．2清洁控制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件牢固；

3．3检查控制箱所有电缆连接情况,并上紧；

3.4、检查接触器、继电器触头清洁平滑,清除内部灰尘；

3.5、测量控制箱绝缘（≥0。

5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）;

3.6、检查接地线连接可靠；

3.7、检查、清洁接触器和继电器触头,发现烧融现象时,可用细锉修平，清除锉屑，调整动静触头间的间隙；

3。

8、检查各保护装置动作正常；

9、检查接地线连接可靠，测量接地电阻;

10、检查各电路板接插件连接牢固；

3.11、检查、清洁散热风机；

3.12、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；

13、检查制动力矩，调整制动弹簧;

14、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质或变脏，应及时更换；

15、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换;

3.16、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况,并上紧；

3.17检查电动机轴承润滑情况,更换润滑脂（大约工作2500～3000小时后更换新的润滑脂）;

3.18、检查各安全装置,按照年检要求调整或处理；

3.19、检查清洁自动门锁,加油润滑；

20、检查轿厢门和自动门机构,擦拭门导轨,涂抹少量机油，检查开关门动作；

21、检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；

22、检查层门机械电气联锁装置，并清洁;

23、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；

3.25、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整;

3.26、检查对重链是否出现扭曲、过长,并及时排除；

27、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；

清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；

3.28、检查导轨润滑情况，加润滑油;

3.29、检查导靴磨损情况,发现磨损严重的及时更换；

3.31、检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施,清洁电梯井道。

二、配电系统

1、设备保养周期为每年两次.

2、岗位为设备责任人。

3．1、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；

3．2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；

3．3、接触器触点良好，无烧蚀，声音常；

3．4、继电器延时准确，接线触点完好；

3．5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠,指示灯明亮;

3．6、熔断器底座牢固,接触良好；

3．7、电容器无膨胀或高温渗油现象；

3．8、互感器接线柱牢靠，无发热；

3．9、开关接触良好，开断正常，无发热；

3．10、消防设施完好并定期检查合格

3．11、清洁电柜内灰尘。

1、设备保养周期为每季一次。

2、岗位为设备管理员及自来水公司.

3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；

3．2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；

3．3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；

3．4、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效可靠；

3．5、断开控制柜总电源，检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠;

3．6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；

3．7、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新;

3．8、清洁控制柜内灰尘。

四、闭路监控系统

1、设备保养周期为每月一次.

2、岗位为设备管理员。

3．1检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好;

3．2检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好;

3．3检查各控制线路、电源线路、视频连线接触良好；

3．4检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐良好、摄像枪防尘罩的密封性防风、防水性能好;

地线接触可靠良好；

3．5检查监控室的通风、照明、及清洁.

3．6检查监视器电源线路及视频线路接触良好

3．7检查防雷接地装置，独立接地体低于4欧姆，联合接地体低于1欧姆

五、可视对讲机系统

1、设备保养周期为每月二次。

2、岗位为设备管理员.

3．1检查系统主机是否正常、摄像枪无老化或损坏；

3．2检查系统电源正常；

3．4检查系统中继器正常；

3．5检查系统各连接线路接触良好；

3．6检查电控锁可以正常使用；

3．7检查对讲主机使用说明清晰；

3．8清理可视主机内及摄像枪灰尘。

六、红外线报警系统

1、设备保养周期为每月一次。

3、保养标准及内容如下:

3．1红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查；

3．2清洁对射探头上的灰尘；

3．3检查主机及输出探头电源电压正常;

3．4检查主机板及键盘正常使用。

七、一卡通门禁系统

1、设备保养周期为每月二次.

3．1检查电脑及软件正常；

3．2检查通信正常；

3．3检查IC卡门禁正常；

3．4检查门禁的防水、防雨、防潮；

3．5检查门禁的电源及通信线路正常.

八、一卡通停车场系统

3．1检查车场电脑及联网系统；

3．2检查车场系统线路接触良好;

3．3检查各车场的IC卡操作读卡器功能正常;

3．4检查各车场手动控制道闸正常；

3．5检查道闸减速器有无机油,若不足，则添加；

3．6检查同步皮带有否磨损、断裂,有则更换；

3．7检查平衡弹簧有否断裂现象,有则更换；

3．8检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；

3．9检查地感器正常工作。

公共区域设施维护保养标准

一、上人屋面

1．对损坏的面层进行修补要求即坏即处理；

2．对分格缝用沥青进行勾缝要求即坏即处理；

3．对天台泛水、变形缝进行处理要求即坏即处理；

4．对屋面渗漏进行处理要求即坏即处理。

二、外墙饰面（涂料、面砖）

1．外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换要求即坏即处理；

2．涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）翻新周期为每5年一次。

三、内墙饰面

1．涂料饰面重点部位粉刷要求即坏即处理；

2．涂料饰面全面粉刷周期为每5年一次；

3．瓷砖饰面空鼓更换要求即坏即处理.

四、楼面、地面

磁砖地面空鼓、破裂更换;

水泥地面起砂、裂缝修理要求即坏即处理.

五、天棚

抹灰层空鼓处理要求即坏即处理；

天棚重新粉刷每5年一次；

装修吊顶的调平、破损的处理要求即坏即处理.

六、室外道路（地面）

1．大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次；

广场砖地面破裂更换（局部即坏即处理）周期为每2年一次;

水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5年一次;

其它地面（如碎石地面等）修补周期为每3年一次。

七、门窗

闭门器、门锁调校即坏即处理；

变形复位即坏即处理,防腐防蛀处理周期为每2—4年一次。

八、防盗网、围栏

根据损坏情况确定刷油漆时间每1年一次。

九、沟井池渠

井盖、篦子刷漆每1年一次。

十、挡雨篷

加固、防锈处理每1年一次

十一、外环境油漆

路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次

房屋接管验收标准

一、楼宇本体验收标准

1、主体结构：

1）内、外墙不得渗水、开裂;

2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏;

出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓;

整体面层平整,无裂缝，无脱皮，起砂;

块料面层表面平整,接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固,色泽均匀一致，无明显色差.

3、内墙面：

1）抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷;

无面层剥落,无明显裂缝，无污渍；

2）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；

面层无裂纹损伤,色泽一致；

对缝砂浆饱满，线条顺直.

4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点，无污水痕迹，无污渍.

5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

6、木地板平整牢固，接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮.

7、门、窗：

1）门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确，无翘曲变形；

2）门锁、窗销连接牢固,开启灵活；

3）玻璃安装牢固,胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤;

3）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

4）电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；

5）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；

6）高档装饰门装饰完整。

8、楼梯、扶手:

1）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲,油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

2）砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直.

11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。

12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

13、有线电视已开通，信号良好。

14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好.

15、照明安装牢固，完好无损,反应灵敏，发光正常。

16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常,无损伤。

17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。

18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力.

19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

20、门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活，效果良好。

21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀,无脱皮、锈迹，无裂纹、折损.

22、暗埋线管及走向有明显标识.

23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。

24、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。

二、公共配套设施接管验收标准

1、天台的天沟、落水口畅通完好；

隔热层、防水层完好。

2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。

3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

4、路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常；

灯柱安装牢固，油漆完好.

5、绿化符合设计要求，不缺株少苗,无死株，无大面积杂草；

绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

6、道路：

1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；

收缩缝大小均匀成直线；

2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

3）块料面层拼砌整齐，平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角；

4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好.

7、室外消防栓：

1）消防箱标识清楚,玻璃完好，箱内清洁干净;

2）消防设施配件齐全，摆放整齐；

3）消防管安装牢固,标识明显，阀门完好，水压充足.

8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。

10、保安岗亭安装完好无损,配件齐全,标识清晰.

11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损.

12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。

13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。

14、明沟、暗沟排水畅通，不积水,无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝,池内无杂物。

16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

17、台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。

18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏;

水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。

19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚,表面平整光洁。

三、设备机房接管验收

1、电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳，安装符合规范；

有电梯运行准运证；

机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。

3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤.

4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固,机房隔音,符合专业及运行管理要求，防护设置完好,通风,采光良好,消防设施齐全。

5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好,反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固,具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求.

6、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好，标识清楚,设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；

机房配置完整，符合专业及运行管理要求,通风、采光、防潮良好.

7、智能化系统与移交清单相符使用正常,工作性能良好，操作合理,具有良好的防雷（感应雷）措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求。