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一、项目投资与成本费用估算
(一)开发成本估算
(1)土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用,共计投入资金5665万元人民币。
附(表2)
(表2)【土地成本估算表】(单位:
万元)
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
土地出让金
110万/亩×
50亩
5500
2
契税
土地出让金×
税率(3%)
165
3
拆迁补偿费用
合计
楼面地价:
成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m2
5665
(2)前期工程费:
1169万元,详见本项目前期工程费估算表(附表:
3)。
3)【前期工程费估算表】(单位:
勘探费
26
1.1
地质勘探费
20
可谈
1.2
文物勘探费
1.8元/m2×
33350m2=6
设计费
177
2.1
主体工程设计费
20元/m2×
60030m2=120
2.2
供电设计费
984万×
4.6%=45
2.3
绿化设计费
120万×
10%=12
施工图审查费
1.5元/m2×
60030m2=9
9
4
可行性研究费
自行研究
5
环卫费
150元/户×
500户=7
7
6
招投标费
3万+20万=23
23
城市基础设施配套费(扣除物流)
80元/m2×
60030m2=480
480(可谈)
8
建设规费
374
8.1
白蚁防治
2元/m2×
60030m2=12
8.2
气象监测费
0.2元/m2×
60030m2=1
8.3
教育附加
10元/m2×
60030m2=60
8.4
工程质量监督费
60030m2=12
8.5
新型墙体材料专项费用
6元/m2×
60030m2=36
8.6
人防工程易地建设费
40元/m2×
60030m2=240
可自建
8.7
工程定额测定费
建安工程造价×
1.3‰
争取免交
8.8
散装水泥费
8.9
劳保统筹基金
3.5%
施工单位缴纳
8.10
规划放样费
2600元/幢×
15幢=4
试桩费
考虑在桩基成本中
10
空气检测费
1.2元/m2×
60030m2=7
7
11
四证办理费
3元/m2×
60030m2=18
18
12
平整场地、临时设施费
8元/m2×
60030m2=48
48
转为单方造价:
成本/可销售面积=1169/60030m2=195元/m2
1169
(3)建安工程费:
6852万元。
(见表:
4)
4)【建安工程费用组成】(单位:
项目名称
主体土建/室内/外装修
小高层住宅1100元/m2×
27000m2=2970
多层住宅900元/m2×
33030m2=2973
5943
主体给排水
30元/m2×
60030m2=180
180
主体电气
50元/m2×
60030m2=300
300
主体消防
60
电梯
8部×
25万/部
200
监理费
0.8%*(12105+300+500+100)=104
104
审计审查费
(5%*5%+1‰)*(5943+180+300+60)=23
产权测量费
商业2.46元/m2×
10000m2=2
住宅0.8元/m2×
50030m2=4
产权交易费
60030m2=36
36
其他建安成本
成本/可销售面积=6852/60030m2=1141元/m2
6852
(4)基础设施费(红线内外工程费):
1769万元,(详见表:
5)。
5)【基础设施费估算表】(单位:
金额(万元)
给水、排污配套工程
15元/m2×
60030m2+20万(增容费)
110
供电工程费
984
小区内室外供电配套
18元/m2×
60030m2=108
供电配套工程(专线)
估300
供电配套工程(设备)
估450
2.4
供电增容费
300元/千伏安×
6000千瓦×
70%=126
煤气管道
2800户×
500户=140
140
通讯工程
绿化景观工程
120元/m2×
33350m2×
30%=120
120
小区道路费
150
有线电视费
17元/m2×
60030m2=102
102
小区智能化
12元/m2×
60030m2=72
72
环卫设施费
热水供应工程费
不考虑
暖气供应工程费
小区照明费
50
13
空调设施费
暂不考虑中央空调
成本/可销售面积=1769/60030m2=295元/m2
1769
(5)开发期间税费:
15万元,(详见表:
6)
6)【开发期间税费一览表】(单位:
类别
交纳税额(万元)
物业管理基金
暂按2.5元/m2×
60030m2=15
15
(6)不可预见费。
294万元,取上面1-4项之和。
不可预见费=(0+1169+6852+1769)×
费率(3%)=294万元
(注:
第一项土地使用权出让金为政府公布数据,不考虑不可预见性)
(7)开发成本。
15764万元,以上1-6项小计:
开发成本=(5665+1169+6852+1769+15+294)=15764万元
二、开发费用估算
1、管理费用:
315万元,取上面1-6项之和的2%
(5665+1169+6852+1769+15+294)×
税率(2%)=315万元
2、销售费用:
675万元,详见(表:
7)。
7)【销售费用估算表】(单位:
项目
销售费用
(25760)销售收入×
1%
258
3、财务费用:
630万元.
(直接开发成本的4%):
15764×
费率(4%)=630万元
4、开发费用:
1203万元,前面1-3项之和
315+258+630=1203万元
三、销售收入:
销售收入25760万元,详见(表:
8)
8)【销售总收入预测】(单位:
可销售面积
建议销售单价(元/平方米)
销售收入(万元)
住宅项目
50030m2
50030*(3300*50%+3800*50%)
17760
商业项目
10000m2
10000*8000元/平方米
8000
车位
25760
第三节建设项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算4943万元,详见住宅销售税金及附加估算表(表:
8)【住宅部分销售税金及附加表】(单位:
序
号
名称
销售收入
销售税金
营业税、城市维护建设税、及附加税
交易印花税
水利建设基金
预征土地增值税
2.5
城镇土地使用税
实际税金:
住宅17760×
10.98%=1950
商业8000×
11.98%=958
2908
三、毛利润5885万元:
销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还=毛利润
25760-15764-1203-2908=5885万元
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