物流园区经营功能盈利模式Word文档下载推荐.docx

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（2）运输、配送功能。

对于城际间的货物运输，物流园区应能提供多式联运服务以达到最佳运输模式组合、最高效率、最短路径、最少时间、最低费用的要求。

对于市内货物配送，主要是能满足生产商与销售商之间的配送、生产商或销售商与超市门店之间的配送、供应商与生产企业之间的配送、电子商务环境下的物流配送服务等，物流园区应能提供给客户不同的配送路线和价格服务，以满足不同层次客户的各自需求。

（3）装卸、搬运功能。

物流园区应配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，提高装卸搬运作业效率，减少作业可能对商品造成的损毁。

（4）包装功能。

在物流园区内的包装作业不仅要负责商品的组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元，必要时还要根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。

（5）流通加工功能。

为了方便客户，物流园区应为战略合作伙伴如制造商和分销商提供必要的流通、加工服务。

（6）配载功能。

从提高作业效率和降低成本出发，应改进传统的无序、不安全、高费用和低效率的人工配载，逐步实现计算机优化配载。

（7）拼箱、拆箱功能。

实现集装箱的集零化整，提高集装箱的装载率；

实现集装箱的化整为零，货物分拣后进行零担配送。

（8）分拣功能。

当供应商的货物以大包装、粗包装进库时，根据物流需要，在物流园区进行分拣和小包装加工，优化外包装，提高商品附加值。

配套服务功能包括：

（1）停车场、加油、检修、配件供应等车辆辅助服务功能。

（2）银行、保险、证券等金融配套服务功能。

（3）住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等生活配套服务功能。

（4）来自工商、税务、海关等部门的一条龙相关服务。

3.物流增值服务功能

随着经济全球化发展，企业竞争加剧，客户企业除了要求提供运输、仓储、包装等一般性服务外，还希望物流园区提供物流网络设计、需求分析、订货管理、订单处理、信息服务等一系列的增值服务。

从国内外物流发展经验来看，物流增值服务是现代物流业发展的一个趋势和新的利润增长点。

（1）结算和物流金融服务功能。

物流园区与银行等金融机构合作，为园区内的企业及其客户提供相关的物流金融服务，既包括存货质押融资等服务，也包括在从事代理、配送的情况下替货主向收货人结算货款等。

（2）需求预测功能。

物流园区应能根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。

（3）物流技术开发与系统设计。

吸引相关物流高科技企业进驻园区，利用园区企业密集的资源优势，发展物流软件开发与物流设施设备的技术开发，形成利润增长点。

（4）物流咨询与培训。

利用物流园区运作的成功经验及相关的物流业务咨询优势，吸引物流咨询企业进驻发展，充分发挥高校、科研、企业、政府多方合作的优势，开展物流人才培训业务。

（5）供应链物流管理。

深层次介入生产流通商的供应链管理，从采购供应到生产流程中的零配件、半成品上下线、产成品的销售配送，提供基于供应链一体化的物流管理。

（6）信息服务功能。

搭建物流园区信息平台，实现区域公共物流信息系统共享。

同时与全国物流大系统实现联网，提供实时信息服务。

如供需信息发布、信息交换、车辆配载、配送服务、统计清算、全程物流运输监管服务（GPS、GIS、ITS）等。

图1-1物流园区业务功能

4.案例：

天津市典型物流园区功能定位

以天津市规划建设的11个物流园区项目为例，其功能定位和发展目标如表1-1所示。

表1-1 

序号

园区名称

功能定位

发展目标

1

天津港散货物流中心

运输组织，仓储装卸，中转换装，分拨配送，煤炭、焦炭、矿石批发，加工增值，市场交易，信息咨询，综合服务等。

中国北方规模最大、功能最强、配套设施完善的综合性散货物流的核心基地。

成为西北、华北、京津地区能源和重要原材料输出、输入的分配中心、加工中心和交易中心。

2

天津港集装箱物流中心

现代物流（货物仓储、运输、包装、流通加工、分拨、配送、船舶代理、货运代理），集装箱业务（集装箱的仓储、运输、搬运、拆装箱，修箱、洗箱、消毒、熏蒸、冷藏箱、空箱管理），国际贸易与航运服务，信息服务以及其他辅助服务。

天津港跻身国际大港的标志性工程，全球物流供应链的重要节点，中国北方规模大、影响力强、一流的现代物流基地。

3

宝坻京津国际商贸物流港

国际采购、品牌展示、技术研发、物流配送、信息推广、电子商务、综合配套等多种功能。

构建立足京津、服务三北、辐射东北亚的轻纺、服装、五金、建材、家具商品展示交易、分拨加工配套中心。

4

军粮城散货物流园

钢铁交易、仓储、加工、物流配送、信息交流等。

建成大宗商品物流、信息平台，辐射“三北”的集散物流中心。

5

天津国际金属物流园

钢铁科研、生产、加工、仓储、物流、贸易、网上交易。

形成北方规模较大的钢铁交易园区和专业钢铁物流集散地。

6

北辰钢铁物流园

钢材综合运输、集合仓储、物流配送、市场交易、信息处理；

流通加工、物流咨询服务、电子物流、报关等。

以第三方物流为主，集加工、配送、仓储、展示、销售等复合功能的现代专业物流园区。

7

天津保税物流园区

国际中转、国际配送、国际采购、国际贸易。

国内货物进入园区视同出口、办理报关手续、实行退税，园区货物内销按货物进口的有关规定办理报关手续，货物按实际状态征税，区内货物自由流通，不征增值税和消费税。

努力建设服务中国北方的保税物流中心、国际货物大进大出的绿色通道。

8

天津空港国际物流区

主要吸引企业从事国际、国内航空货物的仓储、分拨、配送、整理、加工、展示、展销等业务。

依托天津滨海国际机场完备的基础设施条件和天津港保税区功能政策的优势，努力建设成为中国北方最大、面向东北亚、世界一流的国际航空物流基地，拉动天津经济的增长，推动国际经济合作和国际经济的发展。

9

中国北方水产食品国际物流中心

水产品交易、物流仓储、加工配送、商务办公和配套服务，配套商业设施等。

以现代化物流配送为手段，信息化技术为支撑，国内外名、优、特水产品为物流源，集交易、加工、储运、集散、配送于一体，服务京津冀，辐射“三北”乃至东北亚，与国际接轨的大型水产城。

10

泰达普洛斯国际保税物流园

保税和非保税仓储设施及相关工业设施的开发、建设、经营和管理，并提供相关的咨询和服务。

原开发区保税物流中心，申请保税物流中心（B型）。

11

天津市物流货运中心

空车配货、汽车货运、城市配送、仓储、包装分拣、公铁水空多式联运、餐饮、住宿以及物流信息的收集、整合、处理和发布。

以面向全国的公路长途货物配载为龙头，集运输服务、汽车修理、住宿、餐饮、娱乐、通讯、商务活动等场所为一体，发挥专业运输服务配套作用，成为天津最具规模实力的专事IT＋物流全方位的大型物流企业。

1.2.2物流园区类型

根据2008年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《物流园区分类与基本要求》国家标准，按照物流园区的依托对象进行划分，将物流园区分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型等几种类型。

如表1-2所示。

表1-2《物流园区分类与基本要求》国家标准关于物流园区的分类

类型

要求

代表性园区

货运服务型

a）依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接

b）提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接

c）主要服务于国际性或区域性物流运输及转换

北京西南货运主枢纽

义乌国际物流中心

生产服务型

a）依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划

b）提供制造型企业一体化物流服务

c）主要服务于生产制造业物料供应与产品销售

上海化学工业区物流产业园

商贸服务型

a）依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务

b）提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务

c）主要服务于商贸流通业商品集散

盖家沟国际物流基地

综合服务型

a）依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划

b）位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务

c）主要服务于城市配送与区域运输

深圳平湖物流园区

上海西北综合物流园区

浙江传化公路港

注1：

空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运；

注2：

海港物流园区依托港口，衔接海运与内河、铁路、公路转运；

注3：

陆港物流园区依托公路或铁路枢纽，以公路干线运输为主，衔接公铁转运。

根据该项国家标准，对各类物流园区的规划提出一系列的推荐性指标，如表1-3、1-4、1-5、1-6所示。

表1-3物流园区规划的推荐性指标：

指标

指标单位

指标值

备注

空港型

海港型

陆港型

投资强度

万元/亩

≥100

≥120

≥80

推荐性要求

园区物流强度

万吨/Km2.年

≥50

≥5000

≥500

交通连接方式

至少有两种以上运输方式存在，可以实现多式联运

物流信息平台

能为入驻物流企业提供符合海关监管要求的计算机管理系统

表1-4物流园区规划的推荐性指标：

≥250

能为入驻物流企业和工业园区提供公共信息平台和实时信息交换系统

表1-5物流园区规划的推荐性指标：

贸易服务型

≥60

≥150

能为园区内企业提供物流公共信息和在线交易服务

表1-6物流园区规划的推荐性指标：

（基础设施）

≥300

这里，该项国家标准中涉及的物流园区推荐性指标的计算方法如下：

（1）投资强度：

项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

计算公式：

投资强度=项目固定资产总投资÷

项目总用地面积

其中，项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

（2）行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重：

项目用地范围行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。

行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重=行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积÷

项目总用地面积×

100% 

（3）园区物流强度：

单位时间、单位面积的物流处理能力。

园区物流强度=园区年度物流总量÷

园区总用地面积。

1.2.3物流园区开发模式

物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设的功能区域，也是实现降低物流成本、提高运作效率、改善物流服务等活动的具有产业发展性质的现代物流基地。

1.中国物流园区的建设方式

物流园区属于投资大、回收期长且涉及多个部门的公益性项目，因而，从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多都有政府参与。

由于各国国情不同，各国政府在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色也不尽相同，各国物流园区的建设模式也存在很大区别。

考虑到中国的经济发展特点和对发展物流的需求，物流园区的开发方式主要划分为如下三种形式，如表1-7所示。

（1）政府规划，工业地产商主导模式

政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。

该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。

能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。

（2）政府规划，企业主导模式

政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。

在该模式中，由于各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，与政府最初设想相差甚远。

（3）政府政策支持，主体企业引导模式

这种模式是通过由一个或几个在物流服务领域具有资金和技术等方面领先优势的大型企业牵头，根据市场需求，自行征用土地，率先进行物流园区的开发，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集，引进依托物流环境进行发展的物流密集型工商企业，达到物流园区开发和建设的目的。

表1-7 

我国物流园区开发模式

形式

规划主体

运营主体

特征

政府规划，工业地产商主导

政府

工业地产商

投资量很大，布局合理

占有战略性资源，如邻近空港、海港

政府规划，企业主导

企业

整体布局比较混乱

政府政策支持，主体企业引导模式

整体布局有时比较混乱

在上述三种模式中，前两种方式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用；

第三种方式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。

但是，无论哪种模式，政府的各种政策支持都是非常重要的。

2.中国物流园区的投融资模式

物流园区的投资规模主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素来确定，投资建设费用主要包括土地征用费用、建设费用、运营费用和人员工资四大部分。

物流园区的建设，尤其是在建设初期涉及土地征用和基础建设，需要大量的资金投入，仅仅依靠企业自身投融资是不够的。

从国外物流园区建设的经验来看，物流园区的建设主要都是以政府投融资为主。

在园区建设初期，政府除了进行资金投入外，还在征地、减税和贷款等方面给予物流园区政策扶持。

就中国目前物流园区的开发建设过程来看，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有中国的国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业；

建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。

如表1-8所示。

表1-8 

中国两种典型物流园区的投资模式

投资主体

国有及国有控股企业参与出资

自上而下方式

当地政府以土地优惠、政策优惠、税收优惠等方式支持物流园区的建设，并通常由政符授权的企业进行开发建设和运营

北京空港物流基地、上海洋山深水港物流园区、南京王家湾物流中心等。

民营及民营控股企业参与投资建设

自下而上方式

由诸如商贸流通控股企业、大型工业制造企业、骨干交通运输与储运企业等大型龙头企业发起，独立完成或通过招商引资共同开发和建设，然后吸收社会商贸流通企业、零配件供应企业、运输及仓储服务企业、专业化物流企业加盟

浙江传化物流基地、浙江绍兴轻纺城

从中国目前建设经验来看，物流园区呈现初期投入费用大的特点，其物流用地地价从12万元/亩——80万元/亩不等，部分一线城市（上海、深圳等）物流用地地价已高达60-100万元/亩。

如果再算上后续七通一平费用、仓储设施费用、基本设备以及信息系统等，就综合投入而言，有专家指出，一个200亩的物流中心通常将需要6000万的购地资金和8500万—1亿元基本建设费用。

从全国范围来看，物流园区在各地的投资差异很大，部分园区的投资达到100亿元人民币，部分园区的投资不足1亿元人民币。

如表1-9所示。

表1-9 

中国部分物流园区投资规模

省份

物流园区名称

投资规模（亿元）

广东

深圳前海物流园区

150

辽宁

沈北物流园区

119

北京

北京物流港

100

陕西

西安国际港务区

98

湖北

阳逻港物流园区

80

武汉郑店华中商贸物流城

60-80

重庆

江津港口物流园区

61.63

重庆铁路物流园区

60

四川

成都航空物流园区

0.9

内蒙古

锡林郭勒安快物流园区

0.8

天津

大港煤炭物流园区

0.73

12

宁夏

银古物流园区

0.67

13

广西

陆川县龙豪工业物流园区

0.6

14

荆门现代粮食物流园区

0.5626

15

福建

沙县粮食物流园区

0.4

16

钢铁稀土物流园区

17

山东

空港国际物流产业园区

0.3

18

河南

洛阳市大一物流园区

19

重庆双龙桑家坡物流园区

20

江苏

扬州港口物流园区

0.27

这里既有各地土地价格的差异，也有建设投资主体的影响。

一般来说，以政府主导投资，自上而下方式建设的物流园区，特别是政府重点建设项目，其投资额度相对较大；

而企业主导投资，自下而上建设的物流园区，其投资额度相对有限。

对于物流园区投资规模的确定，需要与该地区实际需求相适应，规模过大，必然导致严重的资金、土地等资源的浪费。

同时，也需要有一定的前瞻性，能够满足未来一定时期内经济发展的要求。

另外，部分物流园区由外资投资建设。

例如，美国的普洛斯于2004年4月正式在中国上海成立了地区总部，开始了在中国的发展。

普洛斯地产在中国城市的分布如图1-2所示。

截至到2008年12月31日，普洛斯公司运营的设施达到1,865,400平方米，另有1,041,600平方米的在建项目。

普洛斯外资投入已进入沈阳、北京、天津、青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和珠海等20多个我国重点一线城市，这个现象值得关注。

（注：

图中数据截止2007年3月31日；

第一个数字表示城市GDP排名，第二个数字表示城市人口数量）

图1-2普洛斯地产在中国城市分布图

3.中国物流园区的建设规模

物流园区的建设规模应当定多大合适？

这里不仅要考虑物流园区在整个区域中的功能地位、当地的产业布局、区域经济水平、交通区位特征以及园区的区域辐射范围等宏观因素，还要考虑以下一些微观因素，如入驻企业数量及规模、产品种类及物理属性、园区物流吞吐量、供应商及下游销售商的规模和数量以及仓库建筑物类型等。

物流园区建设过程中，目前各地的占地规模差异很大，部分园区的占地达到20,000亩以上，部分园区的占地不足200亩。

表1-10 

中国部分物流园区占地规模

占地规模（亩）

郭店物流园区

90,000亩

南沙国际物流园区

74235亩

大连市甘井子区综合物流园区

≥30000亩

吉林

长春东北亚物流园区

金州二十里铺物流园

连云港金港湾国际物流园

上海

临港装备制造业物流基地

临港物流园区

柘荣县药业物流园区

200亩

河北

熙平物流基地

二桥口岸物流园区

新华新港物流基地

150亩

武汉商联集团物流基地

和其它国家物流园区建设规模相比较，中国部分物流园区规划面积偏大。

国外物流园区平均占地多在70公顷以上，但不超过200公顷（1平方公里=