融资计划书Word下载.docx
- 文档编号:22664100
- 上传时间:2023-02-05
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:460.21KB
融资计划书Word下载.docx
《融资计划书Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《融资计划书Word下载.docx(15页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
项目共计25层,其中包括地下二层,地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。
项目规划用地性质为商业金融及居住用地,容积率≤8.4,建筑密度≤52%。
华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼,由于省行规划及政策调整原因,2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设;
项目相对其他旧楼改造而言,债权清晰。
截至2012年8月,项目已完成主体施工并已获得规划批准(已取得土地证,规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公示【详见长沙市城乡规划局网:
开福区华侨星都建筑拟调整公示】,并已进入施工图审查和投标程序,即将取得建设施工证)。
目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年,湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购,并投入后期开发建设。
二、项目地块优势
1)中央商务区
随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸,喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周,美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。
深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动,构成北城商业黄金三角,长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。
2)交通核心区
雄踞城市黄金中轴芙蓉路上,1号线地铁口岸带动物业急速升值,伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造,连横三一大道与银盆岭大桥,贯穿城市东西两岸,畅达市区各大站点,享受10分钟经济圈,提速未来。
3)区域未来规划
铁1号线施工,福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车, 大北城的交通路网正在升级;
高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑,将陆续密集呈现,辐射出北城楼宇经济的浦东效应;
秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等,使大北城资源不断升级,具备无限升值潜力。
三、目前定位
高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势,市场供应逐步递增,城市中心多极化趋势日益明显,传统中央商务圈逐渐向外扩散。
本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修,根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求,一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。
四、新规外立面(详见长沙市城乡规划局网:
开福区华侨星都建筑拟调整公示)
五、基本数据
楼层
单层面积
面积
单价
总价
1层
2144.03㎡
35000
7504万
2层
775.45㎡
28000
2171万
3层
791.13㎡
21000
1661万
4~5层
1582.26㎡
14000
2215万
6~23层
758.045㎡
13644.81㎡
9000
12280万
车位
107个
100000
1070万
总计
25993.52㎡
26901万
第三部分行业及市场情况
一、行业简析
城市综合体迎来井喷式发展。
据相关统计,2012年长沙至少有36个大型城市综合体项目筹建或者面市,总建筑面积达1740万平方米,其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。
二、长沙写字楼市场供需情况
2010年前,长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。
2011年开始,住宅调控下引发了商业地产投资热潮,多个城市新中心规划筹建写字楼,写字楼供应持续攀升,高档品牌写字楼容易获得市场较高认同。
三、项目周边长沙写字楼价格调查
项目
位置
规模及物业形态
销售模式
价格(元/平)
泊富国际广场
开福区芙蓉路与湘春路交汇处
总建面近30万㎡;
由1栋218米超高5A写字楼、1栋150M超高层公寓构成
整层+散卖
18000-20000
万达中心
开福区东至福庆街,西至湘江大道,南至五一大道,北至潮宗街
集大型商业中心、高级酒店、写字楼、精装豪宅于一体的城市综合体,其中甲级写字楼为2栋超高层建筑
起价13000
均价16000
华尔街
中心广场
芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角
建面:
5.8万平,一栋38层高的5A甲级写字楼,1-5层为商业裙楼
15000-16000元/平
第四部分产品及市场定位
一、市场定位:
区域中高端5A级写字楼
一方面:
产品打造需体现项目区位优势,顺应未来发展趋势,通过形象和档次的提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争,并抢占更为广泛的优质客源。
另一方面:
考虑到本项目的局限性,应利用周边商务资源等附加值,从局部和特色(商务配置、物业管理等方面)上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。
二、写字楼客户群划分:
企业特征
写字楼要求
匹配性
大型企业
实力雄厚,资金充裕,注重商务形象和便利性
一般偏好中央商务区的高档写字楼,写字楼的环境、配套,服务均有严格要求
一般
企事业单位
实力雄厚,资金充裕,但不外露,注重地段和办公空间
要靠近办事区域,对写字楼的办公面积、服务和配套有较高要求
较高
中型公司
有一定资金实力,注重树立企业形象,对办公面积有一定需求
偏好于发展中区域的高档写字楼,看重项目性价比与升值空间,对写字楼的服务和专属商务配套有一定要求
高
小型公司
注重成本控制,企业形象的重要性暂未体现,对空间需求不高
价格实惠的中低档写字楼或高档商务公寓
三、项目核心客群
发展层面:
以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主,国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。
来源层面:
客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区域,或是市内办公氛围不够浓厚的区域,以及一些较为老旧的商住楼、住宅办公的楼宇内。
心理层面:
以改善公司办公条件(自用)目的为主。
注重写字楼所处区域,具备很大增值潜力;
强调楼宇品质及商务配套;
关注物业公司的管理水平。
四、产品定位
1、弹性商务空间,维持标准层59-140平5个户型设计布局不变,商业裙楼部分设立公共卫生间
2、7-16层(分户销售)做精装;
17-23层(整层销售)不做精装,可根据客户需求灵活把控。
具体执行需依据市场实际情况而定。
3、为适应现代化办公,全网络地板,豪华酒店式大堂,大气尊贵
4、采用进口品牌锋速电梯(如蒂森克劳伯等)助推商务效率。
中央空调系统,承载高档商务环境。
5、5A甲级智能标准配置
OAS办公自动化系统:
﹥局域网系统
SAS保安自动化系统:
﹥门禁系统(电梯厅或大堂出入口)﹥防盗报警系统﹥闭路电视监控像系统﹥电子巡更系统﹥智能停车管理系统
BAS楼宇自动化系统:
﹥暖通空调系统﹥给水与排水系统﹥供配电与照明系统
第五部分营销策略
一、入市时机
在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区(奥克斯广场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等)尚未对本项目形成包围之时,并参考周边两个同类项目的销售情况,应尽快加速入市步伐,抢占先机。
二、销售策略
目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式,以获得更为广泛的客户来源,因此:
7-16层分割销售,精装修;
17-23层整层销售,精装修,但可根据客户需求而定。
保持标准层59-140平5个户型的设计布局不变。
三、价格定位
1、静态价格初判
写字楼整体均价(含精装):
12000-13000元/㎡
二、价格细分
一层整体均价:
35000元/㎡
二层整体均价:
28000元/㎡
三层整体均价:
21000元/㎡
四五层整体均价:
14000元/㎡
六~二十三层:
12000-13000元㎡
车位:
10万/个
四、推广定位
地段—高档商务环境
产品—高端商务旗舰
北城首域●甲级智能写字楼
五、销售执行
在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售
第六部分融资说明
一、项目投资规模及款项计划
1、项目总投资16955万元(不含税费),其中收购款12000万元,建筑安装工程费2350万元,公共设施配套费500万元,融资成本1060万元,开发间接费1045万元等。
2、收购“华侨星都”付款方式:
1)总价款:
12000万元;
2)付款周期及方式:
(1)先签订框架协议,东林置业办理完成三证(国土证、规划用地许可证、规划工程许可证);
(2)东林置业完成三证后,签订正式合同,集方家居支付首付款5000万元。
(3)在集方支付首付款后的15天内,双方完成公司、项目各项交接,集方人员进场开展工作;
东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接;
法人名称、股份100%按集方家居要求变更。
(4)2013年5月30日前,集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元;
(5)2013年12月30日前,集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。
二、融资计划
1、为保证项目实施,需要新增投资是多少16955万元,
新增投资中,需投资方投入3000万元,银行借贷7000万元,
公司自身投入2000万元。
2、投入资金的用途:
前期收购款项以及代缴报建费用。
3、融资回报方式:
1)现金回报:
根据协议,进行股权和证件抵押,按融资款的额度,按期返还融,资款及利息;
2)回购方式:
按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的商品房住宅预售合同。
并可约定一定的期限内,集方公司按销售价格回购。
第七部分财务计划
一、项目投资估算
项目总投资16955万元(不含税费),其中收购款12000万元,建筑安装工程费2350万元,公共设施配套费500万元,融资成本1060万元,开发间接费1045万元等。
项目
数量
收购款
含主体工程、报建费用等
12000万元
外装饰
外装饰5000㎡×
1000元=500万
地下室工程2000㎡×
2500=500万
其他杂项(电梯、空调等)500万
1500万
内装修
内装修20000㎡×
450元=900万
850万
消防
已和消防支队签订合同价款(含报建通过)
320万
外坪及附属
1500㎡×
120元=180万
180万
银行融资
7000万1年
700万
借贷融资
3000万3个月
360万
管理成本
销售额×
2%
246万
营销成本
1.5%
185万
不可预期成本
5%
614万
16955万
二、项目销售收入
销售项目收购操作后,集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4层、5层,共计四层。
拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。
根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查,商业的价格预计平均售价为35000元—45000元/平米,住宅和公寓的平均售价7500-8000元/平米,写字楼平均售价为13000-18000元/平米。
本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米,精装修写字楼12000元-13000元/平米估计销售收入。
12000
16374万
30995万
三、还款来源、保障及计划
1、三证齐全后,可向融资公司进行证件抵押;
2、四证齐全后,进行银行贷款,支付融资款及利息;
3、收购合同完成后,可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押;
4、五证齐全后,可向投资公司进行商业住宅预售合同签定,并可在约定的时间周期内进行回购。
四、财务分析:
1、税前项目收支估算
1)全销售收入估算
(1)项目成本:
收购成本12000万元+后续工程费用(内外装修2350万元、附属配套500万元)+融资成本1036万元+管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元
(2)项目收入:
18层办公楼16374万元+五层商业13551万元+车位1070万元=30995万元
(3)税前利润:
项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元,利润率82.8%
2)持有物业销售收入估算
18层办公楼16374万元+首层商业7504万元+车位1070万元=24948万元
项目收入-项目成本=24948万元-16955万元=7993万元,利润率47.14%
2、项目收支总结从动态投资的角度来看,集方持有物业的实际利润=收入利润+持有物业=7993万元+6047万元=14040万元,更具备可持久发展的基础。
第八部分项目实施进度
时间
工作进度
2012年11月
1、准备收购资金;
2、签订框架协议;
3、东林置业办理三证;
4、11月30日前东林置业提供三证(国土,规划用地、规划工程);
12月
1、签订收购合同、支付东林置业原股东5000万首付款;
2、集方公司工作进场接收东林置业,开展相关工作;
3、12月30日前东林置业提供第四证(施工许可证)、100%股份转让变更、企业变更并提供相关资料;
4、12月16日提供银行相关贷款资料和证件;
5、完成营销团队;
2013年1月
2、搭建脚手架包装;
3、销售蓄客,VIP认购;
4、1月下旬东林置业提供预售证件;
5、1月初银行贷款报批;
6、完成施工组织计划;
确定各施工队伍;
7、月底开盘销售;
2月
1、月底银行贷款下放;
2、开始附属工程;
3、开始总部装饰工程;
3月
1、开始外立面改造;
2、开始办公内装修;
3、开始消防工程;
4、支付借款(首付款)及利息或完成回购协议;
4月
5月
1、支付东林置业原股东第二批付款5000万;
2、完成总部装修;
3、完成集方总部大厦入场
6月
7月
1、完成销售90%;
2、开始土方工程;
3、5层商业开始招商;
8月
1、6-23层办公楼销售完成;
1、开始首层商业销售;
3、完成内外装饰;
9月
10月
1、地下车库销售
2、1-5层招商进场
11月
1、车库销售
1、支付东林置业原股东尾款2000万;
2014年1月
1、完成工程验收
2、支付工程相关款项
3、首层商业销售
4、交房
1、银行还款
2、首层商业销售40%
第九部分其他
本项目如能操作成功,对集方家居有重要的商业和社会价值:
2、本项目目前已经封顶,基础工程基本完成,避免了普通商业地产漫长的操作周期;
3、本项目能在短期内提供五证,即可快速盘活;
4、本地商业区域已趋成熟,项目的操作有丰厚的投资回报率;
5、操作本项目投入资金较少,相对其他投资,风险较小,在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益,并可将规划理念得到实质性的操作经验。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 融资 计划书
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)