土地集约利用水平与使用效益研究Word格式.docx
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③工业用地集约利用与使用效益评价
地均工业年产值=年度工业产值/已开发土地面积
地均固定资产投资额=累计固定资产投资额/已开发土地面积
地均税收额=年度税收总额/已开发土地面积
地均利润额=年度利润总额/已开发土地面积
地均创汇额=年度出口总额/已开发土地面积
地均企业个数=企业累计个数/已开发土地面积
3.3土地集约利用水平及使用效益总体评价
宏观层次以整个杭州市作为评价对象,侧重从城市地均GDP产值,地均固定资产投资额、地均财政收入、城市用地布局和用地结构的合理性等方面,评价建成区内土地总体的使用效率。
3.3.1杭州市城市用地总体效益比较
目前,国内外许多学者喜欢用城市GDP产值与城市建成区面积之比作为粗略衡量用地效益的表征方法。
这种方法简便、直观,能大体上反映各个城市的用地水平。
如表1是杭州市同中外城市的土地产出效益比较表。
表3.1中外城市土地产出效益比较
城市
城市面积
/km2
建成区面积
市区人口
/万人
城市GDP
/亿美元
地均GDP
/万美元/km2
北京
6494
488
726.88
281.8
5770
深圳
1949
136
100.15
201.2
14790
上海
3924
550
938.21
495.2
9003
汉城
600
605
1056
616.2
10184
香港
1070
79
576
639.0
80924
东京
2059
515
816
5073.0
98524
杭州
3068
227
379.49
144.4
5213
从表3.1可以看出东京和香港的地均GDP产出较高,分别为98524万美元/km2和80924万美元/km2;
上海、深圳和汉城的地均GDP产出次之;
杭州与北京的地均GDP产出相接近,略低于北京。
从目前的状况来看,杭州市土地利用总体效益水平跟国内的大城市比较已达到较高水平,但跟东京、香港等一些国际大都市还存在着较大的差距。
表3.2大、中、小城市用地效益相关资料比较(2001年)
指标
城市个数(个)
(km2)
总人口(万人)
非农人口
(万人)
GDP
(亿元)
用地效益/亿元/km2
大城市
91
10161
17052.53
12057.77
35165.57
3.46
中等城市
300
6330
15495.07
6084.95
15565.3
2.46
小城市
265
13260
21666.37
4222.46
18680.76
0.86
合计
656
29750
54213.97
22365.18
69411.63
2.33
杭州市
1
193.26
1195.17
5.27
注:
数据资料为2001年
表2是大、中、小城市用地效益相关资料比较,根据统计,国内91个大城市的平均用地效益为3.46亿元/km2,300个中等城市的平均用地效益为2.46亿元/km2,265个小城市的平均用地效益为0.86亿元/km2,全国的城市平均用地效益为2.33亿元/km2,根据《2002年杭州统计年鉴》的资料得出,杭州市的用地效益为5.35亿元/km2,已经达到并超过了全国大城市的平均水平,是国内城市平均用地效益的2.3倍,是大城市平均用地效益的1.5倍。
表3.3全国15个副省级城市用地效益指标综合比较(2002年)
建成区面积(km2)
地均GDP(亿元/km2)
地均工业
总产值(亿元/km2)
地均固定资产投资额(亿元/km2)
地均出口总额(亿美元/km2)
地均消费品零售总额(亿元/km2)
地均财政
收入
(亿元/km2)
256
6.96
9.38
3.01
0.33
2.05
0.346
宁波
185
8.11
10.81
3.25
0.44
2.50
0.327
广州
526
5.71
6.04
1.92
0.26
2.61
0.453
147
15.23
24.29
5.08
3.17
4.69
1.807
沈阳
238
5.88
3.48
1.69
0.06
2.92
0.330
哈尔滨
211
5.84
2.88
1.71
0.04
2.65
0.249
长春
164
7.01
7.33
1.95
0.08
2.45
0.032
大连
234
6.01
5.32
1.57
0.36
2.53
0.359
青岛
123
12.34
16.79
3.89
0.69
3.26
0.600
武汉
212
7.04
5.36
2.69
0.05
3.63
0.406
成都
228
7.29
3.58
3.08
3.11
0.221
南京
6.11
9.31
2.84
0.28
2.48
0.479
济南
171
7.02
5.90
2.37
0.287
厦门
87
7.45
11.79
2.43
1.01
2.47
0.751
西安
187
4.40
3.51
1.81
2.19
0.275
位次
2
8
5
15
设Ai为各项指标值,Wi为相应指标的权重(具体权重的设置根据以往的经验和专家评定产生),V为用地效益综合指数,则相对应的参数为:
A1--地均GDP……权重W1为0.30
A2--地均工业总产值……权重W2为0.20
A3--地均固定资产投资额……权重W3为0.20
A4--地均出口总额……权重W4为0.10
A5--地均消费品零售总额……权重W5为0.10
A6--地均财政总收入……权重W6为0.10
根据公式
其中
得各市的用地效益综合值,
从上表的资料分析得出杭州市的用地效益综合指数是4.837,具体参照表3.4和图3.2。
表3.4全国15个副省级城市用地效益综合得分及排名
综合得分
11.411
8.293
5.572
5.503
4.837
4.587
4.217
3
4
6
7
4.133
4.053
3.858
3.636
3.506
3.131
2.964
2.637
9
10
11
12
13
14
根据表3.4的数据我们把15个城市的用地效益归为三类:
用地效益较好型、用地效益一般型和用地效益较差型。
不难发现全国15个副省级城市中用地效益较高的城市有深圳、青岛、宁波、厦门和杭州,用地效益一般的城市为南京、长春、武汉、济南和成都,而相对较差的有广州、大连、沈阳、哈尔滨和西安。
杭州市的排名暂列第5,应该说在15个副省级城市的比较中,已经取的较好的成绩,相信随着长江三角洲区域经济实力的快速增长,杭州用地效益的综合排名将更加靠前。
杭州市用地结构分析
除了考虑一个城市的用地效益以外,用地结构的合理与否也是评价土地集约利用的一项重要的指标。
大量事实表明,如果城市布局和用地结构不合理,在城市建设中,即使投入再多,容积率和使用强度再高,也不仅不能达到最佳的利用效果,甚至会出现负效应。
因此,在研究土地利用的经济效益之外,还应考虑城市用地结构的合理与否。
表3.5是城市规划中所规定的建设用地规划结构比例。
像杭州这样的大城市,规定居住用地比例为28~32%,工业用地为15~23%,道路广场用地为15~18%,绿地则为10~15%左右。
根据2003年的最新资料可以得出,目前杭州市的四大用地结构比例分别是23.5%、19.3%、15.7%、和12.1%,除了居住用地稍微偏低以外,其他结构比例都在规划指标限定的范围以内,这说明杭州市的用地结构还是比较合理的。
表3.5城镇建设用地规划结构
城镇等级
居住用地
工业用地
道路广场
用地
绿地
中心城市
28~32
15~23
15~18
10~15
中心镇
30~34
18~24
12~15
10~12
一般镇中心集镇
32~36
16~24
10~14
8~10
表3.6中外城市用地结构比较
生活用地
交通用地
其它
中国城市平均
31.6
31.8
12.1
5.6
18.9
23.5
19.3
20.4
24.7
纽约
23.2
34.7
17.3
18.8
伦敦
36.5
6.5
20.1
18.1
巴黎
30
27
19
通过表3.6的观察,我们可以发现,国外一些著名城市的用地结构比例都有一定的规律,即工业用地所占整个城市建设用地的比例很小,而交通用地和绿地则占较大的比重。
表3.6的数据表明纽约、伦敦、巴黎三个城市的工业用地均低于10%,如巴黎为8%,伦敦为6.5%,而纽约仅为5.6%,而他们的交通用地和绿地的比例则分别为27%和12%、20.1%和18.1%、34.7%和17.3%。
根据国外城市发展的一些经验表明,城市化水平愈高,城市的功能愈趋向于休闲与娱乐,城市功能的转变导致了用地结构的变化,所以工业用地的比重将会下降,而交通用地和绿地提的比重则会有较大的提高。
如1944年伦敦市所作的城市规划中,运用了"
组合城市"
概念,把伦敦中心区密集的工业和人口外迁,采取放射路与同心环路直交的交通网,并重点绿化泰晤士河两岸,结果是工业用地的比例大幅度下降,而交通用地和规划绿地面积则大幅度提高。
所以随着杭州向国际大都市目标的迈进,其工业用地的比例将会有所下降,而其他用地的比例将会有所上升,尤其是居住用地的比例。
3.4生活用地集约利用水平和使用效率评价
至2002年底,杭州市区有居住用地55.66平方公里,占城市建设用地的比重为23.15%,人均居住用地20.90平方米;
其中老城区居住用地36.43平方公里,占城市建设用地的比重为23.49%,人均居住用地20.18%平方米。
历年的数据具体见表3.7。
表3.7历年杭州市区居住用地及居住水平情况一览表
年份
建成区
居住
人均居住
住宅人均用面积
(m2)
住宅人均居住面积(m2)
1990
110
69.2
25.6
23.3
11.5
7.8
1991
111.2
71.6
25.9
11.7
7.9
1992
112.7
85.2
18.7
16.6
11.6
1993
115.1
90.2
17.7
1994
118.5
96.4
22
18.6
11.8
8.1
1995
121.4
102.2
23.1
10.8
8.57
1996
124.46
104.94
23.45
18.84
11.89
8.96
1997
131.76
112.9
23.44
17.79
12.48
9.4
1998
134.61
168.83
26.28
19.52
13.44
9.6
1999
139.78
171.17
27.38
19.59
14.14
10.09
2000
143.69
177.18
28.66
19.95
14.84
10.6
(未包括萧山区和余杭区)资料来源:
杭州城市建设年鉴
表7国内城市生活用地各指标比较综合表
人口密度(人/平方公里)
人均拥有城市维护建设资金(元)
人均使用面积(平方米)
人均居住面积(平方米)
人均拥有道路面积(平方米)
排水管道密度(公里/平方公里)
人均公共绿地面积(平方米)
建成区绿地率(%)
建成区绿化覆盖率(%)
全国
442
512.3
14.87
10.25
4.9
6.32
3.69
23.67
28.15
超大城市
1415
1328.49
14.94
10.10
5.51
8.91
4.92
26.99
31.14
654
542.12
14.53
9.9
6.21
6.56
4.56
27.48
31.53
586
239.82
14.77
10.12
4.29
5.58
3.14
23.09
27.66
东部城市
1001
798.47
15.99
10.69
6.15
7.92
4.41
26.71
浙江
1244
1547.78
20.63
14.42
7.22
8.09
3.77
23.97
27.15
2557
2679.62
16.52
10.91
6.08
8.46
7.98
42.03
42.08
1757
2330.96
15.19
11.03
7.17
6.8
18.42
20.87
2966
1804.85
13.73
9.95
7.55
6.80
7.77
37.74
40.96
1955
1745.60
19.42
10.65
5.78
23.14
8.79
38.09
45.00
2623
2304.2
6.6
8.07
5.45
31.01
34.33
1181
3590.25
15.82
10.01
6.17
16.42
4.21
17.81
21.25
温州
1089
1117.04
26.7
21.1
5.92
3.16
17.49
19.18
资料来源:
《中国建设年鉴2001》
参照表7,我们可以把表中的指标分成三大类来评述杭州的居住用地集约利用水平和使用效率,即城市人口密度、基础设施配套完善程度和城市绿化状况。
●城市人口密度(或逆指标:
城市人均用地):
在一定限度内、城市的人口密度越高即人均用地越少,表明土地利用越充分,越集约;
但超过该限度,又会造成城市基础设施、公共服务设施紧张,城市环境质量下降,影响到居民的生活质量,即使得环境效益和社会效益下降.进而又会影响经济发展,反而又造成某种程度的不集约。
杭州市的人口密度为2623人/方公里,接近于上海;
但人均使用面积和人均居住面积远高于全国的城市平均水平,分别为14.84平方米和10.6平方米,这说明杭州市在人均用地上还存在着较大的潜力,其集约程度有待进一步的提高。
●基础设施配套完善程度:
基础设施状况是一个城市功能正常发挥的重要基础和支撑、其投入量越大,配套完善程度越高,则城市各项职能发挥得越好、城市的经济、社会和环境效益也就越好、即表明城市土地的集约度越高。
因统计口径的原因、基础设施的资金投入程度没有单列、又难以从固定资产投入中剥离出来,故无法比较,基础设施的配套完善程度也没有统一的衡量标准,但可从各项基础设施的状况中间接地反映出来,具体包括:
如人均拥有铺装道路面积、人均拥有城市维护建设资金、排水管道密度、自来水普及率、城市气化率、年人均用电量、生活垃圾处理率等。
杭州市的人均拥有道路面积为6.6平方米,人均拥有城市维护建设资金为2304.2元。
●城市绿化状况:
该项指标也是反映城市土地集约利用的生态和环境方面的约束.即城市的绿化有助于环境状况向良性方向转化,从而提高城市土地整体的使用效益。
具体可分别进行如城市绿化覆盖率、城市各类绿地占城市建设用地的比例、人均绿地等方面的比较分析。
如杭州市的人均公共绿地面积为5.45平方米,建成区绿地率为31.01%,建成区绿化覆盖率为34.33%,根据目前国内城市化的水平来讲这都是比较合理的。
3.5工业用地集约利用水平和使用效率评价
3.5.1
3.5.2杭州市目前国家级工业园区有四个,分别为:
杭州经济技术开发区、杭州高新技术产业开发区、萧山经济技术开发区和杭州之江国家旅游度假区。
各项指标
单位
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
规划面积
平方公里
78.82
已开发面积
19.58
19.56
27.96
38.31
开发率
%
23.9%
24.8%
29.8%
35.5%
48.6%
地均基础设施投入额
亿元/km2
0.63
0.72
0.80
0.87
0.93
0.83
地均批准进区企业
个/km
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