保利地产财务分析 论文Word格式.docx
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1992年7月9日
实际控制人:
中国保利集团公司法人代表:
陈洪生注册资本:
15亿元成立日期:
1993年2月9日主要经营业务或管理活动:
贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务。
4.公司盈余在未来有增长的领域:
住宅开发,持有型物业,养老地产
5.
十大股东
截止时间
股东名称
持股数量(股)
持股比例(%)
股份性质
20130930
1.保利南方集团有限公司
3,007,916,449
42.140
流通A股
2.广东华美国际投资集团有限公司
147,565,000
2.070
3.中国保利集团公司
139,031,682
1.950
4.全国社保基金四零七组合
97,889,140
1.370
5.国信证券股份有限公司
85,931,087
1.200
6.中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002沪
73,316,765
1.030
7.全国社保基金四零二组合
59,219,840
0.830
8.朱前记
57,002,467
0.800
9.张克强
49,247,000
0.690
10.中国工商银行-广发聚富开放式证券投资基金
主要客户:
交通银行股份有限公司广东省分行广晟有色金属股份有限公司谭毅
广州佳禾化妆品制造有限公司广州吉盛伟邦家居采购有限公司
8:
子公司:
保利广州房地产开发有限公司广州保利荔城房地产开发有限公司浙江保利物业管理有限公司保利(包头)物业管理有业管理限公司江西保利物业管理有限公司保利(佛山)物业服务有限公司湖南保利物业管理有限公司天津保利大都会物业服务有限公司上海保利物业有限公司香港恒福重庆保利高尔夫球会有限公司华储公司广州天利广州金地广州金诺广州怡顺沈阳万怡丹东保利沈阳广田长春六合北京源鑫北京世博宏业金成华上海城乾上海建乔成都富通成都保新成都雅驰湖南华源南昌瑞达江西金通泰南昌铭雅南昌物业南昌雅高青岛西海郑州恒天兴华房地富利建筑佳利装饰保利数码保利锦汉广东省重工建筑设计院有限公司广东重工建设监理武汉康桥保利德阳德阳地产广东越禾佛山鑫诚江门宏信三亚保信
2.保力地产行业分析
2009-2012年,国内房地产调控持续收紧。
一方面,通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求,延缓改善性需求,下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;
另一方面,通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策,严控房地产开发信贷规模,收紧房地产企业资金链,行业政策环境日趋严峻。
受政策调控影响,2011年房地产市场出现一定调整,过热势头得以遏制。
随着调控政策的持续深入,行业调控效果已逐步显现,房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。
公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机,促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求,促进行业的长远健康发展。
在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下,中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流,并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。
同时,政府为保持经济增长而对调控政策进行微调,将成为影响市场走向的不确定性因素之一,购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复,这些因素都将导致房地产市场呈现波动调整格局。
3.保利地产战略分析
面对复杂多变的市场形势,公司准确把握市场脉搏,坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略,取得了良好的经营业绩。
(1)以中小户型普通住宅迎合市场,实现销售业绩稳步增长。
报告期内,公司商品房销售中住宅占比达78%,其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。
公司产品锁定主流刚性需求、适销对路,获得了市场的高度认可,全年实现销售签约金额732.42亿元,同比增长10.69%,销售签约面积达650.29万平方米,年销售去化率超68%。
同时,公司规模化经营效益持续显现,市场份额稳步提升。
2011年,公司在广州地区销售额首次突破百亿元,在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;
公司已进驻城市的市场占有率为4.7%,其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。
(2)降本增效,持续提升盈利水平。
报告期内,公司深入推进降本增效,继续保持良好的成本费用控制能力,将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;
房地产结算收入451.32亿元,同比增长30.06%,结算毛利率36.17%,同比回升2.95个百分点;
全年实现营业收入470.36亿元,实现净利润65.31亿元,同比分别增长31.04%和32.74%。
(3)等量拓展,稳步扩大经营规模。
报告期内,公司坚持等量拓展原则,进一步完善区域布局,适时补充公司发展所必需的项目资源。
全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市,新项目拓展23个,新增规划容积率面积933万平方米,新增权益容积率面积677万平方米,新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。
(4)资金收支平衡,财务状况稳健。
报告期内,公司完成房地产直接投资647亿元,实现销售回笼660亿元,新增借款369亿元,期末货币资金余额181.5亿元,资金收支实现良好平衡。
报告期末,公司资产负债率为78.43%,较2010年下降了0.55个百分点;
期末负债总额1529.50亿元,其中预收账款709.28亿元,扣除预收账款后,其他负债占总资产的比例为42.06%,较2010年降低了3.08个百分点。
同时,公司负债结构合理,一年内到期的有息负债仅为139.25亿元,占有息负债的20.42%,财务稳健,短期偿债压力较小。
(5)商业地产租售并举,助力公司业绩提升。
报告期内,公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇,实现商业物业销售签约额逾150亿元;
同时公司商业物业经营初具规模,全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。
截至报告期末,公司已拥有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营,实际运营面积超50万平方米,为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。
4、保利地产的资产负债表分析
十五:
保利地产总体评价
综上保利地产的财务分析结果看,保利地产近几年来其资产负债构成尚为合理,偿债能力较强;
目前各项经营性资产运营情况良好,盈利能力逐年增强。
各项财务指标都高于或趋近于同行业的平均值,与同样占市场份额较多的万科相比在一些指标上也是高于或相近,该公司在规模不断扩大的同时,保有较强的市场竞争力。
总资产增加,增加幅度为10.99%,说明该公司资产规模相对增加。
1、流动资产增加了66.33%,使资产规模增加了65.81%,说明企业的流动性在增强。
货币资金的增加大幅上升是由于本期经营活动及投资活动现金流量净额的增加所致。
货币资金增加,对增强企业的偿债能力满足流动性是有利的。
应收账款同比上升261,502,459元,主要原因房地产销售业务增长,带来的经营性应收款项增加,对总资产影响是0.49%。
预付款项增加75.55%,对总资产的影响是9.82%。
存货同比增加了19,903,301,220元,对总资产的影响最大37.11%。
非流动资产中,投资性
房地产增加了1140.92%,对总资产影响占1.38%,是非流动资产中增加最大的一个项目。
.由于流动资产增加了3,529,292,2395元,增幅66.33%,对总资产影响是增长65.81%,非流动资产增加了905,638,720元,增幅215.15%,对总资产影响是增长1.69%,使总资产增长了67.49%。
1、公司权益总额增加,本年度负债增加,其中流动负债增加了95.92%,主要是预收款项增加了204.44%,应付职工薪酬和应交税费增加(受产品销售及生产周期影响,报告期末应交增值税有所增加,营业利润增加,应交所得税有所增加)。
本期减少了应付利息、应付股利、其他应付款和一年内到期的非流动负债,减轻公司财务费用负担。
但减少的项目减少程度不及增加项目,所以导致本年度负债增加。
2、本期海外子公司的外币报表折算差额减少。
3、本期资本公积、盈余公积、未分配利润均有大幅上升,同时股本也有所增长。
资产结构的分析评价
五:
保利地产利润表分析
由利润报表可知,保利地产2009年的营业收入:
3113919107.80元,上年2088361071.57元,增长49.12%;
2009年营业利润:
1990721121.31元,上年471692898.01元,增长322.04%,企业盈利增长较高;
2009年净利润:
1679508920.43元,上年432743194.87元,增长288.12%。
六:
保利地产现金流量表分析
现金比率分析
现金比率=现金及现金等价物余额或现金净流量/流动负债×
100%=2664085741.96/6888710727.58=38.67%,现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额。
速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额,最能反映企业直接偿付流动负债的能力。
现金比率一般认为20%以上为好。
但这一比率过高,就意味着企业流动负债未能得到合理运用,而现金类资产获利能力低,这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。
其他项目比率分析
从报表中可以看到,经营活动中,现金流入量21738204390元,现金流出量25191846079元,经营活动产生的现金流量净额-3453641689.09元,也就是说存在3453641689.09元的亏空
七:
对比万科,保利地产偿债能力分析
1.短期偿债能力分析
从流动比率10年2.15010年2.72,11年的2.31,可以看出保利的偿债能力正逐渐提高,10年相较于09年有所下降可能是有由于社会整体经济受金融危机影响所至。
但三年来相较于万科的1.9和09年行业平均值1.84,比标准比率2要大,此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比较强。
由于是受产业的限制,存货可能较多,从而使速动资产较少,从速动比率从0.66至0.74可以看出比率在逐年趋向于1,且保利所在的房地产业08年的平均速动比率0.57,总体上,保利的速动比率一直高于行业平均水平,表明保利资产流动性和短期偿债能力较强,财务风险较低。
由于企业积压大量存货,经营活动生产的现金收入小于支出,从而使经营活动产生的现金流量为负数,现金流动负债比例为负。
反映经营活动产生的现金对流动负债的保障程度有所提高。
2.长期偿债能力分析
08年同行业的平均资产负债率为0.56,保利的资产负债率如表3所示逐年下降,趋向于同行业先进水平,说明财务上趋向稳健,企业风险降低,资本结构较为合理,体现出近期保利总体债务压力较轻,有较强的偿债能力。
10年保利的已获利息倍数为80.29,较09年相比上升幅度惊人,呈上升态势,与同行业万科的16.02来比,已获利息倍数远高于万科。
说明保利的长期偿债能力有所提高,偿债能力增强。
现金债务总额比越高,企业承担能力越强,但是三年来,保利的这项指标虽然远不及万科,但是有所增长。
由于经营活动现金流量为负数,从而使现金债务总额比为负,与同行业先进水平相差甚远。
企业承担长期偿债能力差。
表3
2007
2008
2009
2009万科
流动比率(%)
2.15
2.72
2.31
1.92
速动比率(%)
0.66
0.67
0.74
0.59
现金流动负债比率(%)
-49.57
-38.90
-2.30
13.60
资产负债率(%)
68.70
70.78
69.99
67.00
已获利息倍数(%)
-74.25
-
80.29
16.02
现金债务总额比(%)
-33.41
-20.00
-1.82
10.04
综合以上分析,笔者认为保利总体偿债能力较强。
八:
对比万科,保利地产营运能力分析
09年该企业的存货周转率是0.29,比前两年高。
存货较上一年增加的主要原因08年全球金融危机异致经不景气,社会需求下降所至.如表4所示万科09年的存货周转率为0.39较08年也有所提高。
但是与万科相比,总体上低于万科,所以保利对存货的控制能力相对较弱,企业管理结构需要改进。
表4
该企业在09年的应收账款周转率为68.35,说明平均收财期有所增加,应收财款的收回放缓,资金滞流在应收财款上的数量增多,资金使用效率有所下降。
但与万科相比,07至09年间,周转率增速明显,说明保利的应收账款周转率有较大程度的提高,应收帐款回收能力增强,营运趋势良好。
九:
对比万科,保利地产盈利能力分析
保利地产在最近三年企业经营业绩中保持连续增长,09年的主营业务收入为2298660.76万元。
08年为1551990.11万元,07年为811523.49万元,可见09年比08年实现主营业务收入比上升48.11%。
08年比07年上升91.24%。
可见公司在08年09年在金融危机的影响下仍实现了较在幅度的增长,盈利增长趋势稳健。
净利润09年比08年增加了57.19%,08年比07年增加了50.35%,净利润的增长速度与主营业务收入的增长速度基本保持一致,可以看出公司在规模上不断扩大,实现增长同时,盈利能力在仍在稳步提高。
由表2可以看到公司的三年来的营业利润率,通过计算可知保利的营业利润率平均值为26.88略小于万科的26.89,但营业利润率的方差为5.6小于万科的营业利润率方差为12.97,由此项指标来看,可以看出保利较之万科,其盈利能力与竞争对手基本不相上下,但其盈利的稳性优于万科.再看净利润率保利和万科在三年中都经历的先降后升的过程,说明公司追随地产行业的整体盈利的好转而好转,与竞争对手万科基本保持一致。
公司09年净资产收益率为14.03略低于万科的14.26,但较08年的变化不大说明公司资金使用效率趋于稳定,盈利期望较平稳,公司有较好的经营和财务状况。
表2
对比指标
保力
万科
毛利率(%)
36.82
40.80
38.50
29.39
39.00
41.99
营业利润率(%)
25.26
30.08
25.31
21.99
28.15
30.54
净利润率(%)
15.31
14.43
18.35
10.90
9.83
13.63
净资产收益率(%)
14.03
15.90
12.49
14.26
12.65
16.55
综上分析,保利拥有稳健的盈利能力,预计未来两年保利集团的整体盈利能力将持续增强。
十二:
对比万科,保利地产财务状况综合分析
保利与万科的盈利能力在行业中有明显优势,甚至有些还处于极高的水平,很多盈利指标超过其他企业,达到行业中等甚至是较高水平,投资前景良好。
这与他们从2009年开始的不断提高自己的盈利能力的战略有关。
同时,公司的净资产收益率和总资产收益率均高于行业水平,09年的迅猛增长说明公司盈利能力的可持续性比较好并且盈利能力强。
保利的各个指标变化率与市场的繁荣程度、国家政策具有极大的联系,当市场推行紧缩性政策的时候,主营业务增长率、净利润增长率等均会有不同程度的下降。
保利作为地产行业的巨头企业,公司的资本增长指标的变化率均比行业平均值大出很多,但是净利润增长率均低于行业均值,万科的主营业务增长率低于行业均值,保利却保持着同步的趋势,同时,保利在总资产的扩张率方面高出行业均值,从一部分说明了保利正在迅速的成长壮大,并慢慢赶超万科的霸主地位。
相对来说,万科的每股收益增长率在繁荣时期其增长幅度超过行业均值和保利,而保利的变化相对比较平稳,这与保利与万科的鼓励分配政策有较大的关系。
保利的发展观是“成长比成功更重要”。
应该说保利虽然上市并不早,但纵观保利的发展用一路奔跑形容保利的发展速度并不为过。
2003至2006年间,公司资产、利润和储备资源都得到迅速提升。
结算面积由12.7万平方米升至72.4万平方米,增长了4.7倍;
收入和净利润分别增长5.5倍和8.4倍;
存货由14.5亿元提升至113.1亿元,增长6.8倍。
公司总资产规模在2009年和2010年分别超过金地和招商。
保利的高成长与高负债发展战略密切相关。
公司资产负债率始终保持在70%-80%之间,明显超出同行业优质公司。
在总资产等硬实力方面相对万科有一定的劣势,但是保利地产的实际控制人保利集团是国资委直属大型国有独资企业,较强的政府背景有助于公司获得优质开发土地。
特别是在金融危机下的逆增长应该说让万科这个老大哥都感到了背脊一凉。
金融危机后的发展依然稳健,同时”稳健”也是保利发展的理念之一。
在管理上,不同于万科,保利地产采取的是直线职能式的管理模式,管理层级较少,结构相对扁平,其优势在于能够集中调动公司的优质资源,对各地房地产变化的反应较快,这和现阶段急于全国扩张的保利地产是相适应的。
保利地产的企业凝聚力强,保留了执行力强的军人作风,使得这种管理结构能较好的发挥作用。
总的来说,我们有理由相信保利的发展前途的确不可限量
保利地产整体评价
综上保利地产的财务分析结果表明其近几年来其资产负债构成尚为合理,偿债能力较强;
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