房地产司法拍卖估价报告Word文档格式.docx

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4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格；

八、估价依据

1.本次估价所依据的有关法律、法规、司法解释和部门规章

（1）《中华人民共和国物权法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国土地管理法》；

（4）《中华人民共和国城乡规划法》；

（5）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》。

2.本次估价采用的技术规程

（1）《房地产估价规范》GB/T50291-2015；

（2）《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013o

3.估价委托人提供的有关资料

（1）《司法鉴定委托书》；

（2）《杭州市不动产权属信息查询记录》复印件；

（3）其他有关资料。

4.估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料

九、估价方法

根据估价目的及针对估价对象的特点，分别采取不同的估价方法。

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。

比较法适用的对象是同类型、同区域的数量较多且在价值时点的近期经常发生交易的房地产；

对很少发生交易又没有经济收益或潜在收益的房地产可采用成本法估价；

收益法适用的对象是有经济收益或潜在经济收益的房地产，如公寓、商铺、商店、餐馆等；

具有开发或再开发潜力的房地产适用假设开发法，如在建工程、土地等。

我们对估价对象进行了详细的实地查勘，依据《房地产估价规范》估价方法的选用，经充分研究和论证，市场上类似估价对象交易实例比较多，交易市场活跃，可比实例极易获取，且比较法修正、调整体系完善，求取的比较价值最能反映市场形成的真实价格，故适用比较法。

估价对象为住宅，成本法求出的价值很难反映当前房地产市场状况，故不适用成本法；

估价对象现自用，非出租收益型公寓，而且同一区域内成套住宅的租售比失衡，租金水平较难反映估价对象的客观市场价格，故不适用收益法;

成套住宅房屋不可进行独立开发建设，故不适用假设开发法。

综上所述本次估价仅采用比较法。

比较法：

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握的资料与影响估价对象诸因素的基础上，采用比较法进行估价，最终确定估价对象在价值时点的市场总价值为246.08万元，大写人民币金额：

贰佰肆拾陆万零捌佰元整，建筑面积单价为28893元/平方米，根据估价人员市场调查类似估价对象户型的租金约为4200元/月。

十一、注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

日期

李刚

瞿云良

十二、实地查勘期

2017年8月25日

十三、估价作业期

2017年8月25日至2017年9月15日

1.杭州经济技术开发区人民法院司法鉴定委托书复印件;

2.估价对象位置示意图；

3.估价对象实景照片；

4.杭州市不动产权属信息查询记录复印件；

5.估价机构营业执照复印件；

6.估价机构资格证书复印件；

7.注册房地产估价师执业资格证书复印件。

致估价委托人函

杭州经济技术开发区人民法院：

受贵院（2017）杭经开委评字第51号《司法鉴定委托书》委托，我公司对董小娟位于杭州经济技术开发区淹澜园茗轩5幢803室的住宅房地产进行了市场价值评估。

估价目的：

为司法拍卖房地产提供市场价值参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值。

估价对象：

杭州经济技术开发区淹澜园茗轩5幢803室，房屋所有权人为董小娟；

房产证号为杭房预经字第号；

建筑面积为85.17平方米及相应的土地使用权，总层数为33层，所在层数为第8层。

价值时点：

价值类型：

市场价值

估价方法：

比较法

估价结果：

估价对象在价值时点的市场总价值为246.08万元，大写人民币金额：

贰佰肆拾陆万零捌佰元整，建筑面积单价为28893元/平方米，根据估价人员市场调查类似估价对象户型的租金约为4200元/月。

特别提示：

估价结果受估价假设与限制条件的制约。

杭州正恒房地产评估有限公司法人代表：

冯海舟二零一七年九月十五日

估价师声明4

估价假设和限制条件5

房地产估价结果报告7

一、估价委托人7

二、估价机构7

三、估价目的7

四、估价对象7

五、价值时点9

六、价值类型9

七、估价原则10

八、估价依据10

九、估价方法11

十、估价结果12

十一、注册房地产估价师12

十二、实地查勘期12

十三、估价作业期12

附件13

估价师声明

注册房地产估价师郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价委托人没有利害关系，与估价报告中的估价对象及有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。

但仅限于对估价对象的外观和使用状况。

注册房地产估价师不承但对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖未暴露及难以接触到的部分进行查勘的责任，

6、没有外部专家和单位对本估价报告提供重要专业帮助。

估价假设和限制条件

一、一般性假设

1.本报告认为杭州市国土资源局经济技术开发区分局提供的资料是真实、可靠的，我们在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定杭州市国土资源局经济技术开发区分局提供的资料合法、真实、准确、完整，因不实造成的影响本公司不承担任何责任。

2.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

3.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（3）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（4）不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价。

5.估价时未考虑估价对象抵押、租赁、债务等对估价结果的影响。

二、未定事项假设

未定事项假设指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

本次估价无未定事项假设。

三、背离事实假设

背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。

本次估价无背离事实假设。

四、不相一致假设

不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

本次估价无不相一致假设。

五、依据不足假设

依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

本次估价无依据不足假设。

六、报告使用限制条件

1.本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为一年。

若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

2.本估价结果为房地产市场价值，按照既定估价目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价使用。

3.本估价报告中的估价结果已包含估价对象及其功能相匹配的附着在建筑物上不可移动的装饰装修及相应使用范围内的国有土地使用权，也已考虑相应使用范围内国有土地上保证估价对象正常使用的配套设施（如道路、绿化、围护、水电等）的价值因素并做一个整体来考虑，按建筑面积予以计价。

4.本估价报告需经注册房地产估价师签名（盖章）并加盖估价机构公章并作为一个整体时有效，复印件无效。

5.未经估价机构书面同意，本估价报告的全部及任何参考资料均不允许在任何公开发表的方件、通告或声明中引用，也不得以其他任何方式公开发表。

6.本估价报告由杭州正恒房地产评估有限公司负责解释。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

二、房地产估价机构

估价机构：

杭州正恒房地产评估有限公司

法人代表：

冯海舟

机构地址：

7号

资质等级：

房地产贰级

资质证书编号：

浙建房估证字（2010）006号

联系人：

谢元林

联系方式：

三、估价目的

为司法拍卖房地产提供市场价值参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值。

四、估价对象

1.估价对象名称

杭州经济技术开发区港澜园茗轩5幢803室成套住宅房地产。

2.估价对象范围

估价对象为高层有电梯成套住宅房屋，不含室内可移动物品及其他债权债务。

3.估价对象区位状况

估价对象所在杭州经济技术开发区潴澜园茗轩5幢803室，东至上沙路，南依金沙大道，西临海达南路，北靠华景街。

附近有德信•早城、仲外公寓、湖左岸、金沙城等住宅小区，小区入住率较好，有一定居住聚集效应，整体居住氛围较好。

估价对象周边生活配套设施较齐全，学校有杭州经济技术开发区学林街小学、金果果双语幼儿园、杭州电子科大、杭州开发区星辰幼儿园等；

医疗机构有中沙社区卫生服务站、杭州新城医院部等；

银行有中国建设银行、招商银行、中信银行等；

购物场所有华润万家、万宁超市、物美超市等，居民日常生活购物娱乐便捷度较好。

估价对象以海达南路为出行主干道，驾车出行较便捷，附近公交站点有下沙行政中心东站等，公交线路有328路、363路、365路等，公共交通便捷度较好。

4.估价对象实体状况

估价对象坐落杭州经济技术开发区淹澜园茗轩5幢803室，概况：

所在房屋主体南北通，两梯四户，外墙为涂料，进户门为防盗门，铝合金窗,总层数为33层，所在层数为8层，层高约为2.9米，一厅三室一厨一卫，。

大厅顶面为吊平顶，墙面为墙纸，地面铺设木地板；

南阳台顶面为吊平顶,墙面为乳胶漆，地面铺设抛光砖；

次卧顶面吊平顶，墙面为墙纸，地面铺设木地板，主卧顶面吊平顶，墙面为墙纸，地面铺设木地板；

卫生间顶面为集成吊顶，墙面为瓷砖，地面铺设抛光砖；

工作室顶面吊平顶，墙面为墙纸，地面铺设木地板；

厨房顶面为集成吊顶，墙面为瓷砖（部分为墙纸），内有固定整体式橱柜。

估价对象现处于对外出租状态。

5.估价对象权益状况

根据《杭州市不动产权属信息查询记录》记载：

不动产坐落于杭州经济技术开发区淹澜园茗轩5幢803室，用途为住宅，面积为85.17平方米,限制信息为房产有查封，有预告抵押，无抵押。

权利人为董小娟，权证号（证明号）为杭房预经字第号，权利性质为市场化商品房，登记日期2013年01月21日，权利状态为预告登记。

抵押状况：

抵押权人为中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行，登记证明号为杭房预经字第号，抵押方式为一般抵押，债权数额为85万元，登记日期为2013年01月21日。

查封状况：

查封文件及文号为（2016）浙0103民初02221-1号，查封机关为杭州市下城区人民法院，查封期限2016年08月10日起2019年08月09日止；

查封文件及文号为（2016）浙0103民初02363-1号，查封机关为杭州市下城区人民法院，查封期限2016年08月29日起2019年08月28日止；

查封文件及文号为（2017）浙0191民初424号，查封机关为杭州经济技术开发区人民法院，查封期限2017年03月06日起2020年03月05日止；

查封文件及文号为（2017）浙0191财保12号，查封机关为杭州经济技术开发区人民法院，查封期限2017年08月18日起2020年08月17日止。

价值时点估价对象房屋尚未办理《房屋所有权证》及分户《国有土地使用证》分割手续。

现处于对外出租状态，经注册房地产估价师调查估价对象于价值时点有查封、有预告抵押等权利限制，设定估价对象房屋权益明确，资料来源有依据，权属无异议。

五、价值时点

司法鉴定委托书未注明价值时点，本次估价以实地查勘之日为价值时点，故价值时点为2017年8月25日。

六、价值类型

房地产市场价值，是房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不考虑抵押、租赁、查封等因素的影响。