南宁房地产市场调研报856506692Word文档格式.docx

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-36.54％

商品房空置面积（万㎡）

76.86

22.12％

注：

以上数据来源于南宁市统计局《2008年南宁市国民经济和社会发展统计公报》

（2）土地市场冷清，成交量大幅下滑。

在整体市场不景气下，08年南宁市土地市场成交冷清，土地成交宗数、面积、金额均出现大幅下滑。

2008年南宁土地总成交17宗，同比减少39.29％，成交面积1743.29亩，同比下降51.43％，成交总金额16.31亿元，下降了63.81％，南宁土地成交量的下降，短期内打击了房地产市场信心，长期则有利于改善商品房市场供求状况。

（3）商品房销售下降，空置面积提高。

08年南宁全市商品房销售面积363.85万㎡，与2007年相比下降36.54％，商品房空置面积76.86万㎡，上升了22.12％。

在整体环境恶化下，08年南宁商品房市场销售萎缩较为明显。

2、南宁普通住宅市场供求状况

（1）普通住宅市场供应状况

Ø

08年普通住宅供应总量－－新增供应逆市增长8.38％。

08年南宁房地产市场新增供应量累计为638.63万㎡，其中住宅新增供应面积516.80万㎡，与07年全市住宅新增住宅面积相比，增长8.38％。

南宁08年全市商品房市场供应增长相对平缓。

08年普通住宅供应区域结构－－青秀区占比超全市六成。

在南宁08年新增住宅供应面积中，青秀区位居南宁各区之首，新增供应面积累计421.03万㎡，占比达65.93％，月均供应约35.09万㎡，比上年增长了18.48％；

西乡塘区累计新增供应96.41万㎡，占比约15.10％；

江南区住宅新增供应累计58.64万㎡，占比约9.18％；

兴宁、良庆和邕宁区合计占9.79％。

08年南宁新增住宅供应面积的区域结构分布，反映出青秀区为南宁市房地产市场竞争最为激烈的区域。

受市场低迷因素影响，09年1-2月南宁市普通住宅供应大幅下滑。

1-2月份，南宁新增商品房供应面积9.16万㎡，其中住宅新增供应面积为8.25万㎡，同比下降82.06％，住宅新增供应区域主要集中于青秀区（490套）、江南区（203套）和西乡塘区（108套）。

（2）普通住宅市场成交状况

成交总量：

08年成交量降幅超3成，岁末市场趋于回暖。

在房地产宏观调控和全球金融危机的双重影响下，南宁商品房成交出现明显萎缩，全年普通住宅成交35040套，与07年比下降了35.40％，累计成交面积363.85㎡，同比下降了36.54％。

从08-09年各月住宅成交数据来看，在市场成交震荡回落之后，南宁商品房市场自08年10月份开始反弹，交易量明显回升，月住宅成交套数至12月由10月低谷的1944套攀升至4232套的水平，为全年次高，仅低于1月份的住宅成交量。

在政府政策刺激和房地产企业让利促销下，南宁房地产市场出现了阶段性回暖。

09年1－2月份，南宁商品房市场延续了这种回暖趋势，2月份共成交住宅2518套，环比、同比分别增长了42.10％和34.44％。

成交价格：

08年涨幅趋缓，09年略有回调。

08年南宁市普通商品住宅成交均价为3879元/㎡，与上年相比上涨20.15％，涨幅有所减缓。

从单月的成交价格走势来看，南宁08年各月住宅成交均价均呈现同比上涨趋势，但涨速趋缓。

受众多楼盘促销力度加大影响，2009年2月，南宁市普通住宅住宅均价出现了首次下降，同比下降了8.15％。

2007－2008年南宁主要城区普通住宅成交一览单位：

套

区域/年份

2007年

占比

2008年

增减

青秀区

27966

51.56％

16563

47.27％

-4.29％

西乡塘区

8859

16.33％

7046

20.11％

3.78％

江南区

8409

15.50％

6537

18.66％

3.15％

兴宁区

5243

9.67％

3433

9.80％

0.13％

良庆区

3767

6.94％

1384

3.95%

-2.99%

邕宁区

77

0.22%

合计

54244

100％

35040

—

区域结构分布：

青秀区占08年南宁普通住宅成交的近5成。

在08年南宁各城区中，青秀区普通住宅成交16563套，占比约47.27％，占比降幅4.29%,江南区普通住宅成交6537套，占18.66％，占比增幅3.15％；

西乡塘区共成交普通住宅7046套，占20.11％，兴宁、良庆和邕宁区合计共成交普通住宅4894套，占13.97％。

09年1－2月，南宁普通住宅成交区域分布仍以青秀区、西乡塘区和江南区为主导。

户型结构分布：

三房、两房为市场需求主要户型。

在08年南宁普通住宅成交中，三房户型累计成交15255套，占南宁普通住宅总成交的43.54％，其中面积在120－144㎡的中等三房累计成交6564套，占成交量的18.73％；

以75－90㎡面积区间为主的两房户型成交9355套，占26.70％；

45－75㎡面积区间为主的一房户型累计成交3795套，占10.83％；

其他户型均低于3500套，合计占比不足10％。

两、三房户型成交占比超过70％，说明中等户型产品为08年南宁市场需求主流。

价格区间分布：

中低价位住宅产品成交活跃。

08年南宁普通住宅成交中，成交价格在3000元/㎡以下的住宅为7896套，占比约22.53％；

其次为3500－4000元/㎡、4000－4500元/㎡价格区间的住宅产品，累计成交分别为6493套、5113套，占比分别为18.53％和14.59％；

其他价格区间的住宅产品成交较少（低于5000套），占比不足12％。

从整体价位上看，成交价格在4000元/㎡以下的住宅产品占南宁普通住宅总成交的55.04％，说明在市场低迷的08年，满足刚性需求的中低价位住宅是南宁普通住宅成交的主力。

3、南宁普通住宅市场未来走势分析

08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供应量与住宅销售量之比为1.4：

1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年1－2月新增供应量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量回升下，住宅销售量比新增供应量多出36.41万㎡,市场的存量消化特征明显，这也将成为2009年南宁楼市的主要特征。

考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供应也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下则可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。

存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大部分去化后缓慢上行。

2007-2009年南宁普通住宅供求对比状况

2009年1－2月

新增供应量（万㎡）

474.87

516.8

8.25

住宅销售量（万㎡）

573.36

364.85

44.66

二、2008-2009年青秀区商品房市场分析

1、青秀区商品房整体市场状况

（1）08年住宅成交大幅萎缩，市场四季度明显回暖。

受南宁整体楼市调整影响，青秀区08年商品房成交大幅度萎缩，全年累计成交普通住宅16563套，与上年相比下降40.77％；

成交面积约184.68万㎡，同比减少42.56％，高于南宁全市普通住宅交易缩量约6％。

从各月住宅成交数据来看，青秀区08年大部分月份成交量维持在1200套上下波动，但市场成交在10月后呈现快速回升态势。

在政策鼓励与楼市促销刺激下，09年青秀区普通住房市场继续回暖，2月份住宅成交量上升到1417套，并在08年楼市调整以来首次出现环比与同比的正增长，环比、同比分别增长52.04％、16.63％。

（2）住宅价格刚性强，成交均价增幅放缓。

08年青秀区成交量出现大幅下滑，但普通住宅成交价格却保持稳中有升的态势。

当年普通住宅均价4204元/㎡，与07年相比增长22.21％。

就各月住宅均价走势来看，08年各月青秀区普通住宅成交均价均在4000元/㎡上下震荡，但大部分月份成交均价水平保持在4000元/㎡以上，除10月份因保障类、集资建房大量成交住宅成交均价走低外，其他月份住宅成交均价均高于07年同期水平。

在市场部分回暖的第四季度，青秀区月住宅成交均价甚至呈现连续小幅攀升的趋势。

（3）板块市场分化，中心城区板块逆势飘红。

在青秀区凤岭、琅东南湖、柳沙、仙葫和中心城区五大板块市场中，前四大板块08年住宅成交量大幅下挫，下降幅度在32.18％－82.64％不等，而中心城区板块区位优势凸显，住宅成交逆势飘红，全年累计成交2394套，同比增长59.39％，占青秀区08年成交量的14.45％。

在五大板块中，凤岭以年成交10809套居首，占比约65.27％。

2007－2008青秀区主要板块市场住宅成交一览单位：

板块

凤岭

15938

56.99％

10809

65.26％

琅东南湖

4315

15.43%

749

4.52％

柳沙

2893

10.34%

1581

9.55％

仙葫

3318

11.86%

1030

6.22％

中心城区

1502

5.37%

2394

14.45%

注：

本数据来源于绿城人居网之《2008年南宁市房地产市场年中报告》

2、青秀中心城区板块商品房市场供求分析

青秀区中心城区板块涵盖的区域面积较广，主要为：

西起新民路，东至竹溪大道，北至民主路，南至桃源江北大道、青秀路一线的区域。

该板块交通便利，区位成熟，各项配套齐全，为南宁市传统行政中心，政府机构密集，靠近传统的商业中心——朝阳商圈，又是南宁第二大商业中心——七星商圈的所在地，并拥有南湖良好的生态景观资源，经过多年房地产开发，中心城区板块土地资源日益稀缺，并在板块08－09年商品房市场交易中显现出来。

（1）板块住宅供应较少，市场需求较大。

中心城区板块近年商品房供应较少，普通住房成交在青秀区所占比重小，以南宁楼市最为火爆的07年为例，07年青秀区共成

交普通住宅27966套，中心城区板块成交为1502套，占比为5.37％，在青秀区五大板块中市场份额最小。

08年，南宁整体楼市向

刚性需求回归，全市普通住宅成交套数减少35.40％，青秀区成交量缩水40.77％,但中心城区板块则逆势增长，全年成交2394套，

上升了59.39％，住宅成交面积为20.07万㎡，同比大幅增长了70.07％。

由此可见，市场向刚性需求回归使得地段成熟、配套齐全、资源稀缺的中心城区板块获得了购房者的青睐。

（2）成交均价大涨，住宅价格高企。

2008年．中心城区板块普通住宅成交均价为5800元/㎡，比07年上涨了46.12％，大大高于南宁市和青秀区住房价格上涨水平。

板块08年各月住宅成交价格同比出现了9.10％－109.06％不等的增长。

但由于整体市场成交缓慢，板块住宅价格高企，在市场低迷情况下，主要楼盘阶段性打折促销力度大，中心城区板块住宅成交价格08年各月环比呈现震荡缓慢下行的趋势。

（3）户型分布较为均衡，三房为需求主流。

中心城区板块位于南宁市的中心区，人流集中，工商业发达，配套成熟度和交通便利性高，市场对小户型租赁和大户型自住需求较大，导致普通住宅成交户型分布较为均衡。

08年，中心城区板块普通住宅成交中，三房成交781套，占比约32.62％；

两房、一房、单间成交平分秋色，成交套数分别为533套、553套、426套，占比分别为22.26％、23.10％和17.79％，其他户型占比均低于5％；

（4）高价房为板块市场成交主体。

作为南宁城区最为成熟的区域，中心城区板块为南宁房地产市场高价楼盘集中区。

2008年该板块普通住宅成交结构中，价格区间在6000元/㎡以上的住宅成交最大，为1100套，占板块住宅总成交45.95％；

价格区间在5500－6000元/㎡的住宅成交477套，占19.92％，位居第二；

5000－5500元/㎡的价格区间住宅成交311套，占比12.59％；

价格区间在5000元/㎡以下住宅成交占板块不足20％，高价位住宅为主导的普通住宅成交结构，说明该板块住宅定位普遍较高，并有较好的稀缺性和市场接受度。

3、周边主要竞争性楼盘分析

南宁地块属于青秀区中心城区板块。

经过前几年的土地大规模集中开发，中心城区可开发土地日益减少，同时旧城改造步伐因拆迁困难而放缓，板块内普通商品房供应稀少，目前地块周边在售楼盘主要有荣和·

中央公园、万昌·

上海滩公园、麒麟山等项目。

A.荣和·

中央公园

（1）项目概况——位于东葛路29号（原区委党校校址），项目占地47618.93㎡，总建筑面积31.5万㎡，容积率5.5，绿化率38.10％，规划总户数2611户，车位1525个，为3梯6户或3梯7户，临街部分规划底层（1－3层）商业。

（2）产品特色

产品定位：

高端。

物业类型：

高层住宅＋SOHO公寓。

外立面用材：

弹性防污外墙涂料、镀膜玻璃、铝合金门窗。

相关配套：

公共部分精装修，5.1m挑高入户大堂，室内恒温泳池与户外泰式泳池、会所、球馆等。

户型：

层高3m，一期以三房为主力户型，一期户型配比及08年去化情况（按套数）如下：

户型

建筑面积（㎡）

套数

占一期比

去化率

SOHO公寓

53、99

600

40.27％

20％

两房两厅两卫

66、69

200

13.42％

99％

三房两厅两卫（紧凑型）

91、105、111、120

300

20.13％

79％

三房两厅两卫（宽裕型）

124、126、127

75％

四房两厅两卫及顶层复式

144、181、199、223等

90

6.12％

69％

（注：

①.本表中，各户型套数为近似值;

②SOHO公寓因08年10月推出，故去化率较低;

③2期户型面积将大于1期户型.）

一期主力户型：

三房两厅两卫（建面约127㎡）两房两厅一卫（建面约66㎡）

（3）一期销售状况

经过半年多时间的客户积累，荣和·

中央公园于2007年11月17日推出1期2＃、3＃、10＃3栋，均价7000元/㎡；

08年4月推出1期6＃楼128套，当天销售80余套，单价在7000元/㎡；

10月推出1＃SOHO公寓172套，销售75套，08年共销售住宅786套，成交均价6837元/㎡,受市场低迷影响，荣和·

中央公园成交价格有走低趋势，特别是项目08年岁末推出建设银行团购活动，09年2月成交38套，均价为6222元/㎡；

迄今为止，项目1期仅11＃尚未推出，除1＃楼剩余100套外，其他楼栋去化率接近80％，3月份后市场出现回暖，价格有所回升，均价为6300～6500元/㎡左右。

目前正进行商铺的预约，项目商铺为底层商业（1－3层），一层用于销售，二层可租可售，三层出租。

一层商铺售价4.8万/㎡，面积在50－260㎡之间，定位为美食娱乐休闲用途，并配以部分金融、电信营业厅。

2008年荣和·

中央公园成交情况

面积区间（㎡）

成交套数

成交面积

单套面积

均价

45～75

254

16777

66

6854

90～105

98

9010

92

6804

105～120

141

15331

109

6816

120～144

277

35521

128

6761

144～180

8

1179

147

7103

180以上

1641

205

8503

786

79459

101

6837

（4）客户构成：

以南宁本地居民为主，外地客户占25％；

主要为企事业单位员工，部分为政府公务员。

B.万昌·

上海滩公馆

（1）项目概况——位于青秀区七星路一巷30号，项目占地42314.56㎡，总建筑面积30.2万㎡，容积率8.79，绿化率20.30％，规划1、2、3＃楼共7栋28－31层建筑，总户数为892户，车位934个，车位比为1：

1.05，为2梯4户或2梯6户，临街部分规划底层商业。

中档偏上。

高层住宅。

建筑节能涂料（一二层为石材）、镀膜玻璃、铝合金镀膜窗，铁艺栏杆。

公共区域精装修，大堂挑高5.1m，海派园林风格（3层架空园林）。

层高3m，以一房、三房为主力户型，整体户型配比（按套数）如下：

比例

一房一厅一卫

49-57㎡

43％

两房两厅一卫

75-92m2

12％

三房两厅两卫

100-130m2

45％

主力户型：

一房两厅一卫（建面55.68㎡）三房两厅两卫（建面127.42㎡）

（3）整体销售状况

项目自07年10月13日入市，项目均价为6000元/㎡左右,在09年3月份由于市场有所回暖，项目为现房销售，销售价格提高200元/㎡。

08年万昌·

上海滩合计销售373套，成交面积为35930㎡，成交均价为5209元/㎡，08年成交均价的走低主要源于12月份38套认购价格的大幅下挫（成交价格为4588元/㎡），尽管南宁市场整体低迷，该楼盘08年5月以来月均销售在26.6套，迄今为止，项目整体去化率估计在80％左右，其中两房由于量少销售完毕，三房也仅余少量较高楼层。

（4）客户构成：

项目客群主要为本市居民特别是项目周边客户为主，同时也有少量的省内其他城市购房客户，购房者主要置业为事业单位员工和政府机关公务员。

C.麒麟山

（1）项目概况——位于青秀区七星路一巷32号，与万昌·

上海滩公馆毗邻，项目占地18198.2㎡，总建筑面积12.6万㎡，容积率8.61，绿化率21.60％，规划3楼30层的高层住宅楼和1栋31层商务公寓，总户数为1357户，机动车位仅396个，为2梯9户或2梯11户，住宅底层规划商业。

中档。

高层住宅＋商务公寓。

白色涂料、铁艺栏杆。

底层商业－麒麟广场。

层高3m，以一房、两房为主力户型，整体户型配比（按套数）如下：

41％

32％

27％

一房一厅一卫（建面52.75～56.25㎡）两房两厅一卫（建面92.92～95.87㎡）

项目08年8月开始接受客户预约，并接受内部认购，9月开盘，在售主要为1＃、2＃两栋，销售价格为5600元/㎡左

右，08年整体销售率约为50％，剩余主要为较高楼层户型。

以青秀区项目周边老居民为主，并有不少投资需求的购房者。

青秀区及其他区域同类竞争产品市调表详见附件）

三、分析总结

08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度萎缩，市场呈现了明显供过于求状况。

作为南宁商品房市场的主体，青秀区商品房市场在08年也出现成交量大幅度萎缩、住宅价格涨幅放缓的状况。

在08年三季度政府的一系列救市政策刺激下，该区域商品房市场呈现量价齐升的阶段回暖态势，但市场整体供过于求下，这种回暖的持续性仍需要销售价格折扣的刺激，这是09年2月青秀区住宅成交量继续回升而成交价格有所走低的一个重要原因。

经过1年的调整后，南宁商品房市场供过于求的状况将有所缓解，市场整体趋势向好。

中心城区板块市场是青秀区五大板块市场之一，区域的成熟、土地资源的稀缺和旧城改造的缓慢，使得中心城区商品房供应有限，而刚性需求较大，市场长期供不应求的趋势难以逆转。

在08年南宁以及青秀区房地产市场大幅调整下，中心城区板块逆势飘红，全年住宅成交量和成交价格均大幅攀升，而整体市场的低迷对该板块商品房市场形成了较大压力，致使08年中心城区板块住宅成交价格环比呈现震荡下行趋势。

在南宁商品房市场恢复稳定后，青秀区中心城区板块住宅价格有望继续上升。

地块位于青秀区中心城区板块，周边竞争性楼盘较少，定位普遍较高，整体户型呈现“三房、一房配比大且热销，二房配比相对较小且销售平稳”的现象，这从侧面也反映了客户对该区域商品房投资和高品位居住需求旺盛的特点。

由于整体供应量有限，各项目市场去化率高，销售价格保持坚挺，未来2－3年，在整体市场转好，中心城区住宅物业稀缺下，这种状况将继续得以维持甚至有所强化。

二00九年四月十四日