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统计对象:
成都主城区和五近郊一手住宅在售项目和二手住宅成交数据。
图表名目
第一部分
房地产投资环境分析
一.都市规划及建设情形
1.都市建设动态
●成渝经济区规划公布正式提出建设天府新区
6月2日,国家进展和改革委在其官方网站全文公布《成渝经济区区域规划》(以下简称《规划》)。
《规划》中,正式提出规划建设天府新区。
成渝经济区面积约20.6万平方公里。
规划期为2011至2020年,展望到2020年。
成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”,即西部地区重要的经济中心,全国重要的现代产业基地,深化内陆开放的试验区、统筹城乡进展的示范区和长江上游生态安全的保证区。
到2020年,建成西部地区重要的经济中心;
到2020年,成为我国综合实力最强的区域之一。
●全面改造13个城中村力争明年排除城中村
今年我市将完成50万平方米旧有建筑拆迁,差不多完成城中村拆迁任务,安置房在建规模达180万平方米、竣工50万平方米,进一步优化都市空间布局,提升都市形象。
到明年年底,统一规划、设施齐备的新建项目将有望全部替代原先那些老、旧、潮、差的城中村住房。
●成华城北:
打造20平方公里都市商业游憩城
成华城北区约20平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”,为支撑这一进展定位的土地上市、部分都市更新和环境整治工程已启动。
成华城北片区要紧包括双水碾、青龙两个辖区的要紧区域,总面积约20平方公里。
按最新进展规划,将以2.5环、三环路为界,划分为优化区、提升区、引领区三大板块,其中蓉都大道是这三大板块的贯穿进展轴,并与2.5环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁,形成“产城一体”进展新格局。
2.都市道路交通建设动态
●成都东客站通车运营
5月8日,当成都东客站第一列火车驶出站台,一个新的历史时代就此开启。
西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的成都东客站综合交通枢纽正式开通运营,覆盖全川、阻碍成渝、辐射西南、呼应全国的一个快速交通网络就此起航。
这绝不是一个一般的交通工程,它宣布,成都迈入城际轨道交通的时代。
●成绵乐专线跨过三环挺进主城区明年下半年通车
成绵乐客专全线长319公里,设计时速250公里,要紧经绵阳、德阳、广汉、眉山、夹江、峨眉至乐山,总投资340亿元。
建成后,该线路将开行和谐号动车组,估量从成都到绵阳、乐山坐火车不超过1个小时。
目前,成绵乐客专全线投入了3.3万余名施工人员,大部分线路的施工进展顺利,估量在今年10月全线开始铺轨,明年下半年可完工通车。
●成都地铁7号线29个站首曝光围2.5围绕城一圈
中铁二院工程集团公布《成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察通告》称,成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察工作现已启动。
据悉,成都地铁7号线将串起火车北站、火车东站、火车南站三大交通枢纽,走向为环型,围2.5围绕城一圈。
规划的7号线线路全长38.8公里,共设车站29个,其中换乘站17个,沙河堡站(成都东客站)、红牌楼南站是三条地铁线的换乘站。
二.经济情形分析
1.都市要紧经济指标概况
1.1国民经济稳中有升
2010年全年全市实现生产总值5551.3亿元,环比增长23.2%,人均国内生产总值48310元,环比增长37.2%。
从下图能够看出,近年来,成都GDP和人均GDP均呈增长趋势,涨幅比较平稳。
其中,2010年GDP环比上涨23.2%;
在人均GDP上,各年保持着不同幅度的上涨;
其中,2010年达到37.2%涨幅。
图1:
2001-2010年成都GDP及人均GDP分析
数据来源:
成都市统计信息网
1.2消费品市场及居民收入稳步增长
从下图能够看出,消费品市场每年均稳步增长。
2010年实现社会消费品零售总额2417.6亿元,环比增长18.8%。
从行业看,批发业零售额139.5亿元,增长14.0%;
零售业零售额1957.9亿元,增长18.9%;
住宿和餐饮业零售额320.2亿元,增长19.9%。
2010年1-5月,全社会消费品零售总额实现980.1亿元,环比增长24.3%。
2011年1~5月,消费品零售总额以实现1160.72亿元,同比2010年1-5月上涨18.4%。
图2:
2001-2010年成都消费品零售总额情形(亿元)
2010年,都市居民可自由支配收入和消费性支出呈平稳上升之势。
都市居民人均可支配收入20835元,环比增长11.4%,人均消费支出14430元,环比增长2.7%,增幅较2009年下降7.2%。
人均可支配收入曲线在消费曲线之上,但相较2009年差距明显增大,说明2010年居民消费的意愿不如2009强,但经济进展态势仍旧平稳。
图3:
2001-2010年人均可支配收入与消费支出情形(元)
1.3金融存贷款大幅增长
金融存贷款大幅增长,储蓄存款余额增幅略有下降。
2010年,金融机构存贷款余额分别实现15277亿元和12139亿元,分别环比增长23.0%和23.0%,其中储蓄存款余额4234亿元,环比增长29.7%。
2011年1~5月,金融机构存贷款余额分别实现15894.6亿元和12835.2亿元,分别同比去年同期增长12.8%和16.2%.
表1:
2002-2011年5月都市金融机构存款统计
金额
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
(1~5月)
金融机构存款余额(亿)
2635.6
3240.8
3771.5
4477
5485.8
6393
8317
12416
15277
15894.6
金融机构贷款余额(亿)
2181.8
2587.9
2859.9
3019
3631.3
4119
5410
9869
12139
12835.2
2.房地产开发投资情形
2.1房地产投资比例平稳运行
2010年,成都房地产开发投资金额达1278.3亿元,占固定资产投资比例为30.0%。
其中,投资金额环比增长了35.2%,而房地产投资所占比例较2009年则下降6.5个百分点。
2011年1-5月,都市固定投资金额累计1780.5亿元,其中,房地产开发投资553.16亿元,占固定资产投资金额的31.1%。
与去年同期相比,房地产投资金额占固定资产投资金额的比例增加1.9%,说明2011年房地产投资比例增幅下降,平稳进展。
图4:
2001-2011年5月成都市房地产投资占比分析
三.行业动态
1.春季房交会成功举办
第37届成都房地产交易会(2011春季)五一大假期间在世纪城新国际会展中心圆满落幕。
本届房交会为期5天,场面较为冷清,现场人气不温不火,与去年遭遇史上最严格春交会相似,本届房交会在限购令下显得疲态备露。
本届房交会共有224个楼盘参展。
其中,主城区参展楼盘100个,郊区县参展共124个。
2.土地搭售保证房成都实行土拍“双竞”制
5月8日,成都市国土资源局公布的最新公告显示,从5月9日举行的土地拍卖会其,将首次实行“限地价、竞公租房面积”的“双竞规则”,即当所拍土地的即时竞价达到该宗土地的上限价后,将停止对土地价格的竞价,而转为在此价格基础上,对该宗土地的公租房配建面积进行竞拍,竞建面积最大的为该宗土地的最后竞得人。
3.成都征个人房屋租赁税税率分三档最高10%
成都市地税局作出规定,决定对个人房屋租赁税收采取综合征收率,分别定为4%、6%、10%三档,个人出租房应缴纳税额为租金收入乘以综合征收率。
月租1500元以下税率为4%,月租1500~5000税率为6%,月租5000元以上税率为10%。
4.四川12万套公租房9月底前开工占任务数54.5%
今年,我省打算建设保证性住房22万套,其中将建设公共租赁住房12万套,占保证性住房建设任务的54.5%。
依照各地项目招投标的预备和实施情形,估量至6月底,全省可开工9万套左右,占全年建设打算的75%,估量至9月底,将全面开工,提早两个月完成国家提出的“11月底前全部开工”的要求。
四.2011年上半年要紧政策及其阻碍解析
●国务院办公厅:
关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知2011-01-27
要紧内容:
1、进一步落实地点政府责任;
2、加大保证性安居工程建设力度;
3、加强税收征管;
4、强化差别化住房信贷政策;
5、严格住房用地供应治理;
6、合理引导住房需求;
7、落实住房保证和稳固房价工作的约谈问责机制
阻碍:
该政策说明了国家对房地产市场调控的决心,对促进房地产市场平稳健康进展有较大作用,对解决城镇居民住房问题有积极的意义。
●上海、重庆对部分个人住房征收房产税试点的暂行方法2011-01-27
对试点范畴、征收对象、适用税率、税收减免、征收治理等问题作出了详细规定。
房产税的开征,短期内必定会对房地产市场起到一定的震慑作用,有助于抑制房价及打击投机,关于收入分配将起到一定的调剂作用,同时该部分的收入也将为保证房建设添砖加瓦。
●住房和城乡建设部:
《房地产经纪治理方法》2011-01-27
要紧对治理的范畴、机构和人员、房产经纪活动进行了规范,明确了监督治理机制和法律责任。
该方法的出台,关于规范和促进三级市场健康有序进展有着积极而重大的意义,不仅有利于规范房地产经纪活动,对爱护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益也有积极的阻碍。
●成都市房管局:
关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保证做好房地产调控工作要求的实施意见2011-02-15
1、明确了全年保证房、廉租房的建设目标;
2、公布了新建住房价格操纵目标;
3、临时限定居民家庭购房套数;
4、严格住房用地供应治理。
该政策关于限购的时刻、范畴、对象等作出了明确的规定,极大的抑制了市场需求,对平抑商品住宅价格以及推进保证房建设均有较大的阻碍。
●成都市人民政府办公厅:
公布2011年度新建住房价格操纵目标的通知2011-03-30
要紧内容:
公布了2011年新建住房价格操纵目标。
该政策的出台关于操纵房价有了比较明确的目标。
●成都市国土局:
加强房地产市场调控加大保证性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应打算情形的报告2011-03-31
1、明确规定了2011年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保证性安居工程用地供应情形;
2、国有建设用地供应打算实施的保证措施
该政策首次将保证性安居工程的建设指标明确到具体数字,并提出了用地打算的保证措施,关于我市安居工程的落实和顺利完工有正面、积极的阻碍。
●成都市城乡房产治理局:
成都市进展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知2011-04-01
对商品住房价格实行申报备案治理、商品住房价格申报后的监督治理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。
该通知的公布关于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房的行为,爱护消费者和经营者合法权益有积极的意义。
●成都国土资源部:
《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》、《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》2011-4-15
对建设用地指标的来源、用途、交易方式、价格、期限、收益分配和等级治理等方面进行了说明和规定,并对国有建设用地使用权“持证准入”制度的各项规定进行了阐述。
该制度的颁布,为进一步发挥农民的主体作用和市场配置资源的有着基础性作用,显化了农民土地资产的价值和权益,实现了"
还权赋能"
,构建了都市反哺农村、城乡统筹进展的机制。
●中央人民银行:
年内三次加息
2011年,央行分别在2月、4月和7月3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。
截至7月7日,一年期整存整取定期存款利息为3.50%,一年期贷款利息为6.56%,5年期以上房贷基准利率达到7.05%。
连续加息增加了购房者利息支出,降低购房者的购买能力,对购房者心理预期的阻碍远胜于实际的利息负担增加的阻碍,将会在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求,对开发商的资金链也是一大考查。
第二部分
土地市场分析
一.土地市场供需概况
1.主城区供应有所上升成交微降
2011年上半年,成都市主城区(包括高新区)共公布拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗,最终成交29宗,流拍2宗,终止挂牌2宗,总出让面积2800.28亩,成交2364.71亩(含部分宗地内科研用地、绿地等);
供应量同比上升13.6%,环比上涨13.4%,成交量同比下降1.1%,环比下降4.2%。
图5:
2007-2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势(亩)
数据来源:
中原数据库
2.主城区商住用地比例拉近
与以往情形不同,2011年上半年,主城区共成交住宅用地1236.71亩,商业用地1128亩,成交量几乎不相上下,这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直截了当联系,而品牌开发商如万科、绿地等也纷纷加大了对商业地产的开发和持有,相信在相当一段时刻内,商业地块仍会受到追捧。
图6:
2011年成都市主城区土地供应情形
图7:
2011年上半年成都市主城区土地成交情形
中原数据库
3.郊县土地供需情形
2011年上半年郊区县共供应国有建设用地55宗共计4531.00亩,成交50宗共计3972.58亩,流拍(或挂牌终止)5宗,成交率为90.9%,其中住宅及商业用地分别成交2441.20亩、1531.38亩,其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%,环比上涨21%和12.3%。
各郊县区土地市场冷热变化明显,供应量和成交量要紧集中在新都区和双流县,两者总供应量和成交量分别为2472.81亩和1975.79亩,占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。
图8:
2011年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价
成都市国土局
二.新项目纷纷破土动工
本年度上半年新动工楼盘数量激增至79个,比去年同期上涨了16.2%。
其中不乏蛰伏已久的知名开发商布局成都的重点项目。
图9:
2008-2011年上半年成都主城区新动工楼盘数量(个)
表2:
2011年成都商品住宅市场知名开发商动工楼盘一览
名称(期数)
区分及地址
楼面总面积(平方米)
用途
预算建成日期
进展商
塔子山壹号一期第一批
城东/三圣乡花果村8、9组
81460.59
住宅/商场
2020-12-6
新期望集团
塔子山壹号一期第二批
73441.82
2020-03-05
华侨城纯水岸
城北/成都市金牛区沙西线外侧
8296.69
商场
2020-2-14
华侨城实业
塔子山壹号二期第一批
70675.2
2020-5-5
金牛万达广场
城北/一环路北一段南
76000
2011-7-28
万达集团
华润二十四城
城东/成华区双桥子
114582.05
2011-9-30
华润置地
113443.78
2020-5-30
蓝光·
SOFA社区
城西/青羊区培风村10组、万家湾村6组
84917.54
住宅
2020-12-31
蓝光地产
金牛花园二期
城西/金牛区高家村
11427.35
2011-7-23
中房集团
保利花园三期
城南/青羊区三环路以西、IT大道以北
116847.86
2020-8-16
保利地产
保利花园四期
139032.37
2020-4-5
52083.73
2020-9-18
中海锦城二期
城南/武侯区龙井村二、八、九组,七里村四组
54781.83
2020-9-30
中海地产
华侨城东岸
城北/金牛区沙西线外侧
82877.72
2020-6-14
中铁青秀城
城北/成华区青龙场镇7号
96073
2020-11-13
中铁房地产集团
北城天街一期
城北/金牛区五块石
75050.07
龙湖地产
148115.01
2020-8-30
金科一城
城北/成华区东林村1、2组
19507.21
2020-5-17
金科地产
雍华府
城北/成华区昭觉寺南路
128509.22
2020-5-23
招商地产
锦绣城
城东/成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组
44860.72
2020-10-27
城北/一环路北一段
287528.8
商业/写字楼
2020-10-20
绿地铂朗郡
城南/武侯区龙井村4、9组及七里村3、4组
92983.03
2020-8-9
绿地集团
第三部分
房地产市场分析
一.主城区一手住宅市场分析
1.一手住宅市场概况
1.1成交下挫供求相当
受“国十条”阻碍,市场在10年上半年遭受重创,观望气氛甚浓,直至2010年8月,市场才开始慢慢回暖,成交一路上扬,活跃氛围一直连续到今年2月。
然“限购令”横空出台,大量购房需求被限,成交再度大幅下挫,且连续低迷。
4月29日-5月3日,第37届成都房地产交易会(2011春季)在“喧闹”中举行,然旺丁不旺财,前往会场的购房者要紧以观望为主,下手的甚少;
参展楼盘虽多,但供过于求惨淡收官。
受多方阻碍,开发商资金链吃紧,急需回笼资金,故在限购乌云的覆盖下,仍积极有策略性的推盘,市场供应充足。
截至6月底,成都主城区新增供应商品住宅40999套,合计360.09万平米,同比增长15.9%。
但由于众多购房需求被“拒之门外”,导致2011年上半年成交量在政策出台后大幅下挫,整体出现疲软状态,且一直在低位运行。
截至6月,成都主城区商品住宅成交38187套,合计367.25万平米,同比增长11.6%,环比大幅减少29.2%。
其中绝大部分由刚需支撑,投资大多转向商业市场。
2011年上半年,限购政策出台前市场出现供不应求的红火局面,然限购令出台后,一边是急需回笼资金的开发商频繁推盘,一边是被限购的消费者想买没资格,导致市场逆转,供大于求。
但整体来看,上半年供需比为0.98,供求相当。
图10:
2007-2011上半年成都一手商品住宅市场供需情形(万方)
万平方米
图11:
2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场月度供需走势
1.2逆市推盘供应充足
2011年上半年,市场虽受到政策阻碍,但开发商急于回笼资金,逆势推盘,供应仍旧坚挺,除开春节月份供应短暂紧缩,房交会前供应端放量外,其余月份供应相对平稳,整体出现上升趋势,供应充足。
截至6月,市场供应量为360.09万平方米,环比减少31.3%,同比增长15.9%。
图12:
2009-2011年上半年成都一手商品住宅市场月度新增供应走势(万方)
1.3限购出台成交下挫
2009年上半年,成都市场一扫前期的阴霾,积存的刚性需求大量开释,成都市场显现“小阳春”。
2010年上半年,前期市场成交量稳步上升,大有回暖迹象;
但四月新政以后,投资需求受抑制,市场需求减弱,加之消费者持币观望情绪渐浓,成交量连续下滑。
今年上半年,前两个月连续去年底市场的红火,成交喜人;
但限购政策出台后,大量需求被限,成交大幅下挫,截至6月,市场成交量为367.25万方,同比增长11.6%,环比减少29.2%,上半年成交市场整体出现下滑趋势。
图13:
2009-2011年成都一手商品住宅市场月度需求走势
1.4价格振荡上扬涨势平缓
2010年,虽市场遇冷,但开发商“不差钱”,仍选择硬扛,市场成交均价振荡上扬。
截至12月,累计涨幅达到12.7%。
进入2011年,房价一路走高,一度站上了9000元/平米的高位。
政策的阻碍力看起来仅对高端项目有所阻碍,刚需楼盘价格仍旧坚挺。
2011年上半年,成都商品住宅均价为8650元/平方米,同比大幅上涨24.2%,环比小幅上涨6.2%,可见限购令关于抑制房价过快上涨依旧有一定的作用。
图14:
2007-2011上半年成都一手商品住宅市场成交均价走势(元/平米)
元/平方米
图15:
2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场月度价格成交走势(元/平米)
图16:
2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市场价格环比波动情形
1.5商品住宅市场供需特点小结
2011年上半年,除2月因春节导致供应临时缩紧和4月开发商为备战房交会供应放量外,各月供应相对平稳。
尽管限购令导致市场遇冷,但开发商迫于资
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