物业管理暂行办法Word格式文档下载.docx

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〔三〕草拟管理规约、业主大会议事规那么；

〔四〕依法确定首次业主大会会议表决规那么；

〔五〕制定业主委员会委员候选人产生方法，确定业主委员会委员候选人名单；

〔六〕制定业主委员会选举方法，业主委员会选举，应采取差额选举方法。

〔七〕完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第八条 

筹备组成立后，组织召开首次业主大会。

业主人数较多的区域，可以幢或单元为单位建立业主小组，业主小组应协商推荐小组长1人，业主小组长是本幢或单元房屋业主的代表，参加本区域业主（代表）大会。

第九条 

业主大会决定以下事项：

　　〔一〕制定和修改业主大会议事规那么；

　　〔二〕制定和修改管理规约；

　　〔三〕选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　〔四〕 

制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案；

　　〔五〕选聘和解聘物业效劳企业；

　　〔六〕筹集和使用专项维修资金；

〔七〕改建、重建建筑物及其附属设施；

〔八〕改变共有局部的用途；

〔九〕利用共有局部进行经营以及所得收益的分配与使用；

〔十〕法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十条 

中选的业主委员会，15日内报请物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府登记备案。

第十一条 

业主委员会的职责和义务

（一）职责

1、执行业主大会的决定和决议；

　　2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　3、与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同；

　　4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业效劳企业履行物业效劳合同；

　　5、监督管理规约的实施；

　　6、催促业主交纳物业效劳费及其他相关费用；

　　7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　9、业主大会赋予的其他职责

〔二〕义务

1、宣传、贯彻及执行国家和省、市、县有关物业管

理的法律法规和方针政策;

2、执行业主（代表）大会的各项决定;

3、接受物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府和各有关部门的指导和监督；

4、履行经业主（代表）大会批准的物业管理委托合同;

5、协助物业效劳企业落实各项管理措施，业主委员会不得从事各种投资和经营活动。

第十二条 

但凡实施物业管理的住宅小区，均应成立业主委员会，实行业主自治管理，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府负责全县业主委员会的指导、监督工作。

第十三条 

业主委员会委员有以下情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

　　〔一〕因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　〔二〕丧失民事行为能力的；

　　〔三〕依法被限制人身自由的；

　　〔四〕法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第十四条 

业主委员会委员有以下情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　〔一〕以书面方式提出辞职请求的；

　　〔二〕不履行委员职责的；

　　〔三〕利用委员资格谋取私利的；

　　〔四〕拒不履行业主义务的；

　　〔五〕侵害他人合法权益的；

　　〔六〕因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第十五条 

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第十六条 

对业主委员会的监督。

〔一〕召开业主大会会议，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

　　〔二〕业主委员会未按业主大会议事规那么的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的县房地产行政主管部门或者居民办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；

逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

　　〔三〕召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　〔四〕违反业主大会议事规那么或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；

造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　〔五〕业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的县房地产行政主管部门、居民办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；

逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　〔六〕业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　〔七〕业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；

尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处分。

〔八〕物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。

物业管理联席会议由居民办事处、乡镇人民政府负责召集，由县房地产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业效劳企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

〔九〕社区居委会每半年对所属小区的业主委员会进行一次满意度测评，对测评不达标的，物业所在地的县房地产行政主管部门、居民办事处、乡镇人民政府责令其限期整改，拒不整改的坚决撤换。

〔十〕业主委员会的活动经费来源及经费的使用情况要定期向业主公布。

第三章 

物业效劳企业

第十七条 

物业效劳企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理效劳活动的企业。

物业效劳企业应当依法取得物业效劳企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

从事物业效劳的人员，应当依法取得职业资格证书。

物业效劳企业应当在经营效劳场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

　　第十八条 

物业效劳企业资质等级分为一、二、三级。

各资质等级物业效劳企业的条件如下：

　　〔一〕一级资质：

　　1.注册资本人民币500万元以上；

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100％：

　　〔1〕多层住宅200万平方米；

　　〔2〕高层住宅100万平方米；

　　〔3〕独立式住宅〔别墅〕15万平方米；

　　〔4〕办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

　　5.建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　〔二〕二级资质：

　　1.注册资本人民币300万元以上；

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　〔1〕多层住宅100万平方米；

　　〔2〕高层住宅50万平方米；

　　〔3〕独立式住宅〔别墅〕8万平方米；

　　〔4〕办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

　　5.建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　〔三〕三级资质：

　　1.注册资本人民币50万元以上；

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

　　4.有委托的物业管理工程；

　　5.建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　第十九条 

新设立的物业效劳企业应当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

　　〔一〕营业执照；

　　〔二〕企业章程；

　　〔三〕企业法定代表人的身份证明；

　　〔四〕物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

　　第二十条 

新设立的物业效劳企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

　　第二十一条 

一级资质物业效劳企业可以承接各种物业管理工程。

　　二级资质物业效劳企业可以承接30万平方米以下的住宅工程和8万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。

　　三级资质物业效劳企业可以承接20万平方米以下住宅工程和5万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。

第二十二条　物业效劳企业在物业管理活动中享有以下权利：

（一）根据法律、法规的规定和物业效劳合同的约定，制定物业管理工作制度;

（二）根据物业效劳合同实施物业管理，收取物业效劳费用;

（三）选择专业性效劳企业承当专项效劳业务;

（四）制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;

（五）法律、法规规定的其他权利。

物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

第二十三条　物业效劳企业在物业管理活动中应当履行以下义务：

（一）履行物业效劳合同;

（二）接受业主、业主大会和业主委员会的监督;

（三）执行物业管理行业标准、效劳标准;

（四）妥善保管物业有关资料;

（五）接受有关行政管理部门的监督管理;

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十四条　物业效劳企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。

第四章 

物业效劳等级收费管理

　　第二十五条 

物业效劳收费管理实行分级负责，定襄城区按照城市建设管理权限划分，分别由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。

　　价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业效劳收费等级标准的制定，对物业效劳价格进行监管，依法查处物业效劳中的违规收费、乱收费行为。

房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业效劳行业的管理，指导物业企业自主定价，协调解决物业效劳管理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和管理。

　　第二十六条 

物业效劳收费应当遵循合理、公开以及效劳内容、效劳质量与效劳费用相适应的原那么。

　　第二十七条 

物业效劳收费管理，业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平，选定相应级别的效劳内容标准，确定效劳收费价格。

　　第二十八条 

物业综合效劳费构成包括物业效劳本钱、法定税费和利润。

其中，物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下局部：

　　〔一〕管理效劳人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；

　　〔二〕物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用〔不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用〕；

　　〔三〕物业管理区域清洁卫生费用；

　　〔四〕物业管理区域绿化养护费用；

　　〔五〕物业管理区域秩序维护费用；

　　〔六〕办公费用；

　　〔七〕物业效劳机构固定资产折旧；

　　〔八〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　〔九〕IC卡工本费及经业主大会〔业主委员会〕同意的其它费用。

　　第二十九条 

物业效劳收费包括物业综合效劳费、电梯等共用设备运行费、车辆停放效劳费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费、卫生费和代收代办效劳费、特约效劳等费用。

　　根据不同物业的性质和特点，物业效劳收费分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区前期物业和保障性小区物业综合效劳费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费，实行政府指导价。

　　电梯等共用设备运行费据实结算，按住户面积分摊。

　　已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合效劳费、非住宅物业和别墅效劳收费以及车辆停放效劳费、物业企业接受委托开展的特约效劳、代收代办等效劳收费，实行市场调节价。

　　第三十条 

实行政府指导价的住宅小区物业综合效劳收费实行分等级定价。

价格主管部门会同房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业效劳企业的效劳内容、效劳标准，制定出台住宅小区物业效劳等级控制收费标准。

具体收费标准由建设单位或业主与物业效劳企业在控制收费标准内选择等级以物业效劳合同的形式约定执行。

　　第三十一条 

前期物业效劳〔房屋竣工交付使用、业主大会未成立前〕。

开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关效劳内容标准，拟定效劳价格后，进行前期物业效劳招投标，选择物业企业，签订物业效劳合同，报房地产主管部门备案。

　　前期物业效劳合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合效劳费的计费方式、计费起始时间，经买受人签字确认后执行。

　　第三十二条 

业主大会选举产生业主委员会后，非保障性住房物业效劳收费实行市场调节价，物业效劳企业可参照?

定襄县普通住宅物业效劳等级与收费标准?

，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业效劳等级。

物业效劳收费标准由业主、物业使用人与物业效劳企业在物业效劳合同中约定执行。

　　第三十三条 

电梯运行费、消防维护费、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费，根据运行情况据实结算、按住户面积分摊，定期公布，具体收取方法由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　供电实行合表电价计费的小区，使用公共变压器用电的，应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用，不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费；

使用非公共变压器用电的，供电企业折扣的度电3分钱缺乏以弥补运行损耗的，超出局部据实结算、分摊到户。

　　第三十四条 

符合规划要求且业主已购置的地下车库〔位〕、地面车库〔位〕以及未购置的停车库〔位〕、经业主大会同意的临时停车位等管理效劳收费实行市场调节价，具体收费标准由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　第三十五条 

业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业效劳企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理效劳企业的管理。

装饰装修管理费每平米不得高于3元，业主与物业企业另有约定的从其约定。

装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取，100平方米〔包括100平方米〕以内的按400元/户收取，100平方米以上的按600元/户收取。

　　业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的，不得收取装修垃圾清运费。

　　第三十六条 

物业效劳采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业效劳本钱中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金，更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。

由于业主或使用人的原因造成智能卡丧失、损坏需要补卡的，可以据实收取智能卡工本费。

　　第三十七条 

物业效劳收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。

未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；

已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。

　　第三十八条 

物业效劳管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业效劳企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行国家收费标准，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等一切额外费用，严禁通过代收费用强制捆绑收费。

　　供电、供水、供热主管部门要采取工作措施，尽快解决住宅小区供电变压器运行用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题，加快推进户表改造工作，必须实行向终端用户收费。

　　第三十九条 

物业效劳企业在制定调整物业效劳收费标准时，必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意，通过公示无异议后，由业主、物业使用人与物业效劳企业在物业效劳合同中约定执行。

　　第四十条 

物业效劳企业必须按照规定实行明码标价。

在物业收费管理区域内的醒目位置公示效劳企业名称、效劳对象、效劳内容、效劳等级、效劳标准、收费工程、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　第四十一条 

业主、使用人、开发企业，应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳相关费用。

违反物业效劳合同约定逾期不缴纳物业效劳相关费用的，业主委员会应当协助物业效劳企业催促其限期缴纳；

逾期仍不缴纳的，物业效劳企业可以依法追缴。

　　第四十二条 

不按照物业效劳等级标准执行或不执行合同约定效劳收费的物业企业，房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改正，并进行行政处分，逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级，记入信用档案，通报所管小区，直至取消收费行为。

　　第四十三条 

奖惩方法。

物业效劳管理工程荣获市级以上优秀住宅小区称号的，可与企业资质等级挂钩，在动态考核时可作为加分工程，记入企业信用档案；

物业企业有过失或责任事故的，依法给与行政处分直至撤消企业资质证书并记入信用档案。

　　第四十四条 

价格主管部门和房地产主管部门要加强对物业效劳企业的协同监管和信息共享。

指导企业自主定价，协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题；

依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费标准、乱收费、不明码标价等行为；

指导物业企业加强队伍、制度建设，增强效劳意识，提升效劳质量。

第五章　物业管理招标投标

第四十五条　前期物业管理招标人是指在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，依法提出招标工程、进行招标的建设单位。

物业管理招标人是指依法提出招标工程、进行招标的业主或者业主大会。

物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业效劳企业资质的企业法人。

第四十六条　新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业;

投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。

业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。

第四十七条　建设单位应当按照以下规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：

〔一〕现售商品房在现售30日前;

〔二〕预售商品房在取得商品房预售许可证前;

〔三〕非出售的新建物业在交付使用90日前。

业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业效劳企业的，应当在物业效劳合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，完成物业管理招标投标工作。

第四十八条　评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。

依法必须进行招标的工程，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3。

第四十九条　招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

第五十条　物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

第六章　物业的使用和维护

第五十一条　业主、物业使用人和物业效劳企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业平安使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原那么，处理相邻关系。

业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。

擅自改变房屋使用性质的，物业效劳企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

第五十二条　物业管理区域内禁止以下行为：

（一）破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌;

（二）违法修建建筑物、构筑物;

（三）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备;

（四）擅自设置营业摊点;

（五）占用、损坏绿地、树木和绿化设施;

（六）擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

（七）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音;

（九）利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第五十三条　车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。

业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业效劳企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。

第五十四条　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;

停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第五十五条　物业效劳企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。

经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业效劳费用和专项维修资金，具体补贴方法由物业效劳企业和相关业主、业主委员会约定