032松滋市临港工业园控规说明书1026Word格式.docx
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规划总用地面积9.96平方公里。
第二章发展策略研究
一、用地条件分析
1、用地特征
现状用地以丘陵为主,规划区现状用地非城市建设用地以耕地、林地和园地为主,有少量自然村落的建设;
城市建设用地主要包括松滋市楚城化工有限公司和一个35KV城市变电所。
2、用地潜力分析
规划根据对现状的调研,结合规划意向,将研究范围区内用地分为保留用地、已确定规划意图用地和可利用用地三类。
保留用地:
指现状用地性质与规划意图基本符合,且建筑质量、环境质量较好的各类用地。
已确定规划意图用地:
指已有合作意向的用地。
可改造用地:
当前预留且尚无明确合作意向的土地。
现状用地可开发及可改造用地占相当比例,整个规划区域具有很强的开发潜力。
3、现状综合评价——发展优势
(1)规划区紧临港区,地理区位比较优越。
(2)规划区西临李桥水库,水体山体资源比较丰富,生态环境基础条件较好。
(3)规划区有两条等级较高对外交通道路,交通可达性较高。
(4)规划区内现状居民点规模不大,拆迁安置压力不大,工业区项目操作性较强.
4、现状综合评价——存在问题
(1)用地布局不尽合理
现状居民点用地分布较散,没有集约利用土地。
(2)道路系统不完善
道路网络水平低,路网系统不完善,人均道路用地指标和路网密度均较低,连通度较差,难以提高交通效率。
停车场地匮乏;
(3)市政设施薄弱
由于规划区目前主要为非城镇化地区,市政设施基础较薄弱,开发区建设基础设施投入较大。
(4)场地平整难度较大
由于规划区处于丘陵地带,山体较多,前期的土地平整投入较大。
二、发展条件分析
1、政策背景
(1)国家层面
党的十七大报告提出:
科学发展观是发展中国特色社会主义必须坚持和贯彻的重大战略思想。
科学发展观是坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观,促进经济社会和人的全面发展。
科学的城市规划是社会经济发展的重要保障,它不仅考虑城市土地与空间布局,更重要的是协调建设、管理和环境的矛盾,因此,科学发展观是指导城市规划的重要理论基石,此次临港工业园区控制性详细规划的编制过程也要从遵循科学发展观的思路展开。
(2)湖北省层面
按照省委、省政府要求,在我省打造1-2个大型产业优势工业园,并纳入新一轮土地利用总体规划修编中。
(3)松滋层面
松滋临港工业园发展的核心在于提升综合竞争力,这是在全省关注产业提升和转型条件下抓住机遇、迎接挑战、谋求新一轮发展的战略性举措。
本次规划不是总体规划的改进、不是局部问题的研究,而是针对性研究和系统规划。
2、区位条件分析
(1)生态区位优越
开发区位于松滋市西部,北临长江,南临宜阳一级公路,同时园区内山林众多;
良好生态区位为园区提供了良好的生态条件,要求园区不能进行高密度、高强度的开发。
(2)交通区位便捷
开发区有宜阳一级公路和红东公路,有良好的交通区位。
(3)发展条件区位分析
劳动力成本:
规划区所在地可满足松滋临港工业园投资企业普通劳动力的需求
用电成本:
大工业生产用电价格(平段)1-10千伏0.5416元/千瓦时;
35-110千伏0.5316元/千瓦时;
220千伏及以上为0.5216元/千瓦时。
用水成本:
工业用水按0.8元/立方米收取(可自办水厂,免收水资源费)。
运输成本:
规划区内有京株连接线,对接省内外城市方便快捷,运输成本低。
3、通过以上分析我们可以看出,临港工业园的发展环境以及自身的发展条件都具有良好的发展前景。
三、相关规划分析
1、松滋临港工业园总体定位
(1)功能定位
响应国家中部崛起及湖北省“两圈一带”战略,依托区域交通及自然资源优势,松滋市临港工业园以港口物流业、重化工业、纺织服装制造业、机械制造业为主导产业,是长江经济带中下游的物流基地,承接发达地区工业转移的战略基地及水路、铁路、公路交通优势为一体的交通枢纽;
其服务配套完善,产业高度聚集,集商贸物流、生活居住、休闲旅游、科技研发、教育培训等功能于一体的现代化工业园区。
(2)发展目标
将松滋市临港工业园建设成为以临港工业为主导,以先进制造业、现代物流业为支柱;
第三产业发达、功能齐全、环境优美的现代化工业园区,成为长江经济带中下游重要的经济增长点和松滋工业发展的重要引擎。
四、相关案例分析
1、汕头市濠江区青篮工业区
(1)地点:
汕头市濠江区中心地带
(2)开发面积:
66.67公顷
(3)承担功能:
汕头市濠江区重要的工业区,濠城工业转移业基地。
(4)规划特点:
工业组团和居住服务的配套布局,服务设施穿插于工业用地内是本规划的第一特色,既满足服务设施的服务半径,提高服务设施利用效率,又创造了一个好的居住环境。
(5)贯穿南北向的宽12米左右的沟渠,结合两側带状绿地及区內主干道形成一条宽约70米的绿化景观通廊是该方案的第二个优点。
2、云南省昭通工业园启动片规划
云南省昭通市箐门组团
55公顷
在复合式新型工业园区启动片区理念的指引下,实现工业积聚的同时,引入了商务办公、科研、商业、展示、餐饮、休闲娱乐等配套服务功能。
“互动”、“高效”、“人性化”、“复合式”。
结合主导产业适量布置混合居住、商业、休闲娱乐等功能;
提供灵活的办公空间;
提供多种交通方式到达园区;
注重加强人们对场所和社群的认同感和归属感。
3、清远华侨产业园
广东省英德市
377.85公顷
以多元化、高附加值建材生产业、食品加工业和机械制造业为特色的现代工业片区;
借助道路运输优势和北江水运优势,发展现代物流业和仓储服务业;
以出口加工为主导,具备科技孵化、研发能力的开发区;
集科研、信息、服务、休闲为一体的清远市生态园区之一。
主导产业适量混合搭配;
适宜的公园是工业区功能更加灵活;
五、影响规划的主要因素
1、产业定位及准入要求
(1)产业园区起步区产业布局思路
目前起步区内拟引进化工、机械等产业。
开发区在建设阶段,拟引进企业类型基本贯彻了产业发展目标,但开发区在空间上是有限的。
本次规划不仅要避免不同门类产业之间的相互干扰,同时应积极发掘各企业的共性,有意识地引导同类型企业在空间上集中,充分考虑产业发展的阶段特征,为其提供相应的配套服务支撑系统,通过企业数量的集中带来共同的市场及就业人群,通过企业间的良性竞争,提高企业的创新能力,发挥企业的集聚效应,培育有特色的产业集群,形成特色经济技术开发区。
(2)产业拓展分析
起步区急需向外拓展发展空间,宜洋一级公路和疏港大道是起步区对外主要通道,规划交通性主干道产业园区未来各功能组团相连。
2、功能构成研究
(1)相关园区功能选择
参考国内其他园区,工业园区内功能主要有工业用地、科技研发、市政设施、商务办公、商业、居住、文化娱乐、教育设施、仓储物流等。
(2)园区起步区配套功能分析
工业园的管理机构以及各种服务类支撑机构与企业,如金融机构、科技信息中介机构、律师事务所、会计师事务所、公共信息平台、物业服务公司、风险投资公司、会展中心等。
文化娱乐及生活配套服务设施是必不可少的,应当包括居住、零售业、体育休闲、文化活动、餐饮娱乐设施等多种内容。
休闲空间也是生态工业园区的重要组成部分,优美舒适的生活环境和多样化的非正式交流空间是技术创新的必要条件。
(3)功能构成
综合以上分析,参考国内其他园区的做法。
本次规划,除居住用地在小范围进行安置外,设置以下功能:
主导功能
工业企业-----产品的生产、研发。
辅助功能
产业配套-----商业及金融业服务设施;
休憩绿化-----改善园区环境、塑造园区特色的公共绿地;
市政配套-----水电、道路等市政配套设施。
3、开发模式研究
(1)生地总体开发模式
投资方式:
客商可直接征用园区规划范围尚未开发的生地进行自行开发。
特点:
这类工业园区位一般都比较偏远,主要分布在乡镇一级的工业区。
由于区位、资金的限制使得政府没有实力投资开发,所以采取由企业自行开发的模式。
(2)熟地投资办厂模式
在完成“五通一平”或“七通一平”的范围下,采取赠地办厂的政策,吸引广大客商前来投资办厂。
一般熟地投资办厂的模式适用于城市的市区边缘地区,靠近城市主要的交通枢纽,交通便利。
而且周边一般都有较好的人才优势,在一定的服务半径内有一定科研人才来满足园区的人才需求。
(3)建好标准厂房再招商模式
园区自己建好标准厂房,通过租售厂房的方式来招商,标准厂房比相同情况下分而治之的工业用房具有更高的投入产出比。
这类园区的区位一般跟熟地开发的差不多,或者是能更靠近主城区。
因为它的开发必须有强有力的资金的来源,由政府或者跟企业合作出资建厂,然后统一出售、租赁。
这种模式在经济比较发达的地区比较常见,对比其他两种模式建厂房再招商的模式是投入产出比最高的,能带来长期的经济效益。
(4)本规划区开发模式选择
结合起步区的自身情况,前期投资的资金压力较大,规划建议采取近期“生地总体开发模式”+远期“熟地投资办厂模式”相结合的开发方式,产业园开发前期采用生地投资办厂模式,缓解资金压力。
园区发展到中后期有一定的资金积累,再采取熟地投资再招商的模式,以获得更大的投入产出比。
使得政府可以更加便于操作。
同时,考虑到园区特定的区位要求和土地紧缺的状况,园区建议采用楼宇式建筑模式,以集约化利用土地。
六、规划方案构思
1、结合港区建设,确立“园港互动”的发展模式
(1)工业园区依托港口建设,充分利用港区建成后为工业园带来的物流运输便利进行发展;
(2)工业园区的建设成为港口的有力支撑,园区发展到一定规模后,为港口提供稳定的运输需求;
2、依据核心产业特点,构筑“务实灵活”的道路网络
港口
园区
交通便利
稳定货源
本次规划对地块划分、道路网密度等做了分析。
确定各种产业类型的最小用地模块,根据最小用地模块来划分地块大小和设置道路网密度。
空间尺度的研究分为两个层面,“基本地块层面”及“街区层面”。
“基本地块”是园区出让土地的最小地块,因此基本地块应满足企业的基本的需要,但同时又要考虑到地块之间组合的可能性,形成良好的街区尺度,便于规划的实施操作。
如图,规划地块大小约是最小用地模块的6-8倍,该规模既能保证企业对外联系开口的需求,对市政设施供应的需求,同时又节约用地,不至于有过多的道路用地。
个别较大企业对交通、市政要求较高的,可有两到三个方向临路,同时规划留有一定的弹性,部分道路规划为虚线道路,可视企业规模确定是否需要设置。
按照招商引资计划,园区将主要由食品加工、机器制造、家具和化工4大支柱产业构成。
机器制造和化工通常生产线较长,规划支路路网划分以300-400米左右比较适宜。
机器制造标准厂房尺度因工厂规模和生产特点各异,主要规模包括40m×
25m、50m×
15m、90m×
30m、60m×
24m、90m×
24m和170m×
50m等。
而将若干厂房与办公建筑进行组合,所形成的建筑组团则为工业企业构成的基本单元,因而规划支路路网划分以200m×
400m左右比较适宜。
3、功能布局构思
根据功能构成的专题研究,规划区可归纳为三大功能区:
工业组团,居住组团,综合服务区。
功能内容
交通量
出入口
对外联系
其它
居住组团
住宅用地,基层社区中心,幼儿园,社区绿地
不大
对内,较为独立
不多
环境品质要求较高,有相对安静的环境
一类工业组团
厂房,库房,工业配套用地
较大
内外兼顾
较多
用地要相对完整
二类工业组团
中心服务区
商业,金融,娱乐,办公,研发
部分设施人车流较大
同时服务于周边地区
4、开发式工业小区用地组成(参考值)
用地名称
工业、仓库
管理、公共公用设施
生活
道路
绿化
用地比例(%)
50—70
5—10
5—15
8—12
10—20
注:
1、工业用地中标准厂房和专业厂房之间的用地比例,应根据具体情况而确定。
2、工业小区的平均容积率(总建筑面积/用地面积)宜控制在1.5—2.0之间。
5、利用独特山水资源,建设“园林式”的生态工业园
(1)开发建设应突出基地现有的山水特色,创造宜人的开敞空间;
(2)规划应注重利用原有的植被资源,充分挖掘园区地域特色。
第三章土地利用规划
一、规划依据、目标、定位、原则
1、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
3、《城市规划编制办法》(新编),2006.4
4、《工业项目建设用地控制指标》国土资发〔2008〕24号精神文字
5、《工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)》,2000.8
6、《城市规划强制性内容暂行规定》,2002.8
7、《城市道路设计规范》(CJJ37—90)
8、其它城市规划及工程建设的相关规定和标准
9、《荆州市城市总体规划(2008-2020)总体规划》,2008
10、《湖北省松滋市城市总体规划(2001-2020)总体规划》(2005年修编)
11、松滋市土地利用总体规划大纲(2006—2020年)
12、荆州港总体规划(2005-2020年)
13、松滋市长江港口工业园总体规划(2009-2020)
14、松滋市政府提供的地形图和相关文字资料
2、规划目标
规划是一个需要综合考虑的过程,既要促使能够循序渐进地开发建设,还要为规划区工业未来的产业转换和功能再造留有余地。
规划区在具备生产功能的同时,还具有生活、社会管理、生态环境保护等方面的功能需求,因此在基础设施的配置、内部功能的完善、生态环境的保护以及社区文化氛围的营造等方面具有更高的要求。
(1)经济发展目标
以已入园的二类工业企业为基础,发展多元化、高附加值化工产业、建材生产业、食品加工业和机械制造业;
借助长江水运、高速公路和枝柳铁路运输优势以及两圈一带产业转移优势,发展现代物流业和仓储服务业;
以出口加工为主导,发展具备科技孵化、研发能力的产业,集科研、信息、服务、休闲为一体;
最终形成以高新技术型和劳动密集型并存的多层次加工工业为龙头,积极发展农副产品加工业,形成交通运输、商业贸易、金融服务、文化教育等第三产业发达的产业结构体系。
(2)建设发展目标
积极承接两圈一带产业转移,在实现土地开发与经济效益、环境效益有机融合的基础上,将松滋临港工业园建设成为一个主导产业突出、产业集聚发展、配套设施齐全、生活功能完善、环境优美的宜工、宜商、宜居、宜乐的现代产业新区。
同时要处理好“两个关系”,即处理好港口建设与国家长江流域管理的关系,处理好开发建设与水土保持、植被保护的关系。
(3)环境发展目标
以独特的山水资源特色为基础,在发展工业的同时,重视环境保护,加强绿化建设,形成系统完善的园区绿化体系,使园区向着生态化的方向发展,营造绿色生态工业园。
(4)工业园性质的确定
以港口物流、化工产业、机械加工制造、纺织印染为主导产业,集行政管理、商贸物流、生活居住和科技研发功能于一体的现代化产业新区。
3、规划原则
(1)特色性原则
积极拓展新型工业产业,强化产业链集群,创新特色产业发展思路;
积极利用、改良现状地形地貌,突出基地现有的山水特色,但不能为追求特色而强求特色。
(2)科学发展原则
以科学合理的工作方式、技术路线及相应的规范、标准进行规划设计。
(3)合理性原则
规划应根据现状地形和道路条件,合理确定道路系统和道路断面,内部的交通组织要合理,开发目的和发展方向要明确,各类用地比例应协调,用地结构要合理。
处理好生态与经济、现实与理想、操作与超前的合理关系。
(4)生态原则
尊重自然生态环境,积极利用和发掘现有地貌特征,充分利用不宜建设的用地作为公共绿地或开敞空间。
努力塑造符合工业园区特点的空间景观,努力塑造一个具有优雅环境和鲜明个性的现代化工业园区,争取较好的社会效益、经济效益和环境效益。
(5)经济性原则
综合考虑园区的开发成本与开发时序,在高标准的前提下,尽量做到低投入、高效益,提高开发资金的利用率。
(6)弹性发展原则
片区的发展应充分考虑土地的弹性和巿场需求,采用符合巿场经济的土地开发利用模式,提出具有引导性且可操作性强的片区总体规划,对规划采用强制性和兼容性并举的方式,根据《城市规划强制性内容暂行规定》的要求提出强制性规定。
(7)可持续发展原则
以可持续发展观念为指导,合理利用自然条件,不断完善物质空间环境建设,对目前尚不能改造或不能实施规划设想的用地先进行控制,保留今后进一步发展的余地。
(8)以人为本原则
充分满足人的多层次、多元化需求,强调“以人为中心”和“为人服务”的城镇建设宗旨,为人们创造高质量的生活环境。
二、整体空间结构
规划尊重现有的山体水系,以有机疏散的组团状结构形态,形成“两轴、两心、四组团”的间隙式组团空间布局。
“两轴”——产业发展主轴:
沿通港大道,串联园区内服务中心和各个工业组团,将各组团有机的联系在一起。
产业发展次轴:
沿港口建设疏港大道,加强港口与各个工业片区的直接联系。
产业发展主轴和次轴使港口区和综合工业组团、有色金属冶炼工业组团、电气机械制造业组团等三大产业组团联成一体,各组团各有主导产业类型,并各有生态核心作为环境绿肺,充分保证了本产业园区的绿色生态特点。
“两心”——2个综合服务中心。
综合服务中心是集管理、信息、会议、博览、金融、商贸、居住等多种功能于一体的核心功能体;
综合服务中心是园区未来的居住、生活及服务中心,他们分布于园区的南北方向,有效解决了狭长工业地块的服务半径问题,并且充分利用了地形复杂但生态环境良好的地段作为居住组团。
“两组团”——化工工业区;
轻工、机械加工工业区。
梳理工业园功能布局,结合自然地形地貌,围绕管理中心及公共服务中心形成四个工业组团。
同时根据现状山林水体梳理整治和生态廊道建设,在各个组团之间以绿网和交通网络构成联系,形成融山体、河流和绿化等自然生态要素为一体的开放式、生长型的工业园发展模式。
三、功能分区
规划形成4个功能区——2个居住服务区和2个工业生产区,并以带状公共绿地进行分隔和联系。
1、居住服务区
位于规划用地的西部和南部,主要为产业园区提供行政管理、商业金融、文化娱乐、医疗卫生、居住游憩等服务;
并与公共绿地紧密联系,创造高品质的户外活动空间。
2、工业生产组团
规划区域包含两个个工业组团:
化工工业区组团;
轻工、机械加工工业组团。
(1)化工工业区——位于规划区西北不,用地面积57公顷。
(2)轻工、机械工业区——位于规划用地北部,用地面积约195公顷。
四、用地布局
充分考虑近期开发建设、企业生产和产业集聚发展的需求,力求用地划分具有灵活的调整性,能适应产业引入和企业生产要求的不确定性。
规划采用相对集中布置各项用地的布局形式呈组团状布置用地,利用疏密有间的道路网络有效地划分地块。
1、居住用地
居住用地充分结合公共服务中心、公共绿地,以营造便捷、舒适的生活环境,保证员工能安居乐业。
居住用地主要分布在规划区西北部和南部。
规划居住用地61.66公顷,占建设用地的7.62%。
2、公共设施用
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