新建县房地产市场调研报告Word文档格式.docx
- 文档编号:22595272
- 上传时间:2023-02-04
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:377.69KB
新建县房地产市场调研报告Word文档格式.docx
《新建县房地产市场调研报告Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《新建县房地产市场调研报告Word文档格式.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
南昌市民消费支出比较低,消费主要集中在食品消费,总体消费水平不高。
近年来,南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70%,低于近五年全国平均水平(约75%)5个百分点以上,消费特征不明显;
就消费结构而言,2007年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费,居住消费占总消费的比重为9%,处于较低端的消费层次。
(四)南昌市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局,市中心商业网点密集。
南昌市老城区为核心的商业中心:
以中山路为轴心,两边扩展延伸;
大型购物中心聚集;
品牌专卖店集中在中山路、胜利路上;
发展区域中专业性零售商业;
紫金城旅游型商业;
赣江新天地娱乐、休闲、餐饮商业。
随着商圈一体化,商圈边缘新建项目兴起,商业辐射范围进一步扩大,有形成多核商业中心的趋势。
二、08年房地产市场发展情况调查
(一)全国房地产市场总体形势不容乐观。
08年前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007年31.8%的增幅,明显回落。
一线城市成交量萎缩五成,房价继续下跌。
二、三线城市大部分成交量同比去年降五成左右,大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。
徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%,市场低迷程度进一步加重。
(二)南昌市房地产情况。
08年1-12月南昌市共推出非工业土地53宗,总面积约6463亩。
08年,其中新建县共出让土地1宗,面积约65.48亩,占全年土地出让总量的1%。
07年1-12月25266套,成交总面积289.5万㎡,07年月成交均价4230元/㎡,平均每月均销售2105.5套/月,24.1万㎡/月。
08年1-12月17782套,成交总面积179万㎡,08年月成交均价4705元/㎡,平均每月均销售1481.8套/月,14.9万㎡/月,08成交套数同比减少30%,成交面积同比减少38.2%。
成交均价同比上涨11%。
08年南昌市楼盘价格跌幅依次为象湖板块22.6%,红谷滩板块19.8%,红角洲板块19.2%,新建县板块14.1%。
(三)中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。
2008年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫,为此中央与南昌市政府都出台了不少政策。
中央政府方面:
创十年以来最大幅度的降息;
4万亿投资拉动内需;
金融国九条出台;
松绑70/90等政策;
银行贷款利率7折优惠。
南昌市政府方面:
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%;
免征印花税和土地增值税;
最低首付比例调整为20%;
下调个人住房公积金贷款利率,上调公积金贷款最高限额;
住房分配货币化改革,试点经济适用房货币补贴等。
政府出台的救市政策,更多的是要来救购房者的信心,各类税费减免或补贴政策,是以降低部分交易成本为核心,来促进购房者的购买需求。
三、新建县经济社会发展及房地产市场情况调查
(一)经济发展情况调查。
新建县是江西省经济较好县市之一,有着得天独厚的地理位置优势,地处南昌市近郊,位于南昌市一江两岸新格局的核心区红谷滩边上,水、陆、空对外交通便利程度已与省会南昌市几近等同,交通优势可谓全省独厚,境内众多特色人文和自然景观也在逐步开发建设。
全县各项经济指标一路攀升,在南昌四县中占据第二的经济总量。
与其余的几个区县相比,新建的固定资产投资排在第二位,固定增长速度相对较快。
(二)住宅市场情况调查。
1、总体概述。
新建县片区住宅市场依托优越的地理位置,近几年发展较快,新建县2002年、2003年平均开发量在65万平方左右,2004年,新建县楼盘的开发量为80万平方米。
随着沿海知名代理公司的介入,现代化的高尚住宅区如雨后春笋般拨地而起新建片区的楼市从市场调查、建筑风格设计、小区环境塑造以及营销推广等各方面都有了质的提升,但是,价格也随之大幅增长,均价从2001年的1050元/平米涨至05年的2050元/平米,升幅达到95%。
至08年底新建开发总量在300万平米左右,价格涨至3135元/平米,相对2001年价格升幅达到196%。
新建片区的住宅经过这几年的高速发展,现已逐步走向成熟,单个楼盘开发规模也从几万平米向几十万平米的大型化演变。
当前,新建片区的住宅已不再象前几年集中在某一区域开发,而是遍地开花,群雄逐鹿,显然,随着08年市场的波动,新建片区的住宅市场在营销层次上已升入到“战国时代”——竞争更加剧烈。
新建现房地产市场在售楼盘畅销户型及营销手段:
楼盘名称
在售阶段
畅销户型
营销手段
红谷十二庭
一期,22栋,共320套,均价小高层3500元/㎡,多层3600元/㎡
100-120㎡大两房和三房
该盘从入市以来一直未有任何大动作,一直用老带新及一次性付款和分期98和99折
城开国际学园
东区第一期,别墅20套,洋房17套,均价小高层2820元/㎡,花园洋房3000元/㎡
花园洋房89-110㎡,别墅220㎡的户型销售最为乐观(户型均南北通透,带多个阳台,下层式的庭院)
2009年开始,联排打总价62.5万元/套,花园洋房2820元/㎡起。
莱卡小镇
一期售罄,二期在售,共三期,均价2900元/㎡
两房及小三房,84.02㎡-110.52㎡,均价2300元/㎡,户型南北通透,较为方正实用。
2008年优惠较多,例如两房送2万、三天内签约每平米减60等,09年未有大动作
朗晴园
27-123平米,1、2、3房均有,均价别墅3800/㎡,小高层2400元/㎡
两房及三房销售的最好,该盘作为山地盘,景观视线都较好,户型业比较使用
抽奖送汽车活动,按揭97折
一口价等
沿海丽水家园
现推五期,5栋小高层,约700套房源,均价小高层2600元/㎡
88-89㎡,此次推出房源集中围绕90/70政策,户型均南北通透,较为方正使用
低首付、抵房款、一口价、送家电等手段用的较多
南天阳光
一期;
共11栋;
8栋多层,2栋小高层,1栋花园洋房;
共300套;
均价:
3200元/㎡
2房89-110㎡,南北通透的户型
无
美丽新世界
二期;
共3栋。
现推出1栋高层;
共66套;
3000元/㎡
小面积:
79.99㎡;
采用人性化户型设计,结构方正实用、功能布局合理、南北通透、全明设计,时刻迎接阳光满屋,优享舒适居家生活。
面积配比合理,75—140㎡可满足不同客户需求。
长富星宫
A座、B座小高层;
共96套;
2800元/㎡
2房93.73-96.26㎡
一次性98折,按揭99折
金嘉名筑
A1-A7共7栋,4栋多层、3栋小高层;
共204套;
2600元/㎡
2房90-100㎡
3、住宅租赁市场情况。
目前,新建的住宅租赁市场主要以中学生或中专生为第一顾客群,但学生的经济来源有限,租金相对比较低廉。
新建的住宅租赁市场若要兴旺繁荣,还得靠红谷滩中心区的兴起,只有红谷滩中心区的兴起才能带旺新建片区的住宅租赁市场,这仍需要时日。
(三)商业环境情况调查。
新建商圈主要分布在解放路以南、文教路以东和长麦路中段两侧一线,其中解放路商圈最为繁荣,人流旺,商业气氛浓,该商圈主要以龙头商家新惠隆购物中心;
旺中旺超市和周边的临街专卖店组成,业态涉及范围较为广泛,经营档次较高,营业时间长,晚上十点依然人头攒动;
其次是文教东路商圈,该商圈以文教东路为轴心,以长堎大市场、集贸中心为龙头,和周边的临街小商铺构成,业态以农贸、小商品、家具等为主,经营档次较低,白天人流多,生意繁忙,三轮车夫以此作为载客的据点,但傍晚两大龙头市场则早早关门,使得该商圈在晚上较为冷清;
其三是以长麦路中段两侧为一线,该商圈属于专业市场型,以家居、灯饰、建材为主,是新建有名的家居建材一条街,商圈以两边临街的独立门面组成,形成时间较短,缺乏具有品牌号召力的龙头商家,除美佳居有点规模之外,基本上每个商铺面积都相等,因家居建材是以大件消费为主,因此,该商圈人气不足,商业氛围缺乏,但经营状况良好。
2、主要竞争对手。
在百货、商超、餐饮、宾馆、休闲、医药等商业配套环境中具有一定规模的有:
新惠隆超市、旺中旺超市、嘉宝超市、好又多超市、幸福树电器、巨龙手机城、朝天椒、东方城、百吉星、新都宾馆、心怡大酒店、江浙宾馆、仙人掌、千万回、贵族、新吉假日、万家灯火、金域皇宫、洪兴大药房、中意网城、大峡谷网城、瓦也娜、金阳食街等。
商家名称
经营类别
业态
新惠隆超市
大型商超
百货
旺中旺超市
嘉宝超市
商超
好又多超市
幸福树电器
商超,电器
电器,数码
巨龙手机城
数码产品
朝天椒
餐饮
火锅,川菜
东方城
餐饮,娱乐
餐饮,ktv
百吉星
新都宾馆
宾馆,餐饮
住宿,餐饮
心怡大酒店
江浙宾馆
宾馆
住宿
仙人掌
休闲保健
足浴,休闲
千万回
贵族
ktv
休闲
新吉假日
餐饮,住宿
万家灯火
金域皇宫
洪兴大药房
药店
中意网城
网吧
大峡谷网城
瓦也娜
金阳食街
3、消费群分析。
超市消费群体主要是新建县城常住人口,及少部分外地人口,餐饮业主要客户群体为新建县城及周边乡镇及周边学校学生群体,宾馆方面的客户群体主要针对新建时尚有另类品味,居住习惯的人群及少数出差新建的外地人员。
网城消费群体主要是新建县周边学校学生,及少部分其他,餐饮业主要客户群体为新建县城及周边乡镇人群为主,宾馆方面的客户群体主要针对新建时尚有另类品味,居住习惯的人群及少数出差新建的外地人员。
药店针对新建全部人群,休闲针对新建周边及少不分外地人休闲消费群。
4、商圈业态分析。
新建县城商业总体而言接近饱和状态,业态丰富,商家林立,餐饮,住宿,休闲等一站式服务,为新建百姓提供便利。
新建县商业重点分布与老商业圈解放路,该地段寸土寸金,品牌店,主力商超较多,人流量充足,为其提供了先天的旺场的条件。
从商业形态上看:
解放路上汇集了购物、休闲、餐饮、宾馆、银行等,也为目前新建县最为繁华的复合型购物休闲商业街,商业分布较为杂乱,无专业特色性;
从商品档次特征看:
产品档次参差不齐,普遍为中低档商品,高档型商品缺少;
从消费群体:
商品价格普遍以50-200元之间价格为主,主要消费层次从年龄上看,分布以15-65岁不等,在20-45之间,以工薪阶层较多;
从人流量上看:
新建县日均人流量最多的商业街,人流带来的商气是目前本街主要购物消费经营的最佳场所之一。
随着县城的扩建,人口的大量进城,商业重点从04-05年就开始由解放路延伸到新建大道,文教路,长麦路等各大商圈,呈扩散的格局。
商业形态上看:
目前新建县最为集中性的商业批发街,商业分布较为杂乱,同时兼有农贸市场;
为迎合大众型消费,产品档次参差不齐,普遍为中低档商品,几乎无高档产品;
商品价格普遍以10-200元之间价格为主,主要消费层次从年龄上看,分布以15-65岁不等,集中在20-45之间,以工薪阶层及农村消费者较多;
农贸市场带动了该街的人气,同时由于农贸市场及商品批发性,同样使本街成为主要购物消费经营的最佳场所之一。
虽然新建县现有商业小而乱,但随着新建县纳入南昌市区的脚步加紧而带来的交通便利,尤其是政府大力发展红谷滩CBD作为南昌第二个商业中心后,新建县的未来流通性商业发展,必将是以满足日常居家消费的商品占绝对比例的主导。
尽管新建商业无法扩张但并不代表无法升级及调整,对于配送成本较高的家居、建材产品以及便利性要求较高的超市、餐饮、休闲等都市产业在新建是具备较大的升级、调整空间。
而另一个事实是新建县目前商业配置不符合未来发展需求,市场潜力巨大。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 新建县 房地产市场 调研 报告