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第一章总论
1、项目建设背景
随着枣阳市经济建设速度的加快,市委市政府不断加大刺激经济发展的力度,陆续出台了一系列积极有效的政策和措施,使经济向着又好又快的方向发展。
且这几年来,市委市政府把招商引资作为头等大事来抓,经济建设取得了一系列可喜的成绩。
房地产行业作为经济建设的龙头,在枣阳经济发展中起到了举足轻重的作用。
而随着人民生活水平的提高,民众对于居住品质的要求也在日益增高。
如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求,不仅是政府部门长期以来的重要课题,并且也是房地产投资商的社会责任之一。
2008年1-12月,枣阳市房地产开发投资,与上年同期相比增长72.82%,环比增长了6.07%。
巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展,同时也为枣阳现代中型都市化城市建设做出了贡献。
根据枣阳房管局提供的数字表明:
房地产投资仍高速增长,到2009年10月房地产投资同比达到了80%。
在宏观调控的作用下,枣阳市房屋销售总体需求过热的势头在下降,有效挤压了房地产投资的因素,虽然房屋销售量呈继续放缓的趋势,但部分投资热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势,可以预见:
房地产价格稳中有升的态势不会改变。
我公司(枣阳市大唐置业有限公司)是由枣阳南城办事处通过招商引资而引进的房地产开发企业,现所建的枣阳市万通路拆迁还建小区已初具规模(由枣阳市华茂建筑工程有限公司承建),到今年底现房可达约8万平方米。
还建拆迁户约4万5千平方米,出售约3.5万平方米,后期约20万平方米正在紧张有序的进行,但拆迁征地工作难度较大,土地,规划等各项手续迟迟办不到位,希望市政府加大支持力度。
本公司愿意出资将政法街西段打通〈包括修路,管网,路灯及绿化等〉与政法街西段路有关的配套设施都由本公司全额出资修建,为枣阳市政工程建设出一份力。
在实施政法街西段打通工程的同时,希望政府能够给我公司提供一个更广阔的发展平台,即将打通路段南侧空地(如下图所示)划入南城霍庄拆迁还建小区与该拆迁还建小区项目享有同等的优惠政策。
本项目用地位于枣阳市南城城市规划中的核心地带。
该宗地共163.24亩,由于此部分建设老、旧危房屋多,居住条件恶劣,环境脏乱差,与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。
为了拓展拆迁还建小区的发展空间,彻底改变该地区老旧差的面貌,本项目本着修高品质道路,建设高品质住宅,营造小区和谐居住氛围的理念,努力将该项目建设成为南城的房地产旗帜,营造出与整个城区发展相协调、人性化、舒适而充满活力的社区居住环境。
2、项目概况
2.1项目名称:
枣阳市政法街西段打通及拆迁还建小区建设项目。
2.2建设地点及用地范围:
项目位于枣阳南城霍庄社区的中心位置,具体用地范围为:
(见上图)。
地块周边交通道路示意图如下:
2.3建设单位:
枣阳市大唐置业有限公司
枣阳市华茂建筑工程有限公司
2.4企业性质:
有限责任公司。
2.5经营范围:
房地产开发;
市政工程投资;
销售商品房;
建筑工程施工;
装修;
桩基础处理。
2.6工程概况:
本项目拟将政法街西段打通,及对打通路段南侧拆迁还建小区建设。
建设工程计划于2010年4月份开工,2013年4月份入住,本项目住宅共分两种类型,多层商住楼和多层住宅楼。
政法街西段打通工程计划投资2200万元,进行高标准道路及配套设施建设,路宽40米,长约1.3公里,计划与2010年3月份开工,2010年9月份全部竣工。
2.7资金来源:
以公司自有资金为主,公司销售资金回笼补充部分流动资金。
3、可行性研究报告编制依据
(1)项目投资方案;
(2)国家及枣阳市颁布的相关法律、法规、政策;
(3)枣阳市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要;
(4)枣阳市城市总体规划;
(5)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额;
(6)枣阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料;
(7)其他有关依据资料及企业提供资料。
4、研究结论与建议
(1)结论
本项目建设符合国家产业政策和枣阳市经济发展方向,适应枣阳城市规划以及房地产发展的需要,并且配合政府加大城区市政工程建设的政策,区位条件优越,市政配套和生活配套较为完善,市场定位清晰,具有良好的升值潜力和发展前景。
加之房地产开发建设采取环保控制有效措施,保证了对周边环境不会造成污染,本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件,注重环保与建筑节能,所以项目前景看好。
原拆迁还建小区约27万平方米,把政法街西段打通后把空地划入小区可达60万平方米之多,正好与中央政策相吻合,把小村庄改成大村庄,把霍庄,砖瓦村及沿河路连接起来,把小区配套建成真正的社会主义新农村,城中村,小区内将会建有学校,超市,医院,市场,健身场所,养老院等配套服务,打造出民心工程,也优化了城市形像。
所以此项目于民于政府都是极大的好事。
由于政法街西段的打通及其南侧空地的整体融入拆迁还建小区的建设,使这些因建厂和上项目而不得不搬走的居民,有了一个更好的居住和生活的好环境,人民和谐相处,社会治安稳定,这就给招商引资创建了一个良好的外部环境。
对于政府来说,既是惠民工程,又是筑巢引凤,我公司承诺,部分住房可以以优惠的方式售给前来万通路工业园区安家落户的外商员工。
所以此项目的实施可带来连锁的好的社会效应。
项目财务内部收益率高于行业基准收益率,投资回收期低于行业基准投资回收期,项目具有一定的抗风险能力等。
从综合分析来看,项目建设具有很强的可行性。
(2)建议
政法街西段南侧空地划入万通路拆迁还建小区,需享受万通路拆迁还建小区同等优惠政策,望政府给予重点考虑。
拆迁征地工作难度较大,土地、规划等各项手续希望市政府加大力度,对于拆迁工作可以成立拆迁专班,确保项目实施的优质高效。
可将拆迁还建小区的部分房屋拿出作存量房销售。
针对退休老师、下岗工人及低保等中低收入人群。
既可作公益事业,也可以缓解投资商的资金压力。
5、主要经济技术指标
(1)拆迁还建项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总用地面积
㎡
108881.1
2
总建筑面积
304867.1
3
地上建筑面积
其中:
住宅建筑面积
249436.64
公建建筑面积
18000
4
车库建筑面积
37430.36
5
容积率
2.8
6
绿化率
%
33
7
总停车数
辆
900
地上停车数
地下停车数
8
户内平均居住人数
人/户
9
居住户数
户
2560
10
居住人数
人
7860
11
建设投资
万元
320110350
12
每平方米建设投资
元
1050
13
投资利润率
23.8%
14
全部投资投资回收期(税前)
年
(2)政法街西段打通工程
建设投资2200万元(含道路配套工程),总道路长1.3公里,路宽40米。
(3)工程总投资
政法街西段打通工程及拆迁还建小区合计总投资3.42亿元。
第二章区域房地产市场分析
1、枣阳市房地产市场总体分析
1.1房地产发展现状及发展趋势
目前,枣阳市商品房开发与销售呈现出强劲发展势头,空房率极低。
与此同时,商品房价格也是一路飚升,呈现跳跃式增长。
从2005年的商品房均价700元/平方米直升到2007年底的1150元/平方米,到今年5月底已升至1400元/平方米。
依照人均可支配收入与平均房价比例襄樊为2.7:
1,根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在此水平,按此推算枣阳市应该达到的标准房价为2953元每平方米,由此看来,枣阳市房价尚有很大上升空间。
根据我们分析枣阳市房地产市场的发展趋势为:
●居住舒适化、现代化的趋势开始出现
●枣阳东、南部区域将是房地产发展的热点
●生态和健康概念将是住宅物业销售的主流
●枣阳房价进入市场调控,步入上升通道
●中大房地产商将进入枣阳,引领枣阳房地产发展进入规模化、现代化
●进入大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区
1.2房地产消费群体、消费特征及消费水平
枣阳市目前购房者主要是市区居住的居民(占枣阳市购房群体的75%),辖区内各县、市在枣阳市发展良好的人群(占枣阳市购房群体的19%),工作调动来枣阳发展的人群(占枣阳市购房群体的4%)及其他购房者(占枣阳市购房群体的2%)
随着居民生活条件的提高、居民收入的增加,枣阳市购房者已经不满足于最初的置地建房和买价格便宜、配套设施简单的普通住宅。
如今的枣阳人民,越来越注重房屋的整体品质,考量购房因素更多的是地理区位、户型设计、周边环境、使用功能、配套设施、社区文化、物业配套等一系综合条件,枣阳市的购房者的消费观念正发生的着巨大的变化,理性化消费正在逐步形成。
从可统计的家庭月收入来看,600-800元占21.5%,800-1200元占20.9%,1200-1600元占23.2%,1600元以上占17.7%。
据统计,家庭的购房能力范围为家庭总收入的3-5倍,枣阳市区家庭年收入在2.5万以上的占41.9%,有置业需求且有能力购买15万以上房屋的家庭占很大的比例。
由此可见,枣阳市居民购房能力很强,枣阳市房地产存在巨大的市场发展空间。
根据目前枣阳市区近6万个家庭计算,有2.5万个家庭有购买能力。
针对购房者购房目的统计,有53%的购房者不太满意目前的居住条件,希望通过二次置业改变居住条件;
21%的受访着为首次置业,处在事业上升发展期的年青人居多;
14%的受访者的置业目的偏向于给父母或子女购置房产;
还有12%的购房人群为投资型置业。
综合考量,枣阳市房地产市场有很大的发展空间,购房者消费观念处于稳步发展时期,房地产开发企业应积极建立导向型消费,引导和帮助购房者确立消费观念。
1.3供需分析
表1-1枣阳市2006、2007年房地产交易数据单位:
万平方米
面积与区域
2006年
2007年
增长
全市房屋成交登记面积
20.82
42.24
103%
全市预售商品房成交登记面积
19.15
31.68
65%
表1-22005—2007年枣阳房地产开发供需一览表单位:
2005
2006
2007
商品房开发面积
14.31
商品房竣工面积
13.5
19.24
33.79
商品房销售面积
12.01
17.68
25.25
表1-3枣阳市住宅供求情况
全市批准预售高层住宅面积(万平方米)
全市批准预售小高层住宅面积(万平方米)
全市批准预售多层住宅面积(万平方米)
全市批准预售多层住宅成交登记均价(元/平方米)
1150
33%
1.4价格分析
表1-4枣阳市近年房地产价格变化表单位:
销售面积
销售价格
(元/M2)
700
售价变化
0%
21%
33%
2、枣阳市住宅发展总体分析
●通过对枣阳市房地产业的调查及枣阳市对未来房地产市场的发展规划介绍,我们认为枣阳市房地产业进入快速发展时期,房地产开发规模不断增大,房地产交易日益活跃,房地产业对财政收入的贡献将逐年提高。
●枣阳市房地产市场要实现供求基本平衡,改变目前市场供求结构单一的局面,大力推进环境优雅、舒适休闲型住宅商品;
住宅结构合理,实现高档商品房,普通商品房和经济适用房及廉租住房比例协调发展,实现“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的发展目标。
●目前,枣阳城区人口约十几万左右。
随着城市化建设不断发展,自然人口不断增加,城中村的逐步消除,旧城改造、辖区乡镇人口的进入、外来投资者的增加,无疑会扩大枣阳市住宅需求。
加之现在枣阳市城区近年来住宅开发面积每年逐步增长,投入市场的住宅基本上被市场消化,显现出住宅需求大且具备强劲的消费能力。
预计“十一五”期间,枣阳市房地产开发规模将达到100万平方米,预计投资16亿元,其中普通商品房住宅建筑面积60万平方米,高档商品房10万平方米,经济适用房20万平方米,廉租房10万平方米。
3、枣阳市政府对房地产的总体发展规划设想:
●通过几年的连续开发建设,达到形成住房需求者尽其能,购其房,形成各类住房需求稳定,良好的住房供需体系
●适应新时期居住理念,提高住宅品味,努力打造山水园林型、优雅休闲式的住宅小区,扩大住房需求
●大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区建设,今后的住宅建设规模应控制在10万平方米以上。
●小区要结合场地实际情况,尽量在不破坏原始地貌基础上进行住宅建设布局
●要控制老城区改造住宅建设,引导向中心城区发展
●推动城市化建设,根据枣阳市城市规划发展要求,合理分布商品住宅建设
●政法街西段打通工程及拆迁还建小区建设工程要统一规划,拆迁还建小区要作为普通商品住宅小区规划的重点,一是可利用路段中间空置点,二是有利于城区一体化发展
第三章市场研究与项目定位
1、枣阳市房地产发展背景分析
1.1“十一五”发展规划
《枣阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出:
“十一五”时期是加快枣阳市城市化进程,构建和谐枣阳的关键时期。
枣阳市十一五规划明确指出“加快城镇化进程,提升城市的辐射带动力和城市建设水平,加快枣阳城市名片建设,有序扩张中心城区规模。
打造枣阳城市建设新形象,完善中心城区功能,提升枣阳城市建设品位”。
更加详尽地指出了枣阳市城市建设的计划和决心。
在今后的几年中,枣阳市不仅要建设一批20万平方米以上的精品住宅小区,还要建设2个以上四星、五星级酒店宾馆。
1.2枣阳城市规划
按照枣阳市委、政府提出的枣阳城市建设“三年小变化、五年中变化、七年大变化”三步走的总体要求,将枣阳建设成为了具有较高现代化水平和层次品位、具有浓郁帝乡文化和地方特色、具有良好环境质量和适宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的新型现代化城市,基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。
1.3近年枣阳房地产投资情况(表3-1):
年度
投资额
(万元)
6300
11451
23232
由上表可知,枣阳市房地产产业正处于高速发展期,随着城市化进程的进一步加快,房地产投资增速明显,2005年以来房地产涨幅均居襄樊各城市前列,2007年后,宏观调控政策对楼市投资产生影响,但枣阳市房地产投资仍处在高位运行。
2、项目所在区域房地产市场分析
2.1区域房地产市场概况
拆迁还建小区,地理条件优越,政法街西段打通后,市政设施更加完善,是枣阳及枣阳南城的经济、文体、卫生、科教中心。
南城房地产开发较早,拥有数量众多的楼盘,品质较高,价格也相对其他区域较贵一些。
目前区域内房地产在售楼盘10余家,6月平均价格为1350元/平方米。
区域内1500元/平米左右的楼盘包括人和花园、宜都花园、海天丽景等,域内户型多以中大户型为主,精致小户型在区域内尚未形成气候。
2.2项目周边主要楼盘调研分析
(1)本项目周边主要楼盘概况如下表3-2:
项目
人和花园
宜都花园
海天丽景
总建筑面积(m2)
40000
60000
45000
销售均价(元/m2)
1300
2200
1450/2600
产品类型
多层砖混
高层框架
多层砖混/高层
主力户型
110-140
90-130
120-130
(2)楼盘分析:
周边项目主要通过低密度、低容积率等优势特征来突出自身的宜居性,而在产品自身层面上并未有较大突破。
各项目的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅,户型比例上都以中大户型的两居至四居为主,说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的,小户型产品相对稀缺。
而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟,高品质、高舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域目标客户的追捧。
3、住宅小区住宅项目市场定位
3.1项目SWOT分析
Strength:
a.地理位置优越,区域升值潜力巨大。
b.紧邻多条公交线路,交通便利;
c.区域周边有较为成熟的教育体系,社会配套设施比较完善;
d.本案周边未来几年内将形成成熟的商业、办公、娱乐等配套。
Weak:
a.本案价格预期较高,对前期上市推广不利;
b.本案地处周边城市环境仍需改善。
Opportunity:
a.结合整体城市规划,城市化进程逐渐加快;
b.政府相关配套规划,预示区域巨大升值潜力;
c.区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年,这与当前国家提倡小户型商品房开发的政策吻合。
Threat:
a.同区域内,存在价格、品质相差不大的其他产品;
b.政府一系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作的限制。
3.2目标客户定位
一方面,枣阳市经济发展迅猛,招商引资给工业注入推进剂,产业经济带动了一大批产业人群收入的提高,他们经济实力较强,对于老城区有较强的城市感情,高品质的住宅产品会比较符合他们的需求。
另一方面,枣阳市“十一五规划”中明确提出:
“加快城镇化进程,提升枣阳的辐射带动力和城市建设水平,加快枣阳城市圈建设,有序扩张中心城区规模。
打造枣阳城市建设新形象,完善中心城区功能,提升枣阳城市建设品位。
”
因此根据枣阳市整体的变迁过程,该项目的客户群主要是本地中青年居民以及区内其他乡镇或外来创业的移民。
3.3项目产品定位
产品定位为:
具有现代化和人文特色的、充满活力的中高档公寓产品。
第四章项目选址和建设条件
1.项目选址
本项目位于枣阳市南城霍庄社区。
2.建设条件
2.1位置优越
该区所处地理位置优越,周边商业、住宿、医疗、学校配套设施完善,拥有得天独厚的区域优势。
2.1建设场区“七通”条件具备
项目所在地块完成了该宗地的前期开发(七通)工作,能满足项目投入使用后的有关要求。
具体标准为:
a.道路:
按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。
无偿投资建设政法街西段打通工程1.3公里。
b.给水由政法街西段及万通路接入,給水主干线直径为300mm,支线直径为200mm。
c.雨水由政法街西段及万通路排出,雨水主干线直径为1000mm,支线直径为600mm。
d.污水由政法街西段及万通路排出,污水主干线直径为600mm,支线直径为500mm。
e.通讯及电力、燃气在政法街西段及万通路接入。
2.3住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
项目位于枣阳市南城办事处霍庄社区的文化、教育、卫生、经济中心,高素质劳动力资源十分丰富。
另外,区域内有大量的招商引资企业,外来人口较多,为商业房地产开发提供了可能。
项目周边有成熟的教育体系,以及医疗卫生体系。
未来发展空间巨大。
2.4土地征用情况
该建设项目总共占地面积163.24亩,拟划入的163.24亩土地需要通过这次政法街西段打通工程,由政府协调给予优惠政策,划入万通路拆迁还建用地,以利于整个小区及道路配套协调。
这部分土地地上建筑大部分为危旧住房,希望通过本项目进行开发能够彻底改变这里的居住生活环境。
第五章项目建设规模及功能标准
1建筑面积和内容
本项目总建设用地面积108881.1平方米,总建筑面积304867.1平方米。
容积率:
≤2.800;
建筑密度:
≤40%;
绿地率:
≥33%;
建筑控制高度:
≤22米,部分居住及公建建筑高度可控制在24米内;
建筑退让距离:
退让规划用地边界最小距离为不小于5米。
2功能设施标准
2.1建筑使用功能
本项目建筑使用功能为:
商业、住宅及配套。
2.2设施标准
(1)住宅装饰及设施标准:
A、商业用房提供精装修标准,即:
a.厅、过道的墙、顶抹灰,刷白,地面贴瓷砖;
b.卫生间的地面、墙面(1.5米高)贴瓷砖、顶棚吊石膏顶,并安装坐便器和面盆;
c.设置照明、给水、污水排放、燃气等系统,并预埋电话、有线电视、宽带网络系统管线。
B、商品房部分设施标准为:
a.可供菜单式选择的精装修方案,而且方案设计融入了最in的时尚元素;
b.厨卫洁具均是进口品牌产品;
c.大部分明厨明卫,室内错层的格局让空间更加立体化;
d.简洁时尚的外立面,在区域内独树一帜,与众不同;
e.室内所见,均是品牌产品;
f.智能安防和门禁系统,高科技保证安全和人性化;
g.小区局域网;
卫星电视;
监控系统将让住户更放心。
(2)小区配套设施:
小区配套设施包括18000平方米的商业,日后将统一运营招租,确保小区配套可满足社区采购以及外部购买需求。
2.3住宅户型规划
125平米以下的二居至小三居,占比70%;
125平米以上的中大户型,占比30%。
3、工程项目一览表
依据初步规划方案,主要工程项目见下表5-1。
表5-1主要工程量一览表
说明
土建工程
建筑面积304867.1㎡
1.1
1.2
1.3
多层住宅
车库
配套商业
建筑面积249436.64㎡
建筑面积37430.36㎡
建筑面积18000㎡
给排水工程
水泵机房100㎡
普通消防系统
住宅区
变配电工程(强电)
变电站300㎡
照明工程
小区照明
通讯工程
普通电话配线(端子接单元口)
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报警,可视防盗门
通风工程
地下停车库通风
闭路电视
有线电视机房50㎡
室外工程
室外文化广场600㎡
第六章建设方案
1、建设场地环境
1.1地形、地貌
建设场地成矩形状,场地规整、地势平坦。
1.2气象
枣阳处于亚热带向温带
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