怎么写养老公寓商业计划书Word文档下载推荐.docx

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选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。

但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。

现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；

加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。

接下来就有郑州经略智成为您介绍养老公寓的具体商业潜力和价值。

第二章养老公寓目标客户消费特点

一、老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。

与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。

再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。

而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。

二、老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。

当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

第三章养老公寓项目市场分析

一、资金来源渠道少，资金投入严重不足

严格来讲，从目前我国养老设施的发展来看，他们在很大程度上还属于社会福利和社会公益性事业。

在养老公寓发展的三种主要类型中，资金的问题是制约他们进一步发展的主要瓶颈。

虽然我国老年人的生活水平整体有了很大的提高，但收入水平和消费水平依然不高，消费观念还很保守，拥有花钱买服务这种想法的老年人还不是主流人群。

政府在发展养老公寓上的投入比较有限，许多养老公寓，尤其是小型的养老公寓都处在收支勉强平衡的局面，而民办的养老公寓在贷款方面也存在着种种阻力。

资金的不足限制了养老公寓进一步提高服务质量、增加服务设施，在很大程度上阻碍了他们的进一步发展。

二、服务项目比较单一，层次不高政府办的养老公寓往往设施比较齐全，居住环境、服务质量相对比较有保证，但由于要求入住的老人比较多，往往是供不应求。

随着“社会福利社会化”政策的实施，一些合办的、或者社会力量所办的养老公寓也开始发展起来，但由于没有统一的标准，这些养老公寓往往规模大小不等，有些规模大一点的养老公寓设施比较齐全，但对于大部分中小规模的养老公寓来说，他们的服务设施还不完善，在满足老人生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，服务项目比较单一，层次不高。

三、服务人员素质不高，知识结构不合理

我国的养老公寓由于起步较晚，还没有形成一个完善的体系，因此大多数养老公寓的工作人员和管理人员缺乏相关的专业培训，整体知识水平比较低。

由于工资水平较低，很多民办养老公寓的护理服务人员多为下岗职工，学历不高。

在专业人员配套上，大多数养老公寓没有配备或没有意识到要配备具有专业护理、老年心理学、社会工作方面的专业人士的重要性，无法满足老年人多方面的需求，服务质量、管理水平也难上更高的档次。

第四章养老公寓发展决策　

1．制定和完善老年住房的发展目标和规划。

老年住房（含养老公寓）要纳入国家和城市的总体规划。

不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。

首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。

其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。

在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。

要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。

对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。

　　2．大力兴建和发展广大中低收入者养老公寓。

养老公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。

目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。

与此同时，也要发展适量高收入者的养老公寓住宅。

3．要解决好养老公寓的融资问题。

融资问题是当前养老公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。

首先，建设养老公寓需要发挥政府的主导作用。

政府不仅要将养老公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行养老公寓的专项财政拨款。

在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。

其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理养老公寓。

开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。

再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。

最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。

银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。

如以现房作抵押贷款购买新房；

“双合同制”贷款购房。

即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；

逆抵押贷款购房。

这是目前国外一些国家普遍使用的方法。

即老年人退休以后，从开发商处购买一套养老公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。

还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。

第五章养老公寓市场分类

一、自住型（Independent-living）养老公寓不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

二、陪助型（Assisted-living）养老公寓向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

三、特护型（acute-care）养老公寓除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。

第六章养老公寓发展环境分析

一、我国已进入老龄化社会阶段 

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。

我国进入老龄化社会已是不争的事实。

根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；

到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

二、“养老公寓”市场潜力巨大 

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；

另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。

由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。

第七章养老公寓项目市场营销

　　一、概述营销计划

　　二、养老公寓销售政策的制定

　　三、养老公寓销售渠道、方式、行销环节和售后服务

　　四、主要业务关系状况

　　五、养老公寓销售队伍情况及销售福利分配政策

　　六、促销和市场渗透

　　1.主要促销方式

　　2.广告/公关策略、媒体评估

　　七、养老公寓产品价格方案

　　1.定价依据和价格结构

　　2.影响价格变化的因素和对策

　　八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

　　九、养老公寓市场开发规划，销售目标

第八章养老公寓项目投资说明

　　一、资金需求说明（用量/期限）

　　二、资金使用计划及进度

　　三、投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）

　　四、资本结构

　　五、回报/偿还计划

　　六、资本原负债结构说明

　　七、投资抵押

　　八、投资担保

　　九、吸纳投资后股权结构

　　十、股权成本

　　十一、投资者介入管理之程度说明

　　十二、报告

　　十三、杂费支付

第九章投资报酬与退出

　　一、股票上市

　　二、股权转让

　　三、股权回购

　　四、股利

第十章养老公寓项目风险分析

　　一、资源风险

　　二、市场不确定性风险

　　三、研发风险

　　四、生产不确定性风险

　　五、成本控制风险

　　六、竞争风险

　　七、政策风险

　　八、财务风险

　　九、管理风险

十、破产风险

第十一章管理

　　一、养老公寓组织结构

　　二、管理制度及劳动合同

　　三、人事计划

　　四、薪资、福利方案

　　五、股权分配和认股计划

第十二章养老公寓项目财务分析

　　一、财务分析说明

　　二、财务数据预测

　　1.销售收入明细表

　　2.成本费用明细表

　　3.薪金水平明细表

　　4.固定资产明细表

　　5.资产负债表

　　6.利润及利润分配明细表

　　7.现金流量表

　　8.财务指标分析

第13章养老公寓项目结论及建议

第十四章附录

附录一财务附表

附录二公司营业执照

附录三养老公寓项目产品样品、图片及说明

附录四公司及产品的其它资料

附录五养老公寓项目专利技术信息

附录六竞争者调查

图表目录

图表：

2009-2011年养老公寓国际市场规模

2009-2011年养老公寓国内市场规模

2012-2016年养老公寓国际市场规模预测