南宁市楼市运行简报Word格式文档下载.docx

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数据显现，新政对销售量的影响是非常的大。

今年4月份市场供应量明显增加共新增635276.37平方米，共6075套，相比去年19215.73平方米，共1966套。

虽然市场供应量增加了但销售价格还未下降。

市场供应效果还未能够及时反应出来，还需要政府方面进行调控。

2、开发商开展积极营销，资金丰厚的开发企业推迟项目销售时间，观望与研究应对策略中

尽管部分开发楼盘品质等硬件条件是其价值的根本，但在这个“非常时期”，消费者观望情绪浓重。

如何让寻找准确定位项目客户群，并让客户发现项目价值所在是决定项目营销成败的根本。

南宁市开发企业现主要营销手法以低预约金大优惠与塑造与强调企业品牌价值进行营销。

而还有部分较有实力的开发企业在项目推售的节凑发生了变化，主要进行项目产品的调整以及项目后期推售与营销手法重新调整应对。

市场的不确定性的因素的增多非常影响开发企业对市场的判断，开发企业不得不严谨慎重考虑与分析企业整体的开发策略。

3、新政遏制多数投资客投机心态，整体观望氛围浓重

宏观政策的调整，本次主要针对投资客、投机客出台的政府，加大了投资客的资金压力。

这对多数投资客的打压是非常大的，楼市的的不确定性与价格偏高，政府遏制房价过快上涨的决定已定。

投资客开始出现了观望的心态不敢大胆出手购房，这直接影响到投资客的收益。

新政不仅给投资客带来很大的影响还给刚性需求客户带来了影响，加大低收入的普通公民购买住房的门槛。

使得大批量的低收入的普通公民也进行了观望。

4、有地段优势和稀缺资源的楼盘受到新政影响小、高端客户无影响

市场已出现分化，卖得好的楼盘除了中小户型及使用率高的楼盘外，再一个就是地段好，拥有稀缺资源如江景、山景、湖景优越的自然环境及优越的配套设施的楼盘。

这些楼盘都具有抗跌性，在市场不景气时这些楼盘的保值性是非常好的。

刚性需求客户会追寻这类的项目，对投资客来说也是投资于这些项目。

这类客户的自身收入较高，能够承受高房价高首付，新政对他们来说没有太大的影响。

现南宁售多数项目都处于优越的位置，这是南宁整体楼市并不因为新政影响下降的其中一个原因。

5、中小户型在4月撑起半边天，刚需还非常大

4月南宁市开盘销售的楼盘多数推出来的产品都以中小户型为主，多数户型面积都控制在90平米以下的2+1房或两房。

新政的影响使得这类户型被受欢迎，主要原因是首次购房90平方米以上，还有购买二套及以上改善型客户在首付和货款利率上影响非常大。

所以本月开盘楼盘推的中小户型平均销售90%以上，这类客户群体主要以自住型客户为主。

第一章政策咨询

一、政策法规

◎2010年4月15日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施

会议确定了以下政策措施：

1.抑制不合理住房需求。

实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

2.增加住房有效供给。

房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。

在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索"

综合评标"

、"

一次竞价"

双向竞价"

等土地出让方式。

各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

3.加快保障性安居工程建设。

各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

大力发展公共租赁住房。

4.加强市场监管。

严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。

◎2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

1.要求各地严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2.要求各地区、各有关部门加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地；

3.要求加快保障性安居工程建设。

确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、各类棚户区改造住房２８０万套的工作任务；

4.建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

【政策点评】

房价继续攀升的背景下，尤其是在遏制房价过快上涨的呼声下，中央不可能听任房价像目前这样上涨，楼市调控政策进一步升级势在必然。

新政策要求各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任，加强住房保障工作，实行更加严格的差别化住房信贷政策，研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，表明了我国政府对于房价问题的态度，但房地产行业的高压态势还远未结束。

两轮政策的推出的时间很密集，将使市场的供给与需求的形势发生比较明显的变化,可能可以遏制炒房现象。

目前房价距离短期或者是中期的顶部已经非常接近,这也意味着未来的市场将面临着比较大的一次调整。

二、市政建设

◎南宁将在闹市建高层廉租房建房1200套8月底动工

2010年4月7日南宁市发展改革委员会通过了市区的边阳街直管公房旧房改造工程项目的审批，边阳街直管公房旧房改造工程项目的立项就充分考量了租住人的需要和愿望。

这一项目的审批通过，意味着繁华市区里也可以建设廉租房。

这个项目位于朝阳商圈内，是目前南宁市廉租住房项目中位于城市繁华区的项目。

这个项目作为一个试点，为低收入家庭在老城区改造中提供保障性住房。

项目楼高33层建房1200套，总建筑面积63690平方米，其中住宅建筑面积52668平方米，共1200套，其中拆迁安置房120套，65.6平方米/套，主要用于安置原地拆迁户；

廉租住房1080套，分别为45.3平方米/套户型600套，36.7平方米/套户型480套，用于安置符合廉租住房保障条件的低收入家庭。

配套公共用房建筑面积4465平方米，包括农贸市场2466平方米、物业管理用房720平方米、居委会办公室160平方米、社区医疗所200平方米、公共厕所100平方米、消防控制室40平方米、小区活动配套用房779平方米、地下室建筑面积5016平方米。

这样的规划意味着边阳街廉租房小区建成后不仅地理位置好，而且相关配套措施齐全。

项目将在8月底开工建设。

目前，项目估算总投资为17464万元，要是在该地块上建设商品住房，按照南宁目前的楼市行情，售价可达到7000元/平方米以上。

三、市场咨询

◎南宁将进入观望期

4月17日新政出台后，南宁楼市迎来沉寂多日的首个开盘集中期，除了荣和、保利等实力房企销售突破九成外，大多楼盘销量较去年同期下降4成以上，最近南宁楼市的报道，媒体多以“楼市新政效果初显”、“市场明显降温”、“观望气氛凝重”这样的表述出现，尤其是个别楼盘打折降价的消息，无论是房屋中介机构的统计数据，还是官方声音、专家声音，都认为这一轮宏观调控已取得立竿见影的效果。

◎南宁各大楼盘开始预热

4月南宁预计将有约20个楼盘发售新品，与3月相比，推货楼盘翻番，售楼部的到访客也明显增多了，不少购房者对新政策能否对南宁市场造成影响抱有怀疑态度，也更多的购房者则表示，房价已经高到他们无法承受的地步，想出手也是心有余而力不足。

有关部门举出了系列数据，目前我国全国范围内的房价收入比已经超过8倍，南宁已超过10倍。

【消息点评】最近媒体一边倒的倾向于宣传政府新政策的降价成效，其实政策下达到初见成效并不是一周内就能体现的，4月以后将会迎来“五一”楼市的热销期，更多的开发商持坚挺的态度，目前市场的刚性需求量还是较大的，即使炒房团退出，房价也不一定会像媒体说的立竿见影的下降，房价与政策的博弈将会长久的持续下去，因此观望态度在日后会逐渐增强，许多购房者的购房计划将会推迟。

第二章本月成交地块分析土地市场

一、土地市场综述

2010年4月南宁有9幅工业工地供应，共占地288693.88平方米，折合433.04亩，较2009年4月相比土地供应量增加了33%，但本月无商业、住宅地块供应。

2009年4月南宁出让5块城镇住宅、批发零售用地，但今年在新政策下达以后南宁4月暂无城镇住宅、批发零售用地供应，以南宁的人口规模来看，目前的土地供应量属于较少，会间接影响到商品房的价格。

重要资讯：

◎2010年3月8日，国土资源部印发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，提出了19条调控措施。

◎2010年3月22日，国土资源部召开全国国土系统视频工作会议，部署加强房地产用地供应和监管的有关工作。

◎北京市国土资源局完善商品住宅用地招拍挂出让方式。

今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”，更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，同时进一步试点采用“不设评标委员会”的招标方式，及“限房价、竞地价”或“限地价，竞政策性住房面积”的方式，引导企业理性拿地,抑制非理性竞价和地价房价过快增长。

◎南宁市2010年房地产土地供应计划，已于3月31日上报自治区国土资源厅，国土资源部已于4月16日在相关网站公布，这份计划是相对于对今年南宁市城市住房，特别是保障性住房做出的整体计划和安排。

◎南宁国土资源局对2009年9月30日以前已供地项目的开、竣工情况进行了专项清理，4月初已上报到国土资源厅，5—7月份将对调查的闲置土地进行处置。

二、本月公告土地分析

1、土地挂牌公开出让情况：

地块编号

宗地号

土地

位置

实际用地面积

用途

出让年限

规划设计指标要求

起始价

（万元/亩）

竞买保证金

（单位：

人民币）

单位：

平方米

亩

容积率

建筑密度

绿地率

GC2010-016

3702048

兴宁区三塘松柏路东侧

33328.15

49.992

工业

50年

≥0.7

≥30%且≤40%

≤20％

25.6

250万元

GC2010-018

0101935

高新区科园东十二路北面

23359.2

35.039

≥3105

≥0.8

≥30%且≤46%

≤20%

GC2010-019

1105759

邕宁区八鲤工业区

28457.34

42.686

≥30%

12.5

110

GC2010-022

0509316

经开区规划路东面

12525.26

18.788

100

GC2010-026

0521054

江南区沙井大道西侧

47618.87

71.428

＞0.8且≤1.6

≥35%且≤40%

25.7

450

GC2010-029

0514740

经开区龙锦路南侧

26666.77

40

GC2010-032

012202R

高新区东二里西面，科园东十一路北面

70122.51

105.184

≥1.0

540

GC2010-033

012202L

高新区创新路北面

40204.88

60.307

≥2.0

320

GC2010-035

0508509

经开区洞岭路北侧

6410.9

9.616

＞1.0

26

50

2、土地成交情况：

出让方式

编号

面积

土地用途

规划设计条件

出让年限（年）

挂牌期数及时间

成交价

竞得人

平方米）

亩）

建筑密度％

绿地率％

万元/亩

万元（总额）

≤

挂牌

GC2010-024

1307050

明阳农场

10950.14

16.425

＞1.0且≤1.2

≤40％

2010年第七期挂牌2010.4.9

420.4854

广西恒鑫轻钢活动房有限公司

本月成交地块分析

4月仅有1幅工业用地成交，占地10950.14平方米，以底价成交。

本月无住宅、商业地块成交。

本月国土资源局出台了拟定2010年土地供应计划，是南宁土地市场“大放闸”，全年供划出7749亩，其中住宅用地4965亩，非居住用地2784亩同比上涨了32.61%创下南宁市历年供地新高。

热点区域主要以凤岭北、五象新区住宅供地最多，百亩以上的地块占供地的30%。

其中青秀区拟出1291.60003亩，西乡塘区拟出1617.4462亩，江南宁区拟出1493.048亩，江宁区拟出475.2848亩，良庆区拟出780.027亩，邕宁区拟出1564.248亩。

3、各区域土地出让情况：

青秀区：

用地项目名称

土地位置

拟出让面积（亩）

超高层国际金融中心项目（已成交）

金浦路141-1号

18.46

城镇住宅、批发零售、商务金融（办公）

国际儿童医院配套生活用地（已成交）

枫林路西侧

60.003

城镇住宅

中缅房地产置换用地（已成交）

佛子岭路西侧

69.34

城镇住宅、批发零售、商务金融、住宿餐饮

东盟商务区五星级酒店项目用地

中非路南面、中柬路东面

34

住宿餐饮、商务金融（办公）、批发零售

自治区绿色小区示范项目

蓉茉大道西侧

115.2

城镇住宅、批发零售

南宁市绿色建筑示范小区

凤岭南路北面

66.93

云景路加油站NE12P

云景路东

4.4993

批发零售（加油站）

东盟商务区加油站SE5P

东盟商务区

4.228

东盟商务区停车场项目

东盟商务区|-20地块

11.9

停车场、办公、商业

东盟商务区|-25地块

16.8

农工商云景路B地块

云景路

111

城镇住宅、批发零售、住宿餐饮

0305094宗地

新民路64号

4.2

青秀区林里桥拆迁安置小区

青秀区林里桥

209.29

凤岭1区储备用地

佛子岭路两侧

237

凤岭2区储备用地

168.79

凤岭4区储备用地

35.64

仙葫开发区储备用地

仙葫开发区

120.62

竹溪路储备用地

竹溪路东南面

3.7

商业办公

合计

——

1291.6003

西乡塘：

壮宁工贸园北区储备地块

邕武路

129.55

南宁市重型机器厂储备地块

北湖北路6号

46.78

0102227宗地

秀厢大道

4.43

广西东盟工业产品贸易中心项目储备地块

安吉大道

45.79

仓储、物流

南宁市农副产品物流中心储备地块

521

相思湖215亩储备用地

相思湖新区

190

区桂西公路管理局储备地块

邕武路二塘

14.67

高新区0107139宗地（已成交）

高新区鲁班路

18.4

高新区0116078宗地

高新区科德路

32.8

批发零售、住宅餐饮、商务金融

园区配套人才公寓

高新区东二路西面、科园东十二路北面

4.38

商业住宅

科德路西段北面、高新三路东面

41.71

拆迁安置回建房

创新路北面、高新三路西面

4.39

动漫软件园

高新七路西面、高新八路东面

184.43

科教

高新大道北面、高新八路东面

102.86

科德路西段北面、高新三路西面

49.94

27.41

商业住宅、五星级宾馆

鲁班路西面、科德路东段南面

61.8

城镇住宅、住宿餐饮

相思湖新区鸿景丽都用地项目储备地块

西庄路南侧、西宁路东侧

49.2162

皓月华府

西宁路北段西侧、相贤路南侧储备地块

60.22

石埠小区

江北大道北侧储备地块

27.67

1617.4462

江南区：

广西合正公司“四季花都”旁储备地块

白沙大道南侧

3.54

市委统战部

大沙田开发区18小区

7.158

民航总局西侧储备地块

南站大道南

42.41

壮锦商住项目（铝工业园三期）储备地块

沙井大道

53.36

富宁花城项目（铝工业园二期）储备地块

壮锦大道

200

原壮锦大道西一里（东段）道路用地

壮锦大道西面

13.93

仓储、商业、办公

五一西路商住项目储备地块

五一西路

111.65

工程机械销售中心储备地块

南站大道北

54.53

物流仓储

临江湾储备用地

五一路北侧

45.34

年产30万吨高精度铝板带配套C储备地块

清川大桥东侧

189.25

南宁航空广西分公司储备地块

机场高速公路东面

26.99

金沙井物流中心项目储备地块

沙井大道西侧

经济开发区住宅用地

金凯路北侧、经四路东侧

300

吴圩城镇化基础设施项目

吴圩镇镇区友谊公路南北两侧

244.89

1493.048

兴宁区：

广西恒顺电器有限公司储备地块

长罡路101号

22.63

“金阳加油站”

7.3148

九曲湾度假村（A地块）

九曲湾

112.45

住宿餐饮

九曲湾度假村（B地块）

71.54

九曲湾新城东方绿城（C地块）

261.35

475.2848

邕宁区：

龙岗大道东面地块1（已成交）

龙岗大道东面

50.064

龙岗大道东面地块2（已成交）

50.042

龙岗大道东面地块3（已成交）

29.063

龙岗大道东面地块4（已成交）

50.104

龙岗大道东面地块5（已成交）

69.814

龙岗片区储备用地（已成交）

龙岗大道以东

106.64

邕宁宁州加油站（已成交）

12.161

广西演艺学院储备地块

五象新区龙岗片区

150

龙岗片区基础设施配套用地05储备地块

邕宁区银峰路

59.83

广西经济学院储备地块

浙江商会储备地块

沿海铁路总部储备地块

136

仙葫大桥项目配套储备地块

729.38

新江镇粮所储备