美的海岸花园质量工期营销文档格式.docx
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1)优点
a、交楼方式简单,环节清晰,业主本身的投诉减少;
b、业主可完全按照自己的意愿设计装修款式、风格;
c、在装修价格方面因为自身参与,比较放心。
2)缺点
a、由于装修队素质不一,可能造成二次装修漏水、下水道阻塞等问题,或今后维护上的其他问题;
b、装修时间难统一,有些业主可能将购房闲置一段时间再来装修,闹得已入住邻居不安,影响环境;
c、业主本身较辛苦,费时费力,不如已装修房轻松。
2、豪华型装修
a、一步到位,交钥匙工程,客户什么细节都不用做即可入住;
b、客户在入住前或选型之前完全了解装修档次,风格,投诉减少;
c、由于装修档次较高,给人感觉良好,有可能促使客户产生冲动性购房,从而增加销量;
d、可将装修资金并入购房款中,一并实行银行按揭,从而减少一次支付大量装修款的压力。
a、装修投入较多,对于发展商来说,负担较重,风险也较大,一旦不被业主看好,可能造成损失,甚至造成房子暂时销不出去;
b、装修一步到位,业主想调整的空间就没有了;
c、豪华装修一般费用较高,客户是否承受得起,发展商一般在操作上都是谨慎的。
3、普通型装修
所谓普通型装修,是将隔墙厨厕、阳台等基础性工作完成的一种装修方式,它是想通过发展商来承担其中工作量大、耗料大、有可能穿墙打洞的一些工作环节,一方面减少业主收楼后的装修内容和工作环节,方便物业管理另一方面也照顾一部分想锦上添花的业主进一步改进,其优缺点是:
a、发展商投入资金少,风险减少;
b、室内感觉,家的感觉增强,购楼即可入住,若要改进可慢慢实施,时间上从容得多;
c、留有进一步改进的空间,业主还可根据个人的喜好、习惯进行改进,花费不大,对环境的影响也不太大。
唯一的缺点是不能从根本上解决二次装修的问题,有些业主可能还会根据个人的爱好而增加装修内容,对周围业主造成影响,但只要强化管理,影响可能不会太大。
(四)美的海岸花园宜选方案
综上所述,各装修标准各有利弊,而业主要求各异,众口难调,综合考虑各方面的因素,我们宜采取一个普通装修的标准和价格,再在此基础上提供菜单(即套餐)服务的办法,试详述如下:
假设样板房按如下标准装修而成,装修价为8万元(按100万平方米面积,每平方米装修价800元计);
门窗:
户门用实心超级防盗门,装配名厂豪华门锁,室内其他门选用水曲柳木门,配固力球型门锁;
阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门;
窗用铝合金窗框。
内墙:
厅、房抹ICI;
卫生间、厨房镶砌高级瓷砖。
天花:
卫生间、厨房顶吊扣板天花。
地面:
楼面厅、房铺高档竹木地、做连角线;
卫生间、厨房铺耐磨防滑釉面砖;
阳台铺耐磨防滑釉面砖,设有洗衣机给排水位。
卫生设施:
采用高级浴缸、洗手盆、坐厕;
并配备浴镜,毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。
厨房设施:
配高级大理石台面,连不锈钢洗碗盆、高级组合式厨柜,配送抽油烟机。
水电:
全部电线入墙安装。
每户供应足够电力、配送全屋灯具、开关、插座、每户安装独立水电表。
电话:
客厅及主人房均安装有入墙国际直拨(IDD)电话插座。
电视:
客厅及主人房均安装有入墙有线电视接收插座。
(以上装修标准及装修价格未经核实,只是假设)
依据这一基本装修标准,再依据主要装修材料的不同分成800元/平方米及600元/平方米两个档次,每个档次都附有A、B、C、D、E五个调整方案或菜单供业主选择,这五个菜单分别只针对基本方案中的某一款项进行变动,如A菜单是将厅的木地板换成釉面砖,其余不变;
B菜单是改动厅阳台推拉门;
C是天花全部吊顶;
D是部分吊顶;
E是取消浴缸,增加整体浴室等,调整一项,按每项的造价对整体价格进行调整和扣减,两个档次和每档次的5个类型,任由业主自定,于一个月至二个月前将选定的款式及预定金交给公司,由公司统一安排组织实施。
这样的整体装修档次和风格,客户都可依据两个样板房(即800元/平方米和600元/平方米造价)进行把握,只是局部变化。
整体造价业主同样可根据自身经济情况来确定。
(五)操作办法
公司组建一个装饰工程队,挂靠在工程部,设队长1人,质检管理员2人,实行队长负责制,其他人员由队长组阁。
公司对装饰队的管理人员只发基本工资,其余从靠所完成的工程任务中提成,装饰工程队视工程质量大小设若干个施工小组,各小组人员包括木工、泥瓦工、电工、油漆工、管道工等,按计时工处理,即有工作量有工作任务时,领取定额工资,无工程任务时,公司不负任何义务和责任,或者说,施工组只是挂靠在装饰工程队下的,由装饰工程队全过程监理的乙方队伍。
财务部为装饰队单独设立帐号,负亏不负盈,且每项工程应提取微量的风险储备金。
其管理模式可参考社会上包工队的管理办法。
施工组不直接向业主收费,而由公司统一收取,统一购买原材料,按计划户数由施工小组领用安装。
通过建立严格的管理办法和处罚制度来控制进度和装修质量。
装饰费用可分摊入房屋造价之中,但另有单独的明细帐,必要时供业主备查,对已经售出的毛坯房,只有通过装修方案的优良,价格的合理等因素来吸引他们重新选择装修。
装修的主要工作流程如下:
(六)几点建议
1、采用装修到一定程度或普通装修的方式交楼,比完全不装修(或豪华装修)要好,但普通装修的内容因为是基础性的,比较难于修改,因此在实施前一定要征得业主认可,配合菜单一起,供业主选定。
2、在选定菜单的同时,客户也可自定或选定更高档次的装修方案交由房产公司实施,但费用可据实核算,房产公司可不盈利,以承担义务、服务的方式承担装修任务,主要促使其提前装修。
因为很多业主不及时装修,主要是时间和精力顾不过来。
3、采用这种交楼方式,对已购楼的20位业主也无影响,若他们要求按上述标准装修,只要追加几万元资金即可,有费用明细账目可查,他们也会放心。
实在要自己装修,因户数有限,影响也不大。
4、以后的交楼标准不能再以不装修房形式出售,而应把装修档次、装修价格告诉客户,附在房价之后,言明若一起交款,可一起享受银行按揭的优惠,不必一次掏出太多的资金。
要让售楼员尽快熟悉装修内容、标准、价格,有意引导客户接受普通装修类型。
(七)几家大楼盘的交楼标准
1、广州某花园二至五层装修标准及配套设施
结构:
框架结构,楼面及天面采用钢筋混凝土板。
外墙:
贴名厂瓷质砖。
卫生间、厨房镶砌高级瓷砖至天花底。
四周加石膏线;
卫生间、厨房吊塑料扣板天花。
楼面厅、房铺复合木地板,做连墙脚线;
卫生间、厨房铺耐磨砖,阳台铺耐磨砖,设有洗衣机给排水位。
户门:
大门用柚木实心门,装配名厂豪华门锁;
房、厨房、卫生间用榉木夹板拼花门,封门边配固力球型门锁;
厅阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门。
窗户:
白色铝质框及绿色玻璃。
采用高级浴缸、洗手盆、坐厕,并配备浴镜、毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。
配高级花岗岩台面连不锈钢洗碗盆,高级组合式橱柜,附送抽油烟机。
为确保住户享受最现代化之家居生活,每户皆供应足够电力,全屋灯具、电掣及电插座配备齐全,全部电线皆入墙安装,每户安装独立水、电表(费用另计);
客户及主人房均安装有入墙国际直拨(IDD)电话插座(费用另计);
客厅及主人房均装有入墙有线电视接收插座(费用另计);
石油气:
均设有石油液化气管道(费用另计)。
2、东莞某花园首期洋房1~3栋装修标准
框架结构、薄壁梁柱。
亚光面砖与白色陶瓷马赛克相结合。
高级白色乳胶漆、厨房、卫生间铺砌高级防滑地砖。
厅、房、卧室为水泥地面,厨房、卫生间铺砌高级防滑地砖。
窗:
优质白色铝合金窗、每户厅房、卧室内均设有豪华落地窗。
厨房:
白色瓷砖灶台、安全煤气管道系统。
门:
双面夹板门、并配有高级门锁。
卫生间:
国产优质清洁具三件与五金配件。
管理系统:
一切保安、消防、卫生、设备等专项服务均有物业机构。
配套设施:
1)共用电视天线;
2)每户预埋电话线;
3)大型地面停车均方便住户。
3、顺德某花园洋房14、15座装修标准
大厦外墙:
高级条砖。
地下大堂地面及墙身:
抛光砖。
各层电梯大堂:
地面抛光砖,墙身高级瓷砖。
电梯:
天津奥的斯电梯。
住宅墙身天花:
住宅单位内客、饭厅、睡房墙身及天花全部刮胶。
阳台:
地面铺耐磨砖。
楼面:
客饭厅及睡房地面铺柚木地板、并配脚线(首层住宅地面为釉面砖)
铝合金窗。
厅门:
柚木雕花门;
睡房:
榉木夹板门;
卫生间、厨房:
榉木夹板门(下截带百叶)。
墙身高级瓷片到天花底,地面铺耐磨砖、天花刮胶、带不锈钢星盆高级厨柜。
墙身高级瓷片到天花底、地面铺耐磨砖、天花刮胶。
套房卫生间:
COTTO洗面盆、浴缸均连龙头配件、连体坐厕、枧盅、纸巾盅。
公共卫生间:
COTTO连龙头配件、连体坐厕、枧盅、纸巾盅。
电器:
客饭厅、睡房、厨房、卫生间、阳台均装有灯掣、插座、电线均入墙安装。
客厅、套房装有公共电视天线插头。
客厅、睡房均安装有电话插头。
二、云海苑别墅组团内部功能和初步方案
(一)豪华别墅方案
占地面积350~400M2,花园面积150M2上。
1、外观:
1)往后花园落地推拉门;
2)落级客厅、豪华酒吧;
3)弧形旋转梯;
4)环形饭厅;
5)豪华吊灯。
2、花园:
☆☆亭台、假山、鱼池、拱桥、曲径、树木花草、私家泳池。
3、功能(面积单位:
平方米)
一层
车库
大堂
日光房
客厅
酒吧间
饭厅
备餐间
厨房
卫生间
洗衣间
工人房
共用间
建筑面积
42
10
20
64
12
8
5
3
200
二层
套间房
套房
电脑房
露台
35
25
15
30
180
三层
主人套房
睡房
收藏室
起居室酒吧间
服装间
浴室
健身房
空中花园
80
其中16
其中20
其中8
40
150
4、要求与说明:
1)首层客厅与日光房、酒吧间相连,饭厅与备餐厅、厨房相连;
2)二层电脑室、活动室相连,饭厅与备餐厅、厨房相连;
3)主人套房由睡房、收藏室、起居室(或酒吧间)、服装间和浴室组成,共80平方米;
4)表中建筑面积不包括露台、空中花园;
注:
建筑面积首层:
200平方米,二层:
180平方米,三层:
150平方米。
(二)占地300平方米的独立别墅方案
建筑占地面积:
140平方米
建筑面积:
374平方米(不含阳台、露台)
花园面积:
160平方米
别墅功能(面积单位:
首层
客厅酒吧间
22
53
140
活动室
起居室
书房
94
(三)占地250平方米的独立别墅
120平方米
334平方米
花园占地面积:
130平方米
☆☆功能(面积单位:
6
120
卧室
共用卫生间
26
第二节项目整体工程安排(表格)
序号
项目内容
开发进度
1998年
1999年
2000年
2001年
1
立项审批
2
4
7
9
11
规划确定
规划报批
地质勘探
填砂
围墙售楼部
ABCD区“七通”
东大门样板房
会所
ABCD区中心广场绿化
项目奠基典礼
售楼部、写字楼入伙
13
开始预售
14
第一期工程
第二期工程
16
第三期工程
17
第四期工程
18
营销
由于涉及到美的海岸花园工程建设有关的商业秘密,项目总体工程进度具体时间安排已略。
第三节项目质量营销
美的海岸花园项目工程总建筑面积为28.8平方米,居住区共分9个小区(其中有4个别墅区,5个洋房区),预计分三期进行开发建设。
首期工程为三区云海苑别墅和六区海星居洋房,于1998年12月开工,1999年11月第一期竣工9建筑面积为6万平方米),整个项目预计2001年底全面竣工入伙。
建筑工程质量是房地产的内在价值,是发展商投资保值增值的物质基础,也是事关业主和住户安全及利益的百年大计。
美的集团总公司对于美的海岸花园十分关心。
集团董事局主席、总裁何享健先生多次询问项目的工程建设与质量管理的有关问题。
顺德市政府及有关主管部门也十分重视美的海岸花园这一“顺德绿色窗口”的工程建设,市有关领导多次视察美的海岸花园的施工现场。
狠抓工程质量、创造优质工程是项目工程建设的首要目标,是项目成为全国城市住宅小区建设试点小区的重要保证之一,也是带动项目营销的重要条件。
一、工程质量管理提示
(一)建立项目经理负责制度
建设工程由总工程师及工程部经理统一部署,成立工程指挥部,并明确分工,实行项目经理制。
项目经理享有所属小区的监理质量控制权利,同时承担工程质量把关的义务,对所管小区的工程建设负责。
(二)建立完善的质量管理奖惩制度
必须制定和完善一套完整的管理制度,包括工程资料管理规定,小区建设工程质量监督规定,小区工程水暖、电气设备及材料质量管理规定,小区住宅工程初装饰管理办法,小区住宅工程土建、装修、水暖、电气等部分工程的质量若干规定、住宅小区建设工程质量等级检验管理规定等,做到有制度可循,根据制度采取必要的经济手段,奖罚分明。
(三)提高建筑施工单位的质量意识
确立美的海岸花园项目工程部在项目建设中的主导地位。
明确所有施工队伍,在工程质量上一律要接受项目工程部门的监督管理。
施工单位必须经过严格的招标投标程序,中标后方可进场。
建筑施工单位必须树立“百年大计、质量第一”的思想意识,拒绝施工作业中种种不良习惯。
同时应积极主动与设计单位、科研单位联系,在应用新技术、新材料方面进行探讨。
只要能确保质量的新材料能改良传统的施工工艺技术的新技术,项目工程部门都要予以接受及采纳,并迅速制定有效方案。
(四)确定综合管理的组织模式,强化管理职能
为强化小区质量管理工作,美的集团监察部、投资部及结算中心充分发挥各部门职能作用,做好美的海岸花园项目的工程质量管理工作。
同时,地方主管部门对小区进行工程的监督,参与工程验收工作。
对小区所有建设工程包括建筑安装工程、小区道路及绿化工程、室外热力管网、给排水管网、室内外煤气管道、室外供电线路、通讯、电讯电视天线等安装工程进行全面质量监督管理;
对所有施工单位实
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