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148.45
19.60
29.54
岳麓区
100.63
-23.85
16.98
90.07
-24.65
17.92
芙蓉区
66.93
17.40
11.29
53.87
1.08
10.72
表22007年l一9月全市及各区商品房、住宅销售情况
销售面积
(万㎡)
全市
649.1
30.14
100
587.07
29.91
开福区
98.5
24.96
15.18
91.21
20.57
15.54
天心区
128.45
69.12
19.79
115.65
88.9
19.7
雨花区
19223
41.18
29.61
171.13
42.86
29.15
岳麓区
115.77
3.31
17.84
110.61
6.86
18.84
芙蓉区
114.15
15.83
17.59
98.47
16.42
16.77
从批准预售和销售数据来看,全市供给和销售同比继续呈增长态势,销售同比增幅更大。
分区来看,开福区批准预售有较大幅度增长,天心区销售增幅最大,雨花区供给、销售继续居于首位,岳麓区批准预售量、销售量同比增幅均最小,批准预售量同比更是下降了近1/4。
表明今年河东区域商品房供销较为旺盛,新河三角洲、两馆一厅的建设开发,新南城板块、芙蓉路CBD建设的进一步加快,给河东房地产市场发展注入了新的动力。
3.商品房供销对比(期间商品房批准预售面积:
期问商品房实际销售面积)
1—9月商品房供销比为0.91:
1,其中商品住宅供销比为O.86:
1,较上半年分别增长0.11:
0.10。
分区来看,开福区目前供销差距最大,供应量超过销售量约27%,成为商品房上市量增长最快的区域;
其他各区供销比仍小于1,但其供销比相对于今年上半年均有不同程度的增加,表明在扩大商品房市场供给、抑制购房投机的政策环境影响下,长沙商品房市场供销开始趋于平衡。
表32007年1—9月长沙市全市及各区供销对比
区域
项目
商品房
1.27
0.95
0.93
0.87
0.59
0.91
其中:
住宅
1.25
0.83
O.87
0.81
0.55
0.86
4.商品住宅与非住宅销售比例分析
2007年1—9月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.46:
1。
其中,芙蓉区非住宅销售比例最高,非住宅占商品房销售总量的13.74%;
岳麓区商品住宅销售比例最高,占商品房销售总量的95.54%。
表42007年1—9月长沙市全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表
类型
开福
天心
雨花
岳麓
芙蓉
171.13
比例(%)
92.60
90.04
89.02
95.54
86.26
90.44
非住宅
7.29
12.80
21.10
5.16
15.69
62.03
7.40
9.96
10.98
4.46
13.74
9.56
(二)2007年第三季度纯商品房供销趋势分析(以下所指商品房均为纯商品房)
1.商品房供应量分析
2007年第三季度,长沙市商品房、住宅各批准预售197.70万㎡、16678万㎡,同比减少1.90%、7.96%,环比增加42.89%、54.27%,住宅占商品房批准预售总量的84.36%。
从各区情况来看,今年前三季度开福区、天心区季度批准预售趋势呈“v”型,第二季度批准预售量均相对较小,第三季度批准预售量得到较大回升;
雨花区、岳麓区商品房上市保持平稳增长,特别是雨花区上市量一直保持高位;
芙蓉区由于可开发地块减少,今年以来上市量呈下降趋势,今后其开发将日益转向旧城改造。
表52007年第三季度全市及各区商品房、住宅供应情况
项目
批准预售面积
(万㎡)
环比
(%)
比例
全市
197.70
42.89
100.00
166.78
54.27
开福区
43.98
80.17
22.25
40.30
68.06
24.16
天心区
41.03
193.49
20.75
27.35
181.09
16.40
雨花区
60.59
23.48
30.65
56.48
75.13
33.86
岳麓区
35.49
30.29
17.95
32.47
37.76
19.47
芙蓉区
16.61
-29.80
8.40
10.19
-45.16
6.11
从各月情况来看,今年第三季度批准预售量得到较大回升,7月、8月、9月商品房批准预售量平均为65.9万㎡,高于今年每月批准预售量平均值约10.09万㎡,有效缓解了今年以来的供销失衡现象。
2.商品房销售量分析
2007年第三季度,长沙市商品房、住宅累计销售193.62万㎡、17566万㎡,同比增长15.86%、20.19%,环比减少1.90%、0.86%,住宅销售占商品房销售总量的90.72%。
从各区情况来看,今年前三季度雨花区、岳麓区、芙蓉区商品房销售量呈逐季下降趋势,销售同比增速也有所减缓;
开福区由于交通日益完善、配套日渐成熟,销售异军突起,销售量不减反增;
天心区销售量保持平稳增长,但增幅较小。
表62007年第三季度全市及各区商品房、住宅销售情况
预售面积
193.62
-1.90
175.66
-0.86
35.00
10.22
18.08
33.87
12.59
19.28
43.66
9.29
22.55
39.28
13.31
22.36
54.83
-7.75
28.32
47.47
-8.33
27.02
30.26
-7.37
15.63
29.12
-7.18
16.58
29.87
-10.99
15.43
25.92
-11.48
14.76
从各月情况来看,今年第三季度中7月、8月销售量较大,远高于今年每月平均销售量;
但9月由于业务系统升级,新旧系统对接需要一定时间,导致开发商停止了一段时间数据上传。
因而销售面积相对较小。
期间商品房实际销售面积)
第三季度商品房供销比为1.02:
1,其中商品住宅供销比为0.95:
1,本季商品房供销基本平衡。
从各区情况来看,除天心区、芙蓉区外,其他各区商品房供应量均超过销售量10%以上,特别是开福区,供应量超过销售量约26%。
本季度批准预售量全面回升,但销售量环比却有所下降。
表72007年第三季度长沙全市及各区供销对比
1.26
0.94
1.11
1.17
0.56
1.02
1.19
0.70
1.12
0.39
从单月商品住宅供销比来看,今年供销比在3月达到极低点后,从4月起开始缓慢回升;
到了第三季度,供销比增速加快,各月供销比呈明显上升趋势,特别是9月,供应量甚至已经超过销售量达55%(虽然由于技术故障原因对数据有所影响,但9月住宅预售面积仍超8月,实际待上市量可能更多)。
(三)商品房销售价格分析
1.商品房累计成交均价分析
2007年1—9月,全市商品房均价为3444元/㎡,同比上涨18.00%;
其中,商品住宅平均售价为3206元/㎡,同比上涨22.54%;
商品房非住宅平均售价为5526元/㎡,同比上涨3.62%。
(若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房,全市商品房均价为3300元/㎡。
,同比上涨22.04%;
其中,商品住宅平均售价为3068元/㎡,同比上涨26.14%。
)
2.商品房成交均价分区分析
分区来看,今年1—9月芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高,均价分别为3821元/㎡。
、3502元/㎡;
岳麓区成交均价最低,均价分别为2981元/㎡、2839元/㎡。
全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价,其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。
5.商品房期、现房量、价分析
2007年1—9月商品房期房、现房成交量分别为494.53万㎡、103.82万㎡,同比增长70.09%、-19.89%期房占总量的82.65%;
商品住宅期房、现房成交量分别为466.26万㎡、70.69万㎡,同比增长68.45%、-27.55%,期房占总量的86.83%。
2007年1—9月商品房期房、现房均价分别为3520元/㎡、3077元/㎡,同比分别上涨16.56%、14.13%;
其中,商品房住宅期房、现房均价分别为3324元/㎡、2410元/㎡,同比分别上涨18.12%、17.45%。
2007年第三季度商品房期房、现房成交量分别为167.87万㎡、25.75万㎡,同比增长45.33%、-49.89%,环比增长5.30%、-32.13%,期房占总量的86.70%;
商品住宅期房、现房成交量分别为157.25万㎡、1841万㎡,同比增长43.16%、50.42%,环比增长3.62%、-27.62%,期房占总量的89.52%。
2007年第三季度商品房期房、现房均价分别为3864元/㎡、3282元/㎡,同比上涨26.05%、15.04%,环比上涨12.22%、5.82%;
其中,商品房住宅期房、现房均价分别为3629元/㎡、2513元/㎡,同比上涨26.63%、14.70%,环比上涨9.93%、5.78%。
6.商品住宅成交价格指数变化分析
2007年9月总体市场商品住宅成交价格指数为129.34,指数在上月略有回落后,本月继续呈上升趋势,增速较明显,1—9月累计上涨19.34点。
从面积子市场价格指数来看,今年以来各面积段价格指数均呈曲线上扬趋势,60—90㎡面积段价格指数增幅最大,累计增长20.02点。
单从9月份来看,各面积段价格指数较上月均有不同程度的增长,120—144㎡面积段价格指数增幅最大,较上月增长5.20点。
从区域子市场价格指数来看,各子市场指数增幅较为明显,1—9月中心城区子市场住宅价格指数累计增长25.25点,涨幅最大。
单从9月份来看,中心城区、一环与二环之间区域住宅价格指数在上月有所回落后,本月呈现上升趋势,二环与三环之间区域住宅价格指数保持继续增长。
从板块子市场指数来看,1—9月新南城板块指数波动最大,累计涨幅为29.69点,指数曲折上升;
中心板块指数波动最小,呈现较平稳的增长趋势。
单从9月份来看,北城板块指数波动最为明显,较上月增长10.14点,其次是新南城板块,增长9.88点,其余各板块子市场指数也呈现上升趋势。
综合来看,今年以来长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现曲折上扬趋势,9月指数增长较明显,从各类子市场来看,主要是60—90㎡面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数涨幅较大,拉动总体市场指数较快增长。
7.非市场定价类住宅供销分析(包含定向开发、集资建房和经济适用房)
2007年1—9月全市非市场定价类住宅批准预售6799套,82.29万㎡,同比增长70.70%、88.22%;
累计成交4674套,50.12万㎡,同比下降31.97%、36.04%。
非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为121.04㎡,面积同比增加10.25%;
登记销售套均建筑面积为107.23㎡,面积同比缩小5.99%。
2007年1—9月全市非市场定价类住宅成交均价为1594元/㎡,同比上涨2.41%。
2007年第三季度全市非市场定价类住宅批准预售3217套,3691万㎡,同比增长114.90%、140.06%,环比增长75.98%、62.14%;
累计成交1796套,1941万㎡,同比下降23.93%、10.12%,环比增长5.03%、3.77%。
非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为114.72㎡,面积同比增加11.71%,环比缩小7.87%;
登记销售套均建筑面积为108.08m。
,面积同比增加18.16%,环比缩小1.20%。
2007年第三季度全市非市场定价类住宅成交均价为1607元/㎡,同比上涨4.93%,环比微涨0.84%。
(四)新建商品住房供求结构分析
1.套型结构分析
(1)累计套型结构分析
1—9月累计住房供应套均面积为110.99㎡,同比缩小0.76%,销售套均面积为109.27㎡,同比增大4.39%。
从各户型供销结构来看,各户型均供小于求;
90㎡以下中小户型供应占比为36.97%,比去年同期增长了6.92个百分点,今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较为明显。
表82007年1—9月长沙纯商品住宅户型供销关系分析表(单位:
套)
项目
供
比例(%)
与去年同期比例差(%)
销
供—销
供销比
≤60㎡
7436
19.64
3.72
9649
3.36
-2213
0.77
60—90㎡
6564
17.33
3.20
7509
15.28
2.16
-945
0.87
90—120㎡
6403
16.91
-3.28
9000
18.32
0.15
-2597
0.71
120—144㎡
11056
29.20
-3.12
14438
29.38
0.34
-3382
>
144㎡
6410
16.93
-0.51
8542
17.38
-6.01
-2132
0.75
合计
37869
0.00
49138
-11269
(2)第三季度套型结构分析
第三季度,住宅批准预售的套均面积为118.92㎡,面积同比增大8.21%,环比增大15.49%;
销售的套均面积为106.17㎡,面积同比增加20.21%、环比缩小2.36%。
从各户型供应结构来看,本季度90㎡户型以下户型供应占比为30.55%,比上季度减少15.12个百分点,大于90㎡的中大户型在本季度上市量较大,比例增长最为明显的是144㎡以上的大户型。
表92007年第三季度长沙纯商品住宅户型供销关系分析表(单位:
1970
14.05
-7.69
3786
22.88
2.66
-1816
0.52
2314
16.50
-7.43
2825
17.07
2.67
-511
0.82
2657
18.95
1.74
2588
15.64
-2.89
69
1.03
4412
31.46
4.96
4617
27.91
-2.60
-205
0.96
2671
19.05
8.43
2729
16.49
0.15
-58
0.98
14024
0.00
16545
-2521
0.85
2.价位结构分析
(1)累计价位结构分析
从1一9月实际销售价位段来分析,3000—3500元/㎡价位段住宅已经成为我市开发商与购房者都能普遍接受的户型,销售比例为25.46%,与去年同期比增长9.74个百分点;
≤2500元/㎡价位段住宅销售占比17.90%,与去年同期比下降19.99百分点,价格底部在逐步抬高;
4000元/㎡以上住宅虽各段比例少于10%,但合计量已占总量的18.01%,与去年同期比增长了11.60个百分点,部分商品住宅价格正在试探高点。
表102007年1—9月长沙商品住宅户型销售价位分析表(单位:
户型
销
与去年同期比例差(%)
≤2500元/㎡
8795
17.9
-19.99
2500—3000元/㎡
10964
22.31
-8.42
3000—3500元/㎡
12510
25.46
9.74
3500—4000元/㎡
8019
16.32
7.07
4000—4500元/㎡
3794
7.72
3.20
4500—5000元/㎡
2575
5.24
4.14
5000元/㎡
2481
5.05
4.26
合计
(2)第三季度价位结构分析
从第三季度实际销售价位段来看,3500元/㎡以下价位段住宅销售比例继续减少,减幅最明显的是2500—3500元/㎡价位段住宅,与上季度相比比例下降9.99个百分点;
而3500元/㎡以上价位段住宅在本季度销售比例都有一定幅度增长,这进一步表明目前市售楼盘价位正整体上行,且住宅均价冲击又一千元门槛已经不远。
表112007年第三季度长沙商品住宅户型销售价位分析表(单位:
项目
1960
11.85
-3.99
2325
-9.99
4187
25.31
-3.17
3428
20.72
3.43
1988
12.02
6.31
1374
8.3
4.48
1283
7.75
2.93
二、房产二级市场(二手房)
(一)累计量分析
1、二手房交易总量分析
2007年1—9月,全市二手房成交面积158.73万m。
,成交金额为38.97亿元,成交套数为14033套,与去年同期相比分别增长2.01%、24.97%和213%;
其中住宅成交104.87万㎡,成交金额为18.86亿元,成交套数为12194套,与去年同期相比分别增长-8.32%、10.14%和-5.77%。
二手房非住宅共成交53.86万㎡,成交套数为1839套,与去年同期比分别增长30.67%、129.88%。
二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的66.13%、48.40%、86.90%,成交套均面积为86㎡。
2二手房交易分区分析
分区来看,2007年1—9月全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃,分别成交44.98万㎡和41.01万㎡,分别占总量的28.34%、25.84%,同比分别增长21.78%,、-11.20%。
从二手房住宅与非住宅成交比例来看,1—9月全市住宅与非住宅成交比例为1.95:
1,芙蓉区非住宅成交比例最大,占总量的43.13%;
岳麓区住宅成交比例最大,占总量的87.42%。
(二)第三季度交易量分析
1、二手房交易量分析
2007年第三季度,全市二手房成交面积53.66万㎡,成交金额为15.36亿元,成交套数为5238套,同比分别增长-10.68%、32.28%和-2.62%,环比分别增长0.09%、22.68%、2.99%;
其中住宅成交38.74万㎡,成交金额为7.29亿元,成交套数为4553套,同比分别增长-12.00%、13.13%和-9.21%,环比分别增长4.36%、9.46%、4.28%。
二手房非住宅共成交14.92万㎡,成交套数为685套,同比分别增长-7.06%、88.19%,环比减少9.47%、4.87%。
二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的72.20%、47.46%、86.92%,成交套均面积为85.09㎡。
分区来看,2007年第三季度全市二手房成交仍以雨花区和芙蓉区最为活跃,分别成交15.36万㎡和15.17万㎡,分别占总量的28.62%、28.28%,同比分别增长-12.79%、7.99%,环比增长25.32%、-26.77%。
从二手房住宅与非住宅成交比例来看,第三季度全市住宅与非住宅成交比例为2.60:
1,芙蓉区
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