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按照国家规范其计算公式为:
建筑密度=建筑基底总面积÷
建筑用地总面积
《重庆市城市规划管理技术规定》明确了我市在建筑规划管理中建筑密度的计算方式,即为建筑实体在水平投影面的投影面积与建设用地面积的比值。
技术规定将建筑基底总面积定义为建筑实体在水平投影面的投影面积,解决了在实际计算时建筑基底面积难以确认的困难,在总的方向上是符合我市山地城市在建筑规划管理上的实际情况的。
但是,由于我市山地城市地形地貌的特殊性,使得许多在坡地建设的建设工程项目在场地设计时需要采用架空的方式进行处理,如果将这种场地以下建筑的水平投影面面积计入建筑密度指标,显然不合理,也不符合合理利用地下空间的原则,同时从政策导向上,会造成大量回填土方等不经济的建筑工程设计。
因此有必要对这种计算方式进行研究,修正相关计算规则,使其趋于符合客观实际工作的要求。
利用架空平台作为建筑物室外地坪首先需要架空平台与城市自然地坪或城市规划道路自然连接,其连接处高差应在正负1.2米以内,避免过大的高差。
其次,采用架空平台作为室外地坪还应当满足消防、园林绿化、地下管线走廊等相关规定和要求,以保证架空平台真正起到室外地坪的作用。
在满足上述要求后,在计算建筑密度时只把架空平台之上的建筑物投影面积纳入建筑密度计算。
3、技术解释
利用架空平台作为建筑物室外地坪有以下两方面具体要求:
(1)架空平台与城市自然地坪或车行道路自然连接,其连接处高差应在正负1.2米以内;
(2)架空平台作为室外地坪应满足消防、园林绿化、地下管线走廊等相关规定和要求。
在满足上述要求后,架空平台可视为建筑物的室外地坪,在计算建筑密度时只把架空平台之上的建筑物投影面积纳入建筑密度计算。
二、《重庆市城市规划管理技术规定》第四十八条(城市天际轮廓线保护)
对沿江、迎宾大道以及景观有较高要求的建筑在建筑规划管理上有哪些基本控制原则?
《重庆市城市规划管理技术规定》第四十八条(城市天际轮廓线保护)应按《重庆市城市总体规划》中的有关规定,对城市天际轮廓线予以保护。
凡新建、改建和扩建对城市天际轮廓线有影响的建(构)筑物,其高度和体量必须经过严格的科学论证和专家评审会评审。
重庆市作为国内有名的山城、江城,有着得天独厚的自然空间格局和城市景观。
在城市规划管理中如何处理好沿江、临迎宾大道以及在城市景观方面有较高要求的建筑与周边城市景观的关系,是建筑规划管理工作的重要内容之一。
《技术规定》涉及建筑景观控制的条款相对较少,并且表述较为笼统,如《技术规定》第四十八条提出:
这一条款偏重于对研究论证程序的规定,通过建筑规划管理工作实践,我们认为,对景观方面有较高要求的建筑进行多方案比选是非常有必要的,这有助于城市规划管理部门的科学决策,优中选优。
同时,对沿江、临迎宾大道以及在城市景观方面有较高要求的建筑,应通过对其所在区域进行城市设计,提出具体的城市景观控制要求以指导项目设计和规划管理工作,确保规划管理的科学性。
与此同时,在建筑规划管理上宜考虑以下建筑景观控制基本原则。
首先,通过城市规划管理实践发现,面宽过宽的板式高层建筑在重庆特有的自然及城市景观条件下往往容易显得体量过于庞大,与周围的自然、城市景观很难协调。
因此,处于沿江以及迎宾大道前排的高层建筑面宽不宜过宽,在建筑体量上宜以点式为主。
第二、建筑天际轮廓线是城市景观的重要要素,对于景观上有重要要求的建筑尤其应注意与周边建筑群形成高低错落的城市天际轮廓线。
第三、建筑布局的通透性对山地城市景观非常重要,这有助于产生虚实对比、显山露水,充分体现山水园林城市的特色。
一般认为,对沿江、临迎宾大道以及在城市景观方面有较高要求的建筑在建筑规划管理中应当遵循以下基本要求:
(1)应报送两个以上的方案作多方案比选。
(2)应组织专家对建筑景观进行专题论证。
(3)应通过城市设计提出具体的城市景观控制要求。
同时,在建筑规划管理上宜考虑以下建筑景观控制控制基本原则:
(1)平行于江面以及迎宾大道前排的高层建筑面宽不宜过宽,在建筑体量上宜以塔式为主。
(2)与周边建筑群形成高低错落的城市天际轮廓线。
(3)建筑布局方面尽可能保证通透性。
三、《重庆市城市规划管理技术规定》名词解释13条、公寓式办公建筑
对公寓式写字楼、公寓式住宅、商务公寓、酒店式公寓、集体宿舍等建筑在建管审查中应把握的要点。
近年来,随着社会经济的发展,在城市建设中出现了不少“新名词”,如公寓式写字楼、公寓式住宅、商务公寓、酒店式公寓等,并且已得到市场认可。
因此,从建筑规划管理的角度对其进行分析,将有利于在今后建管审查中把握要点、统一口径。
1、法规依据:
(1)公寓式写字楼,属于公寓式办公建筑,按照《技术规定》名词解释中第13条规定:
指单元式空间划分,单元平均建筑面积达于或等于150平方米,有独立卫生设备的办公建筑。
(2)公寓式住宅、商务公寓、酒店式公寓
首先应明确住宅的概念,按照《住宅设计规范》(GB50096-1999)2003年版的规定:
住宅是指供家庭居住使用的建筑。
其主要相关要求为:
(1)住宅应按套型设计,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间;
(2)卧室之间不应穿越,并有直接采光、自然通风,其使用面积不应小于相关规定;
(3)起居室(厅)应有直接采光、自然通风,其使用面积不应小于12平方米;
(4)厨房应有直接采光、自然通风;
(5)一类普通住宅的居住空间不宜少于2个,使用面积不宜小于34平方米。
公寓的涵义:
“寓”在《新华字典》中的解释是
(1)居住;
(2)住的地方。
公寓在英语中是“flats”(复数),是指在同一层楼上的一套房间,通常包括起居室、卧室、浴室、厨房等功能用房,尤其特指置有家具,供短期出租的公寓房间。
(3)公共建筑
根据新版国标《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)对公共建筑的定义:
供人们进行各种公共活动的建筑。
(4)集体宿舍
中华人民共和国行业标准《宿舍建筑设计规范》(JGJ36-2005)对宿舍建筑作了如下规定:
宿舍是有集中管理且供单身人士使用的居住建筑;
宿舍内居室宜集中布置,通廊式宿舍水平交通流线不宜过长;
每栋宿舍应设置管理室、公共活动室和晾晒空间,应设盥洗室和厕所;
公共用房的位置应防止对居室产生干扰;
宿舍半数以上居室应有良好朝向,并应具有住宅居室相同的日照标准;
宿舍居室按其使用要求分为4类,各类居室的人均居住面积不应小于相应标准;
居室不应布置在地下室;
七层及七层以上宿舍或居室最高入口层楼面距室外设计地面的高度大于21米时,应设电梯。
从上述住宅和公寓的概念和含义来看,公寓和住宅二者在建筑类型上是一致的,均有居住的含义。
公寓式写字楼(公寓式办公建筑),其概念在《技术规定》中已明确,应按照公共建筑进行控制。
公寓式住宅,其本质亦即住宅,而酒店式公寓指的是公寓采取酒店化物业管理方式,商务公寓则指房屋在建筑设备尤其是远程通讯和信息交换系统的设备配置较齐全,具有在家中办公可能性的居住建筑。
考虑到公寓居住形态与住宅不同,有必要对公寓居住人口的计算方式作出规定,建议套内建筑面积小于等于50平方米的公寓,其人口按每户1.6人计算;
套内建筑面积大于50平方米的公寓,其人口按每户3.2人计算。
新的行业标准《宿舍建筑设计规范》(JGJ36-2005)于2006年2月1日施行,建管审查应严格按照该规范的要求,尤其是其强制性条文执行管理。
随着社会的发展和生活水平的提高,集体宿舍已不仅仅限于传统的6、7人一间居室,如虎溪“大学城”各高校的学生宿舍多为单元式布局、成套设置,除了无食品加热设施(厨房)以外,其余特征与住宅比较类似,结合新《规范》的有关要求,宿舍应按居住建筑控制间距。
同时,随着社会、经济的发展,教师、学生开车上课的情况也呈增多趋势,在规划审查中应要求考虑设置一定的室外场地供停车使用。
(1)公寓式写字楼,其本质即公寓式办公建筑,其性质为公建,相关间距及停车位配建要求按公共建筑进行控制。
(2)公寓式住宅、商务公寓、酒店式公寓,其性质及间距应按居住建筑进行控制,其配套如教育、绿地、停车位等也按居住建筑进行核定。
公寓套内建筑面积小于等于50平方米的公寓,其人口按每户1.6人计算;
(3)集体宿舍,应按照《宿舍建筑设计规范》(JGJ36-2005)执行,其间距按居住建筑的间距进行控制,停车位等配套设施可结合具体服务对象的使用需求确定。
四、《重庆市城市规划管理技术规定》第二十二条(角与角相对布置时的间距)
住宅建筑转角处设有转角窗时能否适用《技术规定》第二十二条角对角相对布置时的间距?
(1)《技术规定》第二十二条规定:
(角与角相对布置时的间距)相邻住宅建筑,角与角相对布置时的间距:
(一)两栋建筑均为8层及8层以下,或计算高度均小于或等于24米时:
旧城改造区不小于8米,新建区不小于12米;
(二)其中的一幢或两幢建筑为9层或9层以上,或计算高度大于24米时:
旧城改造区不小于12米,新建区不小于15米。
(2)《技术规定》附录的名词解释6,主要采光面系指开设有卧室、起居、办公等主要房间窗的建筑外墙面。
(3)按照国标《城市规划基本术语标准》(GB/T50280-98)条文说明对建筑间距的解释:
建筑间距主要根据所在地区日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式,以及节约用地等要求,综合考虑确定。
目前许多住宅在外墙转角处设计了转角窗,其目的在于扩大室内空间、争取更好的景观视线和采光。
但是由于用地条件的限制,不少住宅相对布置时,其主采光面之间的间距无法满足《技术规定》的相关要求,于是采取相互错开以角相对的布置方式,进而根据《技术规定》第二十二条(角与角相对布置时的间距)的规定,缩小相互之间的间距。
住宅采用角对角相对布置时,其建筑间距控制标准较低,在住宅转角处开设转角窗将使相邻住户产生较为严重的视线干扰,并影响住宅的私密性。
由此可见,从防止视线干扰、保证住宅私密性的角度,应明确要求:
建筑转角处设有转角窗时不适用《技术规定》第二十二条角对角相对布置时的间距规定,而应按照主采光面相对的相关要求进行退让。
五、《重庆市城市规划管理技术规定》第二十二条(角与角相对布置时的间距)
建筑角对角之间的间距指的是哪种情形?
《重庆市城市规划管理技术规定》第二十二条(角对角相对布置时的间距)相邻住宅建筑,角与角相对布置时的间距:
(一)两幢建筑均为8层及8层以下,或计算高度均小于或等于24米时:
(二)其中的一幢或两幢建筑为9层及9层以上,或计算高度大于24米时:
角对角的间距控制是考虑两幢建筑以建筑物外墙转角相对时,在视线干扰不大的情况下对建筑物之间间距的控制标准适当降低。
但在实际工作中,对于如何认定两幢建筑形成了角对角的关系较难掌握,例如两幢建筑形成怎样的相互位置关系才能认定为角对角,多角相对能否认定为角对角的间距关系。
以上问题通过图解方式分析如下:
两幢建筑之间形成角对角的关系,关键是两幢建筑形成相对夹角的两边在视线上不产生相互干扰,即两幢建筑形成相对角的两边的延长线在全间距范围内与对方建筑不相交,这是角对角相对布置的位置关系条件。
反之,其中一幢建筑的相对角的任一边的延长线在全间距范围内与对方建筑相交的,就不具备角对角相对布置的位置关系条件,两幢建筑需按照主采光面之间的间距控制。
此外,两幢建筑角对角相对布置,还要求两幢建筑相对的角都必须为单角,因为相对角过多将形成近似面与面相对的关系,使两幢住宅之间产生较大的视线干扰,并对城市景观不利。
(图一)
形成角对角关系的两幢建筑相对角最近点之间的连线距离即为建筑角对角之间的间距。
B建筑视线区域范围
A建筑视线区域范围
图一
形成角对角的间距关系需具备以下条件:
(1)两幢建筑形成相对角的两边的延长线在全间距范围内与对方建筑不相交;
(2)两幢建筑相对的角都必须为单角。
六、《重庆市城市规划管理技术规定》第十九条(主采光面相对平行布置时的间距)
高层住宅建筑两个或以上单元拼接形成的平面凹槽两侧是否需要考虑相互之间的建筑间距?
(1)《技术规定》附录名词解释中对主采光面的解释为:
当建筑外墙设计有槽口,槽内开设有卧室、起居、办公等主要房间时,其建筑外墙面亦视为主要采光面。
(2)《技术规定》第十九条对主采光面相对平行布置时的间距要求、第二十条对主采光面垂直布置时的间距要求。
(3)《技术规定》第二十四条(连接规定):
两栋住宅建筑山墙均无窗户时,可以连接修建,但连接后长度必须符合消防规定。
新建住宅不能与已建的带槽口的住宅对接,但可以错接;
两栋建筑连接以后的面宽,按整栋计算。
在住宅建筑平面设计中,由于用地条件的限制,通常将2个或2个以上的住宅单元进行拼接,以解决与相邻建筑或地界间距不足的问题,从而形成凹槽,但拼接后存在以下缺陷:
(1)凹槽两侧的房间容易形成视线干扰;
(2)不利于建筑的采光和通风;
(3)拼接后建筑面宽较大,形成“板式”建筑,在城市某些重要景观节点位置对城市景观影响较大。
从《技术规定》对主采光面的解释可见,当初设立该条的目的系保证客厅、起居室、卧室、书房等主要居室有良好的采光、通风等居住环境,因此,为进一步改善人居环境质量,结合上述凹槽存在的缺陷,有必要对凹槽两侧相互之间的间距做出一定要求。
(1)当凹槽两侧均设有客厅、起居室、卧室、书房等主要房间时,其相互之间的间距应不小于旧城区24米、新区28米;
(参照《技术规定》中主采光面相对时新旧区应留设的间距)
(2)当凹槽其中一侧设有客厅、起居室、卧室、书房等主要房间时,其相互之间的间距应不小于旧城区12米、新区15米;
(参照《技术规定》中第二十条“山墙对主采光面”第二款的间距要求)
(3)当凹槽两侧均为厨房、卫生间、储藏间及生活阳台时,其相互之间的间距应不小于3米;
(该条如参照《技术规定》中山墙对山墙的间距控制,则应为旧城区6米、新区8米,但考虑到该槽口系设置在本栋建筑内部,在房屋销售和使用中不影响其他相邻建筑的居住环境,因此适当放宽至3米,使其具有一定的可操作性)
(4)当凹槽两侧未开窗、只是在尽端处设有房间或阳台时,其尽端外墙相邻处间距应不小于2.4米。
(该条系通过实例分析得出:
当槽口尽端设计了相邻2个房间,各开900mm宽窗,乘以2再加上两个墙垛(600),得出2.4米的结论。
)(图二)
(4)当凹槽两侧均未开窗
(3)当凹槽两侧均为次要房间窗
(2)当凹槽一侧为主要房间窗
(1)当凹槽两侧均为主要房间窗
图二
七、《重庆市城市规划管理技术规定》第十九条(主采光面相对平行布置时的间距)第二十条(主采光面垂直布置时的间距)
高层住宅建筑总长度超过40米并且在建筑平面上有凹槽,应如何计算面宽?
第十九条主采光面相对平行布置时的间距:
(一)8层及8层以下,或计算高度小于或等于24米,住宅主要采光面之间的距离:
旧城改造区不小于平均高度的0.8倍,新建区不小于平均高度的1倍;
(二)9层及9层以上,或计算高度大于24米、面宽不大于40米(含40米)的住宅主要采光面之间的距离:
旧城改造区不小于24米,新建区不小于28米;
(三)9层及9层以上,或计算高度大于24米、面宽大于40米的住宅主要采光面之间的距离,按本条第
(一)项的规定办理,计算高度超过100米的建筑按计算高度100米执行。
第二十条(主采光面垂直布置时的间距)相邻住宅建筑,主采光面垂直布置时,外墙面与拆迁范围线或用地边界线的距离,在不小于本章其它各条规定间距0.5倍的条件下,其间距为:
(二)9层及9层以上,或计算高度大于24米、面宽不大于40米(含40米)住宅主要采光面与另一栋住宅山墙之间的距离:
旧城改造区不小于12米,新建区不小于15米;
(三)9层及9层以上,或计算高度大于24米、面宽大于40米的住宅主要采光面与另一栋住宅山墙之间的距离:
旧城改造区不小于15米,新建区不小于18米。
从以上《技术规定》有关建筑间距的条款中可以看出,面宽超过40米的高层住宅其间距控制要求比面宽小于等于40米的高层住宅的间距控制严格得多。
因此,高层住宅面宽计算对高层住宅间距的控制非常重要。
高层住宅建筑开设采光槽或多栋点式高层住宅拼接的情况非常普遍,以上两种情况都会产生建筑平面上的凹槽,这些凹槽两侧能否视作断开,分别计算面宽以确定与周边建筑的间距,一直是困扰建管工作人员的一个问题。
建筑平面凹槽两侧面宽连续计算超过40米时,建筑间距的控制标准过高,不利于节约用地,这种情况在旧城改造区尤为突出。
因此,从节约用地的角度出发,建议引入分段处理的概念,即凹槽在达到一定宽度后(取山墙之间的间距旧城改造区6米,新建区8米,以保证凹槽两侧的房间开窗满足最基本的采光、通风及私密性的要求),其两侧立面可分别计算面宽,凹槽底部拼联部分按照实际的连接长度计算面宽。
凹槽开口宽度在旧城改造区未达到6米,新建区未达到8米时,其两侧立面应连同凹槽开口宽度统一计算面宽。
具体计算方式如图四所示。
当旧城改造区b≥6米,新建区b≥8米时,主采光面可视作断开,其面宽分别为a、c。
当旧城改造区b<6米,新建区b<8米时,主采光面不可视作断开,其面宽应为a+b+c之和d。
(图三)
图三
高层住宅建筑总长度超过40米并且在建筑平面上有凹槽,如平面凹槽开口宽度在旧城改造区大于等于6米,新建区大于等于8米,则凹槽开口两侧立面可视作断开,分别计算面宽,凹槽底部拼联部分按照实际的连接长度计算面宽;
如凹槽开口宽度在旧城改造区小于6米,新建区小于8米,则凹槽两侧立面不能视作断开,应连同凹槽开口宽度一并计算面宽。
八、《重庆市城市规划管理技术规定》第二十一条(主采光面既不平行、也不垂直布置时的间距)
住宅建筑与规划用地红线既不平行也不垂直,并且边界外暂无建筑时其半间距是否也应考虑建筑与用地红线的夹角关系?
《重庆市城市规划管理技术规定》第二十一条对“主采光面既不平行、也不垂直布置时的间距”作了如下规定:
“相邻住宅建筑,主采光面既不平行,也不垂直布置时的间距:
(一)夹角小于或等于60度时,最窄处按第十九条确定(主采光面相对平行布置时的间距);
(二)夹角大于60度时,最窄处按第二十条确定(主采光面垂直布置时的间距)。
”
同时第三十二条对“外墙面与拆迁范围线或用地边界线的距离”也作了如下规定:
“新建、改建、扩建的建(构)筑物的外墙面与拆迁范围线或用地边界线之间的距离,不得小于第十九条、第二十一条至第三十一条规定间距的0.5倍;
边界外有永久性建(构)筑物时,还应符合第十九条至第三十一条全间距的规定。
《技术规定》第二十一条对相邻住宅之间“主采光面既不平行,也不垂直布置时的间距”作了明确的规定。
但当用地边界外暂无建筑时,住宅建筑与用地边界的夹角关系并不能反映与界外今后拟建建筑的夹角关系,并且用地边界形状往往不规则,难以确定住宅建筑与边界的准确夹角。
因此,住宅建筑与规划用地红线既不平行也不垂直,并且边界外暂无建筑时,其半间距不考虑与用地边界的夹角关系,而应该按照住宅主采光面的半间距进行控制。
住宅建筑与规划用地红线既不平行也不垂直,并且边界外暂无建筑时,其半间距不考虑与用地边界的夹角关系,而应该按照住宅主采光面的半间距以建筑与用地边界的最不利点进行控制。
九、《重庆市城市规划管理技术规定》第十六条(建筑面积变化)的解释及建管审查中应注意的要点
《技术规定》第十六条关于施工图设计阶段较批准方案的建筑面积增加幅度不得超过1%,但是选址意见书确定的规模与方案阶段、施工图阶段设计的规模之间的关系应如何把握?
《重庆市城市规划管理技术规定》第十六条对建筑面积变化作了如下规定:
“各设计阶段建筑面积计算均按国家有关建筑面积计算规则进行,施工图设计阶段较批准方案的建筑面积增加幅度不得超过1%”。
建设项目的建筑面积反映了项目开发建设的强度,是规划控制的重要指标之一,为进一步规范开发建设行为,维护各阶段规划许可的严肃性,有必要结合实际,对建设项目施工图阶段建筑面积变化作进一步明确。
施工设计图与方案设计图相比,除具有规定的审查报批作用外,还有指导项目施工建设的作用,其在内容和深度各方面皆比方案阶段更加细化、深化,因此,从理论上讲,施工图设计阶段和方案阶段的建筑面积会存在一个合理的设计变化范围,例如:
在轴线不变的前提下外墙厚变化、局部增加设备用房、出屋面的楼梯间等。
同时,由于建设单位思路的变化,往往会结合市场对经批准方案的户型进行调整,从而导致建筑外轮廓线及规模的变化。
根据《重庆市城市规划管理条例》的有关规定,我市的规划行政许可主要包括“一书三证”,因此,《选址意见书》确定的规模是审批建筑设计方案的依据之一,经批准方案所确定的规模又是施工图规划审查的依据之一,规划行政主管部门根据批准的施工图核发《建设工程规划许可证》,三者(选址、方案、施工图)是规划审批的不同环节,应具有一致性和延续性。
办理建设工程规划许可证阶段,建设单位报审的施工图符合下列情形时,其建筑面积较方案设计阶段批准的建筑面积允许增加1%的幅度:
(1)施工图中建筑与批准方案的建筑轴线一致,只是墙厚发生变化而导致的面积变化。
(2)施工图中各平、立、剖面图基本一致,原批准方案中未统计出屋面楼梯间、机房、水箱层的面积。
(3)建筑总体布局、栋数、层数、高度较批准的方案未发生变化,其单体平面(如户型)进行了局部调整,但调整后的建筑密度、绿地率没有突破《选址意见书》中设计条件的要求。
符合上述情形的建设项目施工图,如在方案阶段无外立面另行审查的要求,或该调整对建设项目的外立面影响不大时,规划分局可按规定直接办理《建设工程规划许可证》。
如报审施工图的建筑总体布局、单体平面、栋数、高度、层数等进行了调整,应重新报审调整方案,调整设计方案的各项技术经济指标均不得突破《选址意见书》中设计条件的要求。
十、《重庆市城市规划管理技术规定》第二十二条(角对角相对布置时的间距)
建筑总平面布局中能否采用角对角单点拼接的方式?
旧城改造区不小于12米,新建区不小于15米
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