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2规划目的1
3规划依据1
4规划内容及范围1
第二部分战略定位2
5区位分析2
6外部发展因素2
7内部发展因素5
8发展潜力和制约6
9发展定位8
10关键问题探讨8
第三部分概念规划9
11现状条件分析9
12土地利用综合规划9
13道路交通系统规划10
14风景旅游项目及服务设施规划10
第一部分引言
1项目背景
应庐山青山垦殖场有限公司的邀请,我们荣幸地承担了庐山青山旅游度假区概念规划任务。
工作从2008年4月开始。
本次为中期汇报说明。
在总体上,我们可以看到青山度假区面临着三个重大的发展大背景:
Ø
国内旅游市场正经历着由资源观光型旅游模式向休闲度假型旅游模式的转变;
环鄱阳湖地区的区域经济向着以“点—轴”为标志的空间结构体系转变;
以庐山风景名胜区为龙头的地方区域旅游正在从成熟的观光旅游目的地向综合型度假旅游目的地转变;
在此前提下,我们开展了庐山青山旅游度假区概念规划的研究工作。
2规划目的
庐山青山垦殖场有限公司对本次咨询工作提出以下要求:
“研究旨在引进发达国家的先进发展理念,借鉴各地度假区规划与建设的成功经验,综合协调风景区建设和保护、旅游、港口等多方面因素,为青山制定适合国情和地方的特色概念规划,并营造魅力独特的空间形象。
”
我们的研究目的也将表述为:
明确庐山青山旅游度假区总体定位和发展战略;
量身定做具有运动与滨水特色的游憩体系;
编制充分体现潜力的土地利用规划;
塑造独具魅力的度假地空间形象;
提出可操作性的战略实施框架。
3规划依据
《中华人民共和国城市规划法》(1989)
《城市规划编制办法》(2005)
《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-1990)
《旅游规划通则》(GB/T18971-2003)
《九江市旅游发展总体规划》(2003-2020)
《九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》(2006-2010)
《庐山旅游总体规划》(2003-2020)
4规划内容及范围
4.1规划区概念形成阶段
规划区资源条件评价、市场定位分析、SWOT分析、国际国内案例研究、相关规划研讨、规划区主题筛选与确定、适宜开发的游憩活动体系、功能定位与空间布局、项目规划草案比选等。
4.2规划区概念性规划阶段
规划项目总体战略定位、规划项目发展目标、主题产品和目标市场定位、项目确定、总平面规划、局部地段设计指引、项目开发时序建议、总体投资框算等。
4.3规划区概念性规划的范围
本规划主要以青山垦殖场现有范围为主。
第二部分战略定位
这一部分将从庐山青山旅游度假区的区位分析入手,明确其综合旅游度假区的特质,完成周边外力因素对其影响作用及其自身因素和接受能力的分析,并通过综合分析,最终确定度假区的功能定位,并提出了一整套发展战略。
5区位分析
庐山青山旅游度假区位于江西省北部,庐山风景名胜区东面,鄱阳湖西岸,行政上属庐山管理局。
区位分析将从国家层面、区域层面和庐山风景名胜区地域层面逐步展开。
5.1国家层面
庐山青山旅游度假区毗邻沿长江经济带和沿京九经济带连接的枢纽九江市,紧临的九江港是江西省唯一临江开放的外贸港口,沿长江黄金水道上溯可至武汉、重庆,顺流直达长三角经济圈;
沿京九线上可至京津唐经济圈,下可至珠三角经济圈;
其沿海经济发展腹地的前沿位置,非常有利于接受沿海经济发展的辐射。
5.2区域层面
庐山青山旅游度假区所在的环鄱阳湖经济圈,是江西省推动经济发展的重大开发建设战略部署,范围涉及南昌、九江、上饶、鹰潭、抚州和景德镇六个区市,土地面积53000多km2,占江西全省总面积30%以上,重点规划范围为鄱阳湖地区15个滨湖县(市、区)。
庐山青山旅游度假区背山(庐山)面水(鄱阳湖)的地理位置为其战略上的主动发展提供了保障。
环鄱阳湖经济圈的发展将以环鄱阳湖城市群崛起为空间支撑,而昌九工业走廊的建设将成为环鄱阳湖城市群崛起的脊梁。
该走廊南起南昌向塘,北至九江、长160km,途经新建、湾里、永修、共青、德安、九江、庐山7县区,廊带面积466km2,以南昌、九江两个中心城市为支点,以铁路、高速公路、航空、水运为纽带。
庐山青山旅游度假区地处九江市东南方向的近郊,距九江市区20km,空间位置决定其必将受到该经济区域发展的辐射影响。
5.3庐山风景名胜区层面
庐山青山旅游度假区是庐山风景名胜区总体规划范围内伸向鄱阳湖的一个半岛,距庐山牯岭街直线距离12km。
庐山风景名胜区以壮丽的自然景观、悠久的历史文化而享誉中外。
区内自然风景雄、秀、险、奇,庐山“第一奇观”三叠泉,第四纪冰川遗迹碧龙潭和石门涧,以及马祖洞、剪刀峡、竹泉山庄诸景区相互呼应;
宋明理学鼻祖、文学家周敦颐长眠的濂溪墓,南宋著名理学家朱熹设坛讲学的白鹿洞书院,东晋著名高僧慧远所创佛教净土宗发祥地东林寺,苏轼驻足吟唱的西林寺,以及江西省目前最大的女众丛林铁佛寺、佛教圣地莲花洞、道教圣地太平宫、千年古寺江矶寺,星罗棋布点缀在山水之间。
庐山风景名胜区优越的自然人文景观资源成为庐山青山旅游度假区发展的重要依托。
6外部发展因素
6.1外部发展因素的确定
通过以上区位分析,确定出最为影响庐山青山旅游度假区开发建设的两大外力因素为:
以环鄱阳经济圈为代表的生态产业经济影响因素;
以庐山风景名胜区为代表的旅游产业经济影响因素。
6.2环鄱阳湖经济圈因素分析
6.2.1环鄱阳湖经济圈未来的发展趋势
环鄱阳湖经济圈,功能定位为全国中部地区重要的制造业中心、全国重要的生态产业中心、江南著名的优质农产品集散中心和国内外著名的生态旅游休闲胜地,重点发展工业、历史文化和自然风光旅游业、现代物流业和特色生态农业。
经济圈以对接长珠闽,连接港奥台,融入全球化,扩大开放为主题,实施“市场主导、政府推动、内聚外联、辐射周边”的总体战略,充分发挥各方优势和特色,加强合作,加快推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化,实现工业强区、旅游兴区、商贸活区、水利安区、生态美区,共同提高区域整体经济实力和竞争力,增强经济发展后劲,使环湖地区成为全省经济增长的最强板块和核心地区,这将对青山度假区的发展带来深远的影响。
6.2.2环鄱阳湖经济圈旅游产业的发展途径
鄱阳湖古名彭蠡泽,位于江西省北部,是我国最大的淡水湖。
鄱阳湖自然保护区1992年被列入国际重要湿地名录,候鸟资源十分丰富,世界上95%的鹤都到鄱阳湖来越冬,被誉为“鹤鸟王国”。
尽管鄱阳湖已具有很高的知名度,且赋存有丰富的旅游资源,有不少已开发的旅游景区,但是,在从资源优势转化为旅游产业优势的过程存在着多方面的限制:
首先,是鄱阳湖水域面积太大,旅游景区空间布局分散,在浩淼的鄱阳湖中仅有鞋山一个可供旅游开发的岛屿,难以形成极点,无法起到聚集效应;
其次,目前鄱阳湖周边开发的景区,规模不大,档次不高,还处在散点状的自由“粗放式”发展阶段,未能形成产业化;
第三,湿地生态旅游本应成为鄱阳湖区的主导产品,但是其开发利用还处在初级阶段,仅限于冬候鸟的观赏游,产品单一,趋同化现象严重,湿地生态资源的优势还远未得到发挥和转化。
所以鄱阳湖地区的旅游业除需要进行深度开发以外,还应跳出湖区,在更大的区域范围内寻求合作的动力,带动整个湖区旅游业的发展。
从鄱阳湖邻近地区来看,有三个重要的旅游地(即庐山、景德镇、和龙虎山)和一个旅游集散中心,即省会城市南昌市。
庐山是一个名牌景区,为世界文化景观遗产地和世界地质公园,是一个世界级的旅游地,旅游极化现象明显,但是,其扩散效应还没有得到充分发挥,其辐射范围仅限于以庐山为中心的九江圈层内,作为一个世界级旅游地,其辐射半径远不止这个范畴。
从庐山自身发展来看,也存着老市场的巩固和新市场的开发问题。
一方面要依靠新产品来巩固老市场,拓展新市场,附合新老产品和新老市场组合发展的要求;
另一方面要依靠多极合作,构建区域合作体系,增强实力,增加市场竞争力。
借助外部力量和协同力,走区域合作的道路是是旅游业快速发展的最有效途径之一。
分析江西省旅游业发展总体布局,其旅游业重心主要集中在南昌、九江、景德镇、鹰潭、上饶所在的环鄱阳经济圈内,它富集了江西省近50%的高等级旅游资源,具备了强强联合的条件,而且在地缘上与江浙沪毗邻,是“长三角”大旅游圈极化的边缘地带,最具有区域合作的可行性。
通过组合不同性质和不同类型的旅游景区形成新的旅游产品,并赋予该产品新的内涵和功能,是对各旅游地产品功能的延伸、补充和充实,增强了区域旅游产业的整体实力。
然而,能否成功地将旅游地通过网络的形式组合起来,取决于旅游地的性质和类型的互补性、吸引物的空间格局、时间距离等。
可见环鄱阳湖地区各旅游发展地之间具备了空间上的邻近性、交通的便捷性和资源的互补性,环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展是可行的。
6.2.3庐山青山旅游度假区在环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展的位置
差异性、特色化产品的生产是环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展的基本条件,协作的各方面才能形成互补关系,而不是简单的替代关系,谋求共同发展的多赢局面。
庐山青山旅游度假区东临烟波浩淼的鄱阳湖,西靠风景秀丽的庐山,规划定位为庐山东麓的大型综合旅游度假区,完全有条件整合“名山大湖”整体资源,实现多层面开发,整体营销,完全可以成为环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展的一个典型示范样本。
6.3庐山风景名胜区因素
6.3.1庐山风景名胜区概况
庐山风景名胜区是世界文化景观遗产,是以人与自然和谐共生,古今中外文化交融积淀深厚为主要特征,以资源保护、观光度假、避暑休闲、科普教育、会议会展为主要功能,以山岳型为主体的国家级风景名胜区。
名胜区基本上以环山公路内侧为界,局部沿庐山山体,围合成封闭曲线,总占地面积330.42km2。
6.3.2庐山风景名胜区旅游资源
联合国科教文组织评价报告对庐山作为“世界文化景观遗产”评价如下:
“庐山的历史遗迹以其独特的方式,融汇在具有突出价值的自然美之中,形成了具有极高美学价值的、与中华民族精神和文化生活紧密相联的文化景观。
”按照清华大学规划设计院根据国家《风景名胜区规划规范》的五级标准,对庐山的110个自然景点评估结果:
特级景点11个,一级景点17个,二级景点35个,三级景点46个,四级景点6个;
对71处人文景观评估的结果是:
特级4处,一级11处,二级13处,三级30处,四级13处。
按照分类评价法,庐山自然景观与人文景观一级以上的景点占庐山总景点数约四分之一,从综合评定来看,庐山有着较其他风景区不可比的综合优势。
6.3.3庐山风景名胜区旅游客源市场
庐山的客源市场按照地域的划分,可以分为省内市场、国内市场和入境市场(包括港澳台同胞、海外侨胞和外国人)三部分。
根据《庐山旅游总体规划》,从总量上看,省内客源占游客总人数的20%,这部分客源市场虽受到人口总量的限制,客流总量未能占整个游客市场的主流,但较之其他市场受旅游季节影响较小,客流量相对稳定,旅游出行率较高;
全国其他省市客源市场占游客总量的70%,其数量虽然占据了客源市场的主流,但因受到旅游淡旺季影响、旅游目的吸引力,旅游配套设施的更新程度等因素的影响,存在相对不稳定因素。
国内主要客源市场分布在:
以广东省为主的泛珠江三角洲地区;
以北京、天津、河北为主的京津冀地区;
上海、浙江等长江三角洲等地区;
靠近交通网的周边省市(飞机、铁路、公路等)。
综合国内客源地市场的总体特点,发现客源地主要集中在经济较发达、旅游行为意识较成熟的地区,以及通达性较好(即抵达旅游目的地所耗时间较短、旅游交通成本较低)的省、市。
另外,入境游客人数占客源市场份额的10%。
按游客人数多少依次为:
港澳台地区,亚洲地区,欧亚大陆地区,欧美地区,大洋洲地区和其它地区。
6.3.4庐山风景名胜区旅游发展概述
庐山的旅游发展已有110年的历史,大致经过了三个阶段:
一是庐山基础设施建设的形成过程(1898年-1949年),由租界地到国民党“夏都”的转变,这个阶段奠定了庐山“避暑”的旅游功能;
二是庐山旅游避暑、休养的开发功能的形成过程(1949年-1978年);
三是庐山由避暑、休养到旅游多功能设施逐步完善、健全的过程(1978年至今)。
经过百年的努力,庐山的旅游发展取得了重要的成绩,成为国内外知名的旅游品牌,主要表现在以下几个方面:
奠定了庐山在国内外旅游界和游客心目中的诚信地位,成为游客心目中良好的旅游目的地;
造就了庐山"
世界文化景观"
这一国内外垄断性的旅游品牌;
形成了以庐山为龙头的若干条吸引境内外游客的区域性旅游线路。
成为长江黄金水道上的一颗璀璨明珠、享誉海内外。
产品由单纯的避暑、休养向观光、修学、休闲、度假、商务、会议于一体的旅游产品体系的转换,开发出多项专项旅游活动。
庐山旅游在发展的同时存在着以下主要问题:
拓展空间小、依托资源单一,未能充分发挥庐山旅游资源的可利用性;
旅游景点过于集中,旅游空间未能充分展开,旅游资源潜力有待进一步开发;
旅游产品的外界认知度有待进一步开发;
旅游的六要素的科学配置有待进一步加强,产品结构不能适应多层次的旅游市场的需求;
产品的区域联合开发力度不大,成为庐山旅游发展的瓶颈;
6.3.5庐山风景名胜区未来的发展趋势
为逐步弱化和改变以牯岭为单一中心放射式的空间格局和旅游路线,以统筹协调、渐进整合的思路,构筑覆盖全山范围(甚至超出风景区范围)的开放式规划结构和空间布局,“多中心多要素圈层网络式空间结构”是实现庐山科学理性发展的必然选择。
“多中心”,即继续保持牯岭作为庐山全山的旅游服务中心,以山下威家和通远为两处旅游服务次中心,及已在实施的芳兰组团,形成山上、山下功能互补、各有侧重的多级中心。
“多要素”,即包括庐山景观资源保护要素,景观资源利用要素,并使这两种要素达到空间上的高度和谐。
"
圈层"
,即指庐山全山由中心向外围呈圈层式的分类保护格局。
“网络式空间结构”,即覆盖全风景区范围(同时扩展到外围保护地带并覆盖更大空间范围)的具有网络特性的空间结构。
这种结构既是资源保护的空间网络,又是资源利用的空间网络。
网络结构的各节点(包括:
次中心:
威家、通远;
各旅游服务站:
海会、温泉、莲花、太乙、东林寺,还有临近风景区边缘的南康镇),既有各自的特色,可实现自身发展,又可以统筹协调,实现功能互补。
各个节点均有相当大的发展空间和机会选择。
6.3.6从庐山东麓旅游发展看庐山青山旅游度假区的发展前景
庐山青山旅游度假区与庐山区海会镇高垄接壤,其他三面均临水,东与南两个方向有鄱阳湖与其相围,北与谷山湖相望,西南方向还有青山湖相邻。
度假区依据其独特地理空间位置以及庐山风景名胜区“山上游,山下住”的发展战略构想,将获得更为广阔的发展空间。
根据当地旅游从观光向度假休闲转型的客观发展趋势,九江市旅游总规和庐山旅游总规均提出:
在庐山东麓鄱阳湖滨建设大型综合型旅游度假区的设想。
而且从①庐山东麓的碧龙潭、三叠泉、白鹿洞书院、观音桥、秀峰等几个景区各自独立开发的现状,②鄱阳湖水上观光的发展需求,③以及庐山牯岭度假气候舒适度的局限和建设的环境压力等多方面看,确实有在适宜的山麓滨水位置建设一个综合度假区的必要。
7内部发展因素
7.1社会经济
庐山青山旅游度假区的规划范围基本为青山垦殖场。
其原名为青山水产养殖场,是在1958年干部上山下乡的形势下兴办起来的。
该场下设农茶一分场、农茶二分场、青山航运公司,同时,企业还自办了学校、医院。
主要经营农林、茶叶、水产、航运。
航运总吨位1181吨,码头可停泊800余吨级的船舶。
据2005年度统计报表,全场327户,人口1103人,职工289人,退休职工146人;
固定资产原值174万元,净值152万元;
全年总产值583万元(其中一产业105万元),销售收入500万元,实现利润5.4万元,上交税金43.47万元,人均收入1831元;
资产总额104万元(不含国拨343hm2土地资源的价值),负债总额153万元,年末银行贷款余额15万元。
从九江市到青山垦殖场这西北至东南的14km地理纽带上,就有新加坡金鹰集团赛德利(江西)化纤有限公司、九江市第一家上市公司九江化纤厂、海螺集团庐山水泥有限公司三个大中型企业。
与青山垦殖场紧邻的海会镇域面积100.8km2,辖9个行政村、1个林场、3个社区,现有人口2.82万。
7.2气候条件
庐山青山旅游度假区地处中亚热带向北亚热带过渡的湿润季风气候,四季分明,光照充足,气候温和,雨量充沛,无霜期长。
年平均气温14-16℃,年平均最高气温38℃,最低气温-5℃;
年降雨量为1100-1400mm。
年日照1853h,年无霜期280天。
度假区的小气候特色较鲜明,尤其是夏季,湖风送爽,感觉十分怡人。
7.3地质地貌
庐山青山旅游度假区位于江湖平原与低山丘陵相混交连的地区,东部靠湖为低山,中部为丘陵地,其中青山的最高海拔127m,泊泉垄一带的海拔32-35.1m,鄱阳湖沿岸的湖滩沙地海拔为12m左右,现水产养殖渔池海拔为15.4-17.7m,其大板桥堤坝高程为21m,在大板堤坝处的青山湖海拔为10m左右,青山湖大坝的高程为22.5m。
青山垦殖场土质肥沃,富含有机质,pH值为4.5-6.5。
其地表以下地质结构属冰碛母质,为四纪冰川侵蚀而成,地下水也极为丰富。
该场东面的鄱阳湖,汛期最高水位为21.5m。
7.4自然资源
7.4.1景观资源
庐山青山旅游度假区毗邻丰富的景观资源:
鄱阳湖,中国第一大淡水湖在这里从南径东至北绕着青山而流向湖口石钟山入长江。
站在青山远眺,就会出现宋朝王安石所描写的景象:
“茫茫彭蠡杳无地,白浪春风湿天际。
东西捩舵万舟回,千岁老蛟时出戏”。
蛤蟆石,位于青山垦殖场最北端的青山航公司码头附近,因其形似蛤蟆,故名。
民国初年遭雷击,斩其首。
后也许基石松动,于1974年8月其身又一次崩塌,现仍高10余米。
鞋山,(又名大孤山,亦称象鼻山)。
距蛤蟆石西北方向7.5km处的湖中,因其形似鞋,故名。
现为鄱阳湖出口处一著名景点,山上有寺庙、古塔,民间曾对其有美丽的神话传说。
谷山·
谷山湖。
谷山位于青山垦殖场的西北,海拔89.3m,面积约9hm2。
据同治《化志》载,传说朱元璋驻营山左,粮尽,以谷置山欺敌,敌信之,师乃济。
山始得名。
谷山东南为谷山湖,面积约250hm2。
青山湖。
位于青山垦殖场西南,1957年围鄱阳湖而成,1978年和1998年又先后两次加固加高,面积约320hm2。
海会镇是较有名的旅游乡镇,素有“赣北旅游第一镇”的美誉,镇内有三叠泉、碧龙潭、庐山东门、白鹿洞书院、海会寺等多处闻名的自然景观和人文景观,均与庐山青山旅游度假区有着相当便利的交通联系。
7.4.2农业资源
庐山青山旅游度假区规划主体青山垦殖场为国有农垦企业,有着长期的农业生产经营经验,同时有着较好的农、林、茶叶种植加工以及水产养殖的基础。
7.5用地条件
庐山青山旅游度假区的规划主体青山垦殖场现有总面积343hm2,其中人工林地45hm2,旱地6.7hm2,基本农田2hm2,一般农田7.3hm2,职工菜园及园地20hm2,水塘25.7hm2(其中精养渔池15hm2),茶园21.6hm2,乡村建设及宅基地23.3hm2,场内道路2.9hm2,荒山荒坡及其他未利用土地188.5hm2。
另外还有鄱阳湖水域面积1.9km2。
青山垦殖场周边紧邻的土地除青山湖外,大部分为低山丘陵地,耕地很少,且均属于海会镇,土地权属相对简单,有利于快速投入开发。
7.6交通条件
水陆交通均十分便利。
原九江市至星子县的环山公路已全部拓宽,成为准高速公路。
从青山垦殖场场部距九江市至星子的庐山环山公路只有3km,现有一条从青山垦殖场场部至环山公路的水泥和柏油公路,并自1986年开通了九江市区至青山垦殖场场部的第10路公共汽车。
从九江市至青山垦殖场的公路距离为20km,乘车时间仅20分钟(即九江市至威家的九威大道8km,乘车时间7分钟;
威家经高垄至青山垦殖场12km,乘车时间13分钟)。
另从九江化纤厂和赛德利(江西)化纤有限公司亦有公路经谷山湖大坝、青山航运公司码头至青山垦殖场场部,全程为2.5km。
据九江市城区道路规划,拟将环城大道经化纤厂修至青山垦殖场。
庐山管理局交通局还拟计划帮助青山垦殖场铺设一条2km的场内水泥公路。
该场下属企业青山航运公司在蛤蟆石旁有占地1.5hm2的码头,从此处可直下鄱阳湖,北通长江,南系赣江。
8发展潜力和制约
8.1发展条件分析
8.1.1地形地貌
限制:
内部地形地貌比较平淡,缺乏致趣点。
潜力:
土地集中连片,利于整体开发;
可纳入建设用地的土地资源丰富,利于度假区的规模化开发。
拓展用地空间大。
本地多为低山丘陵地,耕地很少,非常适宜乡村俱乐部以及度假物业的建设。
8.1.2自然资源
内部缺乏独特的景观资源
农业资源较为丰富,可提升品质加以利用。
周边景观资源丰富,碧龙潭、三叠泉、白鹿洞书院等旅游景区品质较高,可整合利用。
青山湖等水体可控制,能减小鄱阳湖枯水季节的影响,增加大面积的游憩空间和滨水接待设施建设用地。
临鄱阳湖一侧,山地湖景与滨水滩涂有较高开发价值。
8.1.3生态环境
荒山荒坡面积较大,总体植被条件较差。
气候条件优良,立地条件优越,可因地制宜培育类型丰富的植被景观,有利于独特度假区植被景观的保育。
鄱阳湖有着丰富的淡水资源,同时可利用的地下水资源较为丰富,有利于提高和改善环境品质
8.1.4基础设施
道路的可进入性较差
内部道路等级非常低
市政基础设施薄弱
投入大,建设施工难度大
外部交通体系较为完善和便利
邻近城镇,可就近解决市政基础设施的衔接
8.1.5旅游市场
旅游市场的认知度非常低,需要较大的市场推广力度。
庐山的市场认识度非常高,提供了有力的市场依托。
8.2问题与策略
现青山垦殖场的山地湖景,滨湖沙滩、内湖湿地、茶叶水果、水产养殖,以及青山近代历史等,为青山度假休闲旅游开发提供基本条件。
现青山垦殖场范围324.45hm2(含需征用三个村的插花林地
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