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4.1.2计算半面积的范围
(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,层高等于或大于米的,按其围护结
构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
(2)无柱的门廊按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
(3)属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、
收费站等,层高等于或大于米的,均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
(4)有永久性上盖,无围护结构的场馆看台,层高等于或大于米的,按其上盖
水平投影面积的一半计算建筑面积。
(5)有顶盖不封闭的阳台、挑廊,按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半
计算建筑面积。
(6)无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(7)有顶盖不封闭的永久性架空通廊,层高等于或大于米的,按其围护结构或
围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
4.1.3不计算建筑面积的范围
(1)层高小于米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算建筑面积。
(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨
篷等不计算建筑面积。
(3)房屋间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。
(4)房屋的天面,天面上的花园、泳池不计算建筑面积。
(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台不计算
建筑面积。
(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,临街楼房、挑廊下的底层用作
道路街巷通行的部分,不论其是否有柱、是否有围护结构,均不计算建筑面积。
(7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。
(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。
(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积。
(10)与房屋室内不相通的类似于平台、挑廊、檐廊的建筑,与室内不相通的房屋间
伸缩缝,均不计算建筑面积。
(11)用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。
(12)楼梯已计算建筑面积的,其下方空间无论是否利用,均不计算建筑面积。
计算细则
4.2.1层高
(1)层高取相邻楼层楼(地)板结构面之间的垂直距离,结构面可包含厚度不大于
米的结构找平面(图4-1)。
(2)一个楼层外墙以内的建筑空间中,因结构梁等形成的局部高度不足够米的
部分,其层高仍取所在楼层的层高值(图4-1)。
4.2.1非普遍建筑空间
(1)建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成,按其层高等于或大于米
或室内净高等于或大于米部分的水平投影计算全部建筑面积。
(2)建筑墙体向外倾斜,超出底板外沿的,按底板外沿计算建筑面积。
(3)坡屋顶、穹型顶建筑,按其层高等于或大于米或室内净高等于或大于
米部分的水平投影计算全部建筑面积。
(4)多排柱的车棚、货棚、站台等,若柱为斜柱,以柱距离地面米处的连线水
平投影范围内的部分计算全部建筑面积。
(5)除建筑变形缝、沉降缝以外的所有位于建筑内的封闭空间,当其层高等于或大
于米时,无论其是否使用,均计算全部建筑面积。
(6)点式建筑在折转处因结构需要所设置的位于建筑外墙以外、与室内不相通的、
无围护结构和围护物的结构连接板,当其宽度不大于米时,该部分不计算建筑面积;
当
其宽度大于米时,该部分应视为阳台或架空空间并相应计算建筑面积。
4.2.2阳台、露台
(1)阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。
具有两个(含两个)以上连续对外开敞
面的阳台视为凸阳台;
只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台;
阳台由凸凹两部分构成时视
为凸凹复合型阳台(以下简称“复合型阳台”)。
图4-2。
(2)有顶盖的不封闭阳台,当其上盖高度小于两个自然层时,均按其围护结构或围
护物外围水平投影计算一半建筑面积。
当其上盖高度达到或超过两个自然层,且在阳台底板
至阳台上盖的垂直空间范围内,无水平镂空楼板,无连接横梁,沿阳台开敞面或主开敞面完
全开敞(即无水平横梁、挂墙等结构体)时,阳台不计算建筑面积;
否则,该阳台按一层高
对待,计算一半建筑面积。
图4-3。
图4-3不封闭阳台面积计算图示
(3)对面积大于平方米有柱凸阳台,均视为架空,无论其上盖高度如何,均按
其围护结构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。
(4)对凹阳台,当其对外开敞面宽度(阳台宽度)小于米时,其凹入深度(进
深)不应超过米;
当对外开敞面宽度大于或等于米且小于米时,其凹入深度不应
超过米;
当对外开敞面宽度大于或等于米时,其凹入深度不应超过米,否则,无
论上盖高度如何,阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊,一律计算全部建筑面积。
图4-4
(5)对复合型阳台(图4-4),其凸出部分按凸阳台相关规定计算建筑面积,对凹入
部分按以下两种情况分别计算建筑面积:
A.当阳台凸出部分的水平投影面积大于平方米,或凸出部分最小凸出进深大
于米时,其凹入部分无论上盖高度如何,均视为内廊,一律计算全部建筑面积面积。
B.当阳台凸出部分的的水平投影面积不大于平方米且凸出部分最小凸出进深
不大于米时,阳台凹入部分内侧超过允许凹入进深的部分均视为内廊,一律计算全部建
筑面积:
凹入部分的开敞宽度小于米时,其凹入进深不应超过米;
凹入部分的开敞宽
度大于或等于米且小于米时,其凹入进深不应超过米;
凹入部分的开敞宽度大于
米时,其凹入进深不应超过米。
(6)当柱位于阳台两边的墙体内,不专门向阳台突出时,可不视为阳台的柱。
独立
的一段墙体视同为柱。
(7)由栏杆分隔但阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算阳台指标并相应计算
(8)对顶层和特殊层高(层高小于米或大于米)楼层的不封闭阳台,以该
栋建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准;
无标准层时,以米作为认定标
准。
当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时,阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿
(围护栏)处阳台板面至斜屋面上缘的垂直距离。
(9)凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致时,该延伸部分
计算全部建筑面积。
图4-5。
(10)当阳台开敞宽度小于其宽度的1/3时,该阳台视为封闭阳台,计算全部建筑面
当阳台封闭宽度大于其宽度的1/3时,封闭部分计算全部建筑面积。
(11)进深不大于米的不封闭阳台不计算建筑面积。
(12)一栋房屋的上、下层阳台水平投影线不完全重叠时(即左、右错开),当重叠
部分的长度大于米的,按重叠部分的一半计算阳台建筑面积;
当重叠部分的长度不大于
米时,该阳台不计算建筑面积。
(13)房屋最高一层或退层的阳台未设盖板或所设盖板宽度不大于米的,视为露
台,不计算建筑面积;
盖板宽度大于米时,按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
(14)上盖高度达到或超过二个层高的阳台,当其中间设置有盖板(包括由凸窗、空
调位、花池等所形成的盖板)时,当所设盖板宽度大于米时,按上盖水平投影面积的一
半计算下方阳台建筑面积。
(15)住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等(位于地面
层、裙楼顶层的除外),均视为阳台,按阳台规定计算建筑面积。
(16)住宅的第一层(地面层、裙楼顶层)类似于阳台、架空的建筑空间,有围护结
构或围护物,第一层向其开门,且门位于上方建筑形成的上盖的下方时,如上盖为上一层的
阳台,则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积;
如上盖为上方的
建筑,下方视为门廊,按门廊规定计算建筑面积,见图4-6。
(18)在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿
化、休闲的公共建筑空间,称为公共阳台。
公共阳台的计算规则与阳台相同。
4.2.4室内楼梯
(1)位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通的有二面以上围护墙体的楼
梯,视为室内楼梯。
位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯,无论其有几面围护墙体,该楼梯
均视为室内楼梯,图4-7。
(2)室内楼梯无论其本身如何设置梯间层,均按建筑物的自然层(不论自然层的高
度)数计算建筑面积,无盖时,最上一层室内楼梯不计算建筑面积。
(3)穿越夹层的楼梯,夹层不使用的,其位于夹层的梯间不计算建筑面积。
(4)与建筑物不相连的独立楼(电)梯,按其各出入口所在平面计算层数,并相应
计算建筑面积(图4-8)。
在某些层与建筑物通过架空通廊相连通的独立楼(电)梯,按其
对应的建筑物的自然层数计算建筑面积。
(5)复式建筑的室内楼梯,按自然层计算建筑面积;
跃层建筑的室内楼梯按一层计
算建筑面积;
错层建筑的室内楼梯,选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积,
下一层按下行楼梯的水平投影计算全部建筑面积。
图4-9。
(6)住宅室内楼梯上下行之间间隔大于20厘米时,商业用房、办公用房、生产厂房
等的室内扶梯、旋转梯的梯间间隔大于40厘米时,计算上一层梯间面积时,梯间的间隔空间
应按上空处理。
4.2.5室外楼梯、台阶、车道
(1)按以下条件界定室外楼梯和室外台阶:
A.位于建筑物外墙或主体结构以外,围护墙体少于一面,起点(地面)到终点
(入口或入口平台)的高差不小于一个自然层,下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼
梯,视为室外楼梯。
B.位于建筑物外墙或主体结构以外,高差小于一个自然层的楼梯,视为室外台
阶。
C.建筑物第一层大门前设置的高低踏步,当其宽度大于正门宽度时,不论踏步是
否架空,也不论踏步高度是否大于一个自然层,均视为台阶。
(2)室外楼梯最上层楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时,室外楼梯视为
无盖,按其各层水平投影面积之和的一半计算建筑面积。
室外楼梯的层数按楼梯到达层数减
1计算,即室外梯的起始层不计算建筑面积。
(3)室外台阶不计算建筑面积,但若下方空间设计加以利用的,其层高达到或超过
米的部分应计算全部建筑面积。
(4)无上盖的室外车道不计算建筑面积,有上盖(完全遮盖)的室外车道计算全部
车道下方空间当设计加以利用时,其层高等于或大于米的部分应计算全部建
筑面积。
。
4.2.6走廊(含挑廊、檐廊)
(1)走廊分为内走廊和外走廊。
当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞
时,该走廊视为外走廊;
当走廊为以下三种情况时视为内走廊(图4-10):
A.沿走廊延伸方向两侧均封闭;
B.走廊虽有一侧开敞,但该侧外部接有另一深度大于米的建筑空间;
C.一条走廊仅局部段一侧或两侧开敞,其余部分两侧均封闭。
(2)内走廊无论层高,无论其两端是否封闭,均计算全部建筑面积。
(3)外走廊按其开敞侧是否有围护结构划分为有柱走廊和无柱走廊(图4-9):
A.有虽不承重但与结构连接为一体,类似柱(墙)的走廊,视为有柱走廊;
B.仅有附着于结构外侧的少量装饰性柱(墙)的走廊,视为无柱走廊;
C.柱位于外走廊两端的墙体内不专向走廊凸出,或柱可以划归其它建筑空间时,
该走廊可视为无柱走廊;
D.由多段构成的非线性走廊,如果仅某一段走廊有柱或墙,可以该段走廊的两端
转折处为界,将该走廊划分为有柱与无柱两部分,分别计算建筑面积。
(4)有柱走廊不论其层高,均按柱外围水平投影计算全部建筑面积;
无柱走廊当层
高小于二个自然层时,按其结构及围护物外围水平投影计算一半建筑面积,当层高达到或超
过二个自然层时,不计算建筑面积。
(5)位于地面一层与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体
的走廊、檐廊,无论下方是否有台阶,均不计算建筑面积;
凹入建筑主体的有盖、无柱的走
廊、檐廊,当其上盖宽度大于米时,按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。
(6)位于顶层的与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物的走廊、檐廊,如
其宽度大于米,按上盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
4.2.7楼、电梯前室
(1)楼、电梯前室无论是否直接对外开敞,均计算全部建筑面积。
(2)与走廊相连的楼、电梯前室,当走廊与前室一体、且前室只为该走廊的较少部
分时,前室可不用单独划分,计入走廊并一体计算建筑面积(图4-11a);
当前室两端的走
廊较短,小于前室长度时,两端走廊可不单独划分,计入前室并一体计算建筑面积(图4-
11b)。
4.2.8连廊、架空通廊
(1)位于地面一层的两建筑物之间的有盖连廊,按以下情况分别计算建筑面积:
A、双排柱连廊,按柱外围水平投影,计算全部建筑面积。
B、单排柱及无柱连廊,其上盖高度小于二个自然层时,按上盖水平投影面积一半
计算建筑面积;
上盖高度等于或大于二个自然层时,不计算建筑面积。
若上盖为圆拱型,则
以拱形顶计算该连廊的高度。
(2)连接两建筑物的有盖架空通廊,全封闭时,通廊计算全部建筑面积;
不封闭
时,若上盖高度小于二个自然层,通廊计算一半建筑面积,否则不计算建筑面积。
4.2.9门廊、雨蓬
(1)建筑物出入口上方设置的遮雨、遮阳的上盖,当为上方建筑时,下方空间视为
门廊;
当为专设盖板时,则视为雨蓬。
(2)凸出房屋外墙的(一面墙或两面墙)门廊、雨蓬,视为凸出式门廊、雨蓬;
凹
入房屋外墙的(三面墙)门廊、雨蓬,视为凹入式门廊、雨蓬;
由凸、凹两部分组成的门
廊、雨蓬,视为复合式门廊、雨蓬。
(3)深度不大于米的门廊、雨蓬,无论其是否有柱,均不计算建筑面积。
(4)深度大于米的凸出式门廊、雨蓬,无柱时,不计算建筑面积;
独立柱时,按
上盖水平投影面积的一半计算建筑面积;
两根以上柱时,按柱外围计算全部建筑面积。
(5)深度大于米凹入式门廊、雨蓬,无柱时,按上盖水平投影面积的一半计算建
筑面积;
有柱时,按柱外围计算全部建筑面积。
(6)深度大于米凸凹复合式门廊、雨蓬,无柱时,以凹入部分上盖水平投影计算
建筑面积;
独立柱时,按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积;
两根以上的柱时,按柱外
围计算全部建筑面积。
(7)与房屋不相连的单排柱雨蓬,按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
4.2.10公共(消防)通道
(1)当公共(消防)通道为市政道路或为小区公共道路的一部分(以公共通道的地
面标高、材料识别)时,该通道不计算建筑面积,见图4-12a。
(2)穿越建筑的公共(消防)通道,当其地面标高与建筑内部标高一致,或本身即
为架空层的一部分时,无论其高度如何,该通道均计算全部建筑面积,见4-12b。
4.2.11花池、空调机位
(1)悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。
(2)位于建筑主体结构外侧,与室内不连通且宽度小于米的平台式花池和空调机
位(无围护,或围护物高度低于阳台围护物米以上)不计算建筑面积。
(3)位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位,应与阳台一体计算建筑
图4-13。
图4-13花池、空调机位面积计算示例
4.2.12凸窗
(1)凸窗的窗台高度为房间室内地面(楼板结构板上缘)至窗台台面(窗台板上
缘)的垂直距离;
凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面(顶板上缘)的垂直距离;
凸窗的
进深为室外墙面(外墙外缘)至凸窗的外边沿的水平距离。
凸窗的窗台台面应为窗体的支撑
面。
图4-14。
(2)凸窗以其窗台高度分为普通凸窗和落地凸窗。
窗台高度大于等于米时,为普
通凸窗;
窗台高度小于米时,为落地凸窗,图4-14。
(3)对普通凸窗,当凸窗高度小于米或凸窗进深不大于米时,凸窗部分不
计算建筑面积,否则凸窗部分计算全部建筑面积。
(4)对落地凸窗,当凸窗高度等于或大于米时,无论其进深如何,凸窗部分均计
算全部建筑面积。
(5)窗体未凸出于外墙的窗(图4-15a、b)、或窗体上(下)方凹入部分的外侧以
各种类型建筑材料封闭的窗(图4-15c)均不视为凸窗,此时,窗体部分与套内其它部分一
样计算层高,当层高大于等于米时,应计算全部建筑面积。
(6)对反梁外侧存在另一结构横梁的窗(图4-15d),取横梁为外墙,仅视横梁以外
部分为凸窗,按凸窗规定计算建筑面积;
横梁以内部分与套内其它部分一样计算层高,当层
高大于等于米时,应计算全部建筑面积。
(7)普通凸窗向阳台或花池内突出时,凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台
或花池的建筑面积,图4-16。
4.2.13烟道、采光井、通风井
(1)供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积。
烟道外置时,其与
室内的墙为外墙。
(2)位于阳台的烟道应扣出计算,不计入阳台面积。
(3)多户共用的烟道应作为公用建筑面积。
(4)地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道,在地下部分按其通过的地下
室或半地下室的层数计算建筑面积;
在地面且独立于建筑物之外时,有围护结构或柱和上
盖,且高度等于或大于米的,按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积,并计入
地下室或半地下室的建筑面积中;
在地面且位于建筑物内部时,按以下情况分别计算建筑面
积:
若采光井、通风井、烟道的地面高度等于或大于米,则按其围护结构外围计算全部建筑
面积,并计入地下室或半地下室的建筑面积中,其所在地面的建筑空间的建筑面积应扣除该
部分占用的建筑面积;
若采光井、通风井、烟道的地面高度小于米,则不计算其建筑面积,其所占用的建筑面
积不从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除,但需在该空间的分户面积表的备注栏中加注
“含高度小于米的地下室风井等占用的建筑面积******平方米。
”
(5)地下室或半地下室使用的通风井、烟道,在地面部分是设于建筑物之内且有上
盖,地面部分按一层计算建筑面积,并计入地下室或半地下室的建筑面积中,其通过的地面
以上各层应除去该部分的面积值。
(6)一栋建筑中数层共用的通风井、烟道,按其通过的使用层的层数计算建筑面
积,通过的其它不使用楼层,该部分按上空计算建筑面积。
(7)四面由建筑围成,中间设置有盖采光井,且为多户共用的,此有盖采光井或有
盖天井不计算建筑面积。
但独户专用的应计算建筑面积(如别墅)。
4.2.14幕墙
(1)幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙,装饰性幕墙不计算建筑面积。
(2)围护性幕墙,按以下几种情况分别计算建筑面积(图4-17):
A.当楼板边至幕墙外缘距离小于等于米时,以该距离为外墙厚度,并相应取
半外墙;
B.当楼板边至幕墙外缘距离大于时,楼板边至幕墙内缘的空间按上空计,取
幕墙作为外墙,并相应取半外墙;
图4-17围护性幕墙外墙计算
图示
C.当下方有梁,幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙,取梁厚作为外墙厚,并相应
取半外墙;
D.上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙,以材料框架的厚度作为墙
厚,并相应取半外墙。
(3)同一楼层既有主墙又有幕墙时,分以下几种情况计算外墙的墙体面积(图4-
18):
A.一面外墙,当其整跨为幕墙时,该整跨按幕墙规定计算外墙的墙体面积。
B.一面外墙,当其仅局部为幕墙的,将主墙部分和幕墙部分分段,分别按规定计
算外墙的墙体面积。
C.一面外墙,当其即有主墙又有幕墙时,当主墙较长,超过外墙长度的1/3时,可
取主墙及延伸线为外墙,并相应计算外墙的墙体建筑面积;
否则,应取幕墙为外墙,并相应
计算外墙的墙体面积。
D.对全幕墙建筑,内侧沿楼板边沿有局部主墙,当各面均为零星墙体,主墙长度
均不大于各面外墙长度的1/3时,可全部按围护性幕墙计取外墙,并相应计算外墙的墙体面
4.2.15墙体面积
(1)外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积,半墙墙体面积为其水平投影面
积的一半。
(2)测绘作业中可通过取外墙墙中线方法进行外半墙墙体面积的计算。
(3)当外墙、共有墙中含柱时,将与柱连接的各墙的墙中线向柱内延伸交汇分割柱
的水平投影,并按相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。
(4)阳台、室外楼梯、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙;
阳台与阳台
之间的分隔墙视为阳台间的共有墙;
建筑物墙体外侧为架空空间时,该段墙体视为外墙。
(5)建筑物复式上空处的内半墙计入上空面积,并按规定划分和计算半外墙建筑面
(6)商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等作为分隔墙或外墙的,墙体厚度取围护材
料的厚度。
(7)分隔墙体由上下两部分组成,而上下两部分墙体厚度不同时,当下半部分墙体
高度大于米时,取下半部分墙厚为分隔墙厚度;
否则,取上半分部分墙厚为分隔墙厚
度。
(8)位于凸窗两侧的墙体,当为非结构墙体时,墙体面积计入凸窗建筑面积;
当为
结构墙体时,墙体面积计入外墙建筑面积。
图4-19。
(9)凸窗与阳台相邻时,共墙部分的墙体取墙中线划分,半墙面积分别计入各自建
筑空间;
不共墙部分取墙体外边线,墙体面积计入相应的服务空间。
(10)装饰性空心柱,取柱内侧部分及承重结构体为外墙并计算墙体面积,柱外侧部
分视为装饰墙不计算建筑面积。
(11)突出外墙的非结构的装饰性墙体不计入墙体面积。
(12)位于商铺中的柱
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