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随着土地价格的不断上涨,小高层所占的市场比重必将逐年上升,多层住宅将退出主导地位。
乌兰察布市的市场主力户型为80-100平米左右的两居,消化速度也最为良好。
由于发展阶段及气候的影响,大多数项目的景观绿化等品质住宅的意识较为淡薄,同时也给了一些高端定位的项目机会。
本地区多层产品的一层多作为车库出售,销售良好,售价也较高(3700元每平)。
多层住宅的物业费在0.58元-1元左右,小高层住宅的物业费现市场上无具体费用出台。
4、综述
乌兰察布市地产市场存在供销两旺的利好趋势,伴随市场的逐渐成长化、规范化,由单一的价格拉动竞争演化为多元化综合的市场竞争局面。
二、乌兰察布市场格局及区域板块分析
1、集宁区房地产板块划分
乌兰察布市房地产市场现状发展为三个板块,城区板块、新城板块、桥西板块。
2、乌兰察布市房地产板块特征
城区板块
板块特征:
传统的居住、商业、文化中心
板块优势:
该板块地段优势明显,为乌兰察布市的老城区,环境成熟,生活配套完备,出行方便,生活、工作便利高。
板块劣势:
基础设施陈旧,改造难度较大,目前旧城改造只针对危旧房,对于旧城区的面貌没有本质性的改变。
板块发展:
由于后期储备开发用地不足,未来基本上围绕着旧城改造建设,不会有大体量的开发建设。
项目特征:
为旧城改造项目,均伴有一定的回迁任务。
板块价格:
多层主力价格在3000元/㎡左右,小高层主力价格在3500元/㎡左右。
新城板块
行政中心、文化体育中心
市政府、市委及主要行政的单位均位于该区域,随着市图书馆、体育馆、博物馆、集宁师范学院、集宁一中的相继落成,该区域相对于旧城区板块拥有更高的发展平台,未来发展潜力巨大。
目前生活配套不尽完善,公交线路少,导致出行不方便,生活、工作不便利。
居住氛围仍处于培养阶段,区域缺乏客户认可度。
新城一期基本已无空地,二期土地储备充足。
随着人气的逐步培养,区域价值将持续彰显。
虽然政府行政机构较多,公务员并未成为区域的主要购买力量。
目前区域内仅一个在售项目,其余均为现房,小高层比例相对于旧城区板块有所增多。
周边旗县的购买比例也明显增加。
多层2500元/㎡左右,小高层3200元/㎡左右。
桥西板块
危旧房改造
与旧城区较近,价格优势
区域周边无大型商业配套、且配套设施陈旧,当地人对于该区域认同度较低,区域农镇氛围浓厚。
区域目前无正式在售楼盘,但潜在放量巨大,随着集宁房地产价格的持续攀升,该区域作为价格盆地的吸引效果将逐渐明显。
性价比较强。
区域以一尾盘项目多层价格2300元/㎡
3、乌兰察布市房地产板块代表项目分析
项目名称:
丁香苑
地址:
团结路北侧
建筑形态:
多层体量:
60000㎡
存量:
20000㎡销售周期:
4万㎡/年
住宅均价:
2800元/㎡,最高价3200元/㎡。
户型配比:
一居(40㎡)5%、二居(90-100㎡)90%、三居(120-150㎡)5%
畅销户型:
二居优惠:
一次性付款优惠50元/㎡。
客户特征:
周边北师大、铁路职工,一居主要为老人购买。
项目点评:
项目处于城区板块最北段,并不属于城区板块核心区域,价格为城区板块低端定位,产品亦无可圈可点之处,客群主要以地源性客户为主,销售正常。
天佐名苑
多层、综合楼
体量:
住宅4万㎡(380套),回迁2万㎡(200多套)、综合楼约1万㎡
住宅10余套、综合楼1万余㎡销售周期:
3000元/㎡
二居(90-100㎡)65%、三居(120-150㎡)35%
二居商业价格:
5000多元/㎡
优惠:
一次性付款9.8折
开发商:
内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司
以改善性自住为主
项目位于城区成熟区域,周边生活便利,占区域优势,产品方面一层送花园、顶层送露台。
目前主力在售商铺,综合楼尚未面市。
安大国际嘉园
多层、花园洋房、小高层
80000㎡,回迁约占10000㎡
住宅10余套、花园洋房5套、高层已开(17层)销售周期:
6万㎡/年
多层2800元/㎡、花园洋房3400元/㎡、高层3500-4500元/㎡
二居(90-100㎡)55%、三居(120-140㎡)40%、复式(200㎡)5%
二居及小面积三居商业价格:
7800元/㎡(均大户型)
一次性付款9.8折,按揭9.9折
乌兰察布市集宁区安大房地产开发有限公司
项目位于城区核心区域,项目定位中高端,主要体现在区位优势。
天筑帝景
多层、小高层
多层为回迁,小高层20000㎡
10余套销售周期:
2万㎡/年
多层为回迁,且均售罄、小高层3000元/㎡,2011年3月底开盘
二居(90-100㎡)70%、三居(134㎡)30%,小高(30-80㎡)
一次性付款优惠1.5万元
内蒙古兴达房地产开发有限公司
项目地段优势明显,同时回迁任务繁重,体量不大,但销售周期较长,主要是拆迁进度过慢造成。
瑞丰悦园
多层
7.5万㎡,一期2.5万㎡含回迁约1万㎡,商业5000㎡.
一期已售罄,二期约4.5万㎡销售周期:
4年
一居(50-60㎡)20%、二居(80-100㎡)70%、三居(120㎡)10%
一次性付款9.6折
乌兰察布市瑞丰房地产开发有限公司
项目位于城区东北边缘区域,面市价格较低,周边旗县购买占到40%以上,还有部分北师大附中教师。
项目由于回迁任务较重,工程进度较慢。
在一期现房后,价格攀升较快。
翡翠盛世
住宅30000㎡商业20000㎡
住宅少量尾房,商业自营销售周期:
3万㎡/年
多层2300元/㎡、小高层3000元/㎡
二居(96㎡)25%、三居(110㎡以上)75%
小三居
内蒙古普利安房地产开发有限公司
改善型自住为主
项目定位中高端,主力户型选择三居为主,在户型设计上多采用错层设计,在当地市场中相对新颖,销售良好。
水语山城
230000㎡
约150000㎡销售周期:
多层3000元/㎡,精装+500元/㎡
在售部分二居(80㎡)65%、三居(113㎡)35%
二居
乌兰察布市集宁区嘉华恒业房地产开发有限公司
项目定位高端,价格领跑市场,销售亦迅速异常。
项目绝对地理位置并不属于城区核心区,甚至属于城区板块及新城板块的接壤区域,地块更是集宁区之前的垃圾填埋场,但是其凭借出色的产品力及行销手段,快速奠定了其集宁第一盘的地位。
项目详解:
项目具有打造领地感及仪式感的营销意识
景观绿化及水系提前呈现
会所提前兑现
精装标准明示
赠送面积生活展示
虎山新城
集宁区虎山东路两侧
多层、小高、高端别墅、临街商业、购物中心、写字楼等城市综合体
920000㎡存量:
700000㎡销售周期:
5年
住宅为2600-3000元/㎡、小高为3300-4000元/㎡(小高为精装)
户型:
二居(85-127㎡)商业价格:
6000元/㎡
优惠:
一次性付款9.9折优惠,按揭无优惠
周边卫校、艺校、虎山小学、集宁师专等主要以改善住房需求的客户购买。
项目体量巨大、紧邻虎山公园,处于旧城板块最南段,与新城区接壤,并不属于城区板块核心区域,项目自身打造3万㎡的主题中央广场,凭借40%的高绿化率为卖点,价格为城区板块高端定位,项目内的照明全部利用太阳能光辐发电技术,打造智能节能低碳买点,利用客群主要以地源性客户为主,一期为多层住宅和小高层,基本售罄,后期项目开发潜力巨大,自身配套齐全,将打造集宁地区第一个城市综合体。
欣德
多层带临街商业
总体量为10万㎡销售周期:
2年
规划户数:
788套,可售400户,剩余为回迁
多层3200元/㎡,最高价3700元/㎡
商业价格:
初步定价8000元/㎡,未面市,蓄客阶段
二居(90-110㎡)75%、三居(110-130㎡)25%
二居、小三居
以人车分流、打造空中景观为卖点;
由于开盘时价格比较低,楼盘已售罄,且回迁户占40%,地段优势紧邻集宁五中、工农大街至新区必经之地、交通便利。
在交房细节条件上有优势,体现细节,外立面为瓷砖,局部涂料。
拆迁导致二期销售缓慢。
水岸雅苑
总体量55000㎡销售周期:
5万㎡/年
多层2600元/㎡、小高层3100元/㎡
5000元/㎡(出售缓慢)
二居(96㎡)60%、三居(110㎡以上)40%
改善型自住、孩子教育为主
由于2010年7月开盘时价格比较低,楼盘迅速售罄,且回迁户占60%,新区潜力、集宁一中为邻、依托政府打造的景观河优势为支撑项目的三大要素。
天苑
68000㎡计划2011年开盘
春满家园
多层计划售价2300-2500元/㎡
维邦世基佳园
多层、小高层体量:
98369㎡计划售价2300-2500元/㎡
开工时间:
2010年7月容积率:
1.6总户数:
488户
计划2011年8月竣工,现房销售。
按照经济指标推算,以中大户型为主。
桥西板块先在售项目仅为金辉小区尾房,售价2000元/㎡左右,一次性优惠30元/㎡商铺:
4500元/㎡。
但有三个潜在项目中大型潜在项目:
宏康锦城国际嘉园:
40万平米
今年5月开盘,以小高为主的高端住宅小区,多层大部分是回迁,周边紧邻集宁一中(初中),自身规划商业配套完善,商业形态一拖二,自身打造园林景观,交通发达、附近有早市,周边缺少大型商业配套。
拆迁中,影响施工进度。
朝阳新村:
10万余平米
银海国际:
20-30万平米
30-40万平方米
规划形态:
商业、酒店、住宅、公寓、高层、临街商业
宣传语:
打造集宁第一个CBD项目配套现状:
周边无景观、依托桥西广场
去年开始规划,未开盘;
拆迁中。
改善住宅的支出正稳步增多,购房需求正在进一步释放。
乌兰察布市的城市化进程正在快速发展,集宁城区平房居民正在“楼房化”,周边旗县的居民不断进入城区,成为商品房的重要客群之一。
房地产市场处于初级发展阶段,受宏观调控影响较小,房价将平稳增长。
产品特征:
多层(1-6层):
市场主力的产品形态,区域正处于大面积拆迁,平房楼房化进程快速,当地客群较认可,客群稳定。
小高层(9-12层):
单价、物业费偏高,销售状况一般,但是随着市场产品特征的多元化,逐渐成为当地住房发展的趋势,将代替传统的多层产品。
花园洋房、高层:
少部分富裕人士置业,随着生活水平的提高,需求将进一步增长。
区域内项目产品设计落后,同质化严重,其中对绿化率和景观设计意识淡薄,本项目应在这方面加大设计力度和营销方法。
区域内项目的营销手段单一,售楼处包装单调、推广力度小。
开发楼盘外立面现状:
立面设计极为简单,缺乏设计感;
材料以涂料为主,缺乏档次,颜色以大面积艳色为主,颜色对比不强,缺乏美感。
项目物业服务现状:
安防、保洁不强,门岗门禁简单,定位高端的项目无法给业主心理安全感和满足感。
营销策略建议:
建议采取高形象、精定位、高性价比的方式作为营销手段,通过先打造景观绿化及水系、外部临街景观带、会所等展示元素,吸引外部消费者,提高项目品牌知名度,塑造高品质楼盘及品牌形象展示;
在营销的过程中把本项目作为集宁最宜居小区进行高效的渲染。
在运用中,鉴于本地区的房价,通过严格控制成本标准,提高本项目的综合性价比,从而使客户在购买过程中感受到项目品质与项目价格之间的落差,从而形成迅速热销的原动力。
结论:
项目地块位于城区最东南板块,作为新的工业园区,周边无居住规模,且工业较多,污染较重,短期入市,在价格上很难有所突破。
通过近几天的市场调研发现,项目工程进度和销售进度受到拆迁缓慢的严重阻碍,建议集团在大面积施工前,把拆迁问题放在首位。
由于集团项目周边交通缺乏,无公交线路,且道路交通不发达,建议需向有关部门申请,通行公交线路。
目前集宁区平房租金80-150元/月,市区70平米二居300元月,介于城市规模及属性,二级及三级市场短时间内难以成熟,房价有一定瓶颈。
集团短时间内进驻乌兰察布市场,对于小高层比例,应谨慎对待。
目前,对于乌兰察布市场,项目的销售速度一般在5-6万平米/年,速度缓慢,市场需求有限,建议适当控制项目规模。
水语山城项目的成功,显示出集宁市场对于品质住宅具备相当的消化能力,对于集团打造品质楼盘,同样是个机会。
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