无锡商业项目调研报告.docx
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无锡商业项目调研报告.docx
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无锡商业项目调研报告
无锡商业项目报告
2011-11
第一章无锡概况
一、地理位置
二、经济发展
三、城市规划
第2章房地产市场概况
一、房地产市场状况
二、房产市场环境特点概析
第1章无锡概况
一、地理位置
“太湖明珠”无锡,位于长江三角洲的江苏省南部,沪宁铁路和沪宁高速公路中段。
东距上海128公里;西距南京183公里;南抱太湖,北依长江,东与苏州接壤,西与常州交界,京杭大运河从中穿过;太湖风景优雅秀丽,是我国著名的十大旅游城市之一。
二、经济发展
无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。
我国民族工业的发源地之一,从古至今无锡工业经济就非常强劲,如今也是一座现代化工业城市,全国十大工业城市之一,素有“小上海”之称。
是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。
2011年无锡GDP总数5765亿,杭州5946亿,与浙江省省会城市杭州差不多了。
三、城市规划
无锡市地理面积4787.61平方公里,人口637.26万。
下属7区2县市。
七区:
崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区
两市:
江阴市、宜兴市
下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强县(市)前十分别位居第一、第九位。
江阴的华西村被誉为“天下第一村”。
第2章房地产市场概况
一、房地产市场概况
1、无锡住宅市场状况
(1)、北塘区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
蔚蓝观邸
北塘区
住宅
13.5万
79--150
9000
梧桐水岸
北塘区
住宅
30万
83--142
8000(9拆优惠)
欧风新天地
北塘区
住宅、商业
80万
118--181
9500
世茂首府
北塘区
住宅、商业
100万
88--266
10000--11000
富城湾
北塘区
住宅
110万
115-143
6900
凤凰城
北塘区
住宅、商业
36万
160以上
11000(现房)
润泽蒙特里湾
北塘区
住宅
\
未公开
未公开
(2)、惠山区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
阳光100
惠山区
住宅
200万
120
8000(带装修)
华夏泉绅
惠山区
住宅
28万
98--150
7000
奥林匹克花园
惠山区
住宅
28.4万
115-346
7400
天力正和花园
惠山区
住宅
4栋
89-138
7500
复地公园城邦
惠山区
住宅
30万
89-133
7500
天力百好锦园
惠山区
住宅
10万
80-220
7000--7500
融创亚美利加
惠山区
住宅
5万
310-330
6800
华府庄园
惠山区
别墅
70万
255-500
9000-10000
绿地世纪城
惠山区
住宅
78万
193-294
6500
金都家园
惠山区
写字楼
42万
99-117
7500
百大春城
惠山区
住宅
60万
80-177
8000
(3)、新区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
新城尚东区
新区
住宅
36万
63--134
8300
美新玫瑰大道
新区
住宅
20万
98-146
8000
花半里
新区
住宅
30万
99-201
8500
融桥观邸
新区
住宅
35万
110-270
10000-11000
第一国际
新区
住宅
75万
68-140
6500
花样年花郡
新区
住宅
24.6万
89--130
8000
中邦城市
新区
住宅
55万
78-116
7300
(4)、锡山区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
东方天郡
锡山区
住宅
70万
137--266
8000-9000
中在诺卡小镇
锡山区
住宅
34万
93--129
7200
逸湖半岛
锡山区
住宅
33万
89-97
8000
和泽佳苑
锡山区
住宅
8万
86-146
6200
春江花园
锡山区
住宅
21万
119-123
8200
豪景东苑
锡山区
住宅
17万
88-140
6600
紫金新城
锡山区
住宅
\
124-150
5500
(5)、滨湖区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
溪岸观邸
滨湖区
住宅
32万
88-138
12500
观山名筑
滨湖区
住宅
80万
88-275
7600
太湖国际
滨湖区
住宅
110万
72-89
11000
华润悦府
滨湖区
住宅
28万
174-221
22000
龙湖滟澜山
滨湖区
住宅
\
215-255
8200
万科金域蓝湾
滨湖区
住宅
38万
196-204
22000
万科·信成道
滨湖区
住宅
15
135-172
14000
(6)、南长区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
恒威中央领地
南长区
住宅
18万
99-133
13000
常发清扬御庭
南长区
住宅
20万
126-142
11000
金科世界城
南长区
住宅
47万
145-259
17000
鼎牌五爱人家
南长区
住宅
10万
89-141
12000
天元世家
南长区
住宅
占地14万
160-280
16000
时代上城
南长区
住宅
103万
9500
85-141
(7)、崇安区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
金科观天下
崇安区
住宅
31万
90-145
10000
香榭一品
崇安区
住宅
9万
87-108
13000
常工城尚城
崇安区
住宅
10万
143-171
13000
广益名品城二期
崇安区
商住两用
10万
38-74
85000
金科·新大陆
崇安区
住宅
\
97-125
8000
御墅花园
崇安区
住宅
\
125-258
11000
爱家·金河湾
崇安区
住宅
30万
81-89
12500
2、无锡商业地产状况
【写字楼篇】
(1)、联东U谷-无锡总部商务园
项目概况:
该项目位于北塘区凤宾路与广石路,占地面积850亩,建筑面积120万平方米,共分三期开发。
建成后将是无锡最大最集中的商务写字楼群。
其中一期占地83亩,总建筑面积12万平方米,规划有1栋24层写字楼,1栋16层LOFT办公楼,18栋独栋办公楼。
经营业态:
写字楼、住宅、商业综合体(10万平方米)、公寓、酒店、会展中心等。
销售面积:
LOFT:
45-130平方米
写字楼:
85-1500平方米
独栋:
1200-4300平方米
得房率:
71%
销售价格:
写字楼:
均价9200元
独栋写字楼:
13000-15000
营销方式:
无包租
客户来源:
本地外地均有,有一定层面的投资客和一定规模的公司自用。
现场状况:
现场就一个销售人员,极为冷清。
销售人员主要诉求:
(1)、开发公司实力:
专业做写字楼开发,现在全国成功的开发了诸多项目。
(2)、现有知名公司进驻:
如XX、中铁等。
(3)、市场需求旺盛,众多商家等着入驻。
(4)、政府重点扶持。
【商业综合体篇】
(1)、金太湖国际城
项目概况:
该项目总建筑面积68万平方米,在无锡商业项目规模中屈手可数的。
其地理位置优越,位于青石路上,紧临地铁站出口,属北塘区商业中心,同时也属无锡中心商业圈内。
项目规划有商业街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态,集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等众多功能于一体。
现一期已开业,沃尔玛、肯德基等知名主力店的进驻,给项目带来了良好的形象面和人气。
经营业态:
1、2楼百货,3、4楼餐饮、娱乐
销售面积:
面积范围:
9—108平方米
主力面积:
20—30平主米
得房率:
1F:
45%2F:
38%
销售价格:
1F:
6万多
2F:
3万多
3、4F面积分割大,总价高。
3楼价格在5万左右。
营销方式:
包租6年:
每年8%,前5年一次性在购房总款中扣除。
现场状况:
现场销售人员4人,来人量极少,感觉处于尾盘阶段。
销售人员对于无锡了解模糊。
主要诉求地段和大的主力店进驻。
优势:
1、地段较好,处于北塘区老的商业中心青石路上,延伸下去就是老市中心商业圈。
2、一期成功开业,主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。
3、人气较旺。
4、青石路上商家入驻较多,因为青石路靠北大街段拆迁,对于该项目来说是一次很好机会。
劣势:
1、档次不高:
该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。
2、年限太久:
2003年拿的地块。
3、竞争太激烈:
周边每一块商业都很强、很多,而且对面欧风新天地也有综合体。
4、一期相对沿街的生意好一些,其他的均一般。
(2)、五洲国际广场
项目概况:
该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处,在梅村来说比较中心的一个位置。
项目总建筑面积约20万平方米,共分两期开发,其中一期商业,二期住宅。
商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为一体的商业综合体。
一、二楼商铺共计600间左右。
经营业态:
1F:
品牌时尚区:
黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。
2F:
时尚潮流区:
母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。
3F:
电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡
销售面积:
面积范围:
13—312平方米
主力面积:
20-30平方米
销售价格:
1F:
35000-48000
2F:
24000
营销方式:
委拖经营15年,前3年固定回报,第一年6%、第二年7%、第三年8%,一次性在总价中扣除。
后继根据市场行情1:
9分成。
销售情况:
2011年4月份开盘,销售率在60%左右。
现场状况:
1、来人量较多。
2、售楼部不大,但整体气氛较好。
优势:
1、五洲在无锡有一定的知名度。
其一项目较多,其二五洲五金机电市场和哥伦布经营尚好。
2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。
3、梅村经济强镇,企业千余家,上市10家之多,周边50万人口的消费需求,定位准确。
4、地理位置较好,相对梅村属中心地带。
5、在梅村来说,规模较大,可形成人口集中消费。
6、广告宣传力度大。
7、政府支持。
劣势:
1、区域有限,镇的经济再好也是一个镇,况且梅村距离老的市中心和新区商业中心都很近。
2、价格过高。
3、五洲虽然在无锡知名度较高,但同时也是他的劣势所在,因为在所以项目中没有一个是做得非常成功的。
(3)、明发商业广场
项目概况:
该项目位于惠山大道与北环路交汇处。
占地面积22万平方米,建筑面积过50万平方米,整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成,涵盖百货主力店、游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容,提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体大型城市综合体。
经营业态:
百货\超
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